中國金茂一直是房地產圈裡讓人豔羨的品牌，特別是傳奇人物寧高寧出任其董事長以後，直言3年內要實現2000億的目標，更引人關注。
樓市資本論關注到，近期中國金茂發仍在高價拿地的同時，也飽受地王難消化之苦，同時還面臨償債壓力大的難題。
7月3日，南京主城區迎來了2019年最大型的一次土拍，成交金額達到240.3億元。其中，爭搶最為激烈的是位於秦淮區紅花街道南部新城地塊，歷經129輪報價，最終被金茂以51.5億元總價競得，成交樓面價2.97萬元/平米，溢價33.07%。從總價到溢價率都堪稱此次土拍的地王。
金茂自進入南京市場，便以「燎原」之勢飛速發展，特別是寧高寧主政後的2017年，金茂南京區域公司從2城4盤發展至5城18盤，實現南京、無錫、合肥、徐州、常州五城聯動。2018年4月，更是在南京一舉拿下五塊地。這次南京土拍仍處降溫階段，加之近期融資政策有所收緊，金茂的激烈爭搶，也凸顯出其對南京市場的重視，只是不知這一次的「地王」，未來命運如何？
▲寧高寧
樓市資本論觀察到近一段時期，金茂一直以較高的速度擴張，業績猛增的背後也留下了尷尬的地王項目。樓市資本論今天就帶大家聊聊。
【一】金茂南京地王：樓面價高過新盤價難入市
此次金茂南京搶地，讓樓市資本論不禁記起，其在2016年南京拿的地王，到現在都還沒消化完。
2016年5月13日，金茂聯合電建，拿下了河西南兩幅相鄰地塊G12、G13地塊，其中G12地塊樓面價為37027元/㎡，G13地塊樓面價為36890元/㎡。一舉成為河西南地王，要知道彼時周邊五礦崇文金城的新房價格僅為3.5萬元/㎡。
2018年7月份，南京明確房價定價規則與地價無關。也就是說開發商高價拿地，再提高售價將成本轉嫁給消費者的路行不通了。這對很多剛需族群是開心事，但對於河西南的金茂府來說可就成了頭疼事。對比區域3.5萬元/㎡的價格紅線， 2019年如果不破限價，其上市的可能性微乎其微。
不過，南京已有多個項目陸續突破限價銷售，如今年城南的新盤中海城南公館銷許均價37000元-38000元/㎡，突破了城南35000/㎡的區域「天花板」；3月22日開盤的城北星河天賦，毛坯均價為39000元/㎡，也突破該區域的精裝盤限價38000元/㎡。
樓市資本論認為，雖然有項目開了南京破限價的先河，但作為南京樓市飽受關注的熱點板塊河西南，還沒有敢突破3.5萬元/㎡的項目出現。河西金茂府會第一個吃螃蟹嗎？
【二】金茂深圳地王：老地王超越新地王難定價
金茂入市難的還不止南京地王。樓市資本論了解到，金茂在深圳龍華的地王項目，也面臨著相似問題。
三年前，深圳龍華上塘一宗居住用地出讓，包括萬科、中海、龍光在內的18家房企爭相舉牌，最終被中國金茂和中國電建以82.89億聯合中標，可售樓面價約5.68萬/平。麵粉碾壓麵包，刷新了龍華單價地王記錄，「宇宙中心」真的很瘋狂。
這宗佔地約3.57萬平、總建面16.4萬平的宅地，除了地王標籤，還是深圳首宗限售試點地塊。也就是說，該宗地上的住宅和商業必須要竣工並取得不動產權證書後才可以銷售。三年過去，項目周邊二手房價格仍徘徊在6萬-7萬元/㎡，漲幅並不大。
拿地成本高，現售壓力大，開發商必須要具備強有力的資金實力和運營能力。從拍賣大廳落錘的那刻起，就註定是一個不太好解的局。
對這一宗地塊有過研判的人士透露，如果以金茂府的成本來測算，由於其要求現房銷售，至今已3年仍未達可售條件，單純比正常預售項目多2.5年，利息成本約1.1萬元/平方米，實際樓面價成本約7萬元。從這一角度來看，金茂府的成本已經高於近日在附近拿下新地王的龍光，其可售樓面價約6.49萬元/平方米。指望新地王推高市價，來解套老地王，估計是不太可能了。
坊間對其開盤價的預估也在12萬元/平米起。在房信網、微信群、朋友圈，有消息稱，龍華金茂府將在8月28號開盤，預計開盤價將在12—15萬/㎡之間。
樓市資本論認為，看看周邊房價6-7萬/㎡，金茂府要麼價格和周邊持平虧本賣，要麼高定價超十萬回本賣，但定價過高又必然給周邊競品帶去流量，所以龍華金茂府的境地確實尷尬。
