現如今,大家前期買房一般都採用銀行按揭貸款,但是後期會因為資金充裕而選擇提前還款,那麼,我們就來討論一下如何提前還款。
首先,大家要了解一下提前還款的條件:
1、必須按時還款6個月後,有的銀行要求必須要還款一年以上,才可以向銀行申請還完剩下的餘款,或者申請提前還款一部分。
2、提前還款的最低額度為1萬,或者萬的倍數,有個別銀行可能會要求支付違約金
3、需提前10到15天提前告知銀行,並帶著貸款合同、還款的銀行卡、每月還款利息表、本人身份證等相關資料向銀行提出書面申請,等待銀行審核。
4、銀行同意申請當月的利息本金需要還款,剩餘金額存入還款帳戶
5、貸款還完後,機構會開結清貸款證明,帶著證明和保單的正副本及發票,到保險公司辦理退保。
我們的房貸有兩種還款方式:等額本金和等額本息。
等額本金前期還款較多,每月遞減,但每月還的本金是一樣的,由於前期還的本金較多,所以它的總利息較少,因此更適合打算提前還款的人;等額本息每期還款金額都是一樣的,但是前期還的主要是利息,本金很少(首月還款本金最少,利息最多,次月本金略微上升,利息略微降低,依次類推),好處是每個月的固定,壓力較小。如圖所示:
那麼,兩種方式該如何提前還款呢?
等額本金提前還款不要到還款期的1/2.
由於等額本金是將貸款總額進行平分之後的成本金,之後再根據剩餘的本金計算利息,所以每月本金不變,利息逐月減少;這種償還方式越到後期所剩的本金越少,所產生的利息也就越少,因此在超過還款期1/2時再提前還款就非常不划算。
等額本息提前還款不要到還款期的1/3.
由於等額本息的還款是將按揭的貸款本金總額加上利息的總和,再平均分攤到每個月,每個月的房貸利息會根據每個月初剩餘本金計算並結清;意思是說,第一個月支付利息最高,隨後每個月償還的利息都要比上一個月少,還款到中期的時候,剩餘的利息已經很少了,因此,到了還款期1/3就沒有必要提前還款,因為到1/3的時候,銀行幾乎已經收了將近60%-70%的利息。
那麼,最佳的提前還款時間當然是越早越好,滿一年還款期後就提前還最划算,每個人的情況不一樣,資金不足時,大家也可以在最佳提前還款期內,先提前還一部分(以萬為單位),這樣後面的月供也會隨著本金減少,從而降低月供。當然堅持月供的朋友也沒有關係,在通貨膨脹的情況下,後期月供也會越來越輕鬆。不選擇提前還款的朋友,如果有更好、更有收益的增值方式,也完全可以,畢竟房貸的利率已經算很低了。大家根據自己情況來定了。