很多原本簡單的事，現在都搞得很複雜，比如租房子。
今年七夕，樂伽公寓通過其官方微信平臺發布公告，確認停止運營，無力履行合同和償還欠款。樂伽公寓在南京、蘇州、杭州等8個城市均有布局，成立了300多家籤約中心，為超過40多萬客戶提供服務，管理的房源超過20萬套，目前大量租房者正在維權中。
房租中介還是金融中介？
樂伽和眾多租賃平臺一樣，採用的模式是「高收低租」。該杭州公司前員工曾表示，樂伽入杭後作風「生猛」、「攪亂了市場」。
長租公寓傳統盈利就是一個差價：一套房源月租5000元，平臺以4800元到4900元的價格籤下，一年只給11個月房租，權責託管籤3年。品牌方賺的是一個月房租和之後2年的差價。
樂伽公寓進來後，本來月租5000的房子，樂伽公寓直接給5500元，以求短時間快速搶奪房源。而在房屋租不掉的情況下，經常以低於市場價1000元/間的價格拋售。並且以優惠去遊說租客半年付或年付，而支付房東卻是季付。用更多現金，去拓展新的房源。
但天底下真有高買低賣的生意嗎？像樂伽這種平臺才不傻，只要有源源不斷的新房東進來，這個擊鼓傳花的遊戲就可以繼續玩下去。
類似的「配方」發生在去年8月，杭州長租公寓明星品牌「鼎寓」爆倉，資金鍊斷裂，停止運營。鼎寓的租客們曾通過銀行卡綁定一個網貸APP，通過「租金貸」一次性付了租金，再每月還給貸款APP相應的貸款金額。鼎寓破產後，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時還貸款。另一方面，房東也未收到鼎家公司應給到的後續租金。雖然，經後續協調，租客無需再還貸款。但鼎家的破產導致了約4000戶租客受損，涉及的網貸平臺有6家。而就在半年前，鼎寓剛剛獲得1000萬元Pre-A輪融資。
長租的本質已經變味，你以為他們是房屋中介，其實很可能是金融中介。這裡涉及一項所謂「新生事物」——「租金貸」。雖然目前很多城市都已對此明令叫停，但在實際操作中，還是屢有身影。
租金貸的本質是一種小額消費貸款。中介平臺利用租賃合同申請貸款。消費貸的審批比較寬鬆，銀行也樂意放貸。但這個貸款實際上是給中介機構的。理論上，平臺正是利用租客的個人信用，給自己提供擴展的資金，直到房源都被它佔領。換句話說，平臺用大量租房人的個人信用做背書，進行資金套利。
這是一個中國版的「次貸」：
對租客而言，工作尚不穩定，利用消費貸款正好可以緩解經濟壓力；
對房東而言，有平臺託管，省時省力，按合同收錢，哪裡來的錢都一樣；
對平臺而言，賺房租差價太慢、太小、太辛苦，還是「租房子——擴張信貸——講故事——融資——上市」來得迅猛與偉大。
在三方看上去很美的「合謀」下，卻沒有成功者，只有多輸。背後的原因值得玩味與深思。
長租公寓，是下一個共享單車嗎？
去年，曾有兩位大咖對長租公寓發表犀利言論。
第一位是我愛我家前副總裁胡景暉，他曾發表評論：「長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。」
第二位是創業黑馬董事長牛文文，當時針對鼎家爆倉，他在微博發聲評論稱，「一個行當，如果過度金融化、過度放槓桿，必然會造成金融風險和社會風險，最後毀滅整個行業。共享單車如此，P2P如此，區塊鏈如此，現在，連最古老、最傳統的房租租賃中介行當，也被快速金融化、過度金融化了，而且快要爆雷了。」
過度金融、過度槓桿，正是我們的時代特色。好像一個故事就能催生一個企業，甚至一個行業。像當年共享單車那樣「讓自行車回歸城市，用騎行去改變城市」的情懷故事，長租公寓裡講得也挺多，有政策的故事，也有情懷的故事。
2016年，國務院提出「租購併舉」，加快發展專業化租賃市場。同年的中央經濟工作會議也提出加快機構化、規模化的租賃企業發展。一時間，萬科、龍湖、朗詩、碧桂園、遠洋、佳兆業等大型房產企業都跑步進場。
隨後兩年，「房住不炒」、租購併舉被一再強調。全國40多個城市發布相關政策，推進租賃市場發展。各大城市爭奪人才的計劃也陸續展開，三四線人口持續向一二線大城市湧入，也推動了租金的上漲。
政策背書、大城市人口淨流入，是資本湧向長租的最大原因。
其次，則是來自於「分享經濟」下的情懷故事。它們主要來自於YOU+、新派公寓等社群運營理念、服務，著重開發長租公寓的社交、文化等系列服務附加值。
在這兩個故事下，一時間資本蜂擁而入，品牌派系紛呈。大致可分為「五大派別」：
第一派，開發商系，以萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓為代表，開發商利用、盤活手上閒置的商辦資源，打造集中式的長租公寓；
