「首付5萬，月返租2000元」
「長隆附近返租公寓，月供無壓力」
「攜手XX酒店品牌，帶10年租約發售」
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近年來，清遠不少樓盤推出酒店式返租公寓，在各種優厚的返租條件宣傳下，不少投資後想做「甩手掌柜」的市民「買單」。
然而，如此誘人的 「售房返租」形式，是「錢景」還是陷阱？記者近日接到不少讀者報料，清遠市區不少返租公寓實際收樓後，出現回報率低、無法按時支付租金、買房時承諾無法兌現等問題，讓業主苦惱不已。
1 返租模式銷售並不完全靠譜
記者調查了解到，目前在清遠，不少開發商推出的公寓產品與四葉草、漢普敦等國內外知名酒店管理集團合作，以返租的形式銷售。這些「售後返租」的公寓，返租年限多為3～10年不等。一套總價約30萬的公寓，一般返還月租金1000多元，號稱回報率少則5%，多則達到 10%。
有的公寓引進了酒店經營公司
由該公司和買家籤訂租賃協議
在租約期間每月或者季度向業主支付租金
例如位於清新的中凱華府引進的希爾頓歡朋酒店，投資者購買後可以包租給酒店管理公司，管理公司按照固定月租金返租給業主。業主陳先生表示，「十年包租」「帶租約售樓」「預付租金」「返租抵房款」等售樓方式，投資門檻較低、獲利穩定，特別是返租租金可抵扣月供，對於投資者而言可以減輕資金壓力。
並不是所有業主都像陳先生這樣有穩定的租金回報。2018年5月，位於銀盞的新都廣場開盤時，馬女士和200多戶業主買了這裡的公寓，「基本都是衝著長隆和售後返租的兩大賣點」。
業主們與房地產開發商籤完購房合同後，還有部分業主跟一間酒店管理公司籤署委託經營管理合同。酒店方代為出租該商品房，業主在收樓後就可以拿返租。
誰知道，馬女士最近收到開發商發來的《關於新都廣場項目進度受疫情影響的告知函》，告知業主因為疫情導致商品房項目的竣工驗收及備案時間將被迫順延，故開發商擬將合同原定的交樓時間2020年5月30日順延至2020年8月28日前。返租的酒店方也在這時候單方面發給業主一份補充條款協議。
馬女士說，當初買樓籤訂合同時寫好的固定租金，固定返的租金沒有了，現在要跟業主四六分成，四六分成還要業主出六成的水電費，「如果這樣子的話，我們買了這間公寓沒有固定的租金不說，還要出六成的水電費。但酒店方則表示如果業主不籤署這份補充協議，酒店方開業後一旦經營不下去，則有可能會單方面解約。」
經過多輪協商，記者了解到，新都廣場部分業主已接受酒店方條件並解約，部分業主則籤訂了補充協議。
新都廣場負責人表示，業主當初買樓可以自願選擇酒店託管公司，可以選擇要或者不要，合同上面也有風險提示。開發商只負責賣樓，至於酒店怎麼籤返租協議等方面，開發商是不會幹預的。
2 過度的回報率宣傳
雖然部分買家認為這些返租公寓
不但高回報率，還不用業主管理
但也有不少市民認為
返租不划算
市民張女士舉例分析，比如一套只值10萬元的公寓，開發商將其售價提高到18萬元後以返租形式出售。假設承諾10年包租，年收益8%，10年返租期滿後業主應獲得的返還租金是14.4萬元；但業主實際的收益要減去當初多支付的8萬元，即6.4萬元。況且，銀行利率、有關房產的各種稅率等處於上下浮動狀態，而返租合同約定的回報率多數是固定的，這必定會影響到業主的實際收益。返租結束後，投資回報有多少也存疑。
馬女士當初購買新都廣場時單價約12000元/平方米，每平米比周邊同期樓盤高出約2000元。馬女士坦言，若不是衝著返租高回報率的概念，根本不會購買新都廣場。
