前段時間，某個戀愛綜藝裡一臉純良無害的女嘉賓一號溫柔的和大家打招呼：「大家好，我來自上海，住在外灘。」
結果被心裡酸酸的網友們直接網絡暴力，說其炫耀自己富二代的身份，表現出來的單純善良肯定是裝的。
是不是頗有「檸檬樹上檸檬果，檸檬樹下你和我」內味兒了。
其實也不怪人家女孩忍不住炫耀，有太多人都在嚮往能住在黃浦江畔的豪宅裡。
濱江自古出豪宅，尤其是今天的主角—黃浦濱江。
01
我們今天討論的這段黃浦濱江又稱世博濱江，是2010年世博會時期浦西的承辦地。
為什麼人人都愛黃浦濱江？
一是因為核心城市中自然景觀的稀缺性。
因為發展好、資源多，無數年輕人都削破了腦袋湧入大城市，人人都在喊遠離北上廣，可北上廣從不缺人。
但正因人口太多，越來越多的高樓大廈取代了自然景觀，偏偏在鋼筋水泥裡生活久了的人又大都患有城市病，對江景、湖景、公園的渴望愈發強烈。
於是銀翔湖、留雲湖讓南翔變得宜居、今年爆火；
顧村公園、世紀公園讓周邊的房價異常堅挺，不缺客戶；
燈火輝煌的外灘更是成為了上海的名片，「最中心」地帶的粼粼江景，多麼誘人。
而且，在黃浦江沿岸地區建設規劃（2018-2035）中，政府明確規劃要對標世界級的濱水區來打造這「一江一河」地帶—即黃浦江和蘇州河沿岸。
現在的黃浦濱江可不止只有外灘，沿岸的景觀帶越來越舒適，成為忙碌的上班族得以喘息片刻的勝地。
下圖是世博濱江步道的風景，悠閒的人群、江面上飛過的白鷗，這樣的生活方式誰能不愛？
也難怪雪莉曾經遇到過的一個百匯園江景房的業主說：「就為了看這個江，我多花了300多萬。」
二是因為世博濱江正位於濱江的中心地段，地段價值無法估量。
一條黃浦江長約100公裡，各段的價值卻不盡相同。
吳涇的濱江地段只做出了萬科青藤公園這樣的普通產品，想用蘭香湖壹號走走豪宅路線，卻沒多少人買單。
而世博濱江北側緊靠外灘和董家渡，向南和徐匯濱江貫通，擁有南浦大橋和盧浦大橋兩座連接浦東的重點橋梁。
更是處在外灘-陸家嘴-北外灘和世博-前灘-徐匯濱江兩大上海中心之間，繁華一手掌握。
三是黃浦江連接了浦東和浦西，比任何其他河流價值更大。
如今浦東新區的GDP增速領跑全上海，產業、公共資源的日益完善對人才越來越有吸引力，尤其是年輕的新上海人。
浦西勢必要和浦東多多交流，而黃浦江就是直接連接兩者的橋梁。
可能都想向對方展示出最好的自己，浦東浦西的沿岸豪宅不斷、地標雲起，世博濱江的對面就是著名的梅賽德斯展覽館。
世博濱江，可謂牢牢佔據了房產市場上最看重的地段，佔盡了先機。
02
如果說地段決定了是否有能孕育出豪宅的基因，那麼資源一定是能讓富豪們真正住下來的理由。
雖然融創濱江壹號院、綠地黃浦濱江等豪宅還是有一定的空置率，但比起遠郊的佘山別墅群、趙巷別墅群等富人區來說，市區的入住率的確要高。
再高端的富豪也是人，生活上可以鬧中取靜，但總不能真的歸隱山林吧。
世博濱江的背後是老牌市區黃浦，教育、醫療、商圈資源上家底豐厚，優勢明顯。
黃浦、內環邊上的位置交通自然方便，偶爾不想開車了周邊還有4號線、8號線和13號線地鐵，通過兩座大橋開到浦東要比去徐匯、長寧更快捷。
濱江的板塊面積不大，到內環內的三甲第九人民醫院可直接步行。
和現在的徐匯濱江相比，世博濱江的教育優勢更加突出，擁有著上外-黃浦外國語小學和大同初級中學的「雙一梯隊」學區。
尤其在今年民辦學區搖號後，以前只依賴私立學校的家庭也不得不思考公辦學區房的問題了。
要注意，和單學區房相比，雙學區房更加珍貴，而黃浦的雙一梯隊學區房價值更不用說。
