上海富利騰房地產開發有限公司擬購買廣東
逸濤萬國房地產有限公司 50%股權項目
評估說明
中企華評報字 (201 6) 第 3647 號
（共一冊，第一冊）
北京中企華資產評估有限責任公司
二○一六年七月 五 日
上海富利騰房地產擬購買廣東逸濤萬國房地產 50%股權評估項目·評估說明
目 錄
第一部分 關於評估說明使用範圍的聲明 ................................ ....... 2
第二部分 企業關於進行資產評估有關事項的說明 ................................ 3
第三部分 資產評估說明 ................................ ..................... 4
第一章 評估對象與評估範圍說明 ................................ ........... 5
一、評估對象與評估範圍內容................................ ......................... 5
二、實物資產的分布情況及特點................................ ....................... 5
三、企業申報的無形資產情況................................ ........................ 11
四、企業申報的表外資產情況................................ ........................ 11
五、引用其他機構報告的情況................................ ........................ 11
第二章 資產核實情況總體說明 ................................ ............ 12
一、資產核實人員組織、實施時間和過程................................ .............. 12
二、影響資產核實的事項及處理方法................................ .................. 13
三、核實結論................................ ................................ ...... 13
第三章 資產基礎法評估技術說明 ................................ .......... 14
一、流動資產（非存貨類）評估技術說明 ................................ .............. 14
二、存貨評估技術說明................................ .............................. 18
三、設備類資產評估技術說明 ................................ ........................ 48
四、房屋建築物類資產評估技術說明 ................................ .................. 54
五、流動負債評估技術說明 ................................ .......................... 62
第四章收益法評估技術說明 ................................ ............... 65
一、評估對象................................ ................................ ...... 65
二、收益法適用性分析................................ .............................. 65
三、收益預測的盡職調查................................ ............................ 65
四、收益預測的假設條件................................ ............................ 66
五、企業經營、資產、財務分析................................ ...................... 67
六、收益模型的選取................................ ................................ 95
七、測算過程................................ ................................ ...... 97
第五章評估結論及分析................................ .................. 111
一、評估結論................................ ................................ ..... 111
二、評估結論與帳面價值比較變動情況及原因 ................................ ......... 112
三、流動性對評估對象價值影響的考慮 ................................ ............... 113
評估說明附件 ................................ ............................ 114
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第一部分 關於評估說明使用範圍的聲明
本評估說明僅供委託方、業務約定書約定的其他報告使用者以及相關監
管機構和部門使用。除法律法規規定外，材料的全部或者部分內容不得提供
給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。
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第二部分 企業關於進行資產評估有關事項的說明
該部分內容由 委託方與 被評估企業共同撰寫，詳細內容見附件一 ： 《企
業關於進行資產評估有關事項的說明 》 。
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第三部分 資產評估說明
本部分 內容 由 籤字註冊資產評估師編寫 ，包括評估對象與評估範圍說明、
資產核實總體情況說明、資產基礎法評估技術說明、收益法評估技術說明、
評估結論及分析共五章。
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第一章 評估對象與評估範圍說明
一、 評估對象與評估範圍內容
(一) 評估對象與評估範圍
評估對象為 廣東逸濤萬國房地產有限公司 的股東全部權益價值。
評估範圍包括廣東逸濤萬國房地產有限公司 的全部資產及負債。
(二) 評估範圍內的 資產類型和帳面金額
評估範圍包括流動資產、固定資產 (房屋建築物、機器設備) 以及流動負
債等。 在評估基準日 201 6 年 4 月 30 日， 各類資產、負債的帳面金額 如下 ：
金額單位： 人民幣 萬元
項目 帳面價值
流動資產 239,891.80
非流動資產 4,267.64
其中： 長期股權投資
投資性房地產
固定資產 4,267.64
在建工程
無形資產
其中： 土地使用權
其他非流動資產
資產總計 244,159.44
流動負債 251,524.12
非流動負債
負債合計 251,524.12
所有者權益 -7,364.68
納入評估範圍的資產與 經濟行為涉及的資產範圍一致。 上述帳面值業經
立信中聯會計師事務所 (特殊普通合夥) 審計並發表標準無保留意見。
(三) 資產權屬狀況
經核實， 被評估企業提供的 權屬證明資料未發現瑕疵 ，房屋、土地使用
權等重要資產均已取得權屬證書 。
二、實物資產的分布情況及特點
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納入評估範圍的實物資產主要包括存貨 (開發產品 、開發成本) 、房屋建
築物 類 資產 、設備類資產 等， 實物資產主要分布在位於廣州南沙開發區環市
北路周邊被評估企業項目地及廣東逸濤萬國房地產有限公司辦公區、南沙區
金濤東街 8 號 。
各類實物資產的特點如下 ：
(一) 存貨
存貨為開發產品和開發成本，帳面價值 1 ,490,773,381.24 元，未計提存
貨跌價準備。核算內容為企業已開發、正在開發以及未開發建設的位於廣州
市南沙區各地塊項目。開發產品帳面價值為已完工未銷售物業的開發成本，
開發成本帳面值包含土地價款、前期費、建築安裝工程費、基礎設施及公共
配套費、開發間接費、資本化利息等。 目前被評估企業所擁有地塊及項目明
細如下：
權 土 土
利 序 地 土地使用證 地 土地證面積 土地出讓合同面積 出讓合 出讓金金額 使用權終 備註
人 號 名 號 用 （㎡） （㎡） 同編號 （元） 止日期
稱 途
萬 南國土
1 國 番府國用 58,077 讓字 16,261,560 半島
一 （2000）字 [2000]23 三
期 第 101,330.90 號 2070/7/3 期，
廣 萬 13-001903、 南國土 已開
東 2 國 13-000124 56,395 讓字 15,790,600 發部
逸 二 號 [2000]24 分
濤 期 號
萬 番府國用 半島
國 萬 （2002）字 南國土 三
房 3 國 第 商 43,799.20 43,799 讓字 12,263,720 2070/7/4 期，
地 三 13-002087、 住 [2000]25 已開
產 期 13-000069 號 發部
有 號 分
限 萬 南國土
公 4 國 番府國用 47,121 讓字 13,193,880 已開
司 四 （2002）字 [2000]26 發。
期 第 138,053.20 號 2070/7/3 屬於
萬 13-002098、 南國土 半島
5 國 13-000080 43,659 讓字 12,224,520 一二
五 號 [2000]27 期
期 號
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權 土 土
利 序 地 土地使用證 地 土地證面積 土地出讓合同面積 出讓合 出讓金金額 使用權終 備註
人 號 名 號 用 （㎡） （㎡） 同編號 （元） 止日期
