這兩年，合院別墅產品太火了，幾乎佔據了網紅產品的半壁江山。確實，相較傳統的聯排，合院產品容積率更高，私密性卻反而更強，而且能夠做到至少三面採光，這些性能方面的優勢，的確能夠秒殺排屋，以至於有人喊出「聯排已死」的口號。
目前合院的熱度依然未減，而且由於各大開發商的研發熱情高漲，合院產品也發展出一些新趨勢。今天明源君，就跟大家一起來看一看。
01
項目定位
緊湊化和風格多元化趨勢明顯
一是緊湊經濟型合院越來越常見。相較早幾年一般用在大面積高端項目上，目前合院產品已經出現明顯的下沉趨勢。為了充分提高土地的利用效率和擴大客戶基數，合院產品的面積段不斷減小。
綠城、泰禾、萬科都陸續發布了面積段在120-150㎡之間的合院產品，綠城/藍城的觀雲小鎮和泰禾大城小院甚至都推出了建築面積約90㎡的中式極小合院。
▲圖片來源：明源地產研究院
緊湊型經濟合院，一般面積在150㎡以內，總價約200~500萬/套，相較同價位的城市高層，能獨門獨戶，有天、有地，享受別墅級別的體驗，可以說是性價比非常高。對於經濟實力不算高，但是又嚮往別墅生活的中產家庭非常有吸引力。比如杭州綠城桃李春風推出的83㎡合院別墅，總價不到200萬，未開盤就賣光。
二是風格更加多元。這兩年中式風格回歸的趨勢非常明顯，中式風格溢價能力強，尤其在高端低密產品當中有很好的適用性。而且合院的形制和中式風格又是天然的絕配，所以從2016年開始，中式風格合院產品憑藉多個「爆款」，成為絕對主流。
▲圖片來源：萬晟產品智庫
但是，隨著合院產品持續火熱，風格也開始出現多樣化的趨勢，現代中式、現代主義風格的項目也不斷出現，例如保利和光塵樾，用更現代化的手法表現中國傳統美感。不僅彌補了現代風格在合院產品的空白，而且在溢價和市場表現上也都很不錯，開盤去化超過90%。
02
精細化造院
庭院設計功能化
更強調院和宅的互動
合院產品最大的優勢，就在於項目設計當中把大量的公共空間納入到戶內，能實現超大面積的庭院贈送。
例如，前年推出的杭州桃李春風83平2房，庭院贈送面積就達到了80-95平米，今年升級版的天津版桃李春風127㎡三房，贈送面積能達到1:1。如此大面積的庭院，自然也成為目前產品打造的重點。
1、強調院和宅的互動，每個房間都有庭院環繞
中式宅院的精髓就是以庭院為中心，引景入室。最佳的合院，是每一個房間的窗外，都有一處院子，充分實現人和自然的互動。
例如，天津桃李春風的127㎡戶型，一層別墅平面舒展，除了前庭後院和採光側院，書房和主衛之間還有一個中庭，廚房北側、南向次臥窗外的採光井下，還會各有一個下沉庭院。從每一個房間的窗口看出去，都有庭院景觀，也實現了南向次臥更好的採光。
2、雙首層+雙主庭院設計，下沉庭院充分挖掘地下空間
下沉庭院和採光天井，除了增加採光，還能夠充分挖掘地下空間的價值。
例如，泰禾杭州院子就創新採用了「納園入戶」的下沉庭院設計，通過庭院下沉至地下二層，將地下室南側的一面牆打開，和室外庭院打通，實現和地面層一樣的使用感。
地面一個院子，地上一個院子，雙庭院設計完全避免了地下室的壓抑感，雖然消耗了更多的成本，卻能擁有更加舒適的地下空間。泰禾南京院子還在320戶型中地下室布置了3個臥室。從市場反饋來看，客戶接受度很高。
▲泰禾院子系產品下沉式庭院實景圖
而綠城今年的爆款產品雲嵐閣，更是利用坡地地形，創新打造了雙首層、雙主庭院的「山地合院」。由於項目位於山地，房子最大有接近10米的天然高差，整體地勢由南向北抬高兩次。利用這種地形，房子從樓上樓下出去室外都是首層地面。房子一樓的地面，接著第一個首層，房子二樓的地面，接著二樓的空間，也就第二個首層。而且所有樓上樓下的視野都能看到庭院，空間使用率和舒適度再UP一個level~
下沉庭院還可以和採光天井結合，提升地下空間的舒適度。例如，保利和光塵樾通過一個17m高貫穿上下5層的採光天井，為地下室採光。能夠做到每一個主要室內空間，客廳、餐廳、主臥、次臥、兒童房……都至少有兩面採光。
3、庭院功能化分區
庭院打造的另一個趨勢，是庭院功能分區，例如營造儀式感的入戶院落、有一定尺度的起居院落、賞玩院落，後勤院落和採光院落等等，在裝飾上也會有不同的側重。
例如，綠城的六合院，就按照功能把院子分為六種：
