財爺魔都財觀
11月初，我們首次對外傳遞了一個概念。
前灘的價格，漲到17萬了
當時也引起了各路中介公眾號的紛紛轉發，直接把前灘的價格錨點定在了17萬，甚至，還引發了我們平米糰隊內部的討論和賭局。
「前灘的房價天花板，在半年之內，是否能突破20萬。」
但是，才僅僅過去一個半月，這個賭約就快揭曉答案了。
位於前灘的海悅華庭，產證面積是45.92㎡，掛出的價格達到了888萬，折算成單價，是19.3萬每平。
要知道，海悅華庭的位置相比於上個月剛剛以板塊最高價成交的前灘晶耀其實差很多，但掛牌單價卻高了2萬每平。
各個區域的房價天花板，目前正在被一一突破，隨之而來的，就只有一種情況。
上海樓市的全面普漲，正在到來。
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房價的波動，從來不是全面鋪開的，而是輪動上漲。
歷數每一輪的房產周期，你會發現這樣的規律：
1.高能規劃吸引熱錢流入、推動熱點板塊快速啟勢；
2.熱點板塊高不可攀，消費力開始流向標杆板塊；
3.龍頭板塊漲幅完成後，普通板塊開始跟進補漲。
熱點板塊——標杆板塊——普通板塊，這樣的輪動規律基本沒有出現過變化。
我們前期也跟大家討論過，這一波上海牛市的漲價，其實是有邏輯可循的。
第一波的單點暴擊，就是從前灘開始。
2018年，中糧前灘和晶耀名邸8字開頭的單價到了2019年下半年開始，前灘的房價就開始躁動。
那個時候還沒有二手房，但籤遠期定金合同的已經把單價拉到了11萬左右，到現在小戶型單價17萬，漲了一倍。
前灘成功打響了房價上漲的第一槍。
如果說前灘吹響了房價上漲的信號，那麼第二波就是學區房領漲。
隨著2019年9月上海民辦小學和初中啟動搖號之後，學區房就開始上漲。
因為上海是中考定終身的，所以家長格外重視初中，而恰好這次教育新政打擊的就是以前強勢的民辦初中，所以優質公辦初中的學票變得超級貴。
接著就是九年一貫制、雙學區和初中學區房開始上漲，主要是戶籍對口學區的浦東的碧雲、陸家嘴、花木、源深和聯洋，以及閔行莘莊、春申這些板塊，到現在至少漲了30%。
隨著學區和熱點板塊（前灘）的不斷走高，如果政策維持不變，我們判斷上海即將進入第三波的漲幅，就是全面普漲的階段。
當然，哪怕是全面普漲，其實內部也是有側重點的，並不是說100%的房子都會漲。
希望大家重點關注以下三類房產：
一是市中心中內環的高品質住宅。二是市中心老破小、老破大，以及近郊供應偏大的次新房。三是2000年以後帶電梯的次新板樓。
從我們近期所了解到的客戶所關心的側重點看，客戶的情緒，客戶對於上海樓市的態度變化，也正在發生著調整和改變。
在三個月以前，我們做線下活動和與買房客進行深度溝通交流的時候，購房者問的都是能不能買，擔心的是買房被套牢。
就在最近兩周，大家已經不會再問會不會被套牢，問的最多是買哪裡還有窪地，擔心的是買不到，擔心的是房東的跳價。
而且，越來越多的客戶把目標房源的半徑範圍逐步擴大，對地緣的剛性屬性需求正在減弱。
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全面普漲時代的到來，除了周期外，還有一個原因，優質地段的房源其實已經沒有貨了。
對口洋涇菊園的東園二村，年初同事以不到290萬總價拿下了33平的一室，現在已經要430萬。
不僅是掛戶口小戶在漲，大戶型也在2個月內從1000萬踏上1320萬的總價。
如果從總價段來看的話，現在上海二手鍊家掛牌量是從上個月的5萬套迅速下滑到了現在的4.4萬套。
和一些典型二線城市重慶16萬套、成都13萬套、蘇州10萬套相比，上海的這個掛牌量級正在以最快的速度下降。
與此同時，如果我們再進行內部進一步細分的話，會發現優質區域滿足條件的二手房佔比，真的越來越稀少。
如果大家再加一些篩選條件，不限定區域、總價、戶型、朝向、樓層等條件，只加四個條件：
滿二滿五、20年以內、有電梯、小區位於黃埔、靜安、徐匯、長寧、虹口這5個強勢區域。
統計結果是：
靜安只有310套房源
黃埔只有157套房源
虹口只有108套房源
徐匯只有158套房源
長寧只有225套房源
滿足以上條件的，整個上海鏈家二手的掛牌量就只剩958套，連1000套都沒有。
所以，不是說上海核心地段能不能漲的問題，而是整個市場依舊沒有貨源了，供求關係已經完全失衡。
同時，從購買力的角度看，高端購買力已經被大大稀釋了。
