萬科良渚：百億投入九年收回
在特色小鎮興起的浙江省，由萬科主導的良渚文化村已成為開發商主導的特色小鎮建設樣本。這個已經開發培育17年的項目，從最初的遠郊旅遊大盤逐漸發展成為居住和產業融合的特色小鎮，在文創、旅遊、養老、教育等產業導入上初具規模，為當地帶來了就業和稅收。然而作為開發商主導的特色小鎮項目，良渚文化村仍然未能擺脫「地產化」，萬科來自於文化村的營收更多的依然依靠銷售樓盤。此外，前期開發以及後期運營中大量持續性的資金投入、產業與居住的深層次融合也一直考驗著特色小鎮開發路上的萬科。
演變：從樓盤到文化村
距離杭州市中心16公裡的良渚文化村是已被打造17年的項目，在「特色小鎮」的概念興起前，這裡被定位於一個純粹以生態、觀景、人文名勝、休閒遊樂與人居為定位的功能完整、形態豐富的城鎮，而在萬科內部，良渚文化村也已經超過了一般意義上的房地產項目，「良渚文化村是一塊試驗田，對萬科未來的發展具有很大的參考意義，萬科在全國，這樣的項目也是惟一的」。萬科董事會主席、總裁鬱亮曾經對外表示，萬科提出的「三好理念」——好房子、好服務、好鄰居，在良渚文化村裡得到了淋漓盡致地體現。
實際上，萬科良渚文化村在誕生之初並沒有賦予如此多的意義，它只是一個普通的房地產大盤，由南都房地產集團於2000年啟動，2006年萬科併購南都後接手，對良渚進行了「城市配套服務商」試驗田的打造。例如，在良渚村內執行了醫療、教育、宗教、交通等職能，興建了學校、教堂、寺廟、圖書館等一批公共設施，開通往返城區的業主班車，同時還組織發起社區文明公約《村民公約》。這些元素，為良渚文化村打上了「理想宜居」的標籤。作為一個房地產項目，截至2016年8月，良渚文化村共交付1萬餘戶，常住6600餘戶，入住率超60%。
萬科良渚文化村發展成為現在的模樣，並非都在萬科的設想之內，而是在項目銷售的過程中逐漸培育起來的，2011-2014年間任良渚文化村助理總經理一職的沈毅晗在接受媒體採訪時曾介紹，開發商最早的時候儘管規劃了小鎮，但是起步往往是住宅，並且配套了一些社區商業。慢慢交付了2000多套房子後，發現根本沒辦法居住，居民反映的包括交通、醫療、教育、吃飯等配套問題，在解決的時候才逐漸形成了現在的良渚文化村。也正因此，沈毅晗認為新型城鎮化是一個複雜的命題，要解決住的問題，也要解決住的配套問題。
產業2.0：人居產業5：5
不過，和房地產項目單純強調宜居不同的是，特色小鎮在建設中更加注重通過產業聚集，融產業、旅遊、社區、人文功能於一體，以生態文明的理念推動人口城鎮化、優化人口結構的同時促進房地產、金融、公共服務等配套設施產業的發展。
公開資料顯示，目前萬科良渚文化村已形成了四大產業基礎，即文創、教育、養老、旅遊。年產值4.4億元的玉鳥流蘇創意產業園一期和正在規劃的二期，加上良渚文化藝術中心的輔助，構成了文創產業；旅遊產業的年產值也實現了過億元，預計今年接待遊客數量將達到60萬元，文化村中以良渚博物院為中心的區域已在2012年被評定為國家4A級旅遊景區；良渚文化村還打造了以安吉路良渚實驗學校（民辦）、萬科學習中心、萬科假日營地、良渚國際藝術學院等為核心的教育產業；以隨園為核心的養老產業在良渚文化村已經進入了第八年。
公開數據顯示，目前良渚文化村文創、教育、養老、旅遊四大產業已累計投資20億元，提供就業崗位超過3000個，整個良渚文化村年產值達到16億元 。而在此基礎上，萬科良渚文化村在產業升級上也已形成了基本的思路。
