（原標題：業績不佳 寧高寧留下的地產王國何去何從？）
寧高寧調離中糧集團的消息終於坐實，58歲的他正式告別11年的「中糧時代」。
《中國經營報》記者獲悉，2016年1月5日，中糧集團和中化集團宣布領導層調整，原中儲糧總公司董事長趙雙連接替寧高寧出任中糧集團董事長，寧高寧則將接任到齡退休的劉德樹出任中化集團董事長、黨組書記。
在中糧內部人士看來，此次人事調動對中糧後續戰略實施可能產生較大影響。如果接任者不認同寧高寧的既往戰略，很可能會改變企業發展方向。
另外，中糧近年搭建資本運作平臺，引來海外投資者和職業經理人的加盟，這和寧高寧的號召力關係密切。但也有聲音認為，新的掌門人或許能打開中糧發展的新局面。
將視線聚焦到中糧集團的地產板塊，寧高寧告別中糧集團後，其留下的中糧地產系業務將何去何從？寧高寧時代的既往戰略又將如何繼續？
A+H坎坷整合路
中糧集團旗下目前有兩家地產上市公司，即在A股上市的中糧地產（000031.SZ）和在港股上市的大悅城地產（00207.HK）。中糧地產主要發展住宅地產，大悅城地產主要發展商業、酒店以及旅遊地產。
中糧地產系A+H雙平臺的形成經歷了艱難的梳理整合之路，而這背後寫滿了寧氏印記。
由於主修過財務，寧高寧是資本運作高手，在國資圈，他尤以擅長併購與整合著稱。而在執掌華潤的日子裡，寧高寧的資本運作才能也得到充分發揮，由其一手策劃的收購萬科一案也在資本市場引起轟動。
2004年年底由華潤空降中糧後，寧高寧面臨的一大挑戰便是完成中糧主業之一的地產業務的整合。
2005年10月18日，寧高寧明確了中糧集團地產業務的定位——成為城市中高檔住宅的主要提供者。
同年11月，中糧以8億元受讓深寶恆27806.25萬股國有股權，佔總股本59.63%，成為第一大股東，並更名為中糧地產，作為中糧集團旗下房地產業務的上市平臺。
2006年，寧高寧決定劃分投資性物業和住宅發展業務。2007年，中糧集團專門成立了運作商業地產的平臺中糧置業，並公開表示會將中糧集團旗下的商業地產打包，適時在香港上市。同年，中糧置業的試水之作——北京「西單大悅城」開門營業。
之後，中糧全力發展以大悅城購物中心為核心的城市綜合體，並將大悅城品牌進行全國複製。這是寧高寧 「兩鏈」戰略——即「全產業鏈的食品企業」和「全服務鏈的城市綜合體」中的重要組成部分。
寧高寧於2008年在集團內部提出「計劃5年發展20個大悅城，資產規模目標700億元，佔中糧集團總資產的30%」。
2011年3月，寧高寧明確提出，中糧集團在中糧地產、中糧置業兩大地產業務平臺合併完成後，將會以A+H的方式整體上市。
一年之後，上述計劃出現變動。2012年3月，寧高寧公開表示，計劃拆分旗下商業地產業務，在香港上市。
2013年9月23日，香港上市企業僑福企業公告宣布，將收購中糧所持有商用物業組合目標公司的股權；2014年1月，僑福企業正式更名為「中糧置地」。至此，中糧置地作為中糧集團旗下商業地產平臺，借殼登陸香港資本市場得以完成。
借殼成功後，中糧集團迅速向中糧置地注入資產。2014年9月12日，中糧置地宣布，將以124.6億港元向中糧集團收購北京、上海、天津、煙臺及瀋陽等5個城市的6個大悅城綜合體項目。
同年11月，中糧置地宣布更名為「大悅城地產」，新名字於2015年1月19日正式生效。完成更名後，寧高寧為大悅城的擴張制定了新藍圖。「為了做大規模以及更好地吸引消費者，大悅城會積極推進輕資產發展模式，集團目標是做到100個以上。」
目前，兩家公司業務雖然各有側重，而且一再對外強調其不存在同業競爭的關係，但在城市綜合體等諸多項目開發上依舊有業務重合，而且兩家公司也沒能充分利用中糧集團的優勢形成合作互補的關係，反而在資源上形成了競爭關係。
中糧集團的承諾是，大悅城地產做商業及商業綜合體，也包括酒店、旅遊地產等，但重點是商業，而中糧地產就是發展住宅地產。
