文章導讀：逾期辦證違約金如何計算？是以「約定交房」計算？還是以「實際收房日」計算？
第一種、按「約定交房」日期計算違約金
1、法律對逾期交房違約金計算如何規定的？
據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
（1）合同有明確約定的，原則上按照合同約定履行；
（2合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
（3如果違約方認為合同約定的違約金過高，需要提出抗辯，並且申請評估。
2、開發商延期交房近2年
2016年4月1日，王某與ZXY公司籤訂購房合同，購買了位於北京某區的房子，王某在與開發商所籤訂的購房合同中約定，ZXY公司應當在2016年8月1日之前向王某交付房屋。可是開發商ZXY公司並沒有按照約定時間交付房屋，而是在2018年7月1日才向王某交付房屋（實際收房時間）。在2019年6月5日，王某獲得了房屋所有權證書。
3、開發商支付延期交房違約金之後，王某又提出逾期辦證的訴求。
京雲房產律師了解到，合同約定在房屋交付之日起730日（自2018年8月2日至2019年6月4日）內取得房屋所有權證。王某向法院提起訴訟，請求判決ZXY公司向其支付逾期辦理房屋所有權證的違約金約10萬元。以及逾期辦理樓棟權屬證明違約金約2萬元，共計約12萬元。法院一審支持王某的訴求，法院認為「對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋」。逾期辦證違約金的計算，應該按照「約定交房」日期（2016年8月1日）開始計算。
第二種、開發商主張的按照從「實際收房日」開始計算逾期辦證違約金合理嗎？
1、各地法院的相關規定
（1）北京市高院規定：房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算；約定違約金為按日（月）計付的繼續性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護範圍為當事人起訴之日前兩年。
（2）廣東省高院規定：買受人請求出賣人支付逾期辦證或者逾期交房違約金，違約金為固定金額的，從合同約定或者法定的履行期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。按日或者按月等時間單位累計計算違約金的，按每個個別債權分別計算訴訟時效期間。
（3）福建省高院規定：商品房買賣合同對逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時效從約定之次日起算；無約定的，一次性支付的違約金的訴訟時效從《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規定的出賣人應承擔逾期辦證違約責任之日起算;按日計付的違約金的訴訟時效應當分別每一日單獨計算。
（4）貴州省高院規定：訴訟時效從合同約定或法定的辦證期限屆滿之日起算。如果期間存在時效中斷或中止情形的，應當適用中斷或中止的規定。
（5）海南省高院規定：合同對開發商向產權登記機關報送辦證資料的時間有約定的，買房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的訴訟時效自合同約定時間的次日開始計算；合同未約定時間的，訴訟時效自開發商取得擬售房產初始登記之日起90日之次日開始起算。訴訟時效期間內，購房人要求開發商報送辦證資料的，訴訟時效中斷。
（6）深圳市中院規定：延期辦證違約金的訴訟時效期間應自商品房買賣合同約定的辦證期限屆滿之日開始起算，不應自《房地產證》辦出之日開始起算。
（7）廣州市中院規定：逾期辦證，交樓交付公建配套設施等違約金的訴訟時效應如何適用？
約定一次性定額違約金的，自應辦未辦之日起適用兩年的訴訟時效。約定按違約期間持續性計付違約金的，從主張或起訴之日往前倒推兩年計付。訴訟時效超過以後，買受人向出賣人發出要求承擔違約責任的信函，出賣人收到信函並回復要求解決糾紛，買受人後以協商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時效。買受人向有關政府主管部門反映、投訴或查詢等，相關部門回復明確責任在出賣人的，不宜適用訴訟時效。
（8）溫州市中院規定：買受人請求出賣人承擔逾期辦證違約金的，適用《民法通則》有關訴訟時效的規定，訴訟時效期間從約定辦證期限屆滿時計算。
（9）成都市中院規定：逾期辦證違約金的訴訟時效從何時起算？買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。
（10）廈門市中院規定：當事人因逾期交房或逾期辦理權屬登記而提起違約之訴，相對方在一審庭審辯論結束前提出訴訟時效抗辯理由的，違約金保護範圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形，適用中斷或中止的規定。
2、開發商ZXY公司的理由
開發商ZXY公司的理由是：與購房人籤約的合同版本，採用的是政府相關主管部門制定的統一示範文本合同（即《北京市商品房預售合同》示範文本），確有必要就法院對該合同中關於延期辦理產權轉移登記的起算點的理解提出異議。「商品房交付之日起」應為「實際交房」之日。合同中約定王某可以自行辦理產權證或者委託開發商ZXY公司辦理產權證，在房屋實際交付後，王某才向開發商ZXY公司交納產權代辦費，雙方的委託代辦關係才形成。若將交付之日理解為約定交付之日，就會出現王某還沒有委託ZXY公司辦理產權證，該公司就要對委託事項承擔違約責任的情況。
3、開發商ZXY公司向法院提起上訴
法院經過審理認為，人民法院一審判決並無不當，二審法院維持原判。
京雲房產律師團認為：
在法律實踐中，一般以「實際交房」時間為起算點計算違約金。雙方的爭議焦點主要是應該按照房屋的「實際交付時間」還是「約定交付時間」開始計算違約金。但是在以往的判決中，可以發現有些類似案件在審理過程中，認為此類條款中所約定的「商品房交付之日」指的是「實際交付日」，而不是「約定交房日」。
本文作者：京雲房產律師團 楚琳
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