來源：大猛看樓市 安家西安
近日西安走到了剛需買房要搖號，而二手房子則無人問津，大量空置的地步，那西安房價是否已到拐點呢？
不止是西安，現在很多城市都出現了這種新房市場火爆二手房市場冷清的現象，出現這種情況的原因很簡單，一方面是人才新政吸引來大量人口，但房屋供應跟不上，另一方面是打擊不願意買二手房當炒房者的接盤俠。
據《2018年8月份40城土地市場報告》顯示：8月，40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低。那麼這是不是標誌著房地產市場將會走向下坡路呢？
搜狐新聞截圖
從整個房地產槓桿率的角度來講，去槓桿的效應正在逐步顯現。一方面，一些房地產企業從銀行申請貸款受到一定的限制，部分開發商的資金鍊條有偏緊的情況。另外一方面，對於投機型購房貸款也做了的限制，進而對房地產市場去槓桿有一個加速的作用。
8月28日，國家發改委主任表示，一定要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進房地產市場的供求平衡，合理引導預期，整治房地產市場秩序，堅決遏制房價不健康的上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。
無論是商品房市場還是租賃房屋市場，西安的價格都相比前兩年翻了一番，從網上查詢看精裝的二手房已經賣到了兩萬四千一平米，如此高的房價真的有人願意買嗎？西安本土的工薪階層的一個月工資不過四、五千，這樣的房要不吃不喝四十三年才能夠買到，因此更多的年輕人選擇了租房。
自2015年開始，我國就不斷出臺相關政策，支持並規範租賃市場的發展。除租賃市場的專項政策外，監管層還在城鎮化、消費升級等相關政策中提及租賃市場。此外，有關租賃市場的表態，還出現在2015年至2017年的中央經濟工作會議，2016年至2018年的相關政府工作報告中。
"租售並舉"或許將成為住房制度下一個主要發展方向之一。而租賃的模式中，除了常規的長租模式外，短租模式也有望成為當前樓市軟著陸的新思路。根據2018年的《中國共享經濟發展年度報告》，2017年我國在線短租領域交易規模達到145億元，同比增長70.6%。不得不說，短租市場隱藏著巨大空間的短租，應當是一種"剛需"。
中國的短租市場發展火爆是有跡可循的。首先中國旅遊業日漸發達，由此帶動了住宿行業的整體上揚。加上人們工作、差旅、求學、求醫等各種租房需求的產生，使得短租行業具有廣泛的發展空間。其次中國的住房空置率較高，許多房東將房屋拿出來做出租，使得短租市場房源充足，但房源充足並不代表租房的價格不會上漲。
近年來，隨著房價的攀升，短租的價格也變得越來越高，但短租相較於長租而言，房價的上漲更加隱形。
西安二手房 有價無市
來源：房天下二手房數據中心
從西安主城區部分樓盤半年二手房價格對比看，漲幅已明顯超過同區域新盤房價。但最近調查顯示，西安二手房市場冷淡了很多，二手房現在是有價無市。
分享一些買房的故事，真實的反映了西安二手房市場的行情……
此刻的老王，內心是鬱悶的，或許還有點小後悔。
他在高新的房子，其實也就掛牌不到兩個來月，六月初的時候帶看還不錯，每天都有好幾個，老王內心很激動，本想著誰誠心要就賣了，但一看樓市這麼火，後面肯定還會漲，索性就非掛價不賣了。
可老王不是預言家，「6·24新政」一出，二手房一夜激增。據業內人員反饋，新政後二手房房源數量出現了明顯增長，以前一個門店一天能新增1-2套二手房源，新政後，一天新增二手房源達到10餘套。
房源激增加之全國樓市「涼風」來襲，各路朋友圈都忙著發「二手房涼了」。他自己雖是堅定的看多派，但涼風確實有影響，現在的帶看量，從以前的一天好幾個變成了三四天一個。
二手房價硬到無人願「接盤」
西安的二手房，從數據來看，確實「涼了」。
據中國房價行情網及安居客有關二手房市場數據顯示，西安6月份二手房均價11981元/㎡，而截至7月23日，西安二手房均價12244元/㎡，環比上漲2.20%，同比去年同期上漲57.10%。可見，西安二手房價格仍持續升溫。
