來源：城PLUS作者：黃斐玫
深圳市工業用地近四十年的擴張與更新，可謂這個城市經濟發展奇蹟在空間上的最佳投影。目前，深圳工業增加值仍佔全市國民生產總值的40%，工業用地佔全市建設用地總面積的近三分之一。
迫於產業發展需求和城市資源環境之間日益突出的矛盾，深圳工業用地發展在國內率先進入了一個「轉型期」。而進入粵港澳大灣區時代，深圳工業用地的發展更是迎來了更多的機遇與挑戰。
01一、深圳市工業用地發展概覽
隨著對產業空心化的擔憂加劇，政府加強了工改商、工改居類項目的限制，工改工項目因此相應提升。由於市場居住類物業的利潤豐厚，大量M0[4]空間被改造為商務公寓，實質上並未起到提升產業空間的作用。
為應對這一問題，2018年深圳市經貿信息委發布《深圳市工業區塊線管理辦法（徵求意見稿）》，企業希望通過工改工之名，行房地產售賣之實的渠道基本被斬斷。辦法指出，M1和M0不得建成「類住宅化」，禁止將廠房改為公寓，研發用房和配套設施建築平面不得採用住宅套型式設計。嚴格控制區塊線內M1改為M0，原特區外各區（新區）區塊線內M1改M0的工業用地面積總量控制在20%以內，南山區區塊線這一比例控制在50%以內。
2019年初，為推動產業轉型升級，促進產業用地節約集約利用，深圳市規劃和自然資源局組織起草了《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》（徵求意見稿），允許在維持原土地用途不變情況下增加建築面積，產業用地可通過新建、擴建、拆建及三種方式組合的路徑實施容積率調整，如利用已批未建產業用地進行建設，以及部分建成、已建成產業用地利用空地進行建設；對現有廠房及配套建（構）築物進行擴建、改建；對拆除部分或全部建（構）築物後建設等。但核心仍然是堅持「以產業運營為核心，嚴禁房地產化」。
02二 工業用地規模持續縮減
經歷了近四十年的高速發展，深圳從一個不足3平方公裡的工業區，發展成為中國創新製造、外貿創匯的一流城市，積累了超過建設用地三分之一的工業用地。
但是由於市場自發的快速發展和分散的權屬，除少數幾個大型產業園區外，大部分的工業用地處於分散而零碎的狀態，而工業用地的利用與功能的改變更多的受市場力量的左右。
原特區內地區的產業園經過早期城市更新，多數實現「退二進三」，成為了服務業的集中地；特區外的大部分工業園區，市場的「去工業化」熱情仍然較高，但在愈加嚴厲的工業用地更新政策下受到了一定的抑制。
事實上，世界上許多大都市都經歷了與產業結構相適應的工業用地配置。
以紐約和東京為例，20 世紀七八十年代到20 世紀末，紐約的「去製造業化」現象明顯；而日本在《廣場協議》後加大對外直接投資，東京的第三產業迅速提升，第二產業急速下降。
相應地，紐約和東京的工業用地比例大幅度下降，商業等第三產業用地比例大幅上升。
紐約2014 年的工業和製造業用地面積為22平方公裡，佔土地總面積的比例為3.5%；東京2007 年工業用地面積為58平方公裡，佔土地總面積的比例為9%[5]。總體來看，大都市地區的工業用地面積較少，佔土地總面積的比例也較低。
03三 用地效率持續提升
儘管深圳市工業用地規模有減少的趨勢，但工業用地的效率卻一直在提升，且近年來的增速在加快。
2003年，深圳市工業用地地均工業增加值僅11.24萬元/公頃，到2010年間僅提高到15萬元/公頃，更多的體現為總量的擴張而非效率的提升。
2010年以後，工業用地增速趨緩，且2015年以後，工業用地實際上呈現下降趨勢，但工業增加值仍在快速增長，相應的地均增加值也在不斷增長，2017年達到32萬元/公頃，年均增長11%。
深圳市各年份工業用地地均增加值的增長
04四 「環灣地區」的產業價值凸顯
深圳市在2014年的政府工作報告中，首次提出「灣區經濟」，藉此將深圳打造成為「21世紀海上絲綢之路」的樞紐城市。
2015年4月，打造粵港澳大灣區被正式寫進國家《推動共建絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的願景與行動》。
2017年，粵港澳大灣區正式寫入國務院政府工作報告；2019年2月，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布，綱要中提出 「建設國際科技創新中心」。——創新資源，尤其是高新技術企業向粵港澳大灣區的環灣地區集中已初具規模。
近十年來深圳市的高端資源也在不斷向環灣地區集中，其中直接臨近灣區的南山和寶安兩區發展尤為迅速：
