老家的親戚今年3月份剛剛用一家「六個錢包」按揭買了房，5月底所有手續才算完全辦好。本該是舉杯慶祝的賞心樂事，但他卻怎麼也開心不起來。因為按照6月份開發商的促銷價格，自己剛剛買了仨月的房子總價就降了足足20萬。去找開發商理論，不僅沒撈得半點好處，還被無情斥責是「毫無契約精神」+「擾亂正常的市場定價秩序」。要知道，這20萬對於一個三四線城市的家庭來說，可是一家人辛辛苦苦一年都賺不來的。
「都說買房賺錢，為什麼輪到我這裡，剛剛買完房就要承受房價下跌的痛苦呢？我買房是用來自住的，哪怕是房價不漲，保持平衡，我心裡也不覺得虧。」親戚愁眉不展思索多日，怎麼也想不通這個道理。
其實，買房不賺錢甚至是虧錢，這兩年我們早已經見怪不怪了。畢竟前有調控重壓，後有金融監管，再加上過去幾年購房需求過度釋放，樓市早就告別了大漲大賺的瘋狂階段。尤其是在人口、產業、資源等基本面支撐嚴重不足的三四線城市，「剛一買完房房價就下跌」的情況，更是家常便飯。
在人口有顯著增量的一二線城市，以及國家重點布局發展的城市群城市，我們或許無法否定投資買房的價值，但是對於絕大多數欠發達的三四線城市，我們還是基本可以確定，房地產的投資價值已經徹底宣告結束了。在這些區域，買房自住沒有什麼可猶豫的，但是有閒錢拿來投資炒作房產，我們保持一百二十分的反對。尤其是在2個利空信號降臨的當下，三四線城市房價真的撐不住了。在此背景下，我們不僅不提倡繼續大力度買進三四線城市的房產，更鼓勵持有多套投資性房產的人，應該趁風險沒有降臨前，儘快優化處理掉這些「劣質」資產：
第一個「利空」信號：國家未來將推動各類城市放開、放寬落戶限制。這意味著未來三四線城市人口流失或加劇，對三四線房價構成利空。
6月16日上午國家發改委召開6月份例行新聞發布會，新聞發言人孟瑋介紹，下一步將推動各類城市，特別是農業轉移人口集中流入的城市，放開、放寬落戶限制……同時加快發展中心城市和重點城市群，形成新的增長極和增長空間。
就是這個被很多人忽略掉的信息，卻包含著重磅對三四線「不利」的信號——國家發改委將推動大城市放鬆落戶（中心城市和重點城市群），最好是零門檻落戶，這意味著一二線城市未來對三四線人口的虹吸會更強，即會加速三四線城市人口的流失。使得本來就沒有多少優勢的三四線城市，人口基礎更加薄弱。
眾所周知，人口是一個城市發展的基礎，它不僅是生產力的體現，更是購買力的支撐。尤其對於房地產市場更是如此，購房需求和購買力的雙重流失，對於樓市的發展必然不利。
近年來，三四線及其更低級別的城市人口逐年呈現外流，已經是無法逆轉的事實。尤其是四川、安徽、河南、河北、山東這幾大人口大省轄下的三四線城市，人口流失的幅度慘不忍睹。其中最值得一提的就是安徽阜陽，統計數據顯示，過去5年阜陽人口外流了262萬，但與此同時讓人百思不得其解的是，過去三年阜陽整體房價不跌反漲，尤其是三角洲區域，房價漲幅驚人，截止到今天該區域均價已破1.3萬/平，核心板塊房價一度比肩省會合肥。人口在大幅流失，房價卻能走出「小陽春」行情，不得不讓人心生顧慮。
第二個「利空」信號：三四線城市庫存增加，去化周期普遍長達2年。
我們不止一次強調過，今年初的這場風波對中國樓市整體的影響不可小覷，一季度房企銷售額直線下滑30%以上，已經讓很多人嘗到了苦楚。尤其是三四線城市真的被「砸了一個難以癒合的大坑」——不僅經濟損失嚴重，老百姓收入銳減，而且樓市錯失了「返鄉置業大潮」、3、4月份的「小陽春」行情。一句話總結就是，購房需求大大減少，樓市庫存大大增加。
樓盤網介紹，自5月以來，三四線城市庫存面積每周環比按照1%的增幅持續上升，去化周期雖然持續縮短，但仍需要長達2年。對於這樣一個信號，我想三四線城市的開發商是極其不願看到的，畢竟2年的去化周期對於資金周轉高頻的房企來說，可不是輕易可以對抗得了的，能抗住資金壓力一年的房企就已經很了不起了，更何況三四線城市普遍去化周期長達2年。
