作者: 房產弘業每年12月有兩個重要會議：
一個是先開的政治局會議；另一個是後開的經濟工作會議。
這兩個會期相距一周左右，都涉及經濟工作，但側重點不同。
昨天的政治局會議關於房地產，提到了「強化反壟斷和防止資本無序擴張」，但與4月和7月的政治局會議相比，沒有再次重申「房住不炒」這個表述，實在是出乎意料。
當然，這一次「房住不炒」表述的消失並不代表樓市投機主義再抬頭，它更多的是面對「需求側改革」而做出的調整。
畢竟房地產仍是國人最大的消費需求，房地產這個「尿壺」是沉澱資金最大的「容器」。
現在的重慶樓市已經明顯有了「8大信號」，明年房價走勢已現端倪：
漲！
01宏觀政策利好樓市！漲是為了健康發展。
昨日結束的政治局會議已首次提出了「需求側改革」。
這個提法與加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局的戰略有關。過去那種投資拉動的經濟增長模式，可能要轉變成需求拉動。
而針對房地產領域，政治局會議這次沒有再重申「房住不炒」這個詞。
當下中國的城鎮化依然沒有完成，住宅的「需求」仍在，尤其是大城市、改善型需求依然旺盛。
為確保中國經濟平穩增長，釋放老百姓的住宅「需求」是大勢所趨。過去各種限購、限售的購房政策可能也會迎來改變，尤其是針對大城市、改善型住房，可能迎來一波利好政策。
所以從宏觀政策上來看，明年的房地產不會是一個「冰封年」，部分住宅需求量大的城市必然會迎來一波上漲。
02土地價格不低，高價地集體入市。
不得不承認，重慶現在「低價地」已經消耗得差不多了。
2016年的2000元／㎡左右漲到了現在6000元／㎡左右。5年時間，土地樓面價增幅達到了200％！
根據一個項目的平均建設周期1--2年左右來計算，2019年後KFS拿下的高價地大規模地會在今年開始面市。
而之前低價地幾乎已經在2018--2019年消化完成，未來重慶的樓市不會再經常出現一些「倒掛神盤」。
未來中央公園＋大楊石將成為重慶樓市在售新項目均價較高的板塊。
而過去被認為是房價窪地的重慶南區的土拍溢價率也一路走高，未來南區的土地也不會便宜。
待高價地集體入市之時，也是重慶房價大盤上漲之日。
03限價新盤幾乎難尋，存量房市場機會來臨。
2021年重慶樓市還會迎來一個變化：核心區二手存量房量、價齊漲。
追究其背後的根本原因是限價新盤幾乎難尋。
舉個簡單的例子，重慶渝中半島作為率先完成100％城鎮化率的母城核心，土地已經消化殆盡。
渝中區的房屋交易市場已經完全轉向二手存量交易市場，新房幾乎各個都是CEO盤。
渝中區二手房市場雖然以15年＋房齡的老破為主，但是價格並不低，二手房均價與江北區共同排在第一梯隊——15000元／㎡左右。
核心區限價新盤難尋，二手存量市場迎來春天。16萬套二手房即將解套。
04重慶人口流入逐年增多，購房需求旺盛。
房地產發展的長期指標就是「人口」。重慶過去幾年常住人口大規模增加，排在全國前列。
根據各省份的統計局數據，重慶近5年人口淨流入數量排名全國第2！
近5年流入重慶的200多萬人口中絕大部分留在了主城9區，而從重慶區縣進入主城9區的人口數據還無法直接統計，但是不可否認這個數量也很龐大。
這一切都說明重慶中心城區的人口虹吸速度正在加速！
新進入重慶的人都是房地產潛在的購買力。
並且重慶樓市還有一個巨大的潛在購買力：公租房常住人口。
公租房目前至少居住了百萬有餘的重慶常住無房戶人口，他們未來對房地產同樣具有強大的購買力。
