隨著社會經濟的發展，如今，很多人通過自身的努力和奮鬥積累了一定的資金。但怎麼投資理財才能實現資產的增值保值？存銀行？利率太低！買藝術收藏品？不懂行！買股票？熊市行情賺少賠多！
房產一直是公認的最為可靠的投資品，即使在疫情影響下，房產仍然屬於硬通貨，但在「房住不炒」的政策之下，住宅限購限貸，投資難度加大，這種情況下，不限購、不限貸、不限售的物業備受關注。此類物業以用地性質又可以分為商業用地和工業用地，其中又有什麼不同呢？
定義不同
商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建築安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。
使用權年限不同
根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：工業用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年。
土地使用性質不同
國家規定不允許違反用土性質使用土地，即不允許在工業用地上從事商業活動。工業用地多數通過劃拔方式取得，少數通過正常的招拍掛程序獲得，而商業用地採取拍賣、招標的方式取得。
地價不同
地價是指買賣土地的價格，土地使用權受讓人獲得土地使用權而支付給政府的金額，或是土地使用權人將土地再轉移時所收取的金額，包括土地使用權出讓金，市政配套設施費和土地開發費。一般情況下，工業用土地價格低於商業用地價格，在三四線城市商業用地價格約3倍於工業用地價格。
土地使用成本不同
工業用地每年需繳納總金額x70%x1.2%的房產稅和土地面積/層數x9.6的土地使用稅。而商業用地後期不產生相應費用。
區位不同
通常情況下，商業用地在市區內，商業規模形式，周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便，能夠形成以小區為中心的商業氛圍；工業用地一般在市郊或接近市郊，周邊多為未規劃或待開發區域，且周邊多數缺少商業、休閒、飲食等配套規劃。
銷售限制不同
商業用地開發銷售可以根據顧客需求進行面積劃分，對購買群體無限制條件；但工業用地開發銷售辦理產權時存在兩個限制條件，其一最小分隔單元面積不小於300平方米，其二受讓（租賃）人應為非自然人，必須是企業法人。
貸款形式不同
商業用地物業購買房貸款期限最長為10年，首付5成以上，按揭利率上浮，相應的商業用地上的物業可以做抵押貸款。工業用地物業購買一般來講，銀行不予支持按揭貸款服務，需全款購買，同樣不支持做抵押貸款。
交易成本不同
商業用地物業再交易過程中需要繳納的稅費包括營業稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅等；工業用地物業再交易過程中需繳納營業稅、城建稅、契稅、過戶費、土地增值稅。
生活成本不同
工業用地所使用的為工業水電，不通天然氣不供暖；一般來說，商業用地所使用的為商業水電，但部分城市部分公寓型物業可以通過協商達成民用水電、通天然氣，在北方城市一般商業用地物業可以供暖。
拆遷補償不同
依據國有土地上房屋徵收與補償條例的規定，土地徵收拆遷補償的項目包括拆遷補償、安置費用、停產停業損失等，補償的標準由徵收部門制訂的。通常情況下，商業用地的拆遷補償標準要比工業用地要高。
以此來看，即使不限購、不限貸、不限售的商業地產和工業地產仍然大有不同，工業地產偏向製造型企業專項定製，一般與地方政府招商引資有關，多數產品不可銷售或只面向企業客戶。而商業地產設計、建造都根據市場需要，從立體空間與生態環境營造上更有自己的特色，能夠滿足客戶群體幾乎所有需求。
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