一天，一個朋友無意中問我，想賣個房，不知道要交多少稅。我說，大概是售價的1%吧，朋友很驚訝，我不知道他是感覺繳稅繳得多還是少。個人賣房繳售價大概1%的稅不是很準確，要看賣的是什麼房，賣給誰，在哪裡賣。
個人賣房要交哪些稅，個人買房要交哪些稅
個人賣房，理論上要繳納增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、土地增值稅、個人所得稅。個人買房，理論上要繳納契稅、印花稅。由於買賣主體是個人，相關稅費都相應有減免。現階段，個人賣房和買房，印花稅都免徵，個人賣房，土地增值稅免徵。綜上，個人賣房要繳納繳納增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育費附加、個人所得稅；個人買房要繳納契稅。我們來看一下各種稅如何計算。
增值稅要看購買夠不夠兩年，北上廣深有例外
個人銷售自建自用房以及銷售購買時間2年（含）以上的住房，免徵增值稅；個人銷售購買不足兩年的住房，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；北上廣深個人銷售購買不足兩年的住房，如果該住房是普通住房，免增值稅、如果該房是非普通住房，按收入減購房成本為計稅依據，按5%的徵收率計算繳納增值稅。
兩年按個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其購買房屋的時間；根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上註明的時間。相關證明憑證標註的購房時間不一致的，按照「孰先」的原則確定購買房屋的時間。
增值稅計稅依據為不含稅金額，即增值稅＝銷售收入÷（1＋5%）×5%
城建稅、教育費附加、地方教育費附加按繳納的增值稅與相應稅率或費率計算。一般情況下，城市維護建設稅：增值稅稅額×適用稅率(市區7%；縣城鎮5%；其他1%)；教育費附加：增值稅稅額×3%；地方教育附加：增值稅稅額×2%（各省規定的費率不一樣，不一定就是2%）。2019年1月1日至2021年12月31日之間有優惠，城建稅、教育費附加、地方教育費附加減半徵收。
個人賣方最需要關注的是個人所得稅
自然人出售房屋，如果購買已經兩年以上，增值稅即免徵，相應的附稅也不徵。但個人所得稅一般情況下不會免。所以，個人賣房，最重要的還是要關注個人所得稅。個人所得稅計算有兩種方法，兩種方法有選擇性。
第一種方法：能夠提供房屋原值或者稅務機關能夠核實房屋原值，計稅價格減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和有關合理費用的差額×20%；
第二種方法：納稅人未能提供完整、準確的原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，實行核定徵稅。按住房收入的1%~3%來核定。應納稅額=住房轉讓收入×核定徵收率。我所在的地區核定徵收率為1%，所在本文開頭我給朋友預計繳納稅就是直接估算的個人所得稅。
雖然，個人賣房個人所得稅計算只有在納稅人未能提供完整、準確的原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的時候才可以使有二種方法，但此時，賣房人可以按兩種方法分別計算需要繳納的個稅，可以選擇一種對自己有利的計算方法。
這裡個人所得稅的計稅依據為不含增值稅金額。
契稅是買房人需要繳納的唯一稅費
買房人理論上需要繳納契稅和印花稅，現階段，個人買賣房屋，買賣雙方都免徵印花稅。買房人在買房時只需要繳納契稅。契稅按所買房屋的面積不同所適用的契稅稅率也不同。個人購買面積90平方米及以下家庭唯一住房，減按1%稅率徵收；個人購買面積90平方米及以下家庭第二套改善性住房，減按1%稅率徵收；個人購買面積90平方以上家庭唯一住房，減按1.5%稅率徵收；個人購買90平方米以上家庭第二套改善性住房，減按2%稅率徵收；個人購買第三套及以上，按各省規定的法定稅率徵收。
計算契稅的計稅依據仍為不含增值稅金額。