稱 途
萬 南國土
6 國 47,273 讓字 13,236,440
六 [2000]28
期 號
番府國用
萬 （2000）字 南國土 抵押
7 國 第 30,700.30 36,491 讓字 10,217,480 2070/7/3 給長
七 13-001904、 [2000]29 安信
期 13-000125 號 託
號
番府國用
萬 （2000）字 南國土
8 國 第 40,788.90 44,047 讓字 12,333,160 2070/7/3
八 13-001905、 [2000]30
期 13-000126 號
號
番府國用
萬 （2000）字 南國土 抵押
9 國 第 11,277 14,867 讓字 4,162,760 2070/7/1 給長
九 13-001906、 [2000]31 安信
期 13-000127 號 託
號
萬 南國土
10 國 43,058 讓字 17,223,200
十 [2000]54
期 號
萬 南國土
國 讓字
11 十 番府國用 19,710 [2000]55 9,855,000
一 （2002）字 號 抵押
期 第 85,563.90 2071/11/22 給長
萬 13-002099、 20,874 安信
國 13-000081 南國土 託
12 十 號 讓字 10,437,000
二 （含 12 期 B） [2000]56
期 號
A
萬 25,793 南國土
13 國 （含 13 期 B） 讓字 7,222,040
十 [2000]57
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權 土 土
利 序 地 土地使用證 地 土地證面積 土地出讓合同面積 出讓合 出讓金金額 使用權終 備註
人 號 名 號 用 （㎡） （㎡） 同編號 （元） 止日期
稱 途
三 號
期
A
萬
國
14 十 與 12 期 A共用
二 番府國用
期 （2002）字
B 第 23,871.80 2071/11/22
萬 13-002104、 已開
國 13-000086 發。
15 十 號 與 13 期 A共用 屬於
三 商埠
期 壹號
B
萬 番府國用
國 （2002）字
16 十 第 35,263.70 2072/7/17
四 13-002138、 南國土
期 13-000120 讓字
A 號 75,438.10 [2000]58 21,122,668.00
萬 番府國用 號及補
國 （2002）字 充協議
17 十 第 40,174.40 2072/7/17
四 13-002139、
期 13-000121
B 號
萬 番府國用 半島
國 （2002）字 南國土 三
18 十 第 119,293.20 119,293.20 讓字 33,402,040 2071/11/21 期，
五 13-002140、 [2000]59 已開
期 13-000122 號 發部
號 分
萬
國 南國土 抵押
十 08 國用（04） 讓字 給建
19 八 第000025 號 326,939.39 554,143 [2000]62 155,160,040 2071/11/22 信信
期 號 託
地
塊
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權 土 土
利 序 地 土地使用證 地 土地證面積 土地出讓合同面積 出讓合 出讓金金額 使用權終 備註
人 號 名 號 用 （㎡） （㎡） 同編號 （元） 止日期
稱 途
一
萬
國
十 在建
20 八 08 國用（04） 227,203.71 2071/11/22 工程
期 第000026號 抵押
地
塊
二
沙 番府國用
螺 （2001）字
21 灣 第 工 23,960.50 4,530,750 2046/11/20
地 13-002002、 業
塊 13-000089
號
合 1,248,220.10
計
項目地塊經濟技術指標一覽表：
國土 用地面積（㎡） 容積率 地面以上建築面積（㎡） 備註
序號 證地 修詳規淨用 修詳 修詳規可
塊 控規面積 地面積 控規容積率 規容 控規可建面積 建面積
積率
萬國 逸濤
一、 半島
1 二、 231,737.13 229,300.00 1.2 1.18 270,500 270,500 三期
三、 嘉苑
十五 （在
期 建）
萬國 半島
四、 一、
2 五、 125,741.10 0.6 78,422 二期
六期 （已
建）
萬國
3 七、 69,301.69 68,580.40 3 3.5 207,905 240,031
八期
4 萬國 9,741.79 4.5 43,838
九期
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萬國
5 十、 56,693.74 4.5 255,122
十一
期
萬國 商埠
十 一號
6 二、 42,889.75 47,632.20 2.9 2.14 124,773 101,923 （在
十三 建）
期
7 13,749.99 2.9 39,875 海韻
萬國 蘭庭
十四 34,209.90 2.9 99,216.46 一
8 期 A 20,459.91 2.9 59,331 期，
地塊 已竣
工
萬國
9 十四 38,570.47 37,361.10 3 2.3 115,711 85,931
期 B
地塊
萬國 93,441.20 2.5 233,603
十八
期地 20,240.27 0.8 16,192 小學
10 塊二 10,154.20 103,818.00 2.5 2.5 25,386 259,545
（海 衛生
韻星 2,253.84 1 2,254 服務
洲） 中心
小計 734,975.08 1,472,912.00
不在控規範圍內的地塊信息：
不在控規範圍內的地塊信息 土地證面積
1 萬國十八期地塊一 326,939.39
2 沙螺灣地塊 23,960.50
目前，萬國四、五、六期地塊所屬半島一、二期項目已於 2007 年 9 月完
工，目前剩餘少量辦公用房，建築面積約 6,749.57 平方米；萬國十二 A、 B
及十三期 B 所屬的商埠壹號項目已於 2010 年 5 月完工，目前剩餘少量商鋪，
建築面積約 1,509.59 平方米，原計劃歸屬於商埠壹號項目的 13A 地塊目前為
空地，尚未開工；萬國十四期 A 地塊所屬的海韻蘭庭一期項目，已於 2012 年
10 月完工，目前剩餘少量住宅和車位，其中住宅建築面積約 210.80 平方米，
車位 220 個；萬國一、二、三、十五期地塊所屬的半島三期項目已於 2006 年
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3 月開工，目前形象進度約為 20%；萬國十八期地塊二所屬的海韻星洲項目已
於 2013 年 10 月開工，目前形象進度約為 24%。其餘地塊目前均未開工建設。
(二) 設備類
設備類資產主要由電子設備及車輛構成 。
1. 電子設備
電子設備主要是辦公電子設備 (如印表機、電腦) 以及其他辦公用品等。
以上主要設備購置並啟用於 2008 年至 2015 年間，目前均可正常使用 。
2. 車輛
評估範圍內的車輛均屬非營運車輛，主要用於公務、運輸等方面，包括
轎車、輕型客車、越野客車等，以上車輛大多購置並啟用於 2006 年至 2014
年間。目前車輛均可正常使用。所有車輛行駛證至評估基準日均在年檢有效
期內，證載所有人均為廣東逸濤萬國房地產有限公司 。
(四) 房屋建築物 類
房屋建築物 類為位於廣州市南沙區金濤東街 8 號的商埠壹號 G10 房地產 ，
共 3 項，房屋建築面積合計 18149.71 平方米， 均已 取得權屬證書 ， 證載房屋
所有權人為廣東逸濤萬國房地產有限公司，房屋用途為商鋪，目前由託管企
業對外出租。 房屋結構類型主要為鋼混結構 。 房屋建築物於 2012 年建成投入
使用，為被評估企業自行開發， 目前均可正常使用 ， 未見有異常毀損。 房屋
建築物所佔用的土地使用權共 1 宗，已取得權屬證書，與房屋建築物一同辦
理了房地合一證，已納入本次評估範圍 。
三、 企業申報的無形資產情況
除上述開發項目中的土地使用權外，企業未申報其他無形資產 。
四、 企業申報的表外資產情況
企業未申報表外資產 。
五、引用其他機構報告的情況
本評估報告引用立信中聯會計師事務所（特殊普通合夥）出具的立信中
聯審字 （ 2016 ） D-0544 號 專項審計報告。
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第二章 資產核實情況總體說明
一、資產核實人員組織、實施時間和過程
(一) 資產核實組織工作及實施時間
在接受委託後 ， 評估機構成立了 資產核實工作組，制定了 資產核實方案 ，
項目 工作組分為 房地產小組、設備小組、財務小組共 三個小組分別就企業的
資產、負債及損益情況進行核實與調查。資產核實與調查工作 自 201 6 年 6 月
2 0 日至 201 6 年 7 月 1 日 。
(二) 資產核實主要過程
1. 指導企業填報相關表格並準備資料
指導企業相關的財務與資產管理人員在資產清查的基礎上，按照評估機
構提供的 資產評估申報明細表 、資產調查表及其填寫要求，進行登記填報，
同時收集資產的權屬 證明文件、工程合同資料、決算資料和反映性能、狀態、
經濟技術指標等情況的文件資料。
2. 初步核實企業提供的申報表及相關資料
評估人員通過查閱有關資料，了解評估範圍內各類資產、負債的概況，
審閱 資產評估申報明細表及相關資料，檢查有無填列不全、資產項目不明確、
漏項等現象 ，提請企業進行必要的修改和補充 。
3. 現場核實與調查
評估人員按照評估程序準則和其他相關規範的要求，通過詢問、核對、
函證、現場勘察、抽查、盤點等方式對各類資產及負債進行核實與調查。非
實物資產及負債核實內容主要包括資產或負債的形成過程和帳面數據的準確
性；實物資產核實內容主要為資產數量、 技術狀態、 使用 狀況 、產權狀況及
其他影響價值的重要因 素。在進行現場調查的同時，評估人員通過各種可能
的途徑收集評估相關資料，包括相關權屬 資料、使用狀況資料、相關市場信
息等 。
4. 完善資產評估申報明細表
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根據現場核實結果，進一步完善資產評估申報明細表 ，以做到「表」、
「實」相符。
5. 查驗權屬資料
對評估範圍內相關資產的權屬資料進行必要的查驗。
二、 影響資產核實的事項及處理方法
無。
三、核實結論
通過資產核實 ，經修改完善後， 被評估企業提供的 資產評估申報明細表
