隨著城市化進程的不斷加快,拆遷相關的糾紛不斷增多,在棚戶區改造和城市房屋拆遷中、經常會出現房屋的實際佔有人和產權證登記人不一致的情況,見到高額的拆遷補償款後,常常能看到賣方用各種理由撤銷合同或想盡辦法使合同無效,以使得房屋恢復到合同訂立前的狀態。那麼這種糾紛發生後如何解決?下面通過一則案例跟大家闡釋一下:
秦宗孝(買方)與孫建國(賣方)於2008年6月3日籤訂《房屋買賣合同》,但是糾結於過戶稅費等,雙方一直未辦理過戶手續,2014年系爭房產納入拆遷範圍,拆遷補償款究竟歸誰所有?
法院審理認為,兩人籤訂的房屋買賣合同是雙方自願達成的真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效,應受法律保護,雙方的權利和義務也應受合同的約束。合同籤訂後,秦宗孝支付了約定的購房款,孫建國交付了房屋和房產證書原件。但一直到該房屋被納入政府拆遷改造範圍,雙方仍未辦理房屋產權變更登記手續。
依據《中華人民共和國物權法》第九條第一款「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,法律另有規定的除外」之規定,秦某雖然籤訂了購房合同、交清了房款、住進了房子,但因為沒過戶,所以他履行了合同中的主要義務後,擁有的只是該房屋的實際佔有、使用權,卻尚未取得所有權。
孫某正是憑藉這一點,以該房屋房產證上產權人的身份,與重慶市南川區國土資源和房屋管理局籤訂了國有土地上房屋徵收補償協議書;依據《物權法》第二十八條的規定,孫某籤的協議書合法有效。但因為孫某沒有及時將出賣房屋過戶登記至秦某名下,現在房屋物權又因拆遷被消滅,所以秦某有權選擇解除當初的合同、同樣還有權選擇所購房屋產權消滅的對價,即拆遷補償款。
所以在孫某尚未實際領取拆遷補償款時,秦某請求法院確認「他享有上述徵收補償協議中、孫某已出賣房屋等財產所對應的拆遷補償款」,符合法律規定和權利義務相一致原則,應予支持。故本案拆遷協議所指向的有證部分房屋及對應土地使用權等的拆遷補償費用,理應由秦宗孝享有,孫建國因已將被徵收標的物出賣並收取了購房款而無權再次領取徵收補償款。
最後雖然本案買家勝訴了,但因為房屋產權涉及的問題繁多,大家在進行房屋買賣時還是要第一時間辦理過戶手續,這樣才能最大程度地避免糾紛。