會「飛」的長租公寓，運營管理起來存在這麼多的「隱患」，想分一杯羹的你知道嗎？
會「飛」的長租公寓，運營管理起來存在這麼多的「隱患」，想分一杯羹的你知道嗎？
在政策鼓勵之下，號稱有「萬億規模」的長租公寓市場成了資本追逐的對象，長租公寓也因此站上了「風口」。包括開發商、中介機構和創業公司在內的多方力量，都紛紛進場欲分一杯羹。
這門生意，被萬科高級副總裁譚華傑形容為「一樁充滿理想主義的事業」，從業者們也樂於被稱為「造夢者」，因為「這種模式為年輕人提供了一個良好的居住條件和環境」，而這是一件「改變世界的事情」。
與熱熱鬧鬧的資本風潮相比，市場上長租公寓租客的真實感受卻鮮少聽到。見地君經過長達一個月的跟蹤調查發現，雖然公寓的運營者們一直致力於用品質和細節服務提升用戶體驗，但要讓長租公寓列為年青人租房的首選，可能還有很長的路要走。他們捨棄長租公寓的原因，主要指向了先天性的缺陷、服務、安全等方面的不足。
1、隔音成「心病」 「停電」也很煩人
「如果項目本身質量一般，改造後的效果也不會太理想。」一名正在尋找標的做長租公寓項目的投資人直言，內部設計不合規，會直接關係到租客的居住體驗。
這一問題在那些由廠房或「農民房」改造而成的公寓中尤為突出。這些物業由於在建造初期沒有良好的設計和規劃，成為了問題爆發的「重災區」。
其中，被詬病較多的是「隔音效果不佳」。
曾租住在某知名品牌公寓的小佳找到見地君「吐槽」：「我租的那個公寓，原來是建於80年代的員工宿舍，牆體本身就特別薄，隔音效果幾乎為零。我隔壁的姑娘說話、打電話我全都聽得一清二楚。有一次她跟我說，你晚上在做什麼事情我聽聲音就知道，當時整個人都不好了。」
由於擔心隱私問題，本來籤了一年租約的小佳，僅僅住了三個月就提前退了租。
小佳的經歷並非個例，隔音問題的確是部分長租公寓租客的「心病」。在微博或者知乎等開放社交平臺上，也隨處能見到租客們對隔音效果的各種「吐槽」。
一從業超過30年的建築師分析稱，這些原本是廠房宿舍或者是「農民房」的建築，隔斷都做得比較隨意，選材可能本身就存在問題。即使選材過關，後期在水電鋪設的過程中也會破壞牆體，隔音效果很難保證。
此外，用電問題也困擾著租住在城中村品牌公寓的租客們。住在廣州棠下一品牌公寓的小潔說，「我經常要加班寫標書，一斷電我就崩潰了，但一到夏天幾乎天天都跳閘。我本來以為這是個大品牌，會做得比旁邊的農民房好一些。結果發現除了裝修好一點、價格貴一點，其他完全沒有區別。」
一組來自廣州供電局的數據可以印證小潔的說法：截至2016年7月份，廣州供電局有1200多臺配電變壓器存在過載或低電壓問題，其中有近450個過載臺區無法落實臺區建設用地，而這些過載臺區絕大部分位於城中村。
運營方並非沒有意識到這些問題，但他們有自己的考量。一公寓運營方表示，長租公寓的改造不同於開發商造房子，這些物業一開始或多或少存在一些問題，即使進行了改造，也會有不到位的地方。但好地段的好物業十分稀缺，可遇而不可求。出於規模和成本的考量，即使一些物業後期的改造和維修成本會比較高，運營方也願意拿下這些物業。
2、出租多提前 甲醛頻超標
長租公寓在出租給用戶之前，通常會對房屋進行裝修升級改造，通過優化房屋本身的內部結構和環境，來提升房屋的使用價值。可以說，裝修是品牌公寓需要過的一個「大關」，如果在裝修時忽視一些細節，用家的居住體驗就會打折扣。
在實際裝修的過程中，節省裝修材料的開支，使用一般的建材，這當然有利於控制成本。同時，縮短從裝修到入住的時間，提升物業出租率，也是可以理解的。但是，為了降低成本而忽視甚至損害租戶利益的事情也有不少。