與 資產核實結果相符 ， 帳面值與經立信中聯會計師事務所 (特殊普通合夥) 審
計後的評估基準日 會計報表的帳面值一致。
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第三章 資產基礎法評估技術說明
一、流動資產 （非存貨類 ） 評估技術說明
(一) 評估 範圍
納入評估範圍的流動資產包括： 貨幣資金、應收帳款、預付帳款、其他
應收款、其他流動資產。上述流 動資產評估基準日帳面價值如下 ：
金額單位： 人民幣 元
科目名稱 帳面值
貨幣資金 52,260,619.51
應收帳款 815,896.22
預付帳款 800,000.00
其他應收款 836,001,613.32
其他流動資產 18,266,505.36
非存貨類流動資產合計 908,144,634.41
(二) 核實過程及方法
1. 指導企業填報相關表格並準備資料
指導企業 的財務與資產管理人員在資產清查的基礎上，按照評估機構提
供的 資產評估申報明細表 、 資產調查表及其填寫要求，進行登記填報，同時
收集相關資料。
2. 初步核實企業提供的 資產評估申報明細表及相關資料
評估人員通過查閱有關資料，了解評估範圍內 各類資產 的概況，審閱 資
產評估申報明細表及相關資料 ，檢查有無填列不全、資產項目不明確 、漏項
等現象 ，提請企業進行必要的修改和補充 。
3. 現場核實與調查
依據資產評估申報明細表 ，評估人員對申報的各類資產進行了現場核實
與調查。針對不同資產 的性質及特點， 採用了 不同的核實方法。
(1) 非實物類資產的核實
非實物類資產核實內容主要包括各類資產的形成過程和帳面數據的準確
性，核實方法主要包括查閱並核對相關憑證及合同等資料、詢問有關人員以
及函證等。
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(2) 實物類資產的核實
實物類流動資產為 現金，核實方法如下：
評估人員通過對被評估企業評估現場工作日庫存現金進行盤點，再根據
評估基準日至盤點日的現金進出數倒推評估基準日現金數的方法進行核實。
4. 完善資產評估申報明細表
根據現場核實結果，進一步完善資產評估申報明細表 ，以做到「表」、
「實」相符。
5. 查驗權屬資料
對評估範圍內相關資產的權屬資料進行必要的查驗。
(三) 評估方法
1. 貨幣資金
貨幣資金由 現金、銀行存款及其他貨幣資金 組成，帳面 價值
52,260,619.51 元。
(1) 現金
現金帳面值 1,255,997.94 元 ， 均為人民幣， 存放於企業財務部 。評估人
員在企業 出納員的陪同下，於 201 6 年 6 月 25 日對庫存現金進行了 盤點 ，並
採取倒推方法推算評估基準日 現金餘額，同 評估基準日 的現金日記帳和總帳
現金帳戶餘額進行核對， 倒推公式如下：
評估基準日 現金評估值=盤點日庫存現金數+評估基準日 至盤點日前現金
支出數-評估基準日 至 盤點日前現金收入數+截至 盤點日 未記帳支出數-截至
盤點日 未記帳收入數
經核實，倒推推算結果與 評估基準日 帳面值相符，未發現異常情況， 則
以核實後帳面值作為 評估值。
現金評估值為 1,255,997.94 元 。
(2) 銀行存款
銀行存款帳面值 50,646,043.59 元，是企業存放在當地廣州農村商業銀
行南沙大嶺支行、廣州農村商業銀行龍口西支行、廣州農村商業銀行林和支
行等銀行的人民幣 存款，共 22 個帳戶。
評估人員 將銀行存款的帳面數額與銀行對帳單進行了核對並根據餘額調
節表進行試算平衡 ，同時向銀行進行 函證 。 經核實，各銀行帳戶帳面記錄準
確，未發現影響淨資產的未達帳項事宜，則 以核實後的帳面值作為評估值。
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銀行存款評估值為 50,646,043.59 元 。
(3) 其他貨幣資金
其他貨幣資金帳面值 358,577.98 元， 核算內容為 按揭定期存款 ， 評估人
員 通過查閱相關帳簿、憑證、對帳單，必要時通過函證進行核實 。經核實，
各帳戶 帳面記錄準確 ， 未發現異常情況， 則 以核實後帳面值作為 評估值。
其他貨幣資金評估值為 358,577.98 元 。
2. 應收帳款
應收帳款的核算內容為企業應收的銷售 房款 ， 帳面餘額 819,996.20 元，
計提壞帳準備 4,099.98 元 ，帳面值 815,896.22 元 。
評估人員通過查閱相關帳簿、憑證 、合同 ， 以及對大額款項進行函證等
方法對應收款項進行核實 ， 並藉助於歷史資料和現場調查核實 的情況，具體
分析債權數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營
管理現狀等情況。 經核實，未發現有帳實不符等異常情況。
經分析， 各應收款 既無充分證據表明可全額回收也無充分證據表明將全
額損失 ， 本次評估採用帳齡分析的方法估計應收款的 風險損失 ，應收款 的帳
面餘額扣減風險損失 即得出應收款評估值 ，同時將帳面計提的壞帳準備評估
為零。 風險損失 的確定參考企業計提壞帳準備的方法， 風險損失計算過程如
下 ：
金額單位： 人民幣 元
帳齡 帳面餘額 風險損失計算 比例 風險損失 評估值
1 年以內 819,996.20 0.5% 4,099.98 815,896.22
合計 819,996.20 4,099.98 815,896.22
綜上，應收帳款評估值為 815,896.22 元 。
3. 其他應收款
其他應收款 核算內容包括 關聯往來款、保證金 等 ，帳面餘額
840,399,492.93 元，計提壞帳準備 4,397,879.61 元 ，帳面值 836,001,613.32
元 。
評估人員通過查閱相關帳簿、憑證 、業務合同 ， 以及對大額款項進行函
證等方法對其他應收款進行核實 ， 並藉助於歷史資料和現場調查核實 的情況，
具體分析債權數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、
經營管理現狀等情況。未發現有帳實不符等異常情況。
經分析，本次評估採用個別認定和帳齡分析的方法估計應收款的 風險損
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失 ，應收款的帳面餘額扣減風險損失 即得出應收款評估值，同時將帳面計提
的壞帳準備評估為零。根據各應收款的特點將其分為 兩種類型 ，各類型應收
款的風險損失確定方法如下：
(1) 預計可全額回收的應收款
該部分款項為 關聯方往來款項，帳面餘額合計 815,442,540.22 元 ，各筆
款項具體情況如下 ：
金額單位： 人民幣 元
款項類別 明細表序號 廣州南沙經濟技術開發區逸濤雅苑欠款單位 帳面餘額
關聯方往來款項 5 房地產有限公司 364,181,565.42
6 廣東博澳鴻基投資有限公司 451,260,974.80
合計 815,442,540.22
上述應收款預計無回收風險和回收價值減損，則 風險損失為零。
(2) 可能有部分不能回收或有回收風險的應收款
該部分款項是指既無充分證據表明可全額回收也無充分證據表明將全額
損失的款項。對於此類應收款，本次評估採用帳齡分析法，參考企業計提壞
帳準備的方法對該部分應收款按帳齡確定風險損失。 風險損失計算過程如下 ：
金額單位： 人民幣 元
帳齡 帳面餘額 風險損失計算 比例 風險損失
1 年以內 5,446,701.07 0.5% 27,233.52
1-2 年 5,247,958.52 5% 262,397.93
2-3 年 10,076,328.01 20% 2,015,265.60
3-4 年 4,185,965.11 50% 2,092,982.56
合計 24,956,952.71 4,397,879.61
根據上述評估工作，各類應收款評估結果如下 ：
金額單位： 人民幣 元
款項類別 帳面餘額 風險損失 評估值
預計可全額 回收的應收款 815,442,540.22 0 815,442,540.22
可能有部分不能回收或有回收風險的應收款 24,956,952.71 4,397,879.61 20,559,073.10
合計 836,001,613.32
綜上，其他應收款評估值為 836,001,613.32 元 。
4. 預付帳款
預付帳款帳面值 800,000.00 元，核算內容為 預付工程款。 評估人員通過
查閱相關帳簿、憑證 、業務合同 ， 以及對大額款項進行函證等方法對預付款
項進行核實 ， 並藉助於歷史資料和現場調查核實 的情況，具體分析預付帳款
發生時間 和所對應的業務情況。通過核實與 分析，未發現帳實不符的情況，
預計各預付款項均能收回相應資產或權利，則以核實後帳面值作為 評估值。
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預付帳款評估值為 800,000.00 元。
5. 其他流動資產
其他流動資產帳面值 18,266,505.36 元，核算內容是企業預交的營業稅、
城建稅、教育費附加。評估人員向被評估企業調查了解了應負擔的稅種、稅
率、繳納制度等稅收政策。查閱了被評估單位相關設備購置增值稅專用發票
抵扣聯原件，以及評估基準日應交稅費的記帳憑證等，了解評估基準日後是
否尚存相應資產或權利。經核實上述稅額在未來年度均可正常彙算清繳。其
他流動資產以核實無誤後的帳面價值作為評估值。
經評估，其他流動資產評估值為 18,266,505.36 元。
(四) 非存貨類流動資產評估結果
根據以上評估工作，得出如下評估結果：
金額單位：人民幣元
科目名稱 帳面值 評估值 增值額 增值率 (%)
貨幣資金 52,260,619.51 52,260,619.51 0.00 0.00
應收帳款 815,896.22 815,896.22 0.00 0.00
預付帳款 800,000.00 800,000.00 0.00 0.00
其他應收款 836,001,613.32 836,001,613.32 0.00 0.00
其他流動資產 18,266,505.36 18,266,505.36 0.00 0.00
流動資產合計 908,144,634.41 908,144,634.41 0.00 0.00
二、 存貨評估技術說明
(一) 評估範圍
評估基準日存貨帳面餘額 1,490,773,381.24 元，核算內容為開發產品、
開發成本。評估基準日存貨計提跌價準備 0.00 元，存貨帳面價值
1,490,773,381.24 元。上述存貨評估基準日帳面價值如下表所示：
金額單位：人民幣元
科目名稱 帳面價值
開發產品 105,665,099.82
開發成本 1,385,108,281.42
