#房子#近年來，全國大多城市商品住房價格經歷了新一輪上漲，隨之而來的現象是，交房即維權。其中，開發商逾期交付房屋的違約佔比不在少數。
按照《商品房買賣合同》的約定，購房者在接收房屋時，開發商需要向購房者提供「兩書一表」，以此來證明房屋的質量已經符合有關法律法規規定的標準，具體包括：
《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、範圍作出的承諾。
《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、牆體結構類型等作出的相關說明。
《建設工程竣工驗收備案表》是指建設單位在建設工程竣工驗收後，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門審核的行為。
假設有如下案例：
商品房買受人與開發商籤訂商品房買賣合同約定的房屋交付日期為A日，而於A日房屋實際已經竣工驗收合格，只是開發商還未能在A日取得相應的備案文件和資料，即上文中所述的「兩書一表」。此時開發商為了避免對買受人構成交付違約，於是便通知買受人接收房屋，而買受人由於缺乏相關知識和經驗，便籤署了收房確認表，並領取了鑰匙。而開發商實際取得「兩書一表」的時間卻是A+X日。那麼，在此種情況下，日後買受人得知上述真相後，能否向開發商主張從約定的交房日A日到A+X日的逾期交房違約責任？
對於上述問題，實踐中存在較大爭議，爭議來自《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第11條的規定及最高人民法院XX副院長的答記者問。《解釋》第11條規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用。XX副院長在就這一司法解釋的答記者問中談到，房屋的轉移佔有視為房屋的交付使用，也就是人們常說的「交鑰匙」。
由此，有觀點認為，交付無非是移轉房屋的佔有，現房屋事實上已由買受人佔有，應視為出賣人之交付義務完成，而無須考慮房屋交付的約定條件或法定條件；還有人認為，出賣人將不符合約定的房屋向買受人為交付，買受人又接收的，應視為雙方變更房屋交付條件，只要房屋交付時符合法定條件，即為交付完成。
實踐中，有些法官認為，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：「對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。」在房屋交付時間上，理論上要具備合同約定的交付條件才可交付，但是如果具備了事實上的使用條件，雖然未具備合同約定的條件，買受人選擇接受房屋並裝修入住，即可視為房屋的交付使用。買受人接受房屋並籤署了入住聲明，實際接受了房屋，是其對自己權利的自由處分。形成了房屋實際交付的事實，在此情況下，買受人無權要求出賣人承擔實際交付日起至起訴日止的違約金，且案涉房屋現已驗收合格，如有證據證明房屋在交付時存在房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，或因不符合合同約定交付條件，給買受人造成其他實際損失的，買受人可以另行主張賠償。
從另一個側面觀察，如果開發商在合同約定的交付日期，工程已經實際竣工驗收合格，僅未向相關行政主管部門進行備案，或者備案日期遲於約定交付日期。那麼在約定交付日期，買受人仍可以開發商未取得合同約定的交付手續拒收房屋，直至開發商具備相應的交付資質為實際交付日，逾期交付期間，應當按照合同約定承擔逾期交付的違約責任。但如果買受人已經在合同約定的交付日期實際接收房屋，轉移房屋的佔有使用，同時，房屋並無違反合同約定的實際缺陷，而且開發商在實際交付日後的合理期限內已經完善了相應的交付資質文件，應當將買受人實際接收房屋日期認定為開發商的實際交付日期。因此，買受人在實際接收房屋後不能再向開發商主張逾期交房的違約責任。
實踐中按照以上觀點裁判的案例不在少數，包括：（2019）魯08民終4537號、（2018）贛06民終406號、（2016）桂12民終975號、(2018)黔2727民初824號、（2019）贛0734民初1470號、（2019）豫09民終1959號等。
而筆者以為，以上觀點有值得商榷之處。
第一，房屋為其有重大價值之不動產，如果讓存在安全隱患的房屋投入市場流通，不僅可能造成當事人的重大財產損失，而且還威脅著公共安全。因此，國家法律法規對房屋的交付使用作有強制性規定，如「未經驗收或驗收不合格，不得交付使用」。這是商品房流入市場的最低條件，合同雙方都必須遵守。否則，國家對於房屋安全的管理將失去控制。認為不論是否符合約定或法定條件，「事實交付」均已完成交付的觀點，一方面實際上肯定了開發商的不誠信行為；另一方面可能導致大量存在安全問題的房屋投入使用而影響公共安全。此外對買受人也極為不公，因為交付完成的法律後果之一是房屋毀損、滅失風險的轉移，買受人不僅要忍受房屋可能存在質量瑕疵的事實，還要承擔這一房屋的毀損、滅失風險，這與民法之公平原則相去甚遠。
第二，開發商明知自己的房屋尚不符合約定的交付條件而交付的，在法律上屬於交付的商品有瑕疵。雖然，根據《合同法》第157條及第158條第一、二款的規定。買受人有及時檢驗商品質量及在合理期限內通知出賣人的義務，買受人怠於履行此義務的，視為標的物的質量符合約定。但是，《合同法》第158條第三款同時規定，如果出賣人知道或應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受通知時間的限制。購房者非建築專業人員，如果過分加重購房者驗收責任，無疑會縱容開發商故意違約，不利於保護弱勢方的利益。
因此，即使買受人已經實際接收房屋並裝修入住，房屋毀損滅失的風險並不能因此而轉移給買受人，只有當開發商實際取得房屋竣工驗收合格相關備案文件時，才真正具備向買受人交付使用的標準，因此在認定逾期期間時，應當以合同約定的交付日期起至實際取得相關資質文件時止，是為開發商逾期交付的時間段，據此承擔逾期交付的違約責任。
實踐中支持以上觀點的案例有：（2019）最高法民再216號（該案例中，原被告雙方都存在違約情形，從而導致工程驗收不合格而延期，進而，實際交付日期為整改合格日期，根據雙方的責任大小劃分承擔違約責任的份額）
同時，我們也應該清醒地認識到，實踐中房屋交付的具體情形五花八門，具體適用哪種觀點，不能一概而論，應當結合具體案件的實際情況綜合衡量，權衡各方利益，保護合法權益。
涉及法條：
《中華人民共和國建築法》第六十一條第二款「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範。房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。
國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條 房地產開發項目竣工，依照《建設工程質量管理條例》的規定驗收合格後，方可交付使用。
《建設工程質量管理條例》第四十九條規定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。