來源：樓市新觀   2020年04月19日 08:51
全世界都知道中國人愛買房炒房，德媒曾經還給我們貼上了「地產經濟」的濃厚標籤。西班牙媒體報導我們的房價問題時更露骨、更直接：中國的高房價毀滅了年輕人的愛情，也毀滅了年輕人的想像力。很多大學生一畢業就要背負高額房貸，為柴米油鹽精打細算，他們的生活是物質的、世故的。
愛買房的國人也沒有讓人失望，直接把我們的房地產市值幹到了450萬億，這個數字比歐盟+美國+日本的總和還高。
房地產到底有何魔力，竟讓國人如此痴迷瘋狂？個人總結有三大主要原因：其一，「有房才有家」思想根深蒂固，從古至今，我們都對房屋的產權有極強的佔有欲。租房雖然也能解決居住問題，但絕大多數國人始終學不來西式的生活方式，他們認為，租來的生活不成體統，唯有擁有自己的房子才是一個完整真實的家；
其二，買房能賺錢，有錢用來投資買房準沒錯。這不是某一個人智慧的結晶，這是無數過來人都曾有過的「真實經歷」。更有甚者因為投資買房而改命逆天，實現財富自由階級躍遷，對投資炒作房地產賺錢更是深信不疑；
其三，過去十年，中國的金融、網際網路、債券、基金、股市等行業，雖然發展也可圈可點，但沒有任何一個行業像房地產那樣是可以全民參與且「造富」驚人的，房地產在國人的心目中暫時是無可替代的。「有錢就買房」這個思想雖然異常扭曲，但根深蒂固，難以扳正。
現實點說，在中國房子不僅僅是用來居住的容身之所，它更是財富、地位、名譽、資源、關係等的象徵。
但我也不止一次強調過，過去二十年房地產之所以能叱吒風雲，一路高歌猛進，很多人得益於房價上漲，能夠賺得盆滿缽盈，完全是乘大勢，乘國運所致。並非我們的購房人有多麼偉大的投資理念和投資訣竅，而是大家搭上一部快速上行的電梯。改革開放對市場的鬆綁，人口紅利和城鎮化，金融扶持，龐大的需求，使得房地產成為最為賺錢的行業。
讓我更詫異的是，很多人老是喜歡拿「經驗主義」來談房價，談樓市走勢。很多專家更喜歡提周期論，什麼5年大周期，3年小周期。言外之意，房地產是一個周而復始無限上漲、無限獲利的行業。房價上漲沒有頭，投資房地產更沒有止境。
更無語的是，最近又聽到某位專家在大放厥詞：「5年前那些買了房的人，現在房子已經市值千萬，再也不用為錢發愁了；5年前那些沒買房的人，現在還在苦哈哈掙首付，也許他這輩子都買不起房子了。結論就是，買房要趁早，現在買不買房，取決於5年後你想當什麼樣的人，是想當身價千萬的富翁，還是當身無一物的屌絲，選擇權在你手裡。」
5年前，房地產正處在高速發展的起始階段，彼時伴隨著國家鼓勵買房和極為寬鬆的貨幣政策，以及城市化進程的催化，各地造城運動轟轟烈烈，房價也是一路飛奔，很多一二線城市承接了大量住房需求和資金，房子可以說「一套難求」。
但在經歷了3年半的房住不炒政策打壓糾偏之後，5年後樓市還會再上演5年前的一幕嗎？5年後，房子「一套難求」還是「無人問津」？5年後，「買房」和「不買房」真的會像上述專家說的，天上地下之別嗎？三點分析告訴你真實答案：
想準確回答這個問題，確實有一定難度，畢竟中國有672個大大小小的城市，每個城市人口、經濟、政策、資源等基本面都不盡相同，5年後房地產的情況更不能一句話概括。但我們通過對政策、人口、住房總量等幾大國家基本面的分析，還是可以對上述問題有個大致的結論的，尤其是對很多「對投資炒房依舊寄予厚望」的人的思想的糾正有重大作用：
首先，政策方面，調控5年內難言放鬆。基本可以宣告房地產的高速井噴發展階段徹底過去了，未來5年內，樓市都不可能再出現過去那種年漲幅30%的瘋狂景象了。
這一點經濟學博士孫樹強21個字就說透了——靠刺激房地產來拉動經濟的時代已經一去不復返。言外之意，過去地產拉動經濟的發展模式被推翻了，可以理解為屬於房地產的高光時刻已經過去了，未來經濟不再單純依靠房地產，意味著房地產的地位要發生巨變，這或是房地產萎靡的開始，對於很多城市而言，或意味著房價就此開啟下行模式。
即使是現在最艱難時期，孫博士也不主張啟動房地產，原因有三：其一，大規模刺激房地產市場，只會使前期的經濟結構調整的去槓桿努力前功盡棄，也不利於通過消費來拉動經濟。錢真用來買房，消費談何而來，無數小微、實體企業靠誰來撐；其二，我國房地產本身就存在結構性不平衡，如果大規模刺激，勢必會使房地產市場更加畸形化，這明顯不是國家想要的結果；其三，由房地產市場引發的經濟、金融危機，不勝枚舉。我們若再不懸崖勒馬，大有步美、日後塵的趨勢。
孫博士的說法其實是有現實依據的，拿今年初的這場風波來說，對房地產打擊深重，很多城市稅收、賣地等財政來源都頗受影響，因此很多城市都想放鬆調控來緩解壓力，甚至有駐馬店、海寧、廣州這類壓力巨大的城市，有「放鬆限購」、「下調首付比例」的舉動，但是後來的事實大家也看到了，這些帶有「刺激性」含義的政策都無疾而終了，恰恰說明國家調控樓市的意志和態度是非常堅決的。