存貨合計 1,490,773,381.24
減：存貨跌價準備 0.00
存貨淨額 1,490,773,381.24
1. 開發產品
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主要為 14A 地塊海韻蘭庭一期項目 、 捷豐海韻蘭庭二期項目 、 12AB、 13B
地塊商埠壹號項目 、 4-6 地塊半島一二期項目 。
各項目帳面值情況如下：
金額單位：人民幣元
序號 項目名稱 用途 建築面積 (m2) 、車位（個） 帳面價值
1 14A地塊海韻蘭庭一期項目 商住 住宅 210.80、車位 220 13,681,990.15
2 捷豐海韻蘭庭二期項目 商住 住宅 9,941.92、車位 256 個 67,094,684.48
3 12AB、 13B 地塊商埠壹號項 商住 商業（商鋪） 1,509.59 3,910,392.05
目
4 4 6 地塊半島一二期項目 商住、商業（辦 商業（辦公） 6,749.57 20,978,033.14
-
公）
合 計 105,665,099.82
存貨跌價準備 0.00
開發產品帳面淨額 105,665,099.82
2. 開發成本
主要是萬國一、二、三、十五期地塊所屬的半島三期項目、萬國十八期 B
所屬的海韻星洲項目以及其餘未開工建設的地塊（ 7 、 8 、 9 、 10、 11 、 13A、
14B、 18A、沙螺灣地塊）。
各項目帳面值情況如下：
金額單位：人民幣元
序號 項目名稱 用途 建築面積 (m2) 帳面價值
1 7、 8 期地塊 商住 364,011.00 26,997,141.50
2 9 期地塊 商住 63,321.58 4,162,760.00
3 10 期地塊 商住 252,792.52 17,223,200.00
4 11 期地塊 商住 115,716.96 9,855,000.00
5 半島三期（ 1、 2、 3、 15 地塊） 商住 283,668.00 271,316,783.88
6 商埠一號 G1 － 2 （ 13A 地塊） 商住 22,416.14 3,105,231.64
7 沙螺灣 工業 未規劃 4,530,750.00
8 14 期 B 地塊 商住 120,394.00 15,028,725.41
9 海韻星洲 (18 期 B 地塊) 商住 284,000.00 655,244,830.82
10 蕉門島項目（ 18 期 A 地塊） 商住 未規劃 377,643,858.17
合計 1,506,320.20 1,385,108,281.42
帳面價值主要包含土地取得成本、項目前期費用、主體建築工程費、配
套設施費用、開發間接費、資本化利息等。
(二) 項目概況
1. 開發產品
目前，開發產品所屬項目為萬國四、五、六期地塊所屬半島一、二期項
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目 ， 已於 2007 年 9 月 建成； 萬國十二 A、 B 及十三期 B 所屬的商埠壹號項目 ，
已於 2010 年 5 月 建成； 萬國十四期 A 地塊所屬的海韻蘭庭一期項目 ， 已於 2012
年 10 月 建成 ；捷豐海韻蘭庭二期項目 ， 已於 2014 年 9 月 建成 。目前 ，上述
樓盤僅餘少量尾盤。
2. 開發成本
(1) 7 、 8 期地塊項目
項目位於廣州南沙開發區環市大道北萬國園第七、八期用地 ，用途：商
住 ， 土地取得日期 ： 2000 年 11 月 10 日。 7 期土地證號： 番府國用（ 2000 ）
字第 13-001904 、 13-000125 號 ， 8 期 土地證 號 ： 番府國用（ 2000 ）字第
13-001905 、 13-000126 號 ，證載面積合計 71489.2 0 平方米。 修訂性詳規規劃
總用地面積 71488.30 平方米 ， 建設用地面積 68580.40 平方米。 目前該宗地
尚未開發， 項目規劃經濟指標如下表：
序 7、 8 期地塊
號 名稱 （ 修訂性詳 備註
規 ）
1 用地面積 68,580.40 7 期證載面積 30700.30 平方米， 8 期證載面積 40788.90
平方米, 合計 71489.2。證載用途為商住用地。
其 商業
中 住宅
2 容積率 3.50
其 商業
中 住宅
3 建築密度 25.00%
4 建築佔地面積
5 綠化率 35%
6 綠化景觀面積
7 計容建築面積 240,031
⑴ 商業
⑵ 辦公
⑶ 住宅 214,757
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⑷ 底層住宅 (別墅）
⑸ 小學
⑹ 配套設施 6,621
⑺ 非配套公建 18,653 商業
8 不計容建築面積 123,980
地下 119,804
架空 4,176
9 車位數 2,781
其中 地下室車位數 2,660
地上車位數 121
10 總建築面積 364,011
(2) 9 期地塊項目
項目位於廣州南沙開發區環市大道北萬國園第九期用地， 9 期土地證號：
番府國用（ 2000 ）字第 13-001906 、 13-000127 號 ， 用途：商住，土地取得日
期： 2000 年 11 月 10 日。 9 期證載面積合計 11277 平方米。 控規用地面積 9741.79
平方米。目前該宗地尚未開發， 根據土地控規 ， 項目經濟指標如下表：
序 名稱 9 期地塊 備註
號
1 用地面積 9,741.79 番府國用（ 2000 ）字第 13-001906、 13-000127 號。土
地面積： 11277 平方米。用途：商住用地
其 商業
中 住宅
2 容積率 4.50
其 商業
中 住宅
3 建築密度 45.00%
4 建築佔地面積
5 綠化率 30%
6 綠化景觀面積
7 計容建築面積 43,838
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⑴ 商業 3,507
⑵ 辦公
⑶ 住宅 40,331
⑷ 底層住宅 (別墅）
⑸ 小學
⑹ 配套設施
⑺ 非配套公建
8 不計容建築面積 19,484
地下 19,484
架空
9 車位數
其中 地下室車位數 260
地上車位數
10 總建築面積 63,322
(3) 10、 11 期地塊項目
項目位於廣州南沙開發區環市大道北萬國園第 十期 、 第十一期用地， 10
期 、 11 期土地證號 ： 番府國用（ 2002 ）字第 13-002099 、 13-000081 號，用途：
商住，土地取得日期： 2002 年 8 月 26 日。 證載 10 期用地面積 62767.60 平方
米 ， 證載 1 1 期用地面積 19710 平方米。 土地控規 中 10、 11 期合計用地面積
56693.74 平方米。 目前該宗地尚未開發，根據土地控規，項目經濟指標如下
表：
序 名稱 10、 11 期地 備註
號 塊
與 12A、 13A 合為一本證。證載用途為商住用地，根據
土地合同， 10 期用地面積 62767.60 平方米，土地使
1 用地面積 56,693.740 用權面積 43058 平方米。 11 期土地使用權面積 19710
平方米。 2010 年（最新）土地控規顯示用地面積
56693.74 平方米。
其 商業
中 住宅
2 容積率 4.50 根據 2010 年土地控規
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其 商業
中 住宅
3 建築密度 40.00%
4 建築佔地面積
5 綠化率 30%
6 綠化景觀面積
7 計容建築面積 255,122
⑴ 商業 20,410
⑵ 辦公
⑶ 住宅 234,712
⑷ 底層住宅 (別墅）
⑸ 小學
⑹ 配套設施
⑺ 非配套公建 商業
8 不計容建築面積 113,387
地下 113,387
架空
9 車位數
其中 地下室車位數 1,531
地上車位數
10 總建築面積 368,509
(4) 半島三期（ 1 、 2 、 3、 15 地塊）項目
項目位於廣州南沙開發區環市大道北逸濤萬國園第一、二、三、十五期
用地， 其中 1 、 2 期合一本土地證， 土地證號：番府國用（ 2000 ）字第 13-001903、
13-000124 號， 土地面積： 101,330.90 平方米； 3 期土地證號： 番府國用（ 2002 ）
字第 13-002087 、 13-000069 號 ，土地面積 43,799.20 平方米； 15 期土地證號：
番府國用（ 2002 ）字第 13-002140、 13-000122 號 ， 土地面積 ： 119,293.20 平
方米。 土地證面積合計 264423.30 平方米 ， 土地用途均為商住 ， 土地取得日
期均為 2000 年 11 月 10 日 。 修訂性詳規淨用地面積合計 229,300.00 平方米，
根據修訂性詳規 ，項 目經濟指標如下表：
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1、 2、 3、 15
期地塊（半島
序 名稱 三期、三期 A 備註
號 型小高層）
（已規劃、在
建）
1、 2 期合一本土地證，面積 101330.9 平方米。用途：
商住用地，終止日期：至 2070 年 7 月 3 日止。 3 期土地
1 用地面積 229,300.000 證面積 43799.2 平方米，用途：商住用地，終止日期：
2000 年 7 月 4 日 -2070 年 7 月 4 日止。 15 期土地證面積
119293.2 平方米，用途：商住用地，終止日期： 2001
年 11 月 22 日 -2071 年 11 月 21 日止。
其 商業
中 住宅
2 容積率 1.16
其 商業
中 住宅
3 建築密度 30.90%
4 建築佔地面積
5 綠化率 36%
6 綠化景觀面積
7 計容建築面積 276,868
⑴ 商業 81,001
⑵ 辦公
⑶ 住宅 81,025
⑷ 底層住宅 (別墅） 107,119
⑸ 小學
⑹ 配套設施 7,723
⑺ 非配套公建
8 不計容建築面積 6,800
地下 6,800
架空
9 車位數 2,781
其中 地下室車位數 365
地上車位數
10 總建築面積 283,668
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半 島三期 已於 2006 年 3 月 動工建設， 目前 尚未完工。
(5) 商埠一號 G1 － 2 （ 13A 地塊）項目
項目位於廣州南沙開發區進港路逸濤萬國園第十三 A 期用地， 13 期 A 與
