2020-07-03 02:30 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
近日，南縣人民法院審理了一起房屋買賣合同糾紛，開發商多年逾期辦理房屋產權證，業主多次要求其辦證未果，遂訴至法院主張違約金。
案件事實
2010年9月25日，李某與某開發商籤訂《商品房買賣合同書》，購買預售商品房一套，雙方約定，從實際接收該商品房之日起，按照國家規定的期限，出賣方應協助買受人在房地產登記機關辦理權屬登記手續，如因違約不能在國家規定的時間內取得房地產權屬證書的，出賣方應按已付購房價款的萬分之五每日向買受人支付違約金。合同籤訂後，李某按合同約定交齊了房款及其他相關費用。2012年8月23日，該開發商發出書面交樓通知向原告李某交付了房屋，李某於2012年12月裝修入住，使用居住房屋至今。從李某接收房屋之後，該房屋一直未辦理相關權屬登記。2020年3月2日，李某訴至法院，要求開發商協助其辦理房屋權屬登記並按約定支付違約金。開發商認為原告請求支付違約金的訴訟時效應從實際交付房屋之日起計算，即從2012年8月23日起開始計算訴訟時效，現李某要求支付違約金的請求已超訴訟時效。
爭議焦點
本案的爭議焦點主要集中於：李某主張要求開發商支付違約金的訴訟請求是否已超訴訟時效。
法官析案
本案涉及的情形在訴訟時效認定及計算比較特殊，在法律實務中存在爭議。按照被告的抗辯理由來看，其明顯是將要求支付違約金的請求簡單作為一個整體的一時性債權來認定的，簡單的整體適用三年的訴訟時效。如果按照該抗辯理由的邏輯導向，作為買方的李某必然將喪失違約金請求的勝訴權，這就可能導致作為出賣方的開發商不履行辦證義務只要超過訴訟時效就不再需要承擔違約金賠償責任的結果發生。一旦出賣方的辦證義務沒有了履行的約束，對於買受人來說很可能面臨著因為約束的喪失而得不到房屋產權之風險。這於合同的公平原則是背道而馳的。
本案中開發商從向李某交付房屋後一直未協助辦理房屋產權登記，已構成違約，按日計算的違約金債權隨著違約行為的繼續而按日產生，並隨著時間的推移不斷發生變化，如僅簡單地整體適用三年的訴訟時效，顯然不利於買受人合法權益之保護。但從權利人知道或者應當知道權利受到損害之日起持續計算違約金，繼續性債務將會持續擴大下去，隨著時間推移累積的違約金債務將會過分高於債權人實際損失時，亦明顯違背違約金債權請求權的立法意圖，也會在實踐中對義務人顯失公正。因此訴訟時效的起算問題就尤為必要。
本案違約金的計算是以日為單位，可以把繼續性債權整體按日分割成債權個體，每一個債權個體本質上都屬於一個單一的一時性債權，繼續性債權實質上正是由不間斷而相繼產生的許多個單一的一時性債權組成，每一天都是一個新的一時性債權的起算日，逾期辦證的違約金債權請求權作為繼續性債權從起訴之日起按照訴訟時效的法定標準往前推三年，既兼顧案件處理結果的公平性，又保障權利人的請求得到合法合理支持。
原標題：《從商品房買賣主張逾期辦證違約金，如何計算訴訟時效？》
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