[摘要]2020年之前開徵房產稅？北師大教授鍾偉：恐怕不會！
轉載自「中國金融四十人論壇」
導 讀：構建樓市調控長效機制並非新提法，但從實踐來看，開徵房產稅也好、改革土地制度也好，由於觸動了部分人的利益，因此始終難以真正落地。
而以去年底的中央經濟工作會議為開端，從供給側出發的樓市調控新思路開始逐漸浮出水面。最近備受關注的「租購同權」以及「共有產權房」等地方政策實踐，都是供給側調控思路的體現。
上述思路與實踐能否啃動樓市調控長效機制這塊硬骨頭？中國金融四十人論壇（CF40）成員、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉在接受CF40秘書處訪談時表示，目前，政府將商品房市場分為商品房、租賃市場及棚改/保障房三個部分，這三部分市場的齊頭並進構成了房屋供給側改革的主要內容，能夠促使中國房地產市場形成良性的長效機制，但目前這三個市場仍存在一些潛在問題，房地產長效調控機制的推出道阻且長。
鍾偉建議，要通過經濟手段來構建房地產長效調控機制，主要體現為物業持有環節中的經濟槓桿，尤其是房產稅和遺產稅。他認為，如果要把房產稅作為一種長效機制來推出的話，就必須認清一個事實：房產稅本質上是一個個人和家庭部門的財產稅種，這個稅率可以有高有低，但房產本身是需要納稅的。「這是無可爭辯的一個簡單事實，不需要過分複雜化。」鍾偉強調。
但考慮到要讓人民群眾在2020年之前的改革過程中有更多獲得感而不是剝奪感，鍾偉認為，以徵收房產稅和遺產稅為主要手段的長效調控機制暫時不會推出。
對於「租購同權」和「共有產權房」等實踐，鍾偉表示，其用意良好但不能對效果抱有太高期望。比如他提出，租購同權至少會面臨適用範圍有限、可能加劇供求失衡以及房源穩定性等三個方面的巨大挑戰，因此並不能解決大城市病的問題。
通過供給側改革解決房價問題仍面臨難點
關於供給側改革的難點，我個人有三點理解。
第一，目前房地產行業的結構性矛盾集中體現在房子被蓋在了不該蓋的地方，即開發商應順從人口的流動及遷徙來開發房產。目前。我國三四線城市尤其是西北地區的三四線城市出現了房屋供應嚴重過剩的問題，因為我國人口普遍在向珠三角、長三角等東南地區及京津地區流動，房屋供應與人口遷徙呈現背道而馳的現狀。對此情況，我們應順應人口的流動方向來開發房產，或引導人口重新流動。
第二，真正需要房屋的地區，房屋供應量並不充足。北上廣深及其他GDP超過一萬億元、人口超過一千萬的城市大約共有十至十一個，這些城市的房地產市場供不應求，出現了嚴重的高房價現象。想要從供給側入手解決這些超大型都市的房屋供給問題，就要圍繞這些一線或準一線城市構建城市群，使得城市居民對房地產的需求並不集中於一個點，而可以在城市群的範圍內釋放。目前，中國在構建城市群和在城市群內提供政府公共服務等方面所做的努力還不夠深入。
第三，在房地產行業進入中後期階段、行業投資增速平緩時，是否要維持保障房和棚改房的既有規模是一個值得斟酌的問題。我們應審時度勢，以判斷是否有真實需求支撐保障房和棚改房、政府對保障房和棚改房的財力支持是否可持續，以及對其進行財力支持的接力棒是否可由市場部分承擔等。總體而言，我認為一線、準一線城市以外的三四線城市對保障房和棚改房的需求規模較大。
房地產長效調控機制的推出道阻且長
目前，政府將商品房市場分為三個部分以逐漸構建房地產長效調控機制：第一部分，商品房；第二部分，租賃市場，涉及到長租房的出現和租售同權問題；第三部分，棚改房和保障房，包含商品房租賃市場的發展。這三部分市場的齊頭並進構成了房屋供給側改革的主要內容，能夠促使中國房地產市場形成良性的長效機制。
