中國昌吉網訊（記者 王亞榮）為期一個月的「昌吉市2020年春季房地產展示交易會」正在如火如荼地開展中，僅在「五一」小長假期間，房交會成交金額已達2.2億元。不少購房者在經歷了看房的奔波、選房的糾結和砍價的痛苦之後，已經準備向銀行申請貸款了。那麼，你對還房貸的方法知道多少呢？你知道怎樣貸款最省錢嗎？如何選擇自己適合的還貸方式呢？
選房、看房、買房誠然值得我們深究，選擇什麼樣的還貸方式同樣值得我們深究。本期，我們就來談談哪種貸款方式和還款方式最省錢。
據記者了解，目前在昌吉購房貸款有商業貸款、公積金貸款兩種方式可供選擇，不支持組合型貸款。使用住房公積金貸款，五年期以上執行3.25%利率，五年期以下執行2.75%利率，昌吉州內使用公積金貸款最高額度為50萬元或者為房屋總價的80%，兩者以貸款總價低者為準。使用商業貸款，目前昌吉州內各家銀行貸款利率在4.9%-5.3%之間，具體以購房者選擇的銀行為準。
但是無論是商業貸款還是公積金貸款，還款方式都只有兩種：等額本息還款、等額本金還款。
等額本息還款是指把貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。還款人每個月還給銀行的金額固定，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
等額本金還款是指將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。
一句話來概括兩種方式的內容和區別就是：等額本金是本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數遞減。等額本息是本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變。
等額本息還款壓力小
等額本息還款優點是借款人每個月還給銀行固定還款金額；利息比重逐月遞減。缺點是總體利息支出較多。以等額本息還款方式償還房貸，借款人每月月供不變。因每月承擔相同的款項，方便借款人安排收支。
等額本金還款總體利息支出低
等額本金還款優點是總體利息支出較低；在隨後的時間裡每月還款額將會遞減。缺點是前期還款負擔較重，特別是第一期還款時壓力會很大。
採用等額本金還款方式，借款人在開始還貸時，每月負擔會較大些。但是隨著還款時間的推移，還款負擔會逐漸減輕，最後總的利息支出較低。對於好不容易剛剛湊齊首付款的年輕購房人來說，還款壓力不容小覷。
舉例算一算
假設記者要在昌吉貸款購買一套價值60萬元的房子，且為首套房，不論是使用商業貸款還是公積金貸款，首付款都至少先付房價總額的20%，即12萬元，則記者需要貸款48萬元。
假設記者計劃分20年還清48萬元貸款，現在為大家比較兩種貸款方式和還款方式的差異。
使用商業貸款：按照五年期以上4.9%利率計算
等額本息還款：利息總額：273919.54元，累計還款總額：753919.54元，每月需固定償還本息3141.33元
等額本金還款：利息總額：236180元，累計還款總額：716180元。首月償還本息3960元，最後一個月需償還本息為2008.17元。
在沒有提前還款的情況下，20年後，等額本金累計還款總額要比等額本息還款總額少37739.54元。
使用公積金貸款：按照五年期以上3.25%利率計算
等額本息還款：利息總額：173409.52元，累計還款總額：653409.52元，每月需固定償還本息2722.54元。
等額本金還款：利息總額：156650元，累計還款總額：636650元，首月償還本息3300元，最後一個月需償還本息為2005.42元。
在沒有提前還款的情況下，20年後，等額本金累計還款總額要比等額本息還款總額少16759.52元。
兩種方式如何選
據昌吉州住房公積金管理中心綜合業務科科長李昀虹介紹，目前使用公積金貸款的購房者，可以自主選擇等額本金或等額本息的還款方式，如購房者沒有特定的要求，使用公積金貸款默認為等額本息還款。因為使用等額本息還款方式償還房貸，借款人每月月供不變，也方便借款人安排收支，並且公積金定期繳存的購房者還款壓力較小。
「在現實中，很多人並不會真正背負長達30年的貸款。更多的時候，很多購房人會提前結清房貸。如果有一天你想提前還房貸了，選擇等額本息還款的人就會比較吃虧，因為他的還款結構中，先還的房貸中利息比重較大，剩餘沒還的本金較多。選擇等額本金還款的人，本金已經還掉了大部分，相應要還的貸款已經少了很多。所以，如果貸款人工作收入穩定，還款能力強，選擇等額本金方式較好。如果貸款人還款能力稍弱，等額本金還款方式就是陡增生活壓力，就可以選擇等額本息還款。」興業銀行昌吉分行零售業務科工作人員向記者介紹。
綜上所述，其實並沒有最划算的還款方式，只有最適合自己還款方式。你選擇哪種還款方式，可以根據你對未來收入變化的預計，對手上現有資金的規劃和收益率判斷，對還款金額與生活質量的權衡等因素綜合考慮決定。
記者梳理了兩種不同還款方式適用的不同情況，僅供參考：
等額本息還款適合人群：
1、普通的工薪族未來的收入預期呈上升趨勢，但近期收入有限，只願意承受相對較低的每月還款金額。
2、自有資金具有其他的投資渠道，希望用較少還款額實現較大的資金規劃自由。
3、不想每個月查詢還款金額，希望每個月歸還相同金額，不想因為少還利息而造成貸款逾期影響自己的信用記錄。
4、考慮一定時期後將出售房產或提前歸還部分本金的人群。
等額本金還款適合人群：
1、年紀稍微大一點的人，因為隨著年齡增加或退休，未來收入預期呈持平或下降，希望把還款壓力多放在現在而不是將來。
2、做生意的朋友，沒有收入來源較多，承擔等額本金相對較高的月還款額，不會影響生活品質。
3、現在在工作崗位上收入較高，有較高的償還能力，能記住或查詢每月還款金額變化，不會因此造成貸款逾期的人群。