10、 11 、 12A 共有一本土地證， 土地證號：番府國用（ 2002 ）字第 13-002099 、
13-000081 號，用途：商住，土地取得日期： 2002 年 8 月 26 日。控規顯示該
用地面積 約 9422 平方米。目前該宗地尚未開發，根據土地控規 ，項目經濟指
標如下表：
序 13A 地塊（已
號 名稱 規劃、商埠壹 備註
號）
12、 13 地塊包含 12A、 12B、 13A、 13B 地塊。其中 12A、
1 用地面積 9,422.000 12B、 13B 已於 2010 年竣工。目前僅餘 13A 地塊三棟未
開發。土地面積約 9422 平方米
其 商業
中 住宅
2 容積率 2.37
其 商業
中 住宅
3 建築密度 51.40%
4 建築佔地面積
5 綠化率 17%
6 綠化景觀面積
7 計容建築面積 22,332
⑴ 商業 4,260
⑵ 辦公 13,228
⑶ 住宅 4,844
⑷ 底層住宅 (別墅）
⑸ 小學
⑹ 配套設施
⑺ 非配套公建
8 不計容建築面積 84
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地下
架空 84
9 車位數 0
其中 地下室車位數
地上車位數
10 總建築面積 22,416
(6) 沙螺灣土地
項目位於廣州南沙開發區金沙路沙螺灣工業區，土地證號：番府國用
（ 2001 ）字第 13-002002 、 1 3-000089 號，用途： 工業 ，土地取得日期： 2001
年 1 2 月 4 日。證載面積 23,960.50 平方米。目前該宗地尚未開發，不在控規
範圍內 。
(7)14 期 B 地塊項目
項目位於廣州南沙開發區金沙路逸濤萬國園第十四期 B 地塊，土地證號：
番府國用（ 2002 ）字第 13-002139 、 13-000121 號 ，用途：商住，土地取得日
期： 2002 年 8 月 30 日。證載面積合計 40174.40 平方米。 修詳規淨用地面積
37,361.10 平方米。目前該宗地尚未開發，根據修訂性詳規 ，項目經濟指標如
下表：
序 名稱 14B 地塊（修 備註
號 訂性詳規 ）
《國有土地使用證》（番府國用（ 2002 ）字第 13-002139、
1 用地面積 37,361.100 13-000121 號），用途：商住，終止日期： 2002 年 7 月
18 日至 2072 年 7 月 17 日止。使用權面積： 40174.40
其 商業
中 住宅
2 容積率 2.30
其 商業
中 住宅
3 建築密度 24.40%
4 建築佔地面積
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5 綠化率 35%
6 綠化景觀面積
7 計容建築面積 85,931
⑴ 商業 7,373
⑵ 辦公
⑶ 住宅 67,813
⑷ 底層住宅 (別墅）
⑸ 小學 10,505
⑹ 配套設施 240
⑺ 非配套公建
8 不計容建築面積 34,463
地下 32,277
架空 2,186
9 車位數 902
其中 地下室車位數 832
地上車位數 70
10 總建築面積 120,394
(8) 海韻星洲 (18 期 B 地塊) 項目
項目位於廣州市南沙區環市大道北逸濤萬國園第十八期建設用地（地塊
二），土地證號： 08 國用（ 04 ）第 000026 號，用途：商住，土地取得日期：
2008 年 5 月 6 日。證載面積合計 227203.71 平方米。修詳規淨用地面積
103,818.00 平方米。該宗地 已 於 2013 年 10 月 1 日 動工 ， 目前 尚未完工，工
程進度約 24%。 根據修訂性詳規，項目經濟指標如下表：
序 18B 地塊（海
號 名稱 韻星洲 ）（ 修 備註
訂性詳規）
1 用地面積 103,818.900 08 國用（ 04 ）第 000026 號土地證，用途：商住。使用
權面積： 227203.71 平方米。至 2071 年 11 月 22 日止。
其 商業
中 住宅
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2 容積率 2.50
其 商業
中 住宅
3 建築密度 16.60%
4 建築佔地面積
5 綠化率 30%
6 綠化景觀面積
7 計容建築面積 259,545
⑴ 商業
⑵ 辦公
⑶ 住宅 246,055
⑷ 底層住宅 (別墅）
⑸ 小學
⑹ 配套設施 5,890
⑺ 非配套公建 7,600
8 不計容建築面積 94,059
地下 88,454
架空 5,605
9 車位數 3,076
其中 地下室車位數 2,789
地上車位數 287
10 總建築面積 353,604
(9) 蕉門島（ 18 期 A 地塊）項目
項目位於廣州市南沙區環市大道北逸濤萬國園第十八期建設用地（地塊
一），土地證號： 08 國用（ 04 ）第 000025 號，用途：商住，土地取得日期：
2008 年 5 月 6 日。證載面積合計 326,939.39 平方米。修詳規淨用地面積
37,361.10 平方米。 該宗地不在控規範圍內 ， 目前尚未開發。
(三) 評估過程
評估工作主要分以下階段進行：
1. 覆核評估明細表
聽取企業評估範圍的情況介紹，了解預計開發項目的開、竣工年月和用
途，對項目整體規劃及內容進行核實，在此基礎上對評估表格完善補齊。
2. 搜集資料
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根據資產情況，收集國有土地使用證、國有土地使用權出讓合同、建設
用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和其他相關文件。
3. 現場勘察
根據企業提供的評估申報表，在有關人員配合下，對於各項目的座落位
置、項目進展情況、投資情況、周邊環境等進行了勘察，並作了勘察記錄。
4. 評估測算
評估人員根據現場勘察結果，對開發成本進行勘察分析，確定各項評估
要素，並結合資產具體情況運用適當的評估方法計算得出各項委評資產評估
值，並編寫評估說明。
(四) 評估方法
1. 開發產品
本次評估的開發產品項目均已經竣工，尾盤商品房待售。
房地產開發產品，採用 售價倒算法進行評估。已經籤定商品房銷售（預
售 ) 合同的根據合同確定開發產品銷售金額，尚未籤定商品房銷售（預售 ) 合
同的主要採用市場法確定開發產品銷售金額，在此基礎上扣除相關稅費和適
當比例的銷售收益確定評估值。計算公式：
評估價值=開發產品銷售收入-銷售費用 -增值稅-稅金及附加-土地增值
稅-所得稅-適當數額的銷售收益
註：結合國家稅務總局 公告（ 2016 年第 18 號）的相關規定，為便於反映
企業銷售金額及計算增值稅，上述公式中收入成本按含稅價計算。
2. 開發成本
房地產開發成本中的商品房開發項目，主要採用假設開發法進行評估，
本次選用動態假設開發法。動態假設開發法評估具體測算步驟如下：
(1) 調查待開發房地產的基本情況；
(2) 選擇最佳的開發利用方式；
(3) 估計開發建設期；
(4) 預測開發完成後的房地產價值；
(5) 估算後續開發成本、管理費用、銷售費用、增值稅、稅金及附加、土
地增值稅、所得稅；
(6) 折現率的確定。
動態假設開發法的基本原理是運用 現金流折現法原理，預測開發項目按
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評估基準日的房產市場價格、銷售進度、開發進度安排，測算未來各年房產
銷售現金流入和後續開發成本、銷售費用、管理費用和稅金（銷售稅費、土
地增值稅及企業所得稅）的現金流出，得出每年的淨現金流量，採用適當的
折現率將各期淨現金流折現並加和而得到的開發項目價值。
計算公式為：
開發項目年淨現金流量=開發完成後的房地產銷售收入金額-續建開發成
本-管理費用 -銷售費用 -增值稅-稅金及附加-土地增值稅-企業所得稅
註：結合國家稅務總局公告（ 2016 年第 18 號）的相關規定，為便於反映
企業銷售金額及計算增值稅，上述公式中收入成本按含稅價計算。
①估計開發建設期
根據項目建設規模及開發計劃，按照項目進度現狀，預計項目後續開發
建設期。
②開發完成後的房地產銷售收入金額
對於已預售部分，按照預售已籤訂合同總價確定預售部分銷售金額。對
於未預售部分，按開發完成後可售房屋的預計去化進度及銷售價格確定。
③後續開發成本
房地產開發成本主要包括土地成本、前期工程費、建築安裝工程費、開
發間接費等。對於開發項目的預算總投資， 被評估企業實行嚴格的審批制度，
因此，對於未來年度的 開發成本的投入，本次評估根據項目的預算總投資與
基準日已投入成本，結合項目的開發計劃和實際開發情況進行預測。
④銷售費用
對於銷售費用，以未銷售部分房地產開發總價值為計算基數，根據行業
通常的銷售費用比例和本項目的實際情況及預測期內預計的銷售費用水平，
預測後續建設開發期及經營期年度的銷售費用。
⑤管理費用
管理費用主要包括續建工程建設過程中發生的各項管理費用，按續建成
本的一定比例取值, 根據行業通常的管理費用比例和本項目的實際情況及預
測期內預計的管理費用水平，預測後續建設開發期及經營期年度的管理費用。
⑥增值稅
開發成本評估值n 開發項目年淨現金流量北京中企華資產評估有限責任公司 30
(1折現率)i
i1
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根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》財稅〔 2016 〕 36 號
文，自 2016 年 5 月 1 日起，在全國範圍內全面推開營業稅改徵增值稅 ( 以下
稱營改增) 試點，建築業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅
人，納入試點範圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。
根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行
辦法》（國家稅務總局公告 2016 年第 18 號）的規定，對於增值稅的計算，房
地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方
法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項 目對應的
土地價款後的餘額計算銷售額。
銷售額=(全部價款和價外費用 -當期允許扣除的土地價款)/(1+11%)
同時規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項
