新的物業收費辦法什麼時候實施？
調整後具體有什麼變化？
電費公攤費還會收取嗎？
11月9日，記者從西安市發改委獲悉，備受關注的《西安市物業服務收費管理辦法》已經印發（簡稱《市辦法》），將於2021年1月1日與《民法典》同步實施。
停車費
室內一類停車服務費調整至每月80元
「當初花20萬元買了停車位，結果現在還要每個月再交150元的車位管理費，早就盼著停車費能降些。」家住曲江某小區的劉先生說。
據了解，此次實行政府指導價的物業管理區域內停車服務費分為按月、按次收費兩種形式。具體收費形式及標準根據各住宅小區的情況，由物業服務企業與業主通過停放服務合同約定。
「西安市現行停車服務費標準在實行政府指導價管理的7個副省級城市中排名第1位，群眾對停車服務費過高的問題意見較大。」據市發改委相關負責人介紹，在前期調研和成本調查基礎上，結合徵求意見建議情況，住宅小區停車服務費調整為室內停車場一類80元/車位·月、二類60元/車位·月兩個類別，並明確室內停車場類別標準。露天機動車停放場所不分類別，每月60元。
調整後，住宅小區機動車停車服務費室內一類降低46.7%，二類降低53.8%，露天降低25%，停車服務費標準在全國7個實行政府指導價副省級城市中排名第3位。
小區臨時停車費一類區4小時2.5元
公安部在16個城市試點基礎上，在全國分兩批推廣機動車檢驗標誌電子化。
此外，縮短臨時停車收費時段，鼓勵即停即走，提高停車位的使用效率。根據徵求意見中群眾意見，室內臨時停車一類由原來的8小時為一次5元，調整為4小時為一次2.5元，二類由原8小時為一次4元，調整為4小時為一次2元等。對物業管理區域內非機動車及摩託車停車收費實行市場調節價。
實行政府指導價管理的子母車位停車服務費不得高於1.5個車位的停放服務費標準，具體標準由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。
實行政府指導價管理的住宅小區，機械車位的停車服務費參照室內標準執行，上浮不超過10%。機械車位的租賃費實行市場調節價，由使用人與車位產權人協商確定。
買斷車位業主 每月只需繳納停車服務費
據了解，停車費用要區分停車服務費和車位租賃費。停車服務費是指物業企業在物業管理區域內對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用。地下停車場（所）：對買斷車位的業主，每月只需繳納停車服務費。對沒有買斷車位的（租賃等），每月需繳納停車服務費及車位租賃費，其中車位租賃費實行市場調節價，由使用人與車位產權人協商確定。
露天停車場（所）：佔用物業服務區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的（一般指露天場地），由業主共同決定是否收取場地佔用費（租賃費）、收取標準等；決定收取機動車輛場地佔用費的，收取的場地佔用費屬於全體業主共有。物業企業對住宅小區露天停車場可收取不超過60元/車位·月或2元/車位次的停車服務費，停車服務費歸物業所有。
物業費
現狀：部分小區公攤、電梯費用混亂引群眾不滿
我市現行物業服務費執行原省物價局和住建廳2004年制定的收費標準，由三部分組成：基礎物業費、電梯費、公攤電費。其中，電梯費、公攤電費要求據實收取，不得盈利，具體由物業企業確定，定期向業主公布收支情況。
基礎物業服務費標準為高層一級每月每平方米1.50元，二級1.20元，三級0.90元，等外0.70元；多層一級0.45元，二級0.40元，三級0.35元，等外0.30元，多層住宅按省定基準價可上浮40%；以上費用均不含電梯費和公攤電費。
在實際執行中部分小區存在亂收公攤電費、電梯費的行為，群眾意見較大。為進一步理順收費結構，解決物業服務成本尤其是人工成本的不斷上漲等矛盾，促進物業企業提高服務質量，健康有序發展。為此，我市在進行成本調查基礎上，調整了物業收費標準。
「一費制」：公攤電費、電梯費不再另行收取
記者了解到，新辦法中物業費最大的特點就是「一費制」，即改變原住宅小區基礎物業費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，實行「三費合一」，物業管理區域內的公攤電費、電梯費計入物業服務費成本，不再單獨另行收取。將促進物業企業精細化管理，降低物業成本。
調整後，物業服務費實行「一費制」，即電梯費與公攤電費包含在物業費中，不再另行收取。高層一級服務每月每平方米2.2元，二級服務1.9元，三級服務1.5元，等外服務1.2元。
根據群眾建議，考慮到低等級的物業服務水平較低，將三級及等外的收費標準在徵求意見標準基礎上進行了下調。調整後的物業費標準將電梯費與公攤電費納入其中，與現行物業費、公攤電費、電梯費三項分開收取相比較，按平均值測算（公攤電費0.18元/平米月、電梯費0.32元/平米月），高層住宅物業費平均漲幅7.2%，多層住宅物業費平均漲幅18.5%，高層住宅在全國15個副省級城市排名第11位，多層住宅排名15位，整體價格水平在全國15個副省級城市中排名靠後。
