新基建和REITs和數據中心

新基建的範圍不僅是七個領域。

通常解析說新基建是，主要包括5G基站建設、特高壓、城際高速鐵路和城市軌道交通、新能源汽車充電樁、大數據中心、人工智慧、工業網際網路七大領域，後來又加了個區塊鏈，雲計算，衛星網絡等。後來又來了個說明，說是分為信息基礎設施，融合基礎設施，創新基礎設施。但本質是什麼？以網絡，算法，數據為核心，優化老一代的能源，交通，生產，來承載未來的信息文明的一系列措施。

投資方法也不同於過去的PPP或BOT，而是鼓勵直接商用化，以引導投資為主。帶動社會整體盈餘資本參與其中，目的在於形成槓桿效應。通過商業有效的感應市場變化，使其過程高度靈活匹配實際需要，而不是單純通過自上而下的規劃來完成建設。如果能認識到這一點，那麼應該也能夠自動的認知到自下而上的其商業價值，關鍵是怎麼做，做什麼的問題，從什麼開始做，往那裡發展的問題。

新基建2025

REITs的同時出臺代表著什麼？

房地產信託投資基金也就是REITs，這是一種新的挑戰。REITs起源於美國上世紀60年代，已經有半個世紀以上的歷史，主要解決的問題是通過引入社會盈餘資本，解決不動產的資金流動性的問題，雖然模式已經非常的成熟，在美國有300個REITs項目，管理著3000億的資產規模，但在過去中國雖然在2009年曾經試圖啟動REITs項目，但至今2020年為止其實只有類REITs，並沒有真正的REITs落地項目。

當然每一種商業模式，都需要一定的本地化過程，在美國成功的案例，並不能照搬到中國來用，所以也就出現了試點這麼個概念。今年和新基建幾乎同時出臺的REITs，對象也是基礎設施，而不是國外常見的商業地產。當然這裡面涵蓋的範圍，與新基建的範圍是有一定區別的，更多涵蓋的是老基建。但比如造橋，修路這樣的老基建，REITs項目不一定比傳統的PPP或BOT有效，因此預測還是得包含新基建。

新基建和REITs

數據中心行業是否能用上REITs？

數據中心是一種資本密集型的新基建，其實是非常適合於REITs的一種產業。比如美國有Equinix，Digital Reality，亞洲有新加坡的吉寶（Keppel DC REIT）都是通過REITs+上市的方式來獲取資本，開展業務的。在資本集中但流動性又極差的產業中，能匹配使用金融槓桿手段並不是很多。比如長期債權，在這個輕資產全盛時代，顯然不是最理想的選擇，股權又會牽涉到資本方的退出問題。

現在關於REITs的細則未出臺之前，在中國是否可行也只能是一種預測。要知道REITs在銀保監會監管範圍內，而實際實施過程中，還會有證監會的監管。而新基建又是國家戰略級別的決策，建設部在數據中心的建設標準，工信部則對於網絡整體規劃，也會起到一定的作用。更不用說能評，電費，設計規範，運維規範，城市規劃和網絡延遲，通訊費用等，在實際業務上需要面對的現實問題。

數據中心的資產化

時代的趨勢和時代變革的滯後性。

工業文明轉向信息文明，這是一種必然的趨勢。就像農業文明轉向工業文明，這是一種積累積累再積累的過程，並有可能在最後一刻呈現爆發性的轉變。這個過程通常並不是線性的，而是類似於物質到達臨界點溫度後的一種相變。科技的進步加上商業模式的創新，就像物質相變的溫度和壓力的關係，是觸發相變的主要因素。一旦發生相變，那麼產業的變革，社會的認知，政策的變化就會隨之到來。

目前中國國內數據中心的增長速度，平均每年在25%左右。也就是說單純計算上，10年後的規模將達到現在的十倍。如果按算力計算，那麼根據摩爾定律每18個月翻一倍，那麼整體算力需求將達到當前的1000倍。數據存儲恐怕還得乘以一個係數，這麼大的數據量，顯然會受限於網絡的進化。也就是說雲計算將受限於網絡，必然需要邊緣計算和霧計算來彌補網絡的不足，這才是新基建的基礎概念。

雲計算受制於網絡

數據中心不再是所有數據的中心。

目前消費網際網路的數據源，其實都在數據中心內部。那麼規模化的數據中心，也就是雲計算佔絕對優勢是必然的。所有的商業天性都抵擋不住降低成本的誘惑。但數據和算力的需求增長，不能受阻於10年周期的網絡進化，因此邊緣計算，霧計算，甚至區塊鏈都有可能成為備用的代替方案。另外未來的大量數據源將產於數據中心外部，比如工業4.0，車聯網，還是穿戴設備，物聯網的數據源都來自於終端。

那麼數據中心還能叫做數據中心嗎？至少將不會是獨立存在的產業，複雜的運算還是需要雲計算來支撐，但單純的邏輯判斷，就需要根據實際需求轉為本地計算。比如人工智慧的識別能力，就需要本地的晶片來運算，而不是千裡迢迢的將數據，送至數千公裡以外的雲計算中心。在5G的核心技術中，MEC和SDN/NFV為代表的網絡切片，D2D和M2M的通訊標準化，都是為了解決中心化問題的。

產業網際網路後的世界

新基建和數據中心產業息息相關。

數據中心作為新基建的重要組成部分，實際上是可對外延展的一種產業。在算力方面，仍然是未來最主要的供給源，在網絡方面是最大的節點，並且對於電力以及環境的監控也有一定的技術積累。那麼是否能利用這些特性來拓展業務範圍呢？在這個跨界的時代，如果局限於傳統的商業模式，必然會受到業外的挑戰，國網電力公司已經在布局泛在物聯網，那麼數據中心產業界又應該如何擴大其業務範圍呢？

傳統的IDC產業，一方面受制於運營商的網絡，在算力方面也將受到雲計算的擠壓，那麼邊緣計算和霧計算等新領域是否能伸出觸角來呢？新基建的大方向，也許可以給數據中心行業提供靈感，作為新能源交通的信息節點，人工智慧的數據整合端，甚至作為數字貨幣的節點參與未來金融產業，而不僅僅是對內的風火水電運維。但要做到跨界，就需要和共同形成數字生態，而不是靠個別企業單打獨鬥。

數據中心產業的未來

數據中心作為REITs項目，能看到的問題點有哪些呢？首先，既然是房地產信託，那麼通常就需要有土地使用權或產權來作為支撐，但國內的數據中心，實際上有不少是租賃型的物業，這對於組建REITs項目，將會造成一定的阻礙。其次，項目是否符合是REITs的資產，需要有明確的標準來指導方向。最後，對於REITs作為信託來說，單體數據中心還是顯得有些單薄，需要有規模化的項目來支撐業務。

以數據中心為起點，結合資本向新基建全面發展。筆者提倡通過以新基建REITs聯盟的方式，提供適合REITs項目的標準給數據中心行業，同時對資方提供一個穩定的投資入口，或許就能夠解決以上問題。