各區縣人民政府，市政府各部門（單位）：
為進一步優化我市居民居住環境，完善老舊小區公共服務配套，根據《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》（魯政辦字〔2020〕28號）要求，經市政府同意，提出如下實施意見。
一、總體要求
（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展理念，將老舊小區改造作為重大民生工程和發展工程，結合城鎮低效用地再開發，補齊城市配套設施和人居環境短板，完善社區治理和服務，創新政府引導、市場運作的可持續改造模式，提升居民居住環境和生活質量，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。
（二）改造範圍。2005年12月31日前在我市國有土地上建成，失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區。
（三）工作目標。「十四五」期間，在確保完成2000年前建成的老舊小區改造的基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務，建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的「美好住區」。
二、改造內容和標準
（一）改造內容。
1.基礎改造類。公共設施改造包括整修小區道路及公共活動場所，完善治安防控和消防設施，拆違拆臨，實施綠化提升，完善公共照明，配齊環衛設施（含垃圾分類設施），整修或新建非機動車車棚、集中充電設施、宣傳和信息發布設施，規範停車和小區微循環改造，整修房屋外立面、樓道，清潔屋面，整修小區院牆、出入口等。專業設施改造包括供水、供電、供氣、供熱、通信網絡設施改造以及雨汙分流改造等。
2.完善改造類。包括建築節能改造、公共停車場建設，利用小區現有資源配置（新建、置換）社區黨建、社區綜合服務設施用房及物業服務用房，改造文化、體育健身設施及無障礙設施，安裝充電樁，居民出資更新屋面、共用排水管道（含化糞池）、加裝電梯等。
3.提升改造類，包括補齊（新建、置換）小區養老撫幼、公共衛生、應急救援、社區食堂、家政服務網點、便民市場、智能信報箱、快遞櫃等各類社區服務設施，建設智慧社區等。
（二）改造標準。
1.基礎類公共設施改造內容與標準（詳見附件1）；
2.基礎類專業設施改造及完善改造、提升改造類項目，按照各專業設施改造、新建標準執行。
三、工作安排
（一）調查摸底，建立老舊小區改造項目庫。市住房城鄉建設部門負責牽頭制定全市老舊小區房屋調查摸底工作方案，建立老舊小區房屋信息管理系統，指導各區縣（含濟南高新區、市南部山區、濟南新舊動能轉換先行區、萊蕪高新區，下同）開展老舊小區房屋調查摸底工作，並以街道、社區為單位建立本轄區老舊小區改造項目庫。
（二）制定專項改造工作方案。專項改造工作方案應明確涉及居民小區、計劃改造時間、改造標準、實施主體、資金來源、推進機制、工作措施等內容，確保水電氣暖、通信網絡、雨汙分流、建築節能、公共停車場、民生服務設施、智慧社區等專項改造工程與老舊小區基礎類公共設施改造工程協同實施。市住房城鄉建設部門負責牽頭制定市內六區（歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區，下同）建築節能改造、供熱供氣管網改造、公共停車場建設專項工作方案；市工業和信息化部門負責牽頭制定智慧社區建設工作方案，並協調電信運營企業、鐵塔公司制定居民小區光纖網絡和5G移動通信網絡建設專項工作方案；市水務部門負責牽頭制定市內六區居民小區雨汙分流專項工作方案、居民小區供水設施改造專項工作方案；國網濟南供電公司、國網萊蕪供電公司負責制定居民小區供電改造工作方案。以上專項改造工作方案未涵蓋的區縣，由區縣政府組織相應職能部門制定專項改造工作方案。
歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區政府和濟南高新區管委會應參照《濟南市民生服務設施三年建設規劃》（濟政字〔2020〕10號）制定民生服務設施建設專項工作方案。其他區縣政府應按照實際情況編制本轄區民生服務設施建設專項工作方案。
（三）明確改造實施主體。
1.基礎類公共設施改造實施主體由各區縣政府根據本轄區實際情況確定。
2.水電氣暖、通信網絡、雨汙分流、建築節能、公共停車場、民生服務設施、智慧社區、充電樁等專項改造實施主體，由市有關部門根據各專項改造工作方案和相關政策確定。
（四）制定改造計劃。各區縣政府根據調查摸底情況組織編制老舊小區改造總體計劃，優先考慮2000年前建成、基礎設施和服務設施欠帳多、居民改造意願強烈的老舊小區，並確保2021年年底前全面完成2000年以前建成小區的基礎類公共設施改造。2019年（含）以前已按省級計劃完成老舊住宅小區整治改造的項目不得再列入基礎類公共設施總體改造計劃，但可根據實際情況實施專項改造。
老舊小區年度改造計劃由各區縣政府組織街道辦事處及專項改造實施主體編制完成，基礎類公共設施改造應與相應專項改造工作計劃做好銜接。年度計劃應於前一年度9月底前完成編制，經市老舊小區改造領導小組研究同意後公布。各專項改造實施主體應籤訂責任書，按期完成改造任務。
（五）落實改造資金。老舊小區基礎類公共設施改造資金原則上由各級財政負擔，各區縣政府統籌管理使用。中央、省、市級財政補助資金應按照各區縣改造戶數、改造面積、投資額、績效評價、各區縣財政承受能力等因素切塊分配、包幹使用，具體發放辦法由市財政部門會同市住房城鄉建設部門另行制定。
專項改造資金由相關部門（單位）按照專項改造工作方案和有關政策規定予以籌集、管理。老舊小區如需更新屋面、共用排水管道（含化糞池）及加裝電梯，由相關房屋所有人自籌資金，可按規定使用住房維修資金。已納入「三供一業」改造的國有企業宿舍區，按照相關政策籌集改造資金。
四、實施步驟
（一）徵集民意。制定老舊小區改造方案應堅持共同締造和專業設計相結合的原則。各區縣政府在實施老舊小區改造前，應通過公開招標形式選聘具有設計資質的專業單位（以下簡稱「設計單位」）負責小區改造方案設計，並廣泛徵集意見。設計單位應組織專業團隊在小區內設立工作站，並會同街道辦事處、社區居委會利用「網際網路+共建共治」等線上和線下方式問需於民，開展多種形式基層協商，確定改造內容和改造後擬採取的物業管理模式。
（二）方案設計。設計單位根據群眾意願和各專項改造工作方案要求開展小區改造方案設計，堅持「一小區一方案」原則，改造方案應明確所需投資和未來收益，合理劃分改造區域，優化資源配置，策劃、設計可產生現金流的老舊片區改造項目。方案編制完成後應在小區內公示，徵求居民意見。
（三）方案審批。優化老舊小區改造項目審批流程，在不新增建設用地、不新增汙染物排放的前提下，進一步簡化老舊小區改造土地、環評等手續。小區改造總體方案經各區縣老舊小區改造領導小組會議審核後，由區縣住房城鄉建設、發展改革、財政、自然資源和規劃部門聯合審查批准。
（四）招標採購。基礎類公共設施改造實施主體依法辦理招標或政府採購手續，確定施工、監理單位和有關設施供應商，並籤訂相關合同。各專項改造工程由相關實施主體依法完成招標或採購工作。各區縣政府依法確定使用財政資金改造項目跟蹤審計單位。
（五）組織施工。基礎類公共設施改造實施主體組織參建各方編制項目施工組織總設計，科學安排基礎類公共設施改造和各專項改造工程施工工序。各改造實施主體按照項目施工組織總設計銜接好各項改造工程，優化施工流程，有序完成各項改造內容，最大限度減少施工對居民生活的影響。
（六）竣工驗收。基礎類公共設施改造項目竣工後，由街道辦事處組織實施主體、設計單位、施工單位、監理單位、社區居委會、居民代表實施驗收，並出具驗收報告。