除了價格漲幅，二手房掛牌數量也有所增加，6月份掛牌數量為2.5萬套，7月份二手房房源新增到28727套，新增3727套。
但是從西安整體市場的成交數據上來看，6月份西安二手房成交4917套，環比下降32.39%。
「五月份的時候，XX紫薇田園都市店一家中介，一月大概能籤約15單左右，反觀現在一個月也就成交三五來套。」XX一線經紀人反饋道。
這到底是為什麼？
一來七月本來就是淡季，天氣熱，客戶看房意願不夠強烈。
二是全國出現有價無市現象。
據58安居客房產研究院發布的《2018年6月國民安居指數》，雖然新房、二手房價格仍有小幅上漲，但一線城市新房成交量、二手房供應量出現下滑，6月全國找房熱度環比下跌1.4%，購房者觀望態度明顯。
這個夏天，溫度在升高，二手房的交易市場卻涼了。
「拆二代」不接二手房 加入搖號大軍
小孫已經搖了三次號。在這個市場，他這樣的次數真不算多，但關鍵是，他覺得自己本來不應該出現在這個搖號大軍中。
他是一個老西安，確切的說是去年城中村改造的一份子，也就是俗稱的「拆二代」。確實不算缺錢，但一家六七口人，還是租住在東二環的一套房子裡。
他一度想在曲江買房子，但去年到今年曲江的二手房生意奇佳——他看上的房子基本在兩萬/平。一套能容納他家那麼多口人的房子，至少得上300萬。
於是在跟著中介看了無數套房源後，他放棄了原先買二手房的想法，堅定地加入搖號大軍。
「比起紫薇曲江意境，萬科翡翠國際新房只要1萬3/平，」他這麼解釋自己想法的轉變，「而且300萬總價，除了洋房有點困難，買西安任何一個新盤都足夠了，只是需要拼點運氣而已。」
換句話說，阻礙包括小孫在內的很多人買二手房的原因不在於二手房本身，而在於新房搖號實在太有誘惑了。
有業內人士表示，新房、二手房之間的價格差距，一般區域每平方米高出500-1000元，有的區域甚至高出2000-5000元。同區域，新房價格普遍低於二手房價15%-30%，其實二手房倒掛的情況，之前也出現過，但像今年這樣範圍廣、價格倒掛這麼高的，確實很少見。
我們從中國房價行情網近一個月的有關二手房數據也能看出，城六區中，滻灞以49.8%（同比去年）的增長百分比穩拿第一，均價為12107元/㎡。另外，雁塔區二手房均價為18829元/㎡，新房均價13596元/㎡，差價高達5233元/㎡；長安區二手房均價13467元/，新房均價10740元/㎡，差價在兩三千左右。
看了這嚴重的倒掛數據，小編是非常理解小孫的決定了。
專找「接盤俠」的「炒房客」歇菜了
還有一群買房者，最近沒那麼活躍了。
通常大家把他們叫做「炒房客」。在今年上半年的二手房市場上，還是能看到他們頻繁出沒的身影。
以相對低廉的價格買下市區的老房子，花一些錢裝修，然後等幾個月，二手房價上升一些，就立刻轉手。而他們轉手的對象，往往是不明市場的剛需。
我有個親戚的朋友，前不久就做了一次這樣的「接盤俠」，那哥們在北京工作，老家是山東的，由於聽說西安這兩年很火，就有了來這發展的念頭，哥們是做IT的，收入頗高，來西安看了一個高新八九年房齡的老小區，140平要價320多萬，哥們或許是被北京房價坑苦了，一聽這價很激動，立馬就籤了。
碰上不明行情的剛需，這些投資客一套房子下來，少則賺十幾萬，多則賺幾十萬。一年倒下來，弄個一兩百萬不是夢。
而這一進一出，就是兩次成交體現。
問了下熟悉的經紀人：「現在還有嗎？」他說，「有。」想了想又說，「但是少了，目前二手房市場有價無市，現在做這個生意的，很多都歇下來了。」
歇了好。
這群韭菜收割機的「消失」，是我們樂意看到的。
二手房東 寧願等也不降價
經紀人小王，最近很是鬧心。
作為從業時間較長的老中介，他本來每個月都有好幾套房子成交，但是這個月，他手裡的四單，全談崩了。
原因如出一轍：房東跳漲。
「最明顯的是萬科金域曲江的一套。170多個平方，房東掛牌360萬，客戶還價340萬，猶豫之際又來了幾家人看房，房東立刻膨脹，把價格調到了380萬，然後比較了下其他的房子，又漲到了400萬。客戶當然不肯了。」小王苦笑。