目前這項重任主要有三個抓手，第一個抓手是杭州萬科在距離良渚文化村2-3公裡外新增的城市綜合體項目用地，25萬方體量中有5萬-6萬方為產業用地。目前是以劇院和文創產業為主的定位和規劃。這也是良渚文化村產業2.0的橋頭堡；第二個抓手是玉鳥流蘇二期，玉鳥流蘇一期是文創園，已入駐翻翻動漫等多家文創企業；良渚產業的第三個抓手是把旅居業務線做完整。旅遊本身也是產業，良渚旅遊有一個單獨的事業部——旅居事業部。
「我們之前看到的小鎮中比較合理的產業比例是在30%-40%之間，人居比例在40%-50%之間，公建配套比例在10%-20%之間，這個比例是比較合適的。但良渚文化村此前人居比例偏高了，佔了65%，其他是35%。未來我們把其他補上以後，慢慢會變成五五的概念。如果人居比例達不到40%-50%之間，意味著產業所吸納的就業人員將無法在這個小鎮擁有生活，那對小鎮後續的發展也會有所影響。」良渚文化村相關人士在接受媒體採訪時如是介紹。
運營：九年後才實現正現金流
高力國際一份關於特色小鎮的調研報告顯示，傳統地產運營商由於缺少產業運營經驗，一般都難以對產業進行深入系統的設計和定位，特別是難以對特定產業上下遊環節進行細緻的考量。但良好的產業基礎是特色小鎮發展的初始驅動力，特色小鎮的發展需要靠產業的導入來帶動產業結構的形成，從而實現小鎮的空間結構、社會結構融合。
在開發商缺少產業導入經驗的同時，需要長期、大量資金投入的特色小鎮也考驗著推崇快周轉的開發商的資金承受力。沈毅晗接受媒體採訪時介紹，良渚文化村於2000年拿地，2002年正式開發。「萬科從未仔細算過單個小鎮的投資回報帳，不過肯定已經超過100億元了。」
至於營收，他表示良渚文化村在2009年，也就是拿地後的第九年才開始逐步實現正現金流，11年後實現盈利。不過即便實現盈利，主要靠的還是房地產銷售，至於後期導入的旅遊、文創等產業的貢獻只佔小比例。
「為了導入產業，良渚文化村在2004年啟動酒店項目，2008年先後開設博物館與創意園區，2009年設立學校、醫院等。我們的小鎮也有產業，但是目前還是以房地產業為主，2016年才開始向旅遊、教育、文化等轉型。」沈毅晗如是介紹。而在未來的很長一段時間，房地產開發還將是主要貢獻力量。「現在看來已經完全是利潤了，因為後續有100多億元的銷售額，而且周邊也在持續拿地、布局和開發。」
先開發後導產業、先賣樓後靠產業，這也是目前以開發商為主導的特色小鎮的運營模式雛形。
沈毅晗介紹，小鎮的先導產業建設需要大量的現金流，只有房地產才能帶來快速現金周轉，一般來講，多數開發商出售樓盤、收回現金流後，才開始進行項目的配套建設。因此沈毅晗認為投資收益周期長的特色小鎮，若沒有考慮清楚，開發商是很難熬過的。「企業都是靠資本來推動，什麼樣的資本能熬十年不賺錢？地產類小鎮的開發模式並沒有成熟。」
待解題：解套開發商和解決更多就業
值得一提的是，作為萬科「城市配套服務商」試驗田的良渚文化村在萬科內部至今沒有得到複製，在沈毅晗看來不可複製的原因在於投入收益周期長，另外，在良渚文化村的管理和運營上，還有很多未解之題，例如，公共職能開發商需履行多久？開發商撤退後，又應該由誰來接替？
戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管王晨指出，在特色小鎮的「小鎮」方面，應注意到小鎮的城鎮功能完備性，除產業功能、旅遊設施外，應具備居住及其他城鎮配套的自我滿足。特色小鎮中應有真正的原居民，同時能留住外來訪客7×24小時，甚至更長時間停留，換句話說，除了產業特色外，居住特性也是小鎮需要具備的。
由於良渚文化村是由遠郊樓盤起步，在開發之初遠郊的政府行政職能和項目開發水平沒有得到匹配，例如小鎮在行政區劃下可能僅屬於縣政府，甚至鄉政府，而後者的組織架構和人員配套不足以支撐特色小鎮的運營，需要有專門的團隊來運營。因此，從交通到醫療，從教育到安保，再到良渚文化村有名的《村民公約》都是由萬科來主導完成。這也意味著龐大的公共服務支出也都是由萬科自己來承擔。
「在解決諸多民生問題上，政府和開發商應該共同介入，但是這一步卻舉步維艱。」沈毅晗如是坦言。不過，萬科也在嘗試逐漸放手。據悉，2014年起萬科開始逐漸降低在公共服務上的投入，「因為政府來接手公共服務職能還有一個過程，但開發商已經承擔了，而且做得不錯，所以現在處在一個交接期，但居民總是希望有更好的服務。」沈毅晗介紹。
除解決「宜居」問題外，「產業導入」也是擺在開發商面前的難題之一。萬科雖然目前已在文創、教育、養老、旅遊四大產業上有了基礎，但是在初期也碰過壁。沈毅晗著有《走進夢想小鎮》一書，他在該書中提到2012年萬科曾啟動良渚文化村內的新街坊招商，但到場80多商戶沒有一家最終在此開店。有商家表示，村內人流量太少，開不起來。最終，很多店鋪都租給了當地居民開設，到後期入住率高了才形成良性循環。
因此，如何通過產業的導入為當地帶來就業、提高居民收入及吸引人居住，從而進一步為當地帶來納稅也是特色小鎮可持續性的標誌，若只依靠「流動人口」很難擁有持續性的發展。這就要求小鎮的就業人口和常住人口要相互平衡。
據悉，良渚文化村還有1.5萬套，未來仍有5000餘套的開發任務。到2022年，良渚要入住4萬-5萬人。常住人口的不斷增加也對良渚的產業導入提出了更高的要求，如何落實更多人的就業，讓小鎮擁有自我造血的功能，這是擺在良渚文化村面前的新問題。北京商報記者 阿茹汗
·國內外同類樣本·
上海
綠地花橋產業小鎮
花橋位於崑山市的最東端，素有「江蘇東大門、上海後花園」之稱，距離上海虹橋機場20公裡，距離上海市中心30公裡。
2003年，已開啟「全國化戰略」大幕的綠地，將目光瞄向了上海的近鄰花橋。地緣相近、人緣相親是綠地選擇花橋的主要原因之一，在此地開發能夠相對容易地被上海居民所接受，同時也利於花橋經濟和城市建設能力的提升，符合當地政府對發展的要求，目前，花橋成功承接了上海的人口和產業溢出效應，加上花橋政府的政策引導，許多企業選擇花橋作為總部基地，鑫苑、萬科、融創、新城、象嶼等房企也紛紛進駐。
貴州
安順西秀區舊州鎮
舊州地處黔中腹地，始建於1351年，距省會貴陽80公裡，距安順市區37公裡，全鎮總面積116平方公裡，總人口4.4萬人，少數民族人口佔38.1%，平均海拔1356米，全年空氣品質優良率為100%。過去，舊州鎮是以種植、養殖和加工為主的農業鄉鎮，當地政府依託豐富的文化資源和良好的生態環境，按照「鎮在山中、山在綠中、山環水繞、人行景中」的規劃布局和發展理念，完成了「土司衙門、古民居、古街道、古驛道」的修復修繕工作，培育了一個國家級溼地公園，一個4A級國家生態文化旅遊景區，兩個特色觀光農業示範區。2015年接待遊客總人數近40萬人次，實現旅遊總收入2.53億元。