根據上海新房指南的統計，從11月至今，整個上海目前已經取證認籌的項目共計20個，其中單價超過10萬的項目，僅僅只有1個，單價低於5萬的項目，卻有13個。
如果從總價維度來看（項目套均總價）的話，更加誇張：總價2000萬以上的項目，有2個；總價500萬以下的項目，卻有10個。
所以，從整個優勢地段的新盤來看，整體的供應量也在快速的縮小。
再加上前期大量的購買力全部都在內中環集聚，市場有限的購買力前期其實已經被過度消耗了。
以今年中環的認籌潮為例，近半年來，只要是一個和中環搭邊的項目，平均認籌率為419%。
前期的超強購買力，就是這麼的集中。
隨著前期內中環的盤逐步售罄後，前期部分具有投資屬性的高端購買力，也會逐步轉移，就會慢慢的往其他區域進行轉移。
而這樣的購買力的外溢趨勢，其實已經凸顯。
隨著購買力一併外溢的，就是房價。
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真實的價格外溢場景，已經初露端倪。
給大家舉幾個例子。
位於青浦徐涇的仁恆西郊花園，年初小戶型2房成交單價是6.1萬，現在的單價是6.7萬。
但可惜的是，現在仁恆西郊的2房已經沒貨了，整個樓盤只剩餘5套待售房源且面積最小是127㎡的三房。
如果說大虹橋二手房是新房購買力外溢存在熱度，那麼前段時間我們團隊成員楚門所踩盤的郊外環閔行莘莊/春申板塊的上漲，就顯得毫無道理。
莘莊是位於外環的區域。學區、配套、通勤都不算弱，區域內的標杆好世鹿鳴苑，年初100平的2房成交價是618-680萬，現在的掛牌價是750萬。
春申板塊的次新大兩房，也從580萬漲到了608萬，即使這樣房東也沒有賣的誠意。
整個七寶區域，一共數萬套房源，目前在鏈家系統中，沒有任何篩選條件，二手房只有211套在賣，真的是屈指可數。
而且，七寶二手房周環比的價格直接就漲了2.6%，請注意，這是周環比數據。
就是總價500萬的房子在短短的一周之內，就直接飛漲了13萬。
大量的樓盤都在快速的去化，大量的樓盤都在飛速的上漲。
這就是上海樓市的現狀，這就是上海樓市當下的周期。
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從底層邏輯看，上海樓市的購買力，已經被全面激活。
2016年3月份，上海樓市調控政策由2年變5年，大批量的購買力，到了2019年3月，就已經慢慢的符合了條件。
與此同時，上海2019年9月公布的民辦學校的搖號政策，也直接刺激了優質公辦對口的學區房的漲幅。
購買力的積蓄疊加學區的剛性需求，直接點燃了上海樓市冬天裡的一把小火。
如果不是疫情的影響，這一輪漲幅其實在今年2月份就會啟動。
為什麼說這一輪的全面普漲還會繼續下去。
除了購買力已經被點燃，很難被消退外，還有一個很重要的原因。
M1實在太活躍了，市場上流淌著充裕的資金體量。
M1代表的是狹義貨幣，是指社會上流通的現金和銀行活期存款的總量。
在2009年，2013年，2015年的時候，伴隨著M1持續上漲的，還有房價。
而11月份M1的同比增速竟然已經超過了10%，創下了2018年1月以來近3年的新高。
M1越高，房價漲幅就越明顯。
此次深圳漲完後，上海已經處於全面的上漲周期之中，大量的熱錢正在湧入到上海樓市之中。
上海的郊區板塊和2020年沒有起勢的區域，在2021年，大概50%的區域也將迎來自己的高光時刻。
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當然，隨著全面普漲時代的到來，上海的房子，也正在逐步「拋棄」大量的外地購買力。
上個月，有個從蘇州過來諮詢買房的朋友，在蘇州住的是最好的房子，孩子念著是最好的學校。
這次想要購置1000萬總價的房子，條件是需要帶學區，有地鐵，核心地段，三房，2010年以後的房齡。
前期他信心滿滿，覺得自己預算很充足，可選擇餘地很多，但與我們專業的諮詢顧問溝通後發現。
1000萬，想要在上海核心區域買一個稍微新一點的帶學區的品質三房，選擇其實很少很少。
1000萬的資金體量，在上海樓市面前，都只是一個卑微的數字。
在當下的上海樓市，接受現實，並認清自己最核心的訴求到底是什麼。
在有限的總價下，你是要資產保值還是要學區或地段，一定要提前想清楚，然後果斷出手，這才是最好選擇。
好了，寫到這我才發現，面對這些赤裸裸的現實，我也變得異常焦慮起來。
「看來房子還是不夠啊」，我默默的給平米諮詢顧問Judy發了條這樣的信息。
快過年了，也希望大家可以買套好房，過個好年！