這三部分市場逐漸發展的背後，還存在一些潛在問題。商品房部分中，存在著商品房或商品住宅熱點區房價上漲過快的現象，各大城市需對其採取多種限制措施，除了限購、限貸外，限戶籍、限社保、限婚姻等措施已經出現。第二部分市場涉及到租售同權，但租售並舉後的房屋權利界定問題十分複雜，例如租房的權利界定；另一方面，如何推出房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts，REITS）等與長租房相對應的金融工具，也是令人頭疼的問題。第三部分市場中的主要問題是：棚改房與保障房是否已對政府的財務支撐能力構成了持續性的挑戰。
我認為我國政府要通過經濟手段來構建房地產長效調控機制，主要體現為物業持有環節中的經濟槓桿。在長效調控機制的構建過程中，人們最為關注的焦點是房產稅與遺產稅這兩大問題。考慮到應讓人民群眾在2020年之前的改革過程中有更多獲得感而不是剝奪感，以徵收房產稅和遺產稅為主要手段的長效調控機制還需多加醞釀，暫時不會推出。如果以徵收房產稅和遺產稅為基礎的長效調控機制無法推出，那麼其他現有的調控制度就不會退出。
目前來看，限購、限貸等行政調控手段在未來三、四年內是不會退出的。首先，各項限制措施之下，2017年的房地產銷售面積及銷售金額仍會創造歷史新高，這說明各種限制措施並未使得房地產市場急轉直下，而是繼續維持在高位水平，所以，現有限制措施是有成效的，其存在具有必要性。其次，我們要深入理解各項限制措施。習近平同志曾說：「房屋是用來住的，而不是用來炒的」，且房地產行業的各項調控措施與中國經濟的周期性調整密切相關，未來中國的經濟增長將不再主要依賴金融和地產。「中國經濟增長要擺脫對金融和地產的依賴」這種決心來自於習近平同志及其領導核心。在此之前，國家最高領導人都並未親自討論過房地產問題，也並未對房地產問題做出過明確指示，房地產政策主要由國務院制定。現在，情況已經發生變化，在最後的長效調控機制出臺後，現有的各項調控機制就將退出。但是，由於長效調控機制在未來的兩三年內很難推出，現有的調控機制也不會立即退出。
房產稅試點的有關設置過度複雜
房產稅在上海，重慶等地的試點，我認為意義不大。首先，從本質上來講，房產稅就是財產稅。擁有的房屋構成了個人和家庭的財產，就應該納稅，這與首套房二套房，以及房屋類型（房改房、商品房、寫字樓酒店、宅基地自建房等）都沒有關係。
其次，財產稅稅率是地方稅，是由地方政府來界定的，經濟欠發達地區的房產稅率可以低一些，大城市的稅率可以高一些，大城市當中經濟欠發達的區域可以低一點，經濟特別繁榮的區域稅率可以高一些。
最後，房產稅不存在各種減免的必要性，不應由於首套房、房改房、宅基地上面的農民自建房就減免稅收。
中國如果要把房產稅作為一個房地產調控的長效機制來推出的話，就必須看到在西方國家房產稅本質上是一個個人和家庭部門的財產稅種，這個稅率可以有高有低，可以根據遺產稅有一定的扣除額，但是房產本身是需要納稅的。這是無可爭辯的一個簡單的事實，不需要過分複雜化。
有觀點認為，中國居民或家庭的稅負已經很重了，這個判斷是不成立的。隨著中國經濟增長向消費驅動轉型，中國的個人和家庭所繳納的稅負與其收入嚴重不符，也就是說，從全球和中國縱向的歷史比較來看，中國的家庭部門的稅負是太輕了，而不是太重了。
例如，在整個中國政府所獲得的財稅收入當中，個人部門繳納的稅只佔15%，這在全球來看是非常低的水平。這也就是為什麼我們看到中國人走遍全世界都很有錢，那是因為與西方國家相比，中國的個人或家庭稅負非常輕，中等收入階層和高收入階層納稅更輕，因此中國的中等收入和富裕階層的人群完全有能力、有必要繳納更多的稅。