目，可以選擇適用簡易計稅方法按照 5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方
法計稅的， 36 個月內不得變更為一般計稅方法計稅。其徵收率計稅以取得的
全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
註：房地產老項目定義：
A. 《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30 日前
的房地產項目。
B. 《建築工程施工許可證》未註明合同開工 日期或者未取得《建築工程
施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的
建築工程項目。
本次評估中已開工老項目的增值稅計徵規則，由被評估單位根據《房地
產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務
總局公告 2016 年第 18 號）的規定，結合各項目進展及實際情況確定。
⑦稅金及附加
稅金及附加=應交增值稅 (營業稅) ×稅金及附加率+應交營業稅
備註：應交營業稅及相關附加是指基準日前應繳未繳稅費
⑧土地增值稅
根據《關於營改增後契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的
通知》財稅〔 2016 〕 43 號文及當地稅務部門對所開發項目的相關規定，按房
屋預售收入預徵，待項目完成後，按照地塊統一進行彙算清繳，多退少補。
其中：
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A. 轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
B. 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項
目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，
不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
⑨所得稅
按照現行稅法規定的所得稅率測算。
⑩折現率的確定
根據被評估單位的加權平均資本成本考慮。
3. 無明確開發計劃、尚未開發的房地產項目 （空地）
尚無明確開發計劃的房地產項目為蕉門島項目（ 18 期 A 地塊）、沙螺灣工
業地 ，首先採用選用適宜的方法評估土地使用權價值，再扣減增值稅、稅金
及附加、土地增值稅、所得稅，加計帳面已發生的合理前期費用及其他費用，
作為開發成本評估值。
(五) 評估案例
案例一：開發產品 —半島一二期項目 (3-9-9 開發產品 第 4 項)
1. 項目概況
該項目位於廣州市南沙區環市北路東側 ，已於 2012 年 10 月 建成 。 目前
僅餘辦公類物業面積約 6,749.57 平方米待售 。
2. 預計銷售金額
本次評估中，評估人員對於已銷售部分房地產開發總價值採用預售合同
收入，對於未銷售部分房地產開發總價值採用市場比較法來確定評估對象開
發完成後的房地產總價值。
(1) 已銷售部分房地產價值
根據企業提供的銷售控制表、測繪報告、預售許可證、預售合同清單的
情況，截至評估基準日，該項目已銷售 24,620.02 平方米，已銷售部分明細
如下：
業態 總可售面積 確認收入面積 累計銷售收入
普通住宅 3,198.21 3,198.21 12,552,601.00
辦公 18,158.34 11,408.77 43,483,227.00
商鋪 10,013.04 10,013.04 57,107,018.00
合計 31,369.59 24,620.02 113,142,846.00
截止評估基準日，被評估企業 已 確認收入 113,142,846.00 元 。
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(2) 未售房地產價值
對未銷售的房地產，根據評估基準日當地同類房地產交易的市場行情和
被估房地產的區域位置及個別條件，結合該區域房地產市場發展趨勢，預計
未銷售部分房地產的可實現銷售均價，從而確定未銷售部分房地產開發總價
值。
評估人員調查了周邊與待估宗地項目類似規模、檔次樓盤的平均銷售價
格並了解項目建設單位對該項目的介紹、周邊樓盤的銷售情況、本項目的預
售情況等資料，經綜合分析，確定商業（ 辦公 ）物業的平均售價約 為 10000
元/平方米（含稅）。
半島一二期項目未銷售部分價值測算如下表：
序號 內容 銷售面積 銷售平均單價 金額 (元)
剩餘未籤銷售合同的部分
1 商業辦公 (平方米) 6,749.57 10000 67,495,702.00
合 計 67,495,702.00
半島一二期項目未銷售房地產開發總價值為 67,495,702.00 元。
半島一二期項目總銷售收入測算如下表：
序號 內容 金額 (元)
1 評估基準日項目已結轉銷售收入 113,142,846.00
2 開發產品銷售收入 67,495,702.00
項目銷售總收入合計 180,638,548.00
3. 銷售費用
銷售費用包括項目銷售部門的管理費用、銷售人力資源費用、廣告費用、
項目諮詢及策劃費用等。對銷售費用，以未售房地產開發總價值為計算基數，
本次評估按上述銷售收入的 2%計取，則：
金額單位：人民幣元
序號 項目 計算公式 半島一二期項目
a 未銷售房地產開發收入 67,495,702.00
b 銷售費用率 2.0%
c 銷售費用 c=a × b 1,349,914.00
4. 增值稅
根據《國家稅務總局關於發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產
項目增值稅徵收管理暫行辦法》的公告》 (2016 年第 18 號) 文相關規定，對於
增值稅，房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，
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可以選擇適用簡易計稅方法按照 5%的徵收率計稅以取得的全部價款和價外費
用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
此次評估將未售部分全部確定為 需開增值稅票，則增值稅測算如下表：
序號 項目名稱 稅率 金額 (元) 備註
一 計算增值稅的銷售額 67,495,702.00
二 增值稅 5% 3,214,081.05 簡易徵收
5. 稅金及附加
稅金及附加主要包括城市維護建設稅、教育費附加及地方教育附加等。
各項稅費稅率為：城建稅為增值稅的 7%、教育費附加為增值稅的 3%、地方教
育附加為增值稅的 2%。則稅金及附加測算如下：
序號 項目名稱 稅率 金額 (元) 備註
一 計算增值稅的銷售額 67,495,702.00
二 增值稅 5% 3,214,081.05 簡易徵收
三 城建稅 7% 224,985.67
四 教育費附加 5% 160,704.05
五 稅金及附加 385,689.73
6. 土地增值稅
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物 (簡稱
房地產) 的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額所徵收的一種稅。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，土地增值稅以納
稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產取得
的收入減除規定扣除項目金額以後的餘額，實行四級超率累進稅率，其稅率
如下：
增值額未超過扣除項目金額 50%的部分 30%；
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過 100%的部分 40%；
增值額超過扣除項目金額 100%、未超過 200%的部分 50%；
增值額超過扣除項目金額 200%的部分 60%。
另根據財稅〔 2016 〕 36 號文相關規定，轉讓房地產取得的收入為不含增
值稅收入，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除
項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項
目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
現有半島一二期 開發產品對應 的土地增值稅計算如下：
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序號 項 目 (住宅) 計算公式 費率％ 非住宅金額（元）
一 轉讓房地產取得的收入總額 64,281,620.95
二 扣除項目金額 35,349,558.93
1 取得土地使用權所支付金額 8,317,086.37
2 房屋及配套設施的成本 18,607,866.08
3 房屋及配套設施的費用（銷售費用、管理 (1 ＋ 2)*費率 10% 2,692,495.24
費用、財務費用）
4 與轉讓房地產有關的稅金 385,689.73
5 加計扣除項目 20% 5,384,990.49
三 轉讓房地產的增值額 28,893,493.05
四 增值額與扣除項目金額的比率 81.65%
五 土地增值稅稅率 40%
六 速算扣除比率 5%
七 應納土地增值稅 9,787,990.82
7. 所得稅
所得稅＝ (開發產品銷售收入-銷售費用 -相關稅費-開發產品帳面成本)
×所得稅率（ 25% ）
計算如下：
序號 項目名稱 計算公式 費 金額（元）
率
一 銷售收入 67,495,702.00
二 帳面成本 20,978,033.14
三 銷售費用 銷售收入*費率 2% 1,349,914.00
四 銷售稅金及附加 385,689.73
五 增值稅 3,214,081.05
六 土地增值稅 9,787,990.82
七 利潤總額 （一） - （二） - （三） - （四） 31,779,993.26
- （五） - (六)
八 所得稅 （ 七 ） *所得稅率 25% 7,944,998.32
8. 適當數額銷售收益
考慮未來銷售過程中可能存在售價不及預期、銷售遲滯等風險對開發產
品價值帶來的影響，根據該項目的剩餘物業的適銷程度，確定以預計銷售收
益 的 10%作為適當數額的銷售收益 。
9. 開發產品評估值