一業內人士透露，「有的長租公寓從裝修到入住甚至一個月都不到。」而這導致的結果是，長租公寓時常還未整體完工就提前租出去了，也因此屢屢爆出租客甲醛中毒的事件。
2016年8月，《北京晨報》報導，一剛畢業的大學生在北京入住某長租公寓半個月後，常感到頭暈、想吐，在房間裡待一會兒就覺得「辣眼睛」，呼吸道也明顯不舒適，經常胸悶乏力。「以前沒鬧過這種病，所以當時我懷疑是不是房子有問題」。小陳找來甲醛自測儀，對著租來的房子上下檢測一番後發現：甲醛濃度高達0.7毫克/立方米，超出國家安全標準0.1毫克/立方米6倍多。
曾租住位於廣州中山八路某品牌公寓的租客蛋蛋告訴見地君，她所租的公寓從她入住到搬出三個月的時間，就一直處於施工狀態。「屋頂沒做完，消防沒做好，搞個不停。我老公住進去就呼吸不暢、喘不過氣，我身上總是起點點。群裡有個姑娘發了甲醛超標的試驗條，我們才意識到是甲醛超標了。但這個問題到我們搬走都沒有解決。」
住在同一公寓的Jeff也反映了類似的問題。他說，甲醛超標的問題在暑假的時候就已經存在，一直到10月份，管家請人做過一次光觸媒淨化（一種除甲醛的方式）後才達標。
見地君在深圳考察數個長租公寓項目時發現，提前出租的情況並不少見。位於羅湖區一個原是工廠員工宿舍的項目目前尚未完工，過道擺滿了裝修垃圾，不少房間的牆面剛剛粉刷完，家具也並未配齊。但管家告訴見地君，「如果你急著住，家具買回來再打掃一下衛生，兩天就可以住進去了，很快的。」
3、運作缺標準 管理欠專業
大多數運營長租公寓的公司都配備了管家，管家的主要職責是負責管理和跟進與租客生活相關的瑣事，包括籤合同、收水電管理費等。但這個行業目前並沒有從業規範，部分工作人員在服務過程中，會人為地給租客帶來不愉快的居住體驗。
水電費異常，是長租公寓租客經常會遇到的問題之一，除了商業水電、線路老化及電錶水錶讀數不準等問題，也有租客表示，管家等工作人員也存在操作不規範的嫌疑。蛋蛋說她就是受害者之一。「第一個月我們住了10天，電費一共220元。我去找幫我們抄原始數據的人，他承認了錯誤，第二個月幫我減掉了多出的費用。後來我的電費就正常了，一個月差不多200多元。但大多數人反映的問題都沒解決，有的一個人單月用了400多元的電費，100多元的水費，怎麼可能？但在群裡鬧沒有用。」
在某開放社交平臺上，曾有租客「小西」吐槽管家不職業、不專業。她說，自己在品牌公寓租住的那半年，就是在與管家鬥智鬥勇的過程中度過的。「我理解為了維持公共區域的清潔會敦促我們不要亂丟垃圾的行為，但這種像是我們欠了他錢一樣的語氣，說要通報批評是鬧哪樣呢？這裡又不是住宿舍，她也不是宿管阿姨，我還是給了管理費的。很多時候她的存在並不是解決問題，而是激化了矛盾，特別鬧心。」
網友「土豆」則稱，他是在報修的過程中對公寓的管理感到絕望的。他房間裡的熱水系統出現了問題，報修之後的處理進度幾乎為零，「管理實在太差了，好在已經退租。」
一品牌公寓CEO告訴見地君，主打服務的品牌公寓對於如何做服務，一般都有比較清楚的考量，但目前優秀的公寓運營人才十分稀缺，因此難免在實際執行的過程中出現各種各樣的問題。隨著行業加速洗牌，相信品牌公寓的服務會做得更好。「這個行業野蠻成長期還沒過去，我相信它的服務會做得越來越好。沒人願意因為服務而砸了自己的招牌。」
部分年輕人會因為氛圍和環境而選擇長租公寓，但不少人的首要考量仍是居住的舒適度。失去了居住的舒適度而去奢談「社群」等概念，不應成為這個行業的常態。用某長租公寓投資人的話來說，「新生事物總有這樣那樣的問題，以誠懇、務實的態度去面對、去解決就好，對於一線城市的長租公寓市場，我還是看好的。」