堂院也就是主院，將景觀特色和生活功能融合在一起，比如清池、連廊、風雨亭和茶室，家人可以在這裡賞花喝茶。雅院給老人單獨使用，可以是一個盆景園、四季花園、蔬菜基地。宴院位於餐廳客廳邊，成為一副隨季節而變的壁畫。靜院是邊側的小院，承擔後勤功能，可作為生活庭院，晾曬衣物，放置日常閒置之物。禮院則在北側，連接客臥。中庭景院一年四季風景不同。
▲綠城桃源小鎮165㎡5房2廳4衛B1戶型
4、庭院精裝交付
庭院設計關係到客戶入住後的生活方式，隨著合院產品的競爭越來越激烈，庭院也進入到精細化造園的階段。例如，泰禾大部分院子都已經實行精裝交付，還可以實現庭院多樣化設計，滿足不同屬性客戶需求，並且標準化程度很高。
但是，對於一些入門級的合院產品來說，從成本的角度來考慮，庭院一般不進行精裝，也可以從實用性出發。比如杭萬桂語裡的院子，用木甲板鋪裝，布置戶外沙發與燒烤臺，成為室內空間的外延，也備受客戶青睞。
03
戶型設計
更加重視舒適度和功能性
在戶型設計上，合院產品的尺度感和舒適度也越來越重要。網上有人把合院產品的進化史總結成了一張圖，可以看出一個趨勢，相較於早期的合院產品，戶型創新的趨勢是：1、房子變得更薄，進深縮短；2、不僅增加了採光面，同時增加朝陽面。
▲圖片來源：地產大哥
1、大面寬，追求更多的南向採光
例如，萬科的升級合院產品海月甲第224 ㎡四房兩廳四衛合院 ，相較初代產品桂語裡也有很大的提升。8米大氣橫廳，完整的餐廳方廳，餐廳、次臥實現雙面採光，主臥次臥全部朝南。
綠城天津桃李春風一杯的127㎡戶型，整體面寬近12米，整體進深近13米，幾乎達到1:1。
在戶型設計的細節上，獨立玄關入戶，還預留了儲物空間；客廳開間達到近5米，客廳、臥室、書房，全部都可以和院子親密接觸。主臥還是套房設計，有獨立的衣帽間和衛生間。北側通向地下通道的樓梯，還通過開槽，設置了開窗，人性化的設計，考慮得非常細緻，雖然只有一層，但是居住功能非常強大，使用效率倍增。
▲圖片來源：戶型庫
2、多套房設計，挖掘地下空間
目前很多改善型和豪宅型的合院別墅，都更傾向於有更多的功能空間，和多套房設計。更方便三代同堂的使用需求，家人之間相互不造成幹擾。
例如保利的第五代合院別墅，這個139㎡3房2廳4衛戶型，下沉式地下室全採光，地下室9米層高，既可以是陽光書房也可以是茶藝室，客廳4.6米層高，完成動區功能。二三層的所有臥室全部是套房，明廚、明衛、明廳、明臥的全明設計，每個房間的尺度都很舒適。
▲圖片來源：戶型庫
據說即將推出的泰禾杭州院子85㎡中式小院，也能做到4室4衛3廳3院2車位，期待值相當高。
3、改善型合院，打造人性化豎向交通
除了戶型，在豎向交通上也有越來越多人性化的設計。例如，一些整體超過三層的改善型合院產品，會在房間內預留電梯位，方便居家養老的需求。一些項目也會在樓梯上設置採光天窗，例如保利的五代合院，創新樓梯加採光天窗設計進行補光，實現全方位的自然照明。
04
造園是精髓
動線清晰，景觀標準化
除了宅和院，合院產品的另一個精髓在於園，造園其實就是整個項目的建築布局。不管是萬科樂高PLUS的四坊十二巷，還是泰禾的三街五巷八坊，整體的規劃布局構成了社區景觀的骨架，才是項目規劃的精髓。
1、中魂西技，交通動線更清晰
很多中式的合院項目，一方面把社區內的動線和中國傳統園林的禮序結合起來，使得更符合中式審美，召喚文化認同；另一方面也借鑑西方別墅規劃形態，有道理串聯，互不幹擾的組團。
例如，海月甲第，利用5個不同等級的門頭，配置不同的規制和文案設計，使得業主回家流線明晰，由外入裡、由大漸小，增強回家的歸屬感和儀式感。
▲圖片來源：萬晟產品智庫
同時，設置了3個等級的道路，由高級至低級依次為主軸迎賓道--組團道路-入戶道路，由鬧至靜，每一個宅地都有一條獨特的私家動線。
▲圖片來源：萬晟產品智庫
泰禾院子系的三街五巷八坊營造法式，也營造了類似的層次感，一個坊作為一個組團，從大門口到私家宅院，經歷主幹道、次級幹道，再到私家步道，完成完整的三進禮序。
2、標準化園林造景
而且，泰禾的園林設計，每一條街、每一個坊都作為一個獨立的單元，配合特定主題的設計，符號，裝飾，甚至連路面的鋪裝、樹種、紋飾都不相同，由此搭建起來一整套的文化系統。成為項目獨特的內核，也成為了可以複製的標準化產品。
在「產品為王」的時代，這些獨特的造園理念和產品風格，已經成為各個開發商最具辨識度的品牌內容。
（以上部分內容來自萬晟產品智庫，向原作者表示感謝。）