此外，生活垃圾處理收費是市城管局收取的市容環衛收費，物業公司僅負責代收代繳，不包含在物業費中。
物業費等級依據小區物業服務等級確定
「我們小區按照一級物業服務收費，可是我也不清楚他們的物業服務是否達到了一級。」有市民提出了這樣的疑問。
據悉，物業服務收費等級標準依據西安市住房和城鄉建設局印發的《西安市普通住宅小區物業服務指導標準》，近期將由市住建局印發，與物業收費管理辦法同步於2021年1月1日起執行，按照質價相符的原則制定；對應的收費等級由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定收費標準。
高層指七層以上（含七層）帶電梯的住宅，七層不帶電梯的參照多層收費標準；多層指六層以下（含六層）不帶電梯的住宅，六層及以下帶電梯參照高層收費標準。
高檔小區、改造後老舊小區物業費怎麼收？
針對目前一些高檔小區，物業服務標準超過《西安市普通住宅小區物業服務指導標準》高層一級服務標準的，借鑑成都、濟南等城市做法，可在高層一級物業費標準的基礎上上浮10%。
為了規範物業收費行為，物業企業執行浮動收費標準時，物業服務標準須經住建部門審核，收費標準抄送同級發展改革部門和市場監督管理部門後執行。上浮僅限於高層一級服務標準，高層二級、三級、等外無上浮。
老舊小區改造後，物業服務企業按照本辦法，通過物業服務合同與業主確定本住宅小區的物業服務等級，在對應的收費等級政府指導價範圍內約定具體收費標準；老舊住宅改造後帶電梯的物業服務費按照不高於高層等外收費標準執行。
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1.為何要出臺《市辦法》？
西安市現行物業服務費標準是原陝西省物價局、住建廳2004年制定的，16年未作調整，物業費標準在全國15個副省級城市中排名第14位；而住宅小區停車服務費標準又較高，在全國實行政府指導價管理的副省級城市中排名第1位，存在物業服務收費結構不合理的問題。
隨著經濟社會的發展，物業企業普遍存在通過較高的停車服務費來彌補物業服務費不足的問題，群眾對停車服務費過高意見較大。通過出臺《西安市物業服務收費管理辦法》及《西安市普通住宅小區物業服務指導標準》，進一步完善物業服務等級標準、收費管理政策，加強物業服務質量及收費監管，推動物業服務企業規範收費、提高服務質量，保障業主合法權益。
2.《市辦法》及收費指導標準的適用區域有何不同？
《市辦法》適用於西安市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。
物業收費指導標準按照《陝西省定價目錄》規定的定價權限，適用於新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區及高新、經開、曲江、滻灞、國際港務區、航天基地等城市建成區範圍內住宅小區實行政府指導價的物業服務收費行為。
其他區、縣及西鹹新區住宅小區實行政府指導價的物業服務收費指導標準可參照西安市物業服務收費指導標準執行，也可根據轄區內實際情況自行制定。
3.空置房和空置車位物業費咋優惠？
實行政府指導價管理的物業服務費和停車服務費，業主暫不使用或使用後因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經物業服務企業登記確認後，其空置期間的物業服務費、停車服務費按物業服務合同約定收費標準的70%交納。實行市場調節價的按照物業服務合同的約定執行。
4.關於新舊政策怎麼銜接？
政府指導價的物業服務收費標準為最高限價。物業服務企業與業主需結合本住宅項目的物業服務等級、服務內容等情況，在政府指導最高限價的範圍內協商約定本物業項目的物業服務費和停車服務費具體標準。
本辦法實施後，新建住宅小區按照辦法相關規定執行新的物業服務收費標準；已籤訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》的住宅小區，需要調整物業服務收費標準的，應按規定程序進行調整；已成立業主大會（業委會）的住宅小區，收費標準的調整由業主大會或業委會與物業公司協商確定；未成立業主大會（業委會）的，按照規定履行調價程序，在調價程序履行完畢前仍按原合同執行。
5.物業服務及物業收費出現問題誰來監管？
市發改委負責牽頭制定西安市物業服務收費管理辦法和物業收費標準及其他有關政策規定；市住建局按照法律法規規定，制定物業管理服務相關政策規定；各級市場監管部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據有關法律、法規以及規定進行查處。
物業服務合同的籤訂、合同履行等涉及民事法律關係的問題，需要業主與物業服務企業通過協商或法律途徑解決。
來源：西安發布
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