6月4日，市發改委公布了《西安市物業服務收費管理辦法》徵求意見稿，廣泛聽取廣大市民的建議。新辦法中，物業服務與停車服務收費標準擬做「一升一降」調整。
■為啥調整？
規範物業收費行為
據了解，2019年9月1日《陝西省物業服務收費管理辦法》(以下簡稱《省辦法》)實施，提出政府指導價管理的物業服務費實行「一費制」，因此我市需儘快出臺《市辦法》及物業收費標準，規範全市物業服務收費行為。
群眾對停車服務費過高有意見
此外，我市現行物業服務費標準在全國15個副省級城市中排名第14位，停車服務費標準在實行政府指導價管理的7個副省級城市中排名第1位。近年來物業企業人員工資等上漲較快，物業企業普遍存在通過較高的停車服務費來彌補物業服務費不足的問題，群眾對停車服務費過高的問題意見較大。
■如何調整？
物業服務費：
一費制 電梯費與公攤電費不再另行收取
據了解，調整後物業服務收費實行「一費制」，即電梯費與公攤電費包含在物業費中，不再另行收取。
實行政府指導價的住宅小區物業服務等級由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個服務等級（物業服務凡達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取），按照高層、多層分別制定收費標準。一級服務高層每月每平方米2.2元，二級服務1.9元，三級服務1.6元，等外服務1.4元。
本次價格調整借鑑了成都、濟南等城市的做法，對目前一些高檔小區，物業企業提供的服務超過高層一級物業服務標準的，可在高層一級物業服務收費標準的基礎上，上浮不超過15%。同時為了規範收費行為，物業企業執行浮動收費標準時，物業服務標準必須經過住建部門審核備案後執行。多層住宅按基準價可上浮不超過20%的原則制定物業服務收費標準。
停車服務費：
小汽車室內停車費每月80元 露天60元
新辦法調整了停車收費範圍、收費等級、計費單位，簡化服務等級，實行單一收費標準。從調研情況看，目前西安物業服務企業停車設施基本達到現行一類停車場設施要求，停車服務費基本執行一類收費標準，借鑑兄弟城市的經驗，取消現行停車服務費三種類別收費，實行一種收費形式。
同時，調整計費單位，以車位為單位進行收費。與西安市城市道路和停車場機動車停放服務收費接軌，將物業管理區域內停車按大、小車型收費改為按車位收費。室內停車位每月每個車位80元，露天60元。
此外，本次價格調整放開物業管理區域內非機動車及摩託車收費，實行市場調節價，需要實行收費管理的小區，由物業服務企業與業主雙方通過合同約定。
■繳費會有啥變化？
物業服務與停車服務收費標準「一升一降」
本次物業服務與停車服務收費標準做「一升一降」調整。調整後,高層住宅一級上漲10%，多層住宅一級上漲4.9%，機動車停車服務費室內降低46.7%,露天降低25%。
以某高層一級物業小區的100平米住宅為例：
中高層每年多交132元
一樓每年多交312元
現行物業費標準為1.5元/㎡·月，公攤費標準為0.24元/㎡·月，中高層電梯費標準為0.35元/㎡·月，一樓的電梯費為0.2元/㎡·月。
中高層：物業費150元/月，公攤費24元/月，電梯費35元/月，總計209元/月。
一樓：物業費150元/月，公攤費24元/月，電梯費20元/月，總計194元/月。
調價後實行一費制，無論中高層還是一樓，物業費標準均為2.2元/㎡·月，每月需繳納220元。
中高層每月漲價11元，每年多交132元；一樓每月漲價26元，每年多交312元。
以某多層一級物業小區的100平米住宅為例：每年多交240元
現行物業費標準為0.45元/㎡·月，公攤電費標準為0.2元/㎡·月，現行物業費總額為65元/月。
調價後實行「一費制」，物業費標準為0.85元/㎡·月，每個月需繳納85元，每月漲價20元，每年多交240元。
停車費方面：室內一級每年少交840元 露天一級每年少交240元
室內一級停車位從150元/月降至80元/月，每個月減少70元，每年可少交840元。露天一級停車位從80元/月降至60元/月，每個月減少20元，每年可少交240元。
收費標準適用範圍：
此次徵求意見的《辦法》，適用於西安市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。《辦法》中的物業服務收費標準適用於新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區及高新、經開、曲江、滻灞、國際港務區等城市建成區範圍內住宅小區實行政府指導價的物業服務收費。其他區、縣及西鹹新區住宅小區實行政府指導價的物業服務收費指導標準可參照《市辦法》中的物業服務收費標準執行，也可根據當地實際自行制定。
哪些小區的物業費實行政府指導價呢？據了解，包括成立業主大會之前的住宅小區（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費、停車服務費實行政府指導價，成立業主大會之後的實行市場調節價。別墅、非住宅類型等政府定價範圍以外的物業服務費、停車服務費及其他服務費實行市場調節價。