第二派，酒店系，如華住城家等，依託酒店品牌、管理能力，長短租結合，形成了並非主流的長租公寓；
第三派，創業系，如魔方公寓、YOU+、未來域等，強調社群運營、社區文化服務；
第四派，中介系，如鏈家——自如、我愛我家——相寓，房源大多較為分散；
第五派，地方國企系，如上海地產「城方」，首個國企租賃住房業務品牌，專注租賃用地、城市更新改造等租賃公寓業務。
這五大門派中，酒店派與國企派算不得主流。那麼，主流的其餘三派，現今日子如何？
中介系是近年來被曝光最多的。2018年全年，上海市消保委共受理了長租公寓類相關投訴3167件，同比增長2.2倍。投訴最為集中的就是資金問題，違反押金退還約定、誤導租客向第三方金融機構進行貸款，極易造成租客面臨個人資金或徵信風險。
最會講情懷故事的創業系，開始「避實就虛」，轉型為輕資產運營商，著重點放在租房客戶的社群文化、運營管理等附加值服務。對拿房、融資都沒有優勢的創業系來說，與開發商聯手，做好運營輸出，也是目前可見的最好出路。
看上去「背靠大樹好乘涼」的開發商系，日子也不好過。長租公寓主要依託母公司的支撐與發展，一旦銷售收縮，皮之不存毛將焉附。就在上個月，接手不足一個半月的萬科長租公寓事業部總經理薛峰就辭職了，萬科「萬村計劃」也被曝觸礁。
曾經風光無限，如今經營慘澹。接下來，整合、合併是趨勢，像共享單車那樣紅海中隻身殺出兩三家寡頭，也不是不可能。
好的長租公寓模式本來是：
好的長租公寓=國企低價拿地+品牌開發商專業造房+創業系優質運營+中介平臺合理選擇
這甚至談不上是「好事」，而是「本來就是」。每一方，每個人，都幹著實事，不說故事。但就這麼「本來」的事，現在卻變得很難。
每個人都在說供應鏈，每個人都在說新經濟，每個人都在說故事。從一部自行車到一套房子，長租公寓和共享單車，恰恰都誕生、火爆於2015～2016年間。如今，ofo99元的押金還有人尚未退還，長租公寓的租金也打了水漂。很多「分享經濟」都是開頭很美好，結局很雞毛，令人唏噓。
看上去很美的「分享經濟」
共享單車和長租公寓經常被拿來類比，一是因為二者同樣的尷尬，在行政服務與市場服務的模糊邊界。
共享單車本來是行政公共服務，被市場化放開後，監管跟不上。同樣，長租公寓出生在「政策故事」的背景下，帶有濃重的行政色彩。又不像人才公寓、廉租公寓設置那麼多門檻，而是地方政府轉嫁給了開發商，成為市場化行為。在政策、市場、地方政府和企業的多邊夾擊下，長租公寓日漸成為「縫隙」中的花朵。
共享單車和長租公寓，還有一點很像——二者都在講述近年來盛行的「分享經濟」的故事。有人說，2015年是中國「分享經濟」的元年。
它從優步、滴滴開始，滲透到個人生活的每個角落。出行的時候叫「快車」，或者地鐵站出來騎一輛「摩拜」單車，去「Wework」工作上班，所有疑問用「知乎」，晚上下班回到「泊寓」和鄰居聊天喝酒，周末旅行住宿不再用攜程而是「Airbnb」。這是最分享的經濟，也是「看上去很美」的生活。
那兩年，「分享經濟」成為資本天空中最閃亮的星。不談個分享，不足以論人生。大家紛紛盛讚這是一場社會運動，是數字世界中的人們可以兼顧工作和生活的新型商業模式。分享和網際網路讓生活變得更美好，每個人可以更多地依賴彼此，而不是死板地受僱於某個企業，每個人都可以擁有副業，成為「微創業者」：司機、寫手、「民宿」老闆……
人們越來越離不開「分享經濟」，它似乎是一項可持續的模式，正逐漸取代主流商業。就像在計程車和滴滴之間，我們越發傾向於選擇後者——具有網際網路基因的平臺。
然而，看上去很美的故事，也有其暗淡的一面：在分享的同時，更需要強有力的保護和監管。共享單車各大城市「墳場」也正說明了監管的失敗。長租公寓也是如此，如何監管房屋租金押金動向，是不是能放任平臺大肆去搞租賃B2C？一系列的問題正考驗政府的監管能力。
共享單車當年的口號是「讓自行車回歸城市」。要回歸的不僅是自行車，更是每件事情的「本質」。租賃房子，就是幫客戶租房子，收取信息費或者差價，就是這麼簡單；賣菜，把控品質，低進高賣，討價還價，就是這麼簡單； 交通出行，計算多少時間，多少公裡，多少錢，就是這麼簡單。
不是什麼事都需要金融化、槓桿化，更不用一味去迷信信貸、融資、槓桿。相反，如何用緩慢、細碎的小錢積累成大錢，如何做好每件簡單的小事讓它成為大事——這才是我們要去相信的故事，回歸經濟的本質，回歸生活的本質。
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