白雲區是廣州市面積最大的中心城區，在接下來的十幾年內，哪些區域會成為投資開發的熱土？
近日，廣州市規劃和自然資源局白雲區分局發布了《廣州市白雲區城市更新專項規劃大綱（2020-2035年）》決策徵求意見稿（簡稱《大綱》）。內文顯示，白雲區近期將完成南北向交通走廊沿線及重點片區的城市更新，中遠期基本完成全區重要功能區域和重要節點的城市更新。
《大綱》共劃定城市更新片區93個，總面積325 平方公裡，約佔白雲全區土地面積（795.79平方公裡）的40%。其中，鼓勵改造區達120平方公裡，將引導資金集聚，支撐重點平臺地區建設。
引導資金向鼓勵改造區集聚
《大綱》將白雲區劃分了三類更新策略分區，分別為：鼓勵改造區、一般改造區和敏感改造區。
鼓勵改造區包括城鎮開發邊界以內的歷史文化保護區、產業發展區、重點平臺發展區、軌道站點綜合開發區、公共服務完善區等區域。
記者從示意圖中看到，鼓勵改造區大多分布在白雲區南部，覆蓋了目前白雲重點發展平臺，如白雲湖數字科技城、白雲新城、廣州設計之都等。此外，遍布住宅小區的金沙洲，也在鼓勵改造區之列，應是屬於公共服務完善區的範疇。
鼓勵改造區為橙色；一般改造區為土黃色；敏感改造區為綠色。
本次規劃劃定鼓勵改造區面積約120平方公裡，約佔白雲區總用地面積的20%。對於鼓勵改造區的開發模式，《大綱》提出，「分區內鼓勵城市更新行動，主要由政府統籌與引導，重點通過增存聯動、土地置換、同地同價等方式，促進成片連片改造實施。」
值得注意的是，《大綱》還提到將「引導資金向鼓勵改造區集聚，支撐重點平臺地區建設。」
敏感改造區列出負面清單
敏感改造區是指城鎮開發邊界以外的生態空間和農業空間，生態、農業資源豐富，對建設開發活動較為敏感的區域。記者從示意圖中看到，敏感改造區主要集中在江高、人和、太和以及鍾落潭等白雲區北部四鎮。
本次規劃劃定敏感改造區面積約243平方公裡，約佔白雲區總用地面積的40%。敏感改造區內存量用地改造要審慎而行，要與其所在地區的空間管制規則相適應，重點採用負面清單的形式管理，嚴格管控城市更新行為。例如，涉及帽峰山、流溪灣、巴江河「三大美麗鄉村群」的地塊，原則上不納入城市更新全面改造範圍。
一般改造區是指除上述鼓勵改造區和敏感改造區以外的其他區域。本次規劃劃定一般改造區面積約245平方公裡，約佔白雲區總用地面積的40%。區內的存量用地改造採取一般性對待，符合政策及規劃要求的允許其改造，不符合的禁止改造。
關於城市更新的規劃原則，《大綱》提出要「積極調動市場參與更新改造，發揮市場機制效用，通過政府統籌多元主體參與，共建共贏推動城市更新。」
這在白雲早有先例，廣州設計之都在全市率先採取了「土地儲備+舊廠房改造+舊村莊改造+留用地開發+拆違治亂」的綜合開發模式，既新增了國有用地，又保留了部分集體用地；既打造了高端產業載體，又改善了村民收入和人居環境，實現了政府、村集體、企業、村民四方共贏。
強化產業導入
《大綱》還劃定了近期（2020-2025年）重點城市更新片區46個，總面積175平方公裡，其中規劃主導功能定位包括重點產業發展、產城融合更新、綜合服務提升、歷史文化連片保護與活化等類型。
據統計，重點產業發展、產城融合更新一共佔據了32個席位，可見產業元素在城市更新中的核心位置。
重點更新片區為紫色；一般更新片區為土黃色。
12月7日，華為技術有限公司以3.39億元競得華僑糖廠地塊，並擬在該地塊投資建立華為廣州研發中心。據《大綱》示意圖，華僑糖廠地塊位於松溪片區，主導功能定位為「重點產業發展片區」。
松溪片區位於羅衝圍，西臨金沙洲，北靠白雲湖數字科技城片區和白雲站。白雲明確表示將以城市更新為抓手，打通羅衝圍片區的交通路網，加快推動軌道交通建設。此外，包含槎頭、西洲、松溪等站點的十三號線二期建設加速，連接增槎路與佛山裡水的沉香大橋沉寂多年後，也於今年進行了控規修正公示。
華為廣州研發中心落戶羅衝圍。
其中，槎頭站綜合體未來將成為廣州地鐵十三號線、十二號線與佛山地鐵八號線的換乘站，是白雲濱江走廊的重要交通樞紐站。除了兼具一線江景和便利交通之外，槎頭站場站綜合體未來將成為白雲的產業配套服務中心。
圍繞華為廣州研發中心，羅衝圍將吸引產業鏈上下遊的高關聯企業、研究機構等各類主體集聚，形成完整上下遊生態鏈，打造又一個科創高地。未來，羅衝圍可與千億級的白雲湖數字科技城串珠成鏈，成為西部科創走廊的兩個重要極點。根據《大綱》，像松溪片區這樣的主導功能定位為重點產業發展的片區有17個。
優化公共資源供給
人民城市為人民，城市更新應該推動公共資源系統升級、開放共享。《大綱》顯示，主導功能定位為產城融合更新片區的一共有15個。產城融合強調職住平衡，高標準配置教育、醫療等公共服務設施，為引入龍頭企業、培育新動能奠定基礎。
以《大綱》中提到的東平片區為例，未來將崛起一個百億級的汽車小鎮，多宗地塊已陸續出讓。項目定位是汽車銷售集團總部，預計納稅額超10億元，將為當地提供數千個就業崗位。與此同時，白雲區已和廣東實驗中學籤約，將在東平片區打造一所小學和一所涵蓋初高中的完全中學，與省實本部同等標準辦學。
白雲區堅持產城融合發展理念推動城市更新，打造以城聚人、以人促產、以產興城的閉環，城市發展正進入從規模驅動轉向質量驅動的新階段。
【南方+記者】譚超
【作者】 譚超
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端