事實上，過去這四個多月，國家層面也是一而再再而三透過媒體、重要部門領導發文或發聲重申定調過，要始終堅持房住不炒，不會再拿起房地產這個「夜壺」。
其次，人口方面，對房價的支撐更是難言樂觀。中國人口紅利大、城鎮化率低一直被很多專家拿出來說事，被當作是支撐房地產、支撐房價的最強說辭。但我想說的是，過去這幾年，很多專家的「城鎮化有空間，房地產有紅利」說辭是完全錯誤的，是壓根站不住腳的。
一方面，在過去二十多年，中國的城鎮化率從36%到60%。很多人覺得對比歐美發達國家80%以上的城鎮化率，我們還有很大的空間，所以房地產也有很大的空間。我想說的是，這些數據本身就是錯誤的，和現實有很大偏差。我們中國的真實城鎮化率其實已經接近70%了，因為中國有大量常年居住在一二線城市但戶籍在農村的人口，這些人雖然不是城裡人，但是他們確確實實是可以算作是城鎮化率的。因此，其實我們國家的人口流動，沒有多大空間了。
另一方面，讓農民進城接盤高房價已經越來越不現實，其一，鄉村振興戰略實施、城鄉一體化推進，越來越多人喜歡留在農村。尤其是在工作、就醫、就學等關鍵環節沒有得到解決的情況下，很多人會自我權衡，與其盲目進城，還不如留在農村；其二，中國有很強的農業屬性和族群基因，還有很多人的定居情節很重。未來5-10年，其實是城市化進程推進最慢的階段。
更不能忽略的是，我們的人口紅利也開始遞減消失了，生育率下降疊加老齡化社會到來，一句話，未來新增人口遠遠沒有過去二十年多。對於很多大城市而言，新增流入人口確實有。但沒大家想像的那麼大的空間。更託不起房價年漲幅超過30%的大任。
再者說了，並非簡單的人口增加就能支撐起房地產的繁榮，準確點說是新增人口收入的增加，才對房地產的發展構成利好，只是單純地把人從農村轉移到農村，不切實解決其工作收入問題，不最終提高其工資性收入，就寄希望他們能支撐起房地產的新一輪輝煌，不過是黃粱一夢。
再者，宏觀層面來說，中國早已不缺房，未來絕大多數城市房子供大於求，房價有下跌趨勢。
中國目前到底有多少套房屋，一直沒有統一準確的答案。但不代表這一直是謎：聚富財經曾經報導過，有專家認為，中國目前的房屋總量足夠至少34億人居住，中國5年前就已經告別房屋短缺行情了；地產大佬潘石屹也當眾說過，中國房地產不再是剛需，我們現在人均居住面積40平，和發達國家持平，房地產總市值400萬億，多數城市房屋空置率在20%以上，我們現在要解決的不是房屋少的問題，而是如何形成切實有效的政策來逼出空置房源，進而達到真正有效的降房價、降租金。
此外西南財經大學聯合多家銀行此前發布報告顯示，中國房屋也足夠多了。單就過去二十年而論，我們的開發商就銷售了177億平米的商品房，按一套房子100平米計算，這就是1.77億套房。而我們擁有各種產權的房屋理論上應該是商品房的4倍，即7億套左右。合計高達8.77億套。按房戶比計算也超過了1.2：1，按照經濟學供需原理計算，房價早就該降了。
易居研究院今年初發布的報告也顯示，2020年我們的新房將進入供大於求局面。單純從供求關係來看，未來幾年大多數城市房價都不具備繼續上漲的可能，尤其是人口外流嚴重、產業發展低下的欠發達地區，房價更是獨木難撐。
透過上述三個關鍵基本面的分析，我們能初步得出房價上漲空間狹窄的結論，但是不是可以一概而論所有城市未來房子都會「無人問津」，「買房」和「不買房」區別都不大呢？當然不行！
雖然我們不能細化到對全國672個城市每城都出一篇房價走勢分析，但是大體上可以把全國城市分為三大類來看：第一類，人口有顯著增量、匯聚頂級資源等優勢的一線城市，這類城市剛需不僅要早買，投資也要早行動。重點要提的是，這類城市「不買房」真的可能會永遠都買不起。至於原因不再多贅述；
第二類，二線城市和超級都市圈三線城市，這類城市雖然目前受制於調控壓制，難有顯眼表現，但是不得不說這類城市大有潛力，尤其是京津冀、長三角、大灣區和成渝都市圈等人口密集、經濟發達，增量良好的區域，5年房價雖然不能翻一番，但是每年的漲幅在5%以上，還是可以實現的。現在不買房，5年後可以預見的是購房成本和難度會加大不少，這類城市，個人也是建議儘早行動；
第三類，欠發達地區的三四線及其更低級別城市，這類城市投資無價值，自住也要選對地方，否則只會給自己徒增煩惱。雖然有些城市房價還在微微上漲，但是結局已經註定了，未來隨著棚改徹底結束、人口外流、產業發展乏力，這類城市會率先摔回原形。尤其是國家定義的「80個收縮型」城市，房地產更是沒有未來。
這類城市而言，房子早已嚴重過剩，且沒有價值。現在即便不買房，5年後也不會有大變化，更不可能出現「一套難求」的火爆景象，或許還會有驚喜，二三十萬買一套房子的情況，或會比比皆是。