| 南山區
現代服務業和總部經濟日益成為主導產業，工業用地隨之相應減少。目前南山共有總部企業124家，戰略新興產業增加值佔GDP比重達66.9%。儘管工業用地的規模近年來下降趨勢明顯，但是工業增加值以及工業用地的利用效率卻在不斷提升。全區的工業用地總量僅16平方公裡，卻已成為全國各區縣單元中地均工業增加值最高的區域。
| 寶安區
工業用地的地均工業增加值從2002年的6.68億元/平方公裡，增長到2012年的11.14億元/平方公裡，年均僅增長5%；2012到2016年則達到了年均17%的增長速度，作為一個產業大區（工業用地佔全市的27%），地均工業增加值增速超過同期全市的平均。
05五 「廣深港澳科技走廊」下工業用地的多樣化需求
深圳市土地空間有限、工業用地佔比大，新增土地要滿足保民生、保基建等任務，可用於產業空間的份額較少。
2016年，深圳市建設用地面積達到975平方公裡，佔全市總面積48%，遠超土地利用警戒紅線，按照《深圳市城市總體規劃（2010-2020）》，規劃期內可增加建設用地面積僅剩29平方公裡，至2020年年均不足8平方公裡。
新經濟背景下，深圳市各類新興創新公司，「獨角獸」公司興起，這些公司大多屬於高端製造、網際網路和高新科技類產業，具有全球範圍流通、風投資金吸引力強等特徵，這些新興創新公司成長周期短、創新能力強、爆發速度快，能夠促進上下遊產業甚至激活跨界發展，而對生產空間也提出多樣性、靈活化的需求。
產業的升級換代除了直接引起空間形態的變化之外，更重要的是就業主體的變化，即就業人群的教育水平、年齡結構、收入水平的變化，就業總量、帶眷情況也有很大不同，而這將直接導致本地區主體人群消費水平、消費方式的改變，以及對各類公共服務設施需求的變化。
產業配套環境的打造和高品質新型產業空間的供給才能有效的留住優質企業。儘管深圳市目前尚不具備大量由政府主導的產業空間，但是從城市配套、產業配套、人才吸引、環境打造等措施入手，仍然是有效的改善產業發展環境，推動產業升級的方式。
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》提出的戰略目標之一是建設宜居宜業宜遊的優質生活圈，優先發展民生工程，提高大灣區民眾生活便利水平，提升居民生活質量。近年來包括 「矽巷」等地區的科技創新向城市中心區回歸等案例也說明，高科技產業或者高新製造產業，其集聚不在大規模的產業空間，而更多取決於創業者以及就業者的環境偏好，即優質的城市服務、多元的城市文化和時尚的環境氛圍。因此，提供更多樣化、配套更完善的產業空間，合理引導工業用地的更新方向，有助於城市產業活力的持續保持。
作者 | 黃斐玫中規院深圳分院規劃設計三所作者簡介：北京大學城市與區域規劃碩士，註冊城市規劃師。主要從事區域規劃、城市規劃以及戰略、人口、城市更新等研究。近年主要負責《深圳市寶安區城市更新戰略與策略研究》、《珠海空港經濟區發展總體規劃研究》、《常德市津澧新城城市總體規劃（2016-2030）》、《打造粵港澳大灣區發展戰略研究》等規劃及課題研究工作。
注釋：[1] 深圳市規劃局等，《深圳市工業布局研究與規劃（總報告）》， 2006,6[2] 深圳市規劃局等，《深圳市工業布局研究與規劃（總報告）》， 2006,6[3]《前5個月製造業投資出現回升勢頭，專家提醒——增速尚處低位亟待組合施策》，經濟日報，2018.6.29[4]《深圳市城市規劃標準與準則》中，結合產業發展特點，在《城市用地分類與規劃建設用地標準》的基礎上，提出了M0新型產業用地類型，涵蓋了研發、創意、設計、中試、無汙染生產等創新型產業功能以及相關配套服務活動。[5] 黃迎春 楊伯鋼 張飛舟，《世界城市土地利用特點及其對北京的啟示》，國際城市規劃，2017,6[6] 數據來源：省科技廳2017年5月提供的高新企業名錄
參考文獻：1. 李江，《園區整合: 產業空間重構的必然選擇———資源條件緊約束下的深圳寶安工業布局》，經濟地理，2008,72. 肖曉俊 傅江帆 賀燦飛，《國際大都市產業功能區空間利用特徵》，世界地理研究，2011,123. 嚴若谷，《快速城市化地區的城市工業空間演變與空間再生研究—以深圳舊工業區升級改造為例》，廣東社會科學，2016.34. 胡映潔 呂斌，《我國工業用地更新的利益還原機制及其績效分析》，土地利用，2016.45.《深圳市城市總體規劃（1996-2010）》，《深圳市城市總體規劃（2010-2020）》