其實，這也是為什麼今年以來全國房企破產潮中三四線城市開發商佔比較高的原因之一——開發商去化周期拉長，意味著資金回款周期拉長，疊加房子滯銷、融資不暢，很多三四線城市的房企都在極度「缺血」中倒下了。
平心而論，即使沒有今年這場風波，我們也不認為三四線城市房價能繼續高歌猛進下去。原因有三：第一，欠發達的三四五線城市，靠城市內生動力樓市其實是發展不起來的，但還是在棚改貨幣化補償下勉強支撐了這一輪樓市上挺。現如今房價已經在高位了，年輕人需要房子，但是已經買不起，有錢人房子太多了，而且各種限制根本無法再次購買，那麼就要面臨一個非常現實的問題，沒有新的購房需求，未來這裡的房子還能賣給誰？
第二，靠炒作概念跟風發展起來的樓市註定不可持續。實話而言，三四線城市要人口沒人口，要產業沒產業，要資源沒資源，房價能逆勢上漲一則是棚改拉動，其次是炒作的功勞。因為三四線城市「畫餅」的能力卻一點不比一二線城市差。上到開發商的整體規劃層面，下到銷售人員口若懸河的介紹，基本上對樓市沒有知識儲備的人，恐怕真的要被洗腦成功，痛痛快快掏錢那是必然。
但到今天，一切都終於玩不轉了——很多人想掏錢卻無錢可掏。一方面，自己不缺房，不管是拆遷分的，還是老家蓋的，都嚴重過剩；另一方面，工資性收入漲幅已經追趕不上房價上漲的速度，口袋裡那點錢滿足日常生活開銷都難，疊加今年大環境不好，收入更是大打折扣，尤其是很多農民工、個體戶收入影響頗大，手裡儲蓄的票子，也基本快用光了。吃飯都快成問題了，試問還有心思想投資買房的事情嗎？
第三，其實不止投資炒房客在降價套現撤離三四線城市，據我們所知，很多開發商也有加速撤離的意願。恆大高管19年底就已經明確表示，未來要降低在三四線城市拿地的比例；碧桂園這兩年在三四線城市擴張的腳步也放慢了，媒體公開報導，今年以來碧桂園在三四線城市的降價力度也非常大，大有抓緊收割搶跑的意味；融創孫宏斌更是直言不諱表示，三四線城市拿地建房容易，但是未來賣房卻越來越難了，需求消耗厲害是一方面，更主要的原因是，這裡的市場已經接近飽和。今年初的業績發布會上，孫宏斌直言透露，未來在三四線城市的拿地會更趨于謹慎。
第四，拋開所有空洞和宏觀的理論不說，單從某些對三四線城市樓盤最了解的群體的口中，我們也能知道，三四線城市的投資價值遠不如一二線城市。對於三四線城市的房產還能不能買，看門大爺一句話就說透了：只有逢年過節才有人回來，平常都是老人小孩在這裡住，而且入住率普遍不足10%。路燈壞了很久，都沒有人修。同地段很多小區承諾的基本配套都沒有兌現，有些已經交付一年多的小區甚至連水電氣都沒通，這樣的小區怎麼可能有投資價值。有錢存在銀行吃利息，每年賺的都比買房多。看門大爺的話簡直如同點醒夢中人：沒有人氣、配套無法兌現，就這兩點就徹底宣判了三四線城市投資價值基本為零。
我在此前的文章中一直告誡大家，再好的房子再低的價格最後都是要人來買，沒有人買無論再怎麼鼓吹，房子就是賣不掉。尤其是四五線城市，別看這幾年房價漲得兇猛，但是等大家都反映過來，多數人都會後悔，因為大家就會意識到他們就是最後的「接盤俠」。
三四線房價虛高，這是無可爭議的事實，尤其是和當地人的工資收入水平作比較，我們會發現很多區域的房價堪稱「天價」。房價是如何漲上去的，相信大家心裡都有答案，我們現在再囉嗦這些也沒有意義。那麼三四線虛高的房價未來到底會不會降？它能夠下跌的極限又是多少呢？
專家給出了答案：衡量房價是否合理，國際通用的指標就是房價收入比。結合三四線城市普遍三四千塊錢一個月的收入水平來看，房價5000-6000/平是最合適的。如果按照這個標準來看，全國80%的三四線城市房價要降一半才是合理的。畢竟現在很多三四線城市房價都已經邁進「萬元俱樂部」了。此前更有媒體報導，安徽、河南境內竟然有貧困縣房價過萬的情況，簡直是不可思議。
自此，相信很多人已經看明白了，兩大「信號」疊加三四線城市自身的條件，未來幾年這裡的房地產市場可能真的「危險」了。即便當前數據層面顯示，部分三四線城市房價依然堅挺，但是我們始終堅信，三四線城市的「降溫」遲早會降臨。