「租購同權」面臨三個巨大挑戰
推動租賃市場發展，租售並舉、租購同權，這是一個用意良好的政策，但是至少會面臨三個方面的巨大挑戰。
第一，租購同權甚至租賃入戶這樣的政策，只適用於全國大約十二三個高房價、房屋供求失衡、人口淨流入的城市，其他城市並不適用。
第二，我們應該清醒地意識到，租購同權將會使得這些高房價的城市，房地產供求的失衡程度加劇，而非減輕，僅僅是把壓力從單純的購房轉向購房和租房兩個渠道來釋放，但總體上來講失衡將更為嚴重。原先，留住常住人口的方式是買房。在租購同權的情況之下，常住人口門檻降低，人口基數放大，包括了買房一族和租購同權的租房一族。而城市的公共資源，無論是交通、教育、醫療、就業，都很有限。所以租購同權會使城市優質公共產品和服務「僧多粥少」的現象變得更為嚴重。另外，租金的上漲可能也會給租房者帶來較大困擾。
第三，出租的房屋依賴個人提供不太可能，只能依賴房地產開發企業或者地方政府去提供一些長租房。在現有的各種限購措施之下，開發商最優質的住宅資源捨不得出售，可能就會改為長租房，未來如果租賃政策有變化，這些長租房可能再改為銷售或其他方式。另外，如果租金回報水平不夠高，也沒有較好的資本市場公募REITS推出，那麼租購同權、租賃入戶的做法也很難落地。
所以總體上來講，我認為租售同權不能解決大城市病的問題。要真正解決大城市病，還是要有合理空間布局、規劃城市群戰略以及推動城市群的同城化進程。
「共有產權住房」設想無法承載過高期望
從歷史淵源上來看，共有產權住房發源於英國的房改。柴契爾夫人在對國有資產私有化改革的進程中，把公有住房分給普通勞工階層租住，採取共有產權的方式，慢慢地把租房變成買房，這一過程也叫做以租代售。
舉例來說，某個英國勞工租用了政府的公有房屋，每月租金是兩千英鎊。那麼當這個勞工出到公有住房價格的一半時，租金也會隨之下降，也就是說，如果擁有房屋產權的50%，那麼就只需要支付一半的房屋租金，即一千英鎊。因此，最初租住政府公有住房的人，通過分步購買，從租房變為部分擁有產權，到最後可能過渡成完全擁有產權，降低了從租房到購房的財務壓力。
在中國，關於共有產權住房、以房養老並不是新鮮話題，至少討論了十年以上。我國1998年到2003年實行了貨幣化房改，原來地方政府擁有的住房，通過貨幣化房改分給了企事業單位職工，這一輪大規模的共有產權住房潮已經結束了。
目前在中國的房屋租賃市場，個人對個人的租房行為是主流，但游離於政府的二手房出租合同管理之外。還有開發商提供的長租房，各級政府擁有房屋面向居民出租的也有很多，比如公租房、廉租房等，但階梯設置得非常複雜。
對於共有產權住房的適用範圍，開發商應該沒興趣，個人業主更沒興趣。開發商能做的是長租房，通常不會採取共有產權的形式去出租長租房，這會帶來非常大的麻煩。唯一覆蓋的就是地方政府所擁有的房屋，比如保障房、棚改房之類，現在已經處於出租狀態或者未來有可能出租。
如果是地方政府已經擁有的保障房或者是棚改房，試圖進行共有產權的試點，用意是好的，但效果可能微不足道。因為廉租房的承租人，連承受市場化的租金價格都很困難，指望他們去購買房屋的可能性不大。對於公租房或者正常的市場租金價格，政府所提供的出租房源相對於個人業主和企業、開發商來講，沒什麼價格優勢，做共有產權優勢也不大。
所以，北京市提出的共有產權住房，只能是一個輔助性形式，對解決當下的房地產問題效果如何，尚待觀察。
本文根據中國金融四十人論壇（CF40）秘書處對CF40成員、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉的訪談整理而成，首發於CF40微信公眾號，轉載請註明出處。