另外三套房子，儘管所處的區域不同，但也是因為同樣的理由沒有成功交易。
這幾個房東有共同的特點：都打算置換，但都還沒有找到合適的置換目標。
另一位經紀人小李，有著類似的煩惱。他正在忙著勸一位高新的房東，以220萬的總價出手手裡約120平的學區房。「客戶蠻誠心的，也是為了孩子想買個好點的學區。但是房東好像還不太願意，覺得房子雖然老但是總價不高，還能再等等。」
問了一圈各個城區的中介，得到的回答是一致的：儘管帶看量確實沒有以前那麼高，客戶買房的積極性也確實受到影響，但是房東的心態是一致的，等等可以，降價？不可能的。
某家中介經紀人說，目前二手房的價格依然比較堅挺，例如，紫薇田園都市135㎡的房子，售價在275萬元左右；中鐵繽紛南郡89㎡的房子，售價已經掛到195萬元左右，均價都已經過了2萬。但價格雖高，成交量卻並不理想。
成交量是跌了，價格還是沒有什麼變化。
究其原因，或許和西安其他區縣二手房市場漲幅有關。據有關數據顯示，藍田縣二手房的增長百分比為45.19%，均價為4849元/㎡；閻良區，增長百分比為32.31%，均價為5117元/㎡。臨潼區二手房價格為7849元/，較去年同期也有大幅度增長。市區賣主一看郊縣都在漲，當然不肯降價了。
此外，今年以來西安城市外圍區域，包括高陵、臨潼、藍田和閻良等地，土地拍賣價格屢創新高，這也是刺激二手房價格水漲船高的原因之一。
對於「期待變涼」的購房者來說，這時候默默消失找別的選擇可能更好。
門店生意冷清 經紀人要哭了
二手房市場，從來不比新房。新房的博弈是明面上的，誰都能監督開發商，看得清清楚楚。但二手房，房東、購房者、包括中介，不同個體間，還頗有些暗流湧動之意。
近兩年，二手房市場上的置換人群比例一直在提高。「低買高拋」是每個人的追求，大家都期望可以買到更便宜的，但對自己的房子，又覺得預期仍在，不捨得降價出售。
這或許也是西安這兩年的市場行情造成的，買房預期和賣房一直存在著偏差。
而這一偏差也確實愁壞了二手房經紀人，不知道你有沒有發現，最近接到二手房中介的電話越來越多了，反正我是接到了不少。
據某家中介經紀人反饋[「6·24」新政之前，門店生意一直還不錯，一月能成交20多單，但7月份只成交了5單。按理說新政後房源多了，價格應該有些鬆動，但目前看來並非那樣，二手房價格依然很堅挺，賣家不降價，購房者也多持觀望態度。]
我們還諮詢了某家中介的門店經紀人，據他反映，他所在的門店是「6·24」新政後新開的門店，開業到現在生意一直很冷清，他個人覺得成交上不去和新政關係不大，主要是大家都去看一手房了，畢竟剛需的心理是一手房比二手房好，首先新，第二個價格便宜，加之西安整體的工資水平較低，購買二手房相對吃力，也是成交不理想的原因之一。
當然，也有一種可能是「大家都在等九月」。金九銀十這個詞雖然在近兩年的市場上不太提到，但七八月作為樓市休假期，市場冷一冷也是好事，畢竟西安樓市的溫度有點過高了。
只是現在，近兩年的高價地塊進入市場的腳步聲越來越近，不知它是刺激房東儘快拋售置換的「稻草」，還是提高所有人預期的「乾柴」？這或許才是這兩個月最值得關注的。
此刻，購房者們其實並未退出，只是隱身觀望罷了。
房子還是要在行情好的時候出手
也有例外的。比如小張覺得，房子比自己想像得好賣多了。
她在唐園小區的房子，四月還無人問津，五月突然以掛牌價瞬間籤了協議，關鍵是之後還連續來了好幾撥人，個個要求加價三到五萬不等，跳單賣給他們。也不是沒心動，不過想想違約代價，還是算了。
她的房子算是學區房，唐園小區裡有小學也有中學，買主是從洛陽過來的上班族，只為儘快給孩子落戶，安排好學校。
開頭提到的老王得知了一個消息，跟他同小區的另一套相同戶型，比他的價格貴了20萬，跟他同時掛出，已經成交了。
人家有裝修，買家是個急著買房結婚的。
聽完，他倒淡定了，那就慢慢等吧，反正手上也有錢花。
二手房買賣從來就是賣房者和買房者的攻防戰。現在比較特殊的是，置換人群身兼這兩者的角色，他們的「攻防戰」也就更有意思了。