導讀：「杭州樓市每個月都有『萬人搖』，這一點不稀奇，『五萬人搖』倒是第一次見。」
最近，杭州樓市又火了！起源於遠洋西溪公館領出一批959套房源的預售證。
5萬多人搶959套房子，相當於一套房子50個人在搶。
實際上，杭州近年來一手樓盤限價，新盤價格與周邊二手房價格倒掛的現象比比皆是，「萬人搖」項目接二連三出現。
來 源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）
記 者丨唐韶葵
編 輯丨李清宇
最近杭州樓市又火了，起源於遠洋西溪公館領出一批959套房源的預售證。
這個項目從5月開啟雙通道報名以來，據現場銷售人員的反饋，報名人數5萬多人。
超低中籤率是遠洋西溪公館關注度直線上升的原因之一。
5萬多人搶959套房子，相當於一套房子50個人在搶。
此外，按照項目驗資要求保守估算，5月最後一個周末，杭州樓市僅這一個項目就集結了超過400億資金。
據遠洋西溪公館微信公眾號5月28日發布信息：該項目從5月24日-5月28日進行線上購房意向登記，由於購房意向登記人數過多，資料信息審核工作量比較大，登記結果公示需要順延3天，將於次月2日公示；購房者登記中的凍結資金將於4日前全部解凍。
遠洋西溪公館在杭州樓市是特例，也是典型。這個位於杭州未來科技城的項目早於2009年已拿地，十年間，股東也已易主。由於種種原因時至今日開盤，對於項目開發商而言，經歷了杭州樓市的低潮與反彈周期。由於開發周期過長，項目周邊二手房3.5萬-4萬元/平方米之間，而目前項目限價才2.8萬元/平方米。
一家行業前20強房企杭州區域負責人對21世紀經濟報導表示：
市場熱度如此高的原因在於該項目均價2.8萬元/平方米，與周邊二手房價格倒掛嚴重。該項目周邊二手房價在3.5萬元/平方米-4萬元/平方米之間。
此外，遠洋西溪公館這次推出的房源是準現房，交房時間短對於投資客而言很吸睛。
實際上，杭州近年來一手樓盤限價，新盤價格與周邊二手房價格倒掛的現象比比皆是，「萬人搖」項目接二連三出現。
這個現象在2019年年底，2020年春節前有所放緩。比如遠洋西溪公館，曾在2019年12月推出42套排屋，建面約283-342平方米。房源均價5.48萬元/平方米，但最終只有17戶購房預登記家庭。想不到遠洋西溪公館這次推出近千套房源，引發超5萬人報名，與年前無需搖號形成巨大反差。
張希文（化名）是一名房地產業從業者，據其觀察，還有購房資格的杭州人都希望能在那些一二手倒掛的區域買到新房；不僅如此，杭州放開落戶政策之後，大批外地人湧入，購房需求大增。據杭州多名業內人士預估，杭州近兩年每年新增人口都在30萬以上，每年購房需求至少新增10萬-15萬。作為浙江省省會與長三角獨一無二的大數據產業智慧城市，即將舉辦2022年亞運會的杭州正在釋放強大的虹吸效應。
另一名房地產從業人員王磊（化名）對21世紀經濟報導記者說：
「杭州樓市一直這樣，一二手倒掛現象嚴重。不是市場有多火，是大家都想去搶錢。」
王磊在2019年入手一套蕭山科技城的住宅，項目還沒交付，均價至今也沒有上漲。
樓市高燒不退的背後，是杭州2019年賣地2672億，位居全國第一，其中餘杭區出讓面積最大。在土地總量、總價上，杭州2019年延續近兩年的高增長。
業內人士指出，亞運會開幕之前的城市基建資金缺口導致政府有賣地動力；每年杭州新增人口數量遞增、貨幣貶值壓力加大、貨幣政策寬鬆、利率成本趨低等，令資金導向固定資產投資。
「杭州樓市每個月都有『萬人搖』，這一點不稀奇，『五萬人搖』倒是第一次見。」王磊說。
由於報名人數太多，導致遠洋西溪公館銷售部工作人員工作量大增。據現場銷售人員反映，這幾天售樓處從白天到晚上下班前諮詢電話一直沒停過，工作人員忙不過來，不得不延遲購房資格審核時間。
據了解，杭州有一個高層次人才和無房戶優先搖號政策。
每個項目不超過總房源量20%比例的房源供「高層次人才」優先搖號；總房源量20%比例的房源，供「無房家庭」優先搖號。
遠洋西溪公館這次推出的小戶型（100平方米以下）有244套，僅佔25%，以最小戶型面積59平方米匡算，最低總價為170萬不到。
但這次開售分為兩個組團，有兩張預售證，因此也有兩個報名通道：
一張預售證有387套房源，如果是首套首貸購房者，項目指定銀行存款驗資40萬，二套或者全款購房的就是80萬；
另一張預售證有572套房源，驗資門檻首套首貸80萬，二套或者全款購房是兩倍價格。換言之，如果購房者用一張80萬的存款證明，可以在兩個通道內報名成功。