評估價值=開發產品銷售收入-銷售費用 -增值稅-稅金及附加-土地增值
稅-所得稅-適當數額的銷售收益 。
具體如下表所示：
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序 項目 費率 公式 金額(元)
號
一 已籤定合同但未結轉部分 0.00
二 未籤定合同部分預計銷售金 67,495,702.00
額
三 預計銷售金額合計 (一) ＋ (二) 67,495,702.00
四 銷售費用 2.00% （二） ×費率 1,349,914.00
五 銷售稅金及附加 385,689.73
六 已完工尚未支付的工程費用 0.00
七 增值稅 3,214,081.05
八 土地增值稅 按稅法規定 9,787,990.82
九 企業所得稅 按稅法規定 7,944,998.32
十 應補交的出讓金
十 適當數額的銷售 收益 10% 4,481,302.81
－
十 開發產品評估價值 (三)-(四)-(五)-(六)-(七)-(八)-(九)-(十)- 40,331,725.00
二 （十一）
案例二：開發成本—海韻星洲 (18 期 B 地塊) (3-9-10 開發成本第 9 項)
1. 項目概況
項目位於廣州市南沙區環市大道北逸濤萬國園第十八期建設用地（地塊
二），土地證號： 08 國用（ 04 ）第 000026 號，用途：商住，土地取得日期：
2008 年 5 月 6 日。證載面積合計 227203.71 平方米。修詳規淨用地面積
103,818.00 平方米。該宗地 已 於 2013 年 10 月 1 日 動工 ， 目前 尚未完工，工
程進度約 24%。 根據修訂性詳規，項目經濟指標如下表：
序 18B 地塊（海
號 名稱 韻星洲）（修 備註
訂性詳規）
1 用地面積 103,818.900 08 國用（ 04 ）第 000026 號土地證，用途：商住。使用
權面積： 227203.71 平方米。至 2071 年 11 月 22 日止。
其 商業
中 住宅
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2 容積率 2.50
其 商業
中 住宅
3 建築密度 16.60%
4 建築佔地面積
5 綠化率 30%
6 綠化景觀面積
7 計容建築面積 259,545
⑴ 商業
⑵ 辦公
⑶ 住宅 246,055
⑷ 底層住宅 (別墅）
⑸ 小學
⑹ 配套設施 5,890
⑺ 非配套公建 7,600
8 不計容建築面積 94,059
地下 88,454
架空 5,605
9 車位數 3,076
其中 地下室車位數 2,789
地上車位數 287
10 總建築面積 353,604
該項目取得的資格許可文件情況如下：
⑴建設用地規劃許可證
「海韻星洲」項目已取得廣州南沙區主管部門頒發的《建設用地規劃許
可證》。具體信息如下表所示：
序號 用地單位 項目名稱 證號 用地面積（ ㎡ ） 頒證時間
1 逸濤萬國 逸濤萬國園第十八期至 05622 號 751,302 2001/08/08
第十九期商住總用地
⑵建設工程規劃許可證
「海韻星洲」項目已根據各相對獨立的建築單體，於 2014 年向廣州市規
劃局報送建設工程規劃申請，並獲得由廣州市規劃局頒發的《建設工程規劃
許可證》。具體信息如下表所示：
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序號 證號 項目坐落 項目名稱 建設規模 戶數 頒證時間
1 穗規南建證 萬國園十八 幼兒園 幼兒園 1 幢，地上 3 層（部分 0 2014/09/26
[2014]289 號 期地塊 1 層）： 3770.25 ㎡
自編 24 號樓 1 幢，地上 24 層： 92
8024.24 ㎡；
2 穗規南建證 萬國園十八 24#、 25#樓住 自編 25 號樓 1 幢，地上 26 層： 100 2014/09/28
[2014]288 號 期地塊 宅、 10Y 商業 8673.48 ㎡；
自編 10Y 號樓 1 幢，地上 1 層： 0
469.02 ㎡；
住宅（自編 22 號樓） 1 幢，地 75
上 26 層： 9328.74 ㎡
22# 23 樓住 住宅（自編 23 號樓） 1 幢，地 72
穗規南建證 萬國園十八 宅、 、 商業， 上 25 層： 8964.27 ㎡ 2014/09/28
3 [2014]291 號 期地塊 9Y 商業 幢，地上
BD-3 9Y 1 1 層： 839.84 0
㎡
BD-3 1 幢，地上 1 層： 287.89 0
㎡
南沙區蓮溪 住宅（自編 20 號樓） 1 幢，地 87
穗規南建證 大道南側、環 住宅（自編 上 30 層： 10375.59 ㎡
4 [2014]287 號 市大道中西 20# 21# ） 住宅（自編 21 號樓） 1 幢，地 2014/09/28
側、濱河路東 、
上 32 層： 11127.86 ㎡ 93
側
南沙區蓮溪 住宅（自編 18 號樓） 1 幢，地 87
穗規南建證 大道南側、環 住宅（自編 上 30 層： 10396.79 ㎡
5 [2014]286 號 市大道中西 18# 19# ） 住宅（自編 19 號樓） 1 幢，地 2014/09/28
側、濱河路東 、
上 32 層： 11124.79 ㎡ 93
側
住宅（自編 16 號樓） 1 幢，地 93
穗規南建證 住宅（自編 上 32 層： 11508.67 ㎡
6 [2014]166 號、 穗規 萬國園十八 16#、 17# ）變 住宅（自編 17 號樓） 1 幢，地 87 2014/08/18
南函（ 2014 ） 505 期地塊 電房（自編 上 30 層： 10791.99 ㎡
號 BD-2# ） 變電房（自編 BD-2# ） 1 幢，
地上 1 層： 402.94 ㎡ 0
住宅（自編 14 號樓） 1 幢，地 81
穗規南建證 上 28 層： 9164 ㎡
[2014]163 號、 穗規 萬國園十八 住宅（自編 住宅（自編 15 號樓） 1 幢，地
7 南函（ 2014 ） 504 期地塊 14#、 15# ）裙 上 30 層： 9839.23 ㎡ 87 2014/08/18
號 樓（自編 7Y ）
裙樓（自編 7Y 號樓） 1 幢，地 0
上 1 層： 1166.90 ㎡
住宅（自編 11# ） 1 幢，地上 116 2014/08/18
穗規南建證 30 層： 9468.97 ㎡
[2014]164 號、 穗規 萬國園十八 住宅（自編 住宅（自編 12# ） 1 幢，地上
8 南函（ 2014 ） 503 期地塊 11#、 12#、 32 層： 10103.75 ㎡ 124 2014/08/18
號 13# ）
住宅（自編 13# ） 1 幢，地上 87 2014/08/18
30 層： 10790.64 ㎡
9 穗規南建證 萬國園十八 地下室 地下室 1 幢，地下 2 層： 0 2014/03/20
[2014]91 號 期地塊 87794.24 ㎡
10 穗規南建證 萬國園十八 BD-1 變電房 變電房 1 幢，地上 1 層： 139.92 0 2014/03/24
[2014]98 號 期地塊 ㎡
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南沙區蓮溪 住宅（自編 2# ） 1 幢，地上 28 54
穗規南建證 大道南側、環 住宅（自編 層： 10851.60 ㎡
11 [2014]290 號 市大道中西 2# 3# ） 住宅（自編 3# ） 1 幢，地上 26 2014/09/26
側、濱河路東 、
層： 10106.62 ㎡ 50
側
穗規南建證 萬國園十八 7、 8 號樓 2 幢（ 7 號樓地上 30
12 [2014]82 號 期地塊 7#、 8#號樓 層、 8 號樓地上 32 層）： 240 2014/03/19
20117.44 ㎡
穗規南建證 萬國園十八 9、 10 號樓 2 幢（ 9 號樓地上
13 [2014]81 號 期地塊 9#、 10#樓 32 層、 10 號樓地上 30 層）： 240 2014/03/19
19591.10 ㎡
14 穗規南建證 萬國園十八 自編 8Y 樓 自編 8Y 樓 1 幢，地上 2 層： 0 2014/09/22
[2014]278 號 期地塊 1414.16 ㎡
南沙區蓮溪
穗規南建證 大道南側、環 住宅（自編 住宅（自編 6# ）、商業（自編
15 [2014]283 號 市大道中西 6# ）、商業（自 4Y ）1 幢，地上 30 層： 12548.52 116 2014/09/26
側、濱河路東 編 4Y ） ㎡
側
南沙區蓮溪 住宅（自編 4 號）、商業（自
穗規南建證 大道南側、環 住宅（自編 編 3Y、 11Y ） 1 幢，地上 26 層 50 2014/09/26
16 [2014]284 號 市大道中西 4#、 5# ）、商 （部分 1 層）： 9895.56 ㎡
側、濱河路東 業（自編 3Y ） 住宅（自編 5 號） 1 幢，地上 54 2014/09/26
側 28 層： 11041.15 ㎡
住宅（自編 1 號樓） 1 幢，地 116
穗規南建證 萬國園十八 1 號住宅樓、 上 30 層： 11675.21 ㎡ 2014/09/16
17 [2014]274 號 期地塊 1Y 商業 住宅（自編 幢，地上
1Y ） 1 1 0
層： 686.72 ㎡
⑶建築工程施工許可證
「海韻星洲」項目於 2014 年取得廣州南沙開發區建設和管理局頒發的《建
築工程施工許可證》。具體信息如下：
序號 建設 項目名稱 證號 建築規模 造價 頒證時間
單位 （ 萬元）
逸濤 萬國園十八期地塊項 440199201407010201
1 萬國 目 —7#、 8#、 9#、 10# 號 127,502.78 ㎡ 23705 2014/07/01
棟及地下室工程
萬國園十八期地塊項
逸濤 目 —4#、 5#、 6#、 11#、 440115201411260101
2 萬國 12#、 13#、 14#、 15#、 號 107,862.25 ㎡ 27035.78
16#、 17#、電房 BD-1、
電房 BD-2 工程
⑷ 《預售證》
「廣海韻星洲」項目 目前辦理預售證的情況如下：
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2. 項目建設開發經營期的確定
該項目已於 201 3 年 10 月開工建設，預計項目後續建設開發期至 2018 年，
銷售期至 2019 年。
3. 項目預計銷售收入的確定
(1) 可供銷售面積的確定
根據被評估單位提供的相關資料，預測可供銷售面積具體情況見下表：
項目分期 物業類型 單位 總面積