各專項改造工程竣工後，市相關部門按照有關政策組織實施驗收。新增公共建築按規定辦理工程質量驗收備案，並將備案證明資料作為不動產登記的竣工驗收資料。
改造工程全部竣工後，各區縣老舊小區改造領導小組應組織相關成員單位對各小區整治改造工程實施綜合驗收。相關檔案資料由各區縣住房城鄉建設部門統一存檔。
（七）健全綜合管理機制。改造後老舊小區管理要堅持「黨建引領、街道抓總、部門配合、居民參與」原則，強化街道黨工委、社區黨組織對小區管理工作的組織領導，嚴格落實小區環境衛生、公共服務、民生事務等管理服務職責，建立小區綜合管理機制，加強綜合執法和社區網格化管理。加快組建社區環境和物業管理委員會，健全社會治理基層單元，推進專業化物業服務、準物業服務和居民自治等多種形式的物業管理全覆蓋。
五、改造方式和融資模式
結合城鎮低效用地再開發，引導多元融資參與改造，鼓勵各區縣創新老舊小區及小區外相關區域「4+N」改造方式和融資模式。
（一）大片區統籌平衡模式。將一個或多個老舊小區及相鄰的舊城區、棚戶區、舊廠區、城中村、危舊房改造和既有建築功能轉換等項目捆綁整合，形成老舊片區改造項目，加大片區內D級、C級危房改造力度，做到項目內部「肥瘦搭配」，實現自我平衡。
（二）跨片區組合平衡模式。將擬改造的老舊小區與不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實現資金平衡。
（三）小區內自求平衡模式。在有條件的老舊小區內新建、改擴建用於公共服務的經營性設施，以未來產生收益平衡老舊小區改造支出。
（四）政府引導的多元化投入改造模式。對於區縣有能力保障的老舊小區改造項目，可由政府引導，通過居民出資、政府補助、各類涉及小區資金整合、專營單位和原產權單位出資等渠道統籌政策資源，籌集改造資金。
（五）鼓勵區縣結合實際探索多種模式。引入企業參與老舊小區改造，吸引社會資本參與社區服務設施改造建設和運營等。
六、保障措施
（一）加強組織領導。市老舊小區改造領導小組要加強統籌協調和組織推進，做好綜合協調、定期調度、督查督辦、經驗推廣等工作。各區縣政府要建立老舊小區改造工作推進機制，組織各街道辦事處、相關實施主體落實改造任務。
（二）建立協調機制。建立「街巷吹哨，部門報到」工作機制，街道辦事處要及時召集有關部門、施工單位召開專題會議研究解決改造過程中的問題。各專項改造責任單位和相應主管部門應及時落實專題會議確定事項。
（三）創新支持政策。探索制定土地出讓支持大片區統籌改造或跨片區組合改造的政策措施，將大片區統籌改造、跨片區組合改造與城鎮低效用地再開發項目統籌謀劃，結合實際給予政策支持。在不違反國家有關強制性規範標準的前提下，適當放寬建築高度、容積率等技術標準，充分利用小區及周邊空地改擴建社區生活服務設施及公共停車場。制定引導居民出資改造共用設施的財政資金補貼政策。修訂完善供電戶表改造和充電樁建設等現行政策，解決影響供電戶表改造和充電樁建設的政策性障礙。
（四）加大資金扶持。市住房城鄉建設、發展改革、財政等部門要指導各區縣政府及各專項改造實施主體，積極申請老舊小區改造配套基礎設施建設中央預算內投資和國家、省級財政補助資金。採取「以獎代補」方式支持老舊小區水電氣暖、通信網絡改造，以及老舊小區內居民出資更新屋面、共用排水管道（含化糞池）等工程，支持各專項改造實施主體使用國家開發銀行貸款實施老舊小區改造。
（五）強化考核評價。市老舊小區改造領導小組應建立督查督辦和考核機制，定期調度老舊小區改造工作情況，並及時報市政府；牽頭組織開展年度考核，適時委託第三方專業機構開展改造成效、居民滿意度等內容的績效評價，績效考核成績與獎補資金掛鈎。
附件：1.基礎類公共設施改造內容與標準
2.老舊小區改造任務分工表
濟南市人民政府辦公廳
2020年5月11日
（此件公開發布）