「現在市場上返租公寓和商鋪產品越來越多，希望返租結束後也能維持當前的租金水平吧。」在市區某公寓銷售中心，一位買家如此表示。
該買家的擔心也是市場上普遍存在的現象，當年御金街賣商鋪時承諾的返租，因為爛尾，業主至今未收到過租金。
同樣是在銷售時承諾引進五星級酒店集團溫德姆的凱旋廣場，當時買了公寓的業主也未見酒店開業。
而美吉特華南裝飾城的商鋪則在返租合同結束後，把40多平米的商鋪租金從每月2000多元直接減半，銷售宣傳時給業主的回報率也未能如期實現。
糾紛案例
返租一場空 業主還要倒貼4萬多元
王先生2018 年在時代花城購買了一套公寓，2019 年 6 月收樓。王先生介紹，當時在時代花城樓盤銷售中心購房時，有銷售人員向其重點推薦 「攜手斯維登，返租 8 年」的售房返租項目，宣稱能大幅減低月供壓力，有穩定收益。
隨後，王先生發現公寓並不是和斯維登籤託管合同，而是和清遠途遠物業管理有限公司籤訂託管合同。工作人員告訴業主，清遠途遠是斯維登品牌途家的子公司。
根據王先生提供的《物業委託經營管理合同》顯示，其受託人為清遠途遠，業主於2019年7月1日將房屋委託給清遠途遠，作為旅遊度假公寓或度假名宿出租經營，業主繳納 45800 元的軟裝費用後基本可做個甩手房東。第一年，清遠途遠需每月準時向業主支付 2000 元的租金，逐年遞增。在此期間，清遠途遠需承擔物業管理費、水電費等費用。
合同生效後的一年內，近100多名籤訂託管合同的業主，公寓並沒有任何軟裝配置，返租租金也沒有到位，甚至連物業管理費、水電費也未繳納。
業主們隨後通過上海市監局聯繫到斯維登集團 ，確認清遠途遠出示的《授權許可證明》為無效授權書，原因是清遠途遠並未根據約定一次性繳納15萬元的特許經營加盟會費，故清遠途遠最終並未取得斯維登公司的合法授權，並表示清遠途遠未向其支付任何軟轉費用，認為其存在嚴重的欺詐行為，將追究到底。
時代中國的相關負責人表示，會積極協助業主方聯絡途遠方並督促其儘快與業主溝通解決問題。如清遠途遠未能履行對客戶的責任，將會保留追究清遠途遠責任的權利。
業內分析
返租公寓投資風險較大
匯成房地產中介公司陳經理認為，所謂「返租」，就是發展商在提高成本後，給予消費者一種誘人的承諾，也是商用物業慣用的銷售手段。返租公寓能否真正保障買家穩定的回報，並不是由開發商宣傳決定，而是由市場的承接力確定。「買家最大的風險是可能只在發展商約定的年限裡拿到租金，過了這個年限，收益就無法保證。」
有業內人士表示，從清遠以往銷售返租公寓或商鋪的案例來看，由於清遠人口流動性不大，商業市場尚不發達，返租不一定能夠到達預期的運營效果，大量退租或者招商運營違約的可能性較大。有產權的商鋪和公寓，面臨返租違約還可以通過出售產權，或者收回物業自行出租管理來解決；無產權的商鋪和公寓，則面臨支付全額款項後，還有可能產生虧損，因此市民在投資此類物業時候需小心謹慎。
據悉，2001年國家建設部出臺的《商品房銷售管理辦法》第十一條明確規定：「房地產開發企業，不得採取售後包租或者變相售後所租的方式，銷售未竣工的商品房。」雖然目前清遠市場上業主是跟第三方籤的租賃託管協議，但開發商如果允許業主從購房總價裡抵扣公寓房前幾年的租賃收益，實際上，這就是變相返租銷售未竣工房產的一種方式。
採寫：何帆
攝影：邱煒民
編輯：郭小京
校對：果果
編審：劉厚斌
值班編委：樊沃夫
【來源：清遠日報】
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