不過，中糧集團在地產業務上的布局目前只是簡單的平臺劃分，當前房地產市場住宅和商業已經難以簡單地割裂開來，兩家上市平臺如何在項目層面進行協作，如何進行資金平衡，如何在團隊和管理體系上整合匹配，都需要中糧集團在頂層設計上做一些具體的規劃和安排。
地產板塊業績不佳
雖然寧高寧為中糧地產板塊的統籌發展頗費心思，但中糧集團旗下地產業務在銷售業績和品牌知名度等方面，都尚未進入行業第一陣營。
2015年10月29日，中糧地產發布的2015年第三季度報告顯示，中糧地產營業收入為39.14億元，同比增長210.47%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為3.4億元，同比增長1,606.73%。
但值得注意的是，中糧地產近年的利潤增長基本全靠非經常性損益。2014年，中糧地產歸屬於上市公司股東的淨利潤5.99億元，較上年增長11.96%，但扣除非經常性損益之後，淨利潤僅有9245.7萬元，同比大幅下跌54.4%。2015年一季報顯示歸屬於上市公司股東的淨利潤約為7193萬元，但扣除非經常性損益後，歸屬於上市公司股東的淨利潤約為-8491萬元，同比下滑幅度高達237.14%。2015年半年報顯示，中糧地產的非經常性損益合計4.51億元，其中處置可供出售金融資產為上市公司貢獻的淨利潤為4.45億元。
而中糧集團旗下的商業地產業務平臺——大悅城地產2015年中報顯示，截至2015年6月30日，總營收22.24億元，同比下降25.5%。其中物業開發收入2.83億元，同比暴跌77.2%。大悅城地產方面表示，物業開發方面的收入下滑主要是可入帳的銷售型物業貨源不足帶來的物業銷售收入下降所致。
此外，受到投資物業公平值預期下降和新開工項目的影響，大悅城地產2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。
對於大悅城的慘澹業績，業內專家認為，一方面商業地產受電商衝擊顯著，二三線市場日趨飽和，另一方面，大悅城進一步擴張時自身也面臨土地儲備、融資能力、人才梯隊、水土不服等方面的多重挑戰，這些都成為大悅城擴張道路上的絆腳石。隨著業務重心向購物中心迅速轉移，其出租物業的盈利能力和擴張速度是否能夠達到預期，仍然存在極大不確定性。
RET睿意德執行董事索珊置評，大悅城要進入一個城市，一定要考慮其在當地的適應度。現在已經不是模式取勝的簡單粘貼複製的時代，每一個新項目的成敗都是一場新的戰役。「商業項目有其既定的開發周期，一個成熟的產品從最初的定位到中期的建造到後期的開業，需要3到5年的周期，要達到『5年20個』的目標，財力和人力也一定要跟得上。」
克而瑞此前總結認為，形成中糧集團地產整體業務穩健風格的重要內在原因，就是對於整體業務的不斷梳理和調整。早在2004年寧高寧入主中糧集團之後，就開始醞釀地產業務的整合。2006年中糧地產借殼深寶恆成功實現A股上市，中糧集團也下定決心劃分住宅與商業地產的業務。2010年寧高寧提出了地產業務整合的「三步走「戰略，包含「人員整合，股權整合，資產整合」。遺憾的是，此時恰逢中國房地產發展的黃金時期，中糧在發展的同時不得不兼顧整合，在一定程度上錯失了市場高速發展的機會。
匿名的業內專家告訴記者，地產板塊在中糧集團的發展中受重視程度不夠大，尤其是在行業規模方面，並沒有實質性的提振。這和中糧集團把精力放在對其他非房業務的併購等有關係。
寧高寧未了局
如今，「要做100個大悅城」的宏偉藍圖還遠沒落地，寧高寧就要告別中糧了。未能陪中糧走到最後的收穫期，或許是寧高寧在中糧留下的最大遺憾。對於未竟的事業，寧高寧在告別信中也坦陳：「如果有遺憾的事，中糧的畫圈還沒有繪完。」