熱點問題解讀：
■收取物業費後，電梯費、公攤電費、生活垃圾處理費，還能再收麼？
新辦法提出政府指導價管理的物業服務費實行「一費制」，即電梯費與公攤電費包含在物業費中，不再另行收取。今後，物業服務企業向業主只收取三項費用，即：物業服務費、停車服務費，以及業主自願選擇的有償服務費。
此外，生活垃圾處理收費是市城管局收取的市容環衛收費，物業公司僅負責代收代繳，不包含在物業費中。業主應當按照規定標準繳納生活垃圾處理費。
■裝修期間，垃圾清運費等怎麼收？
根據相關規定，裝修期間的費用不再實行政府定價管理。業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業按照住建部門的相關規定與業主籤訂裝修管理服務協議，具體管理內容由雙方在協議中約定。
業主可以自行或者委託物業服務企業清運裝修期間產生的垃圾。委託物業服務企業清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發生額，由業主或者裝修單位承擔，並承擔相關責任。
■有償服務、增值服務如何收費？
物業服務企業應當按照合同約定向業主收取相關費用，不得將籤訂《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業主交付物業的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。
特約服務、增值服務、有償服務等相關物業服務收費由物業服務企業在物業管理區域內的顯著位置公示服務項目及收費標準，經業主自願選擇，由物業服務企業與業主另行通過合同約定。
■臨時車輛進入小區咋收費？
按照規定，下列車輛臨時進小區不得收費：臨時停放30分鐘之內的車輛（僅限配置有公共停車位的小區）；執行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛；殘疾人車輛（僅限小區無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）。
■房屋及車位空置期間，怎麼收費？
據了解，空置優惠政策適用於實行政府指導價管理的物業服務費和停車服務費，實行市場調節價的優惠政策由物業公司與業主雙方通過合同協商確定。
具體空置政策為：經業主驗收，暫不使用或使用後因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經物業服務企業登記確認的次日起，其空置期間的物業服務費、停車服務費按物業服務合同約定收費標準的70%交納；實行市場調節價的按照物業服務合同的約定執行；
■子母車位，收費有優惠麼？
據了解，子母車位不得高於1.5個車位的停放服務費標準，具體標準由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。
■物業收益情況，如何獲知？
按照新的規定：物業服務企業應當在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示，公示時間不得少於一個月。業主有權查閱、抄錄或者複製所有歸屬全體業主收益的相關財務資料，物業服務企業應當提供便利。鼓勵物業服務企業向全體業主公開物業服務費和停車服務費收入以及成本費用（構成）支出明細。」
後期保障
將建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機
市發展和改革委員會會同市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局負責制定西安市物業服務收費管理辦法和物業服務收費標準及其他有關政策規定，指導全市物業服務收費的管理工作。各區、縣發展改革部門、住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門按照各自管理權限，分別負責轄區內的物業服務收費監督管理工作。
各級住房和城鄉建設部門負責對物業企業的物業服務標準和物業管理行為進行監督管理，並建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強物業服務行業誠信管理。
各級市場監督管理部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據有關法律、法規以及規定進行查處。
新辦法 歡迎您來提建議？
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供稿：西安報業全媒體記者 高樂
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