所以說重慶未來購房需求依舊旺盛！
05重慶長期高鐵基建規劃力度大，助推人口流入購房需求大。
這幾年重慶的大基建並沒有減速，「米字型」高鐵網正在加速成型：
重慶「米字型」高鐵網歸納起來就是五橫兩縱。
五橫：
渝昆高鐵；蘭渝高鐵；渝武高鐵；成渝中線高鐵；渝湘高鐵。
兩縱：
渝西高鐵；渝貴高鐵。
從重慶「米字型」高鐵來看，已經將所有21個主城都市區融入在內，都市區一小時經濟圈或將在不久的將來縮短到半小時經濟圈。
重慶的「米字型」高鐵大招，已經形成規劃閉環。它的建成對重慶有什麼好處呢？
1、承接東部產業轉移，增加人口。重慶正處於承接東部產業轉移時期，交通是重要硬體基礎，完善而便宜的交通網絡，會極大地減小企業的運輸成本。企業來了，人口自然也跟隨進來。
2、縮短通勤時間，提升二環型房產價值。
城市的擴大隨高鐵開通而距離感更小，舉個例子來說：你從江北堵到南坪花半個小時，與住在江津的小強坐高鐵到主城核心商圈，所花的時間是一樣的。由於感知一樣，所以高鐵將間接縮小江津與主城核心商圈的房價差距。
總結一下：
政策＋交通，吸引產業築巢；有產業，促使人口流入；
人口增加，房產價值才能兌現；有交通，房產才有更多價值。
06深圳、上海漲過一波，水往低處流，明年輪到重慶了。
眾所周知，今年深圳打響了樓市上漲的第一槍，隨後整個珠三角城市已經開啟了上漲模式。
截止到現在，深圳、東莞已經漲完了一輪，而隨後的上海和廣州也已經啟動。
成都作為西部城市的風向標也已經在2個月前開始啟動，不斷加碼的限購政策就是樓市火熱最直觀的表現。
重慶長期作為投資樓市的低位蓄水池，很快也會受到來自珠三角、長三角以及成都的外溢。
2021年，隨著返鄉置業潮的來臨，那些看慣了深圳10萬／㎡、20萬／㎡的房價的歸鄉者，會率先掃光重慶核心區的低價盤，樓市剛性上漲不可避免。
072020年受疫情影響，樓市需求銳減導致房價回落不少，有充足上漲空間。
2020年經歷了疫情的影響，當下的重慶樓市基本已經是「三重底」的狀態。
近期重慶不少開發商為了年末回款，已經開啟了大促銷模式，北區（中央公園、悅來）部分項目價格甚至直接幹回了「3年前」！
但這些促銷都是暫時的，降價並不是趨勢，而是為下一波漲幅蓄力。
現在處於底部的重慶樓市已經有了充足的「上漲空間」，一切靜待翻年後的政策。
082020年相對寬鬆的貨幣政策，資金流入蓄水池。
2020貨幣政策有多寬鬆？
蒜你狠豆你玩姜你軍豬你漲，重現江湖。
今年宏觀經濟政策上的貨幣寬鬆政策，不僅反映在物價上，而且很多銀行的信貸政策也相較於過去變得寬鬆了很多。
各種低利率的DYD充斥在金融市場，股市已經瘋狂過了一波，接下來就輪到中國的資金蓄水池發揮作用了。
金融市場靈敏的長三角、珠三角的樓市已經率先漲了一波，重慶，也快了。
結語：總結一下，8大信號已經出現：
1）宏觀政策利好樓市！漲是為了健康發展。
2）土地價格不低，高價地集體入市。
3）限價新盤幾乎難尋，存量房市場機會來臨。
4）重慶人口流入逐年增多，購房需求旺盛。
5）重慶長期高鐵基建規劃力度大，助推人口流入購房需求大。
6）深圳、上海漲過一波，水往低處流，明年輪到重慶了。
7）2020年受疫情影響，樓市需求銳減導致房價回落不少，有充足上漲空間。
8）2020年相對寬鬆的貨幣政策，最終資金流入蓄水池。
這些信號都明示著重慶樓市明年註定是上漲的一年。
當下樓市「三重底」的重慶有多低調，明年漲起來時就有多洶湧！
E·N·D