伴隨著寧高寧時代的結束，未來中糧地產系將何去何從？
在易居智庫研究總監嚴躍進看來，寧高寧的調離對於中糧地產業務來說，或意味著在項目併購的操作層面會放緩腳步，而在傳統的土地獲取和開發方面會繼續發力。
嚴躍進表示，對中糧集團的地產板塊來說，把「大悅城」品牌打響，是推進商業項目升級的重要一步，這符合目前很多商業地產商的戰略邏輯，即以具體品牌來驅動企業品牌升級。當然，中糧集團目前也在積極配合國企改革，後續若要做大規模，應該積極往城市運營上的路線上靠攏。
然而，多名受訪的業內專家表示，大悅城地產旗下項目雖然形成了較為成熟的模式，但面對購物中心整體的發展困境，以大悅城地產為代表的一批商業地產公司仍處於探索當中。事實上，經濟下行導致消費力不足、實體商業競爭無序、O2O模式尚未成型等諸多問題都在困擾著購物中心的發展。
「據統計，目前全國已經開業的購物中心已有4000多家，到2020年，開業的預計將達到10000家，超大供應量逐漸入市，當前的存量已經飽和，未來購物中心市場依舊存在諸多挑戰。」長期研究商業地產的中名會執行主席洪奇輝分析。
「以前購物中心經營一般面臨選址難和招商難兩大問題，現在又新添了運營難。」中國商業地產聯盟秘書長王永平置評。
按照2008年所說的「5年20城」目標，中糧目前8座大悅城的布局與計劃相比尚有一定距離。中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政表示：「過去說大悅城『5年20座』的目標，我還是挺有信心的。大家覺得實現這個目標慢，我也覺得有一點慢。」
從目前北京、上海、天津、瀋陽、煙臺、杭州、成都等分布來看，大悅城已從一線城市走入二線市場。周政透露，優質二線城市商業項目趨向飽和，未來大悅城不排除會進入好的三線城市。
有行業內人士對記者表示，二三線城市的商業地產市場並不景氣，大悅城在一線城市核心商圈的運營模式或將遭遇水土不服。
隨著大悅城的進一步擴張，商業地產主業在營收中的權重不斷增加，大悅城的土地儲備、運營能力、融資能力和團隊建設等將面臨多重挑戰。單純資金方面，要在5年複製20座大悅城，所需資金達700億元，總體規模高達1000億元，融資能力成為大悅城擴張中面臨的重要問題。
周政透露，未來的大悅城系列項目的擴張會採取自行拿地建設和收購相結合的方式。「相信在全國會有一些值得收購的項目，尤其是在一些具有發展潛力的三線城市，如果以收購方式運作則成本相對較低，擴張速度較快。」
對於大悅城募資與債務問題，大悅城地產財務總監許漢平此前表示，大悅城地產已獲證監會批准可以發70多億元公司債，另一方面，將把現有項目價值最大化獲得更多資金。大悅城內部對淨負債率要求不超過65%。
值得一提的是，中糧集團為國家首批試點央企改革的標的，未來相關上市公司加速改革提升效率與活力預期強烈，但業內專家提醒，具體改革能多大程度上釋放效率提升中糧地產業務的盈利能力和競爭力，目前難以有效判斷，對此投資者應該保持理性，對於「概念」的炒作，要有警惕之心。
嚴躍進認為，中糧地產後續要積極做大規模，在土地市場上應該略顯激進。同時應該在國企改革的背景下，積極引進其他社會資本，進而有能力做大新的地產業務。
如今，伴隨著寧高寧的調離，中糧地產業務的寧高寧時代將翻過一頁，其留下的未了局也考驗著繼任者的智慧與能力。
而告別中糧的寧高寧下一站是中化集團。與中糧集團一樣，中化集團也是全球500強企業，主業分布在能源、農業、化工、地產、金融五大領域。與華潤集團、中糧集團相似的是，中化集團旗下同樣擁有一個國內領先地產業務平臺——中國金茂（00817.HK），或許寧高寧的「地產生涯」將在中化集團開啟新的篇章。
就上述涉及的具體問題，本報記者多次致電中糧集團新聞發言人殷建豪，對方未接聽電話。隨後記者致函中糧集團公關部，截至發稿時，未獲具體回復。