【法庭前沿(三)】以案釋法:農村房屋可以買賣嗎

【法庭前沿（三）】以案釋法：農村房屋可以買賣嗎

2020-07-23 18:31 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務

靖安法院近日受理了一起農村房屋買賣合同糾紛。楊某系貴州人，上世紀70年代移居靖安，但戶籍一直在貴州。彭姓兩兄弟在農村有一棟老房子，並已在村裡異地新建了住房，便於2015年3月將該棟老房子及屋後一空地轉讓給楊某，協議轉讓價款4萬元，於協議籤訂日支付了價款和交付了房屋。之後，因楊某非該集體經濟組織成員，無法辦理相關手續，其在該老房子的宅基地上新建房屋的計劃也落空。2020年政府對農村宅基地進行清理整頓，彭姓兩兄弟名下的該棟老房子屬拆除對象，楊某即反映該房屋為其購買所有，抵制拆除。僵持之下，楊某聽從建議到法院尋求司法解決，隨後法院以房屋買賣合同糾紛立案受理。訴訟過程中，承辦法官分別對楊某、彭姓兩兄弟進行了國家法律、政策宣講，明確指出雙方籤訂的協議無效，不受法律保護，因該協議取得的財產應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。最終促成當事人庭外達成返還購房款的一致意見，並當場履行到位，案件得以撤訴了結。

法官釋法

所謂農村房屋，是建造於集體所有的土地上的房屋，系相對於建造於國有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋與「小產權房」兩類。那麼，農村房屋可以買賣嗎？根據土地管理法第二條第一款規定，「中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制」。第六十二條第一款規定，「農村村民一戶只能擁有一處宅基地」。第四款規定，「農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准」。第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要第十九條第二款規定，「在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效」。當前宅基地使用權仍負有農民基本生存生活保障的主要功能，如果允許非本集體經濟組織成員通過購買宅基地房屋的方式取得宅基地使用權，必然帶來宅基地需求的加大，嚴重違背國家政策法規。而本集體經濟組織的成員購買宅基地房屋，買賣合同主體均系本集體經濟組織成員，合同履行並不會導致宅基地使用權流轉到本集體經濟組織之外，對本集體經濟組織享有的集體土地所有權不構成影響，合同效力在法律上並無重大障礙，司法實踐中也多予以認可。

可見農村宅基地房屋的買賣僅限於本集體經濟組織成員之間進行。雖然本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣法律並未禁止，但是基於「房地一體」原則，農村房屋的流轉必然會導致宅基地隨之流轉，而法律規定農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。因此出賣農村房屋還是應當秉持謹慎原則為好。

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原標題：《【法庭前沿（三）】以案釋法：農村房屋可以買賣嗎》

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