文|校長
筆者曾在網上看到一位讀者這樣感慨過：如果房價不再瘋長，是否意味著買房將不再保值，如果炒房變得不再賺錢，炒房客是否會停止投機炒房行為呢？
結果顯而易見。全民炒房、萬人搖號等現象正是由於房價不斷呈現虛高化所致，樓市泡沫現象已經嚴重影響到房地產未來的發展走向。此前銀保監會曾提到「對金融業造成衝擊影響較大的其實是房地產泡沫化」。而前央行副行長也曾強調，要做好房地產泡沫隨時破滅的準備。所以種種發言跡象表明，樓市迎來「貶值潮」指日可待。
200萬的房產，3年內降價105萬，樓市「貶值」真會超乎想像？
不知大家是否還有印象，在今年金九銀十期間恆大率先展開打折促銷「7折銷售」熱潮，在半年之內房價下行約30%。也正是因為房價「貶值」如此迅速，只是炒房客資金鍊接連斷裂，投機炒房的勢頭也因此有所削減。
從今年開始，房價下行的例子比比皆是，燕郊地區與房價最高時相比更是貶值50%（由4萬/平降至5萬/平）。據有關數據統計，河北涿州等地包括燕郊在內的投機炒房行為數不勝數，但隨著前幾年「三限」（銷售、限價、限購）政策的出臺，致使炒房客才有所收斂。從今年9月份開始涿州的房價就已經跌至9500元/平。很多購房者不僅感慨，房價下行速度竟然如此之快。以涿州房價100平房子為例，17年與現在相比房價下行約105萬，原先200萬左右的房子現在95萬就可以拿下。這也意味著炒房客的利潤不斷收縮甚至成本都很難收回，炒房客的噩夢可能已經來臨。
「貶值潮」下炒房客急於轉手房產，而這些城市的房價卻已經回到3年以前，樓市弊端漸漸顯露。
前幾年凡是投資房地產的人群皆是賺得盆滿缽滿，隨後便掀起一股投資炒房的熱潮，在房產紅利面前人們往往會忽略泡沫所帶來的風險。目前情況與前幾年卻截然相反，隨著各種樓市調控政策出臺，無論是負債率還是空置率等問題均無法再支撐房價繼續上漲。在這些方面均能看到樓市中的弊端：
在負債率方面。高房價所帶來的一些列弊端正在慢慢顯現，據有關數據顯示，我國月供還貸與居民收入的比例已經接近108%。結果顯而易見，老百姓手中的錢正在被日益上漲的高房價「消耗」。
在空置率方面。按照統計數據分析其實我國目前已經不缺住房，儘管樓市已經呈現出供不應求的狀態，可房價依舊只漲不跌，這也是導致房地產泡沫化不斷積累的原因之一。之前筆者曾多次談到兩組數據「住房擁有率96%」和「家庭人均住房1.5套」，種種跡象都已經表明我國住房已經過剩，可為何在建的工程依然數不勝數，未來如此的房產又將會賣給誰呢？00後？10後？
拋開這些，其實全國各地的房價已經開始出現下行趨勢，又接近20多個城市（濟南、天津、燕郊等）房價已經跌至2016年的房價水平。所以在這種情況下，炒房客想通過轉手房產來表現或者盤活資金鍊顯然是不可能的。
不妨我們再從「供需」方面分析，凡事講因果，而在房地產領域中「因果」指的就是「供需」，拋開諸多因素不談，當下供大於需的市場環境已經開始讓開發商「進退維谷」，高房價往往伴隨高房貸，如今的月供按揭使得很多年輕購房者幾乎無力承擔，而眾多的空置房產開發商又會賣給誰呢？
在筆者看來，無論是炒房客還是已經購置完房產的業主，一定要做好心理準備，畢竟未來房價可能會一直「貶值」，上述所講的河北涿州就是最好的例子，甚至很多開發商都不曾想到「貶值」速度會如此快。
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