現在，連90年代的學區老大樓的均價都逼近了10W+，濱江+學區+不錯的小區品質的耀江花園賣到14W+也就不難理解了。
世博濱江也不是沒有缺點，至少它也有著富人區都有的通病—缺乏底商。
可能高端人士並不非常在意樓下能不能買到早點、回家能不能買到蔬菜的問題，反而更在意打開窗能不能看到稀缺的江景、朋友來做客時這個小區能不能匹配自己的身份吧。
所以耀江花園甚至有業主，把自己的床放在了直面江景的陽臺上。
這樣夜幕降臨時就可以端著紅酒杯，俯瞰對岸的燈火輝煌，由衷的感嘆：「這才是上海啊！」
無論如何，底商匱乏是事實，家門口現在最近的商業體還要乘坐一站地鐵到魯班路上的匯暻生活廣場，如果開車的話還不如直接去南京路、淮海路商圈。
或者走到江邊去世博會時期留下的一些零星的店鋪，比如城市最佳實踐區內的星巴克、錦和越界內的溫泉料理等。
希望在建的有著仲量聯行參與的博薈廣場、白玉蘭門口的大型菜場能夠真的利民，彌補日常生活的不便。
03
世博濱江現有的另一個問題就是，和陸家嘴濱江、徐匯濱江等地相比住宅量偏少，且都是「偽江景房」。
濱江凱旋門、世貿濱江花園可都是直面黃浦江，而世博濱江僅有的幾個豪宅中的融創濱江壹號院到江邊足足有600米。
高區尚可看江，至於低區，還是回頭看看高架吧。
這是因為沿江除了一線的景觀帶外，大部分土地上都是保留著的世博期間留下的各大展覽館。
上海在2010年的世博會上可是耗盡了心血，之前世博濱江地帶都是存在許久的廠房、拆不動的破舊民宅，為了更好的體現上海精神，藉由著世博會的契機政府終於下決心拆遷、改造。
李鴻章時期就創辦的江南造船廠被遷到長興島，老百姓被妥善安置在世博新村，取而代之的是船舶館、航天館等展館。
即使世博會距今已經結束了10年，但為了情懷，更為了謹慎的對待這片土地，政府還是選擇暫時保留這些場館。
可惜只是保留，並沒有好好的二次開發，如今只能看到城市溫度計孤零零的立在當代藝術博物館處，濱江人氣不足，完全不如徐匯濱江的西岸藝術中心熱鬧。
而想像中豪宅林立的黃浦濱江，真正的豪宅卻並不多。
耀江花園的昂貴更多的是因為雙學區的加持，而且小區內多見一房、兩房的小戶型，甚至還有部分商住房，何談豪宅！
最開始由香港新世界拿地的綜合體地塊，本應交付給我們一個港企擅長的優秀成品，卻因種種問題選擇拋售出去，將地分別賣給了融創和綠地建豪宅，地塊也再無整體性可言。
稱得上豪宅的，無非融創、綠地，廿八尊等項目，再加上結合個人情況、喜好篩選，無奈發現想入住世博濱江並無太多選項。
但對真的想要入住一線黃浦濱江的人來說，不要就此放棄世博濱江，因為它的難得之處在於還有未來。
雖然這些空置的場館未來規劃還是未知的，但如此核心的地段政府想必不會一直荒廢，無論是做文化更新還是變成住宅都值得期待。
一方面可以借鑑西岸藝術中心的成功去重新設計，而且世博濱江更靠近外灘；
另一方面，假如決定新建豪宅，展覽館拆起來可要比滿是戶口的民房容易多了。
當然既然現在仍不見政府公示，世博濱江短時間內改變機率不大，只能在現有的住宅中挑選了。
看得見的是北側董家渡金融城的帶來的城市界面的更新。
這個已經被綠地收購，規劃中擁有46萬方超高層地標寫字樓、20餘萬方商業體的綠地外灘中心，將成為承接外灘核心段金融功能外溢的需求。
緊鄰的世博濱江，也將受其影響。
總之，這段正在等待被激活的3公裡長的世博濱江，無論從哪個角度來看，價格都沒有上限。
世博濱江的背後，是擁有著上海歷史底蘊的老城廂、租借地、老城區；
世博濱江的對面，是象徵著新一代繁華的陸家嘴；
或許這樣身處兩地連接處的世博濱江，才真正代表著完整的上海。
以上為正文
編輯/環線諮詢