一般而言，不管自住客戶抑或投資客，為了加大自己的搖號中籤率，一般都會選擇兩個通道同時報名，有的甚至想方設法多用名額。按照這個驗資模式保守估計，平均一個人驗資80萬的話，目前已經凍資最少超過400億。
林玲（化名）為了買到這個準現房項目，找了四張房票，報了4個名額，凍資三套480萬，加上一套80萬。與林玲做法一樣的客戶不少，他們與一些手上有房票但沒錢買房的人合作，中籤之後，過段時間房子轉手，將會把利潤的5%-10%分給這些有房票的合作方。
地產從業人員張三（化名）對記者表示，各種利好疊加，加上市場對政府放鬆限價也有預期，導致杭州樓市持續火爆。
比如，在售的A樓盤限價2.9萬元/平方米，該項目附近地塊在拍賣之前，規定以後產品限價3.1萬元/平方米，這樣A樓盤的購買預期就被抬上去了。
過去兩年，杭州樓市上半年熱，下半年會稍微理性一點。而今年馬上進入六月份房企衝上半年業績的關鍵時刻，兩個超級紅盤橫空出世。一個是遠洋西溪公館；另一個是城北CBD的萬象城幸福裡。
業內人士認為：
「杭州市場稍微降溫一點，就會有性價比特別高的紅盤、一二手價格倒掛盤來託一託市場，抬高預期，這對購房者和房企而言，都是有積極作用的」。
張希文認為，杭州市場的「搶房」現象，有人為製造資產購置恐慌的趨勢。他直言「其實可以控制這一局面的，比如全市不可能同一天有50個樓盤同時搖號，監管部門是否可以規定有購房資格的人一年只能搖號2-3次？」他認為，限制同一個人的搖號次數可以阻攔部分投資客進場。
事實上，杭州樓市供需缺口已出現。第三方機構數據顯示，2019年，杭州十區共成交新房13萬套，環比跌9.85%；2019年，杭州市（不含臨安）共成交超8萬套二手房，與去年同期的7.24萬套相比，上漲11.33%。這表明，杭州一年內有21萬套購房需求；中原地產庫存數據顯示，杭州市區（不含富陽、臨安）住宅廣義庫存可能達到14.8萬套。而杭州2019年常住新增人口位居全國第一，同比2018年新增超55萬人，不缺乏潛在購房者。
杭州樓市的火熱程度已然超出所有人想像，不少業內人士以為疫情之後樓市會「蔫一會」，現實不僅沒有，反彈還非常明顯。疫情過後，杭州二手房量價齊漲，5月均價2.7萬元/平方米，環比上漲2.5%。
與此同時，杭州推地節奏也非常快。截至2020年5月份下旬，杭州土地出讓金達到1040.8億元；回看2019年，杭州也是在五月份就完成了千億出讓金的指標。
杭州有「限地價限房價」制度。不少新出讓地塊都採取了雙限策略。在拍地之前，開發商其實就能測算好地塊以後蓋出來的房子精裝能賣多少錢、毛坯能賣多少錢。那麼按照各家成本測算，就知道地價拍到多少的時候，項目利潤有多少。雙限地的出現，也導致新房價格比周邊二手房價格便宜。
項目預期收益率仍是開發商拿地核心指標。以5月21日一場土拍為例，崇賢地塊由於商業佔比大，預期利潤率較低，底價成交；東湖新城地塊在溢價封頂之時仍有7.8%的收益率，競拍到了自持9%方才成交；而瓶窯A6地塊在溢價封頂的時候，也有超8%的收益率，自持也達到7%。
綜合前述業內人士所言，地塊「雙限」下，雖然開發商的利潤空間越來越低，但基於杭州強大的城市競爭力和充足的土地供應，「房企即使測算地塊只有2-3%的利潤率也要去搶」。房地產金融屬性越來越重，導致房企對銀行貸款高度依賴，只有拿到新地塊才可能有新增貸款，從而覆蓋舊的貸款。張希文指出，目前在杭州重倉的少數幾家房企，如果一年內或者較長時間不拿地，資金鍊風險很快就會暴露。
去年以來，已經有甘肅建投、廣州時代、榮盛、美的置業、新鷗鵬、新世界、新鴻基、偉業控股、聚佳融、新力地產等首次進入杭州。據統計，2019年在杭州拿地前三名為融創、濱江、中國金茂。
杭州透明售房網數據顯示，2020年一季度，杭州全市總成交面積195.9萬平方米，同比下降超5%;成交金額490.2億元，較去年同期增長8.1%，疫情並未對一季度的成交量造成太大影響。2020年一季度土地樓面價10895元/平方米，與去年同期的10930元/平方米基本一致。
4月，杭州土市再迎一波推地潮，共成功出讓土地43幅，同比增長29.3%，環比增長90%;總成交金額385.3億元，同比下降0.7%，環比增長195.8%。其中23幅涉宅土地，有9幅地塊競拍至自持，「封頂」、「競自持」等現象又重回市場，整體的溢價率上升至24.4%，創下了自去年7月「雙限」政策實施以來的新高。