【三】金茂廈門地王：高價拿地逢嚴政虧本賣
事實上，金茂作為實力央企並沒有想方設法去突破政策，值得點讚。比如對廈門的地王項目翔安金茂悅，就選擇了「虧本入市」。
廈門樓市曾在2016年、2017年分別漲幅45.5%、16.9%，位居當年全球第二、第五位，是中國樓市的「領漲王」。四處尋求擴張的金茂自然不會放過。
2017年9月29日，在廈門 「金九」的最後一場土拍中，金茂以20.91億元競得翔安區2017XP08商住地塊，成交樓面價達29450.7元/平方米。
2018年3月，廈門限購政策再度升級。和以往政策不同，此次「廈門最嚴限購令」堵上了此前廈門限購中存在的贈與轉讓、離婚買房等漏洞，對於外埠消費市場佔半壁江山的廈門樓市來說，相當於削減了一半的需求。很快，廈門成為房價下跌最為顯著的二線城市。
為了儘快回款，翔安金茂悅項目獲批售價2.9-4.2萬元/平米，但是實際銷售中甚至出現2.6萬元/㎡的低價。這是金茂第一次進入廈門市場，卻無奈面臨賠本結局。
樓市資本論認為，金茂近年在地王項目上頻頻吃虧，想來也品嘗到了高價拿地的苦果。2018年的大舉拿地，想來也給金茂帶來不小的後續經營壓力，這也讓總裁李從瑞在2019年說出不激進拿地的話。
【四】密集轉讓項目股權，短期債務337億壓力大
金茂的麻煩正從這三個「尷尬的地王」蔓延開來。樓市資本論了解到自5月下旬以來，中國金茂已經連續轉讓和退出多個項目。
先是，6月12日，北交所披露信息顯示，寧波方興擬轉讓北京茂豐28.56%股權，轉讓底價為5.3億元。據天眼查信息顯示，寧波方興由北京興茂置業有限公司100%控股，實際控股方為中國金茂控股集團有限公司。
早些時候，5月31日，北交所掛出了長沙金茂梅溪湖國際廣場置業有限公司擬轉讓所持有的長沙鼎茂置業100%股權，底價11.45億元，涉及金茂廣場內北塔寫字樓。
5月27日，北交所項目產權轉讓預披露信息顯示，中國金茂擬轉讓在北京的兩個住宅項目，包括北京昊遠置業有限公司的34%股權及天津北方澤茂企業管理有限公司的100%股權。兩個交易目前都仍處於預披露階段，還未公示轉讓底價。同一天，招商局置地公告，中國金茂出讓浙江瑞安項目49%股份予招商局置地和中梁地產。
數據顯示，目前中國金茂帳面資金(貨幣資金+受限制使用資金)共有258億元，短期債務為337億元，長期債務為660億元。中國金茂的短期償債壓力指數高達1.31，遠高於TOP50房企數據均值0.69，公司短期償債壓力較大。
有媒體據此斷言，金茂進行股權轉讓的核心原因是拿地價格超出預算，金茂正在加緊籌錢，改變發展策略，放棄高價地塊，盤活存量資產。不過，金茂內部人士對此並不認同，否定了公司集中對外出售項目的說法。
樓市資本論認為對於土地項目或房產項目的轉讓，不排除有其他考慮，但回籠資金是無可爭議的事實。畢竟目前市場情況下，很難有不缺錢的企業，更別說是房企了。
【五】目標2000億，金茂雄心壯志
中國金茂的話事人寧高寧在地產界以高超的財技著稱，被譽為「紅色摩根」。他擅用資本的力量，藉助併購、整合等手段，在主事華潤、中糧期間，兩家央企的資產規模都翻了數番。寧高寧從華潤、中糧到現在一人身兼中化集團和中國化工集團兩大央企的董事長，歷久彌新，仍在續寫自己的傳奇生涯。
2016年1月，寧高寧加入中化集團，並擔任中國金茂董事長。金茂的「地王」拿地高潮也開始在全國掀起。甚至，中國金茂在2017年業績發布會定下目標， 3 年以後，中國金茂要達到 2000 億的銷售籤約額。今年初，寧高寧面對 「中國金茂2000億元的目標會實現嗎」的問題再次回應：「中國金茂是可以做到的。」
現年59歲的寧高寧，作為央企董事長，業內認為其退休年齡最多也就延遲至63歲，大概率中化乃至金茂就是其職業生涯的最後一站。
樓市資本論認為「房住不炒」大背景下，金茂有必要重新思索其拿手的「地王戰略」合理性。畢竟，地王除了帶來銷售規模和人氣效應的同時，還有冷周期的去化難特點。業界另一位大佬孫宏斌就總強調，房地產企業要控制風險，唯一方法就是不要把地買貴了。他說：「地買貴了，誰都救不了你，明年你可能就過不下去。」