高層住宅 平方米 246,055.00
寫字樓 平方米
18B 期地塊項目 商業 平方米 7,600.00
酒店公寓 平方米
地下車位 個 2,789.00
(2) 基準日項目銷售進展情況
至評估基準日，該項目已部分預售， 預收金額 5,835.46 萬元。
(3) 未來年度銷售狀況
對未銷售的房地產，根據評估基準日當地同類房地產交易的市場行情和
被估房地產的區域位置及個別條件，結合該區域房地產市場發展趨勢，預計
未銷售部分房地產的可實現銷售均價，從而確定未銷售部分房地產開發總價
值。
根據項目所處區位及物業類型，對未銷售的房地產，根據評估基準日當
地同類房地產交易的市場行情和被估房地產的區域位置及個別條件，結合該
區域房地產市場發展趨勢，預計未銷售部分房地產的可實現銷售均價。
評估人員調查了周邊與待估宗地項目類似規模、檔次樓盤的平均銷售價
商品房預售許可證
序號 項目名稱 預售證號 所在地塊預售樓房 發證日期
1 廣晟海韻星洲 20150817預字第號 000026號（04）第08國用 、17號樓自編16號2015/9/28北京中企華資產評估有限責任公司 40
廣晟海韻星 預字第 08國用 自編11、
2 洲 20150063 （04）第 12、13棟2015/1/30
號 000026號
廣晟海韻星 預字第 08國用 自編9、10
3 洲 20140538 （04）第 棟 2014/7/10
號 000026號
廣晟海韻星 預字第 08國用 自編7、8
4 洲 20140537 （04）第 棟 2014/7/10
號 000026號
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格並了解項目建設單位對該項目的介紹、周邊樓盤的銷售情況、本項目的預
售情況等資料，經綜合分析，確定住宅物業的平均售價為 9500 元/平方米（含
稅），商業（店面）物業的平均售價為 20000 元/平方米（含稅），地下車庫物
業的平均售價為 12 0000 元/個（含稅）。
4. 未來年度銷售收入預測
根據被評估單位提供的銷售計劃和實際開發情況，項目各年度銷售金額
測算表見下表：
房地產銷售現金流入預測表
金額單位：人民幣萬元
項目 /年份 單位 2016 年 5-12 月 2017 年 2018 年 2019 年
銷售收入 萬元 28,455.55 79,861.68 89,597.68 77,910.06
5. 後續開發成本
房地產開發成本主要包括土地成本、前期工程費、建築安裝工程費、開
發間接費等，根據項目目前的開發進展情況，項目後續開發成本主要為尚未
支付的前期工程費以及建築安裝工程費 等 。
(1) 項目投資情況
①基準日投資情況
截至評估基準日， 2#地 B2B3 項目已動工建設並已部分預售，開發成本已
完成投資金額（含貸款利息）為 65524.48 萬元，具體情況如下表所示：
序號 成本項目 基準日前已支出金額 (萬元)
一 土地費用 6,743.58
二 前期工程費用 5,403.51
二 基礎設施費用 2,302.31
四 建安工程費用 32,594.30
五 配套設施費用 410.92
六 開發間接費用 1,054.15
七 資本化利息 (已支付) 17,015.71
至評估基準日項目支出 65,524.48
②項目總投資
評估人員查閱了企業提供的成本預算等成本資料，綜合確定項目開發成
本為 156,422.55 萬元，如下表：
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序號 成本項目 項目總投資金額 (萬元)
一 土地費用 6,743.58
二 前期工程費用 10,026.79
二 基礎設施費用 12,977.25
四 建安工程費用 100,267.85
五 配套設施費用 4,010.71
六 開發間接費用 2,545.65
七 資本化利息 19,850.72
項目總投資 156,422.55
(2) 續建成本
根據投資成本、已支付成本測算出至工程竣工時未付成本如下：
金額單位：人民幣萬元
序號 費用項目 基準日前已支出金額 預算金額 後續開發成本
一 土地費用 6,743.58 6,743.58 0.00
二 前期工程費用 5,403.51 10,026.79 4,623.27
二 基礎設施費用 2,302.31 12,977.25 10,674.94
四 建安工程費用 32,594.30 100,267.85 67,673.55
五 配套設施費用 410.92 4,010.71 3,599.79
六 開發間接費用 1,054.15 2,545.65 1,491.50
七 資本化利息 17,015.71 19,850.72 不考慮資本化利息
項目總支出 65524.48 156,422.55 88,063.06
根據本項目的開發計劃和實際開發情況，未來開發成本的投入預測情況
見下表：
金額單位：人民幣萬元
年份 2016 年 5-12 月 2017 年 2018 年 2019 年
續建成本 21,311.23 33,375.91 25,031.94 8,343.98
6. 銷售費用
房地產開發企業的銷售費用主要包括項目銷售部門的工資、福利費、媒
介廣告費、宣傳推廣費、策劃諮詢費、銷售代理費等， 全部為付現的費用。
以未銷售部分房地產開發總價值為計算基數，根據行業通常的銷售費用比例
和本項目的實際情況及預測期內預計的銷售費用水平，預測後續建設開發期
及經營期年度的銷售費用。預測本項目各年度付現的銷售費用如下表：
銷售費用預測表
金額單位：人民幣萬元
項目 2016 年 5-12 月 2017 年 2018 年 2019 年
銷售費用 569.11 1,597.23 1,791.95 1,558.20
7. 管理費用
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房地產開發企業的管理費用包括職工工資及福利、辦公費、差旅費、水
電費等，按續建成本的一定比例取值, 根據行業通常的管理費用比例和本項目
的實際情況及預測期內預計的管理費用水平，預測後續建設開發期及經營期
年度的管理費用。預測本項目各年度付現的管理費用如下表：
管理費用預測表
金額單位：人民幣萬元
項目 2016 年 5~12 月 2017 年 2018 年 2019 年
管理費用 352.25 528.38 528.38 352.25
8. 增值稅
根據國稅總局〔 2016 〕 18 號公告相關規定，對於增值稅，房地產開發企
業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅
方法按照 5%的徵收率計稅以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除
對應的土地價款。 經被評估企業確認，本次採用 簡易計稅方法 ， 銷售額的計
算公式如下：
銷售額=全部價款和價外費用 / （ 1+5% ）
本項目 後續按照 簡易計稅方法 ， 則增值稅測算如下表：
序號 項目名稱 預計取得進項的比例 稅率 計稅基礎 增值稅項 單位
一 銷項稅額
1 項目預計銷售收入 275,824.96 萬元
2 增值稅率 5%
3 當期允許扣除的土地價款 0.00 萬元
4 計算銷項稅的銷售額 262,690.44 萬元
5 銷項稅額 13,134.52 萬元
二 進項稅額 0.00
三 增值稅 13,134.52
9. 土地增值稅
土地增值稅：根據當地稅務部門對所開發項目規定，按房屋類型按預售
收入 3%預徵，待項目完成後，按照地塊統一進行彙算清繳，多退少補。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，土地增值稅以納
稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產取得
的收入減除規定扣除項目金額以後的餘額，實行四級超率累進稅率，其稅率
如下：
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增值額未超過扣除項目金額 50%的部分 30%；
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過 100%的部分 40%；
增值額超過扣除項目金額 100%、未超過 200%的部分 50%；
增值額超過扣除項目金額 200%的部分 60%。
另根據財稅〔 2016 〕 36 號文相關規定，轉讓房地產取得的收入為不含增
值稅收入，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除
項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項
目， 不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
本次 區分普通住宅 、非 普通住宅、非住宅計算所得稅。 被評估企業採用
預繳方式繳納土地增值稅，根據稅務局的核准， 依照 預售收入按普通住宅類
預徵稅率 2%；非普通住宅類一類預徵稅率 3%；非普通住宅類二類預徵稅率 4%；
非住宅一類 4%；非住宅二類 3%。 項目結束期以地塊為單元，對項目收入成本
進行核算後彙算清繳。
計算過程如下：
金額單位：人民幣萬元
項目名稱 物業類型 合計
普通住宅 211,055.79
1. 轉讓房地產收入 非普通住宅 11,108.20
非住宅 46,361.90
普通住宅 233,752.25
2. 面積 非普通住宅 12,302.75
非住宅 119,160.00
普通住宅 114,852.84
3. 扣除項目合計 非普通住宅 6,044.89
非住宅 58,548.59
普通住宅 4,316.16
土地成本 非普通住宅 227.17
非住宅 2,200.25
普通住宅 83,095.29
房地產開發成本 非普通住宅 4,373.44
非住宅 42,359.53
普通住宅 8,741.15
3. 房地產開發費用 非普通住宅 460.06
非住宅 4,455.98
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項目名稱 物業類型 合計
普通住宅 1,217.95
4. 與轉讓房地產有關的稅金 非普通住宅 64.10
非住宅 620.88
普通住宅 17,482.29
5. 財政部規定的其它扣除項目 非普通住宅 920.12
非住宅 8,911.96
普通住宅 96,202.96
4. 增值額 非普通住宅 5,063.31
非住宅 -12,186.68
普通住宅 83.76%
5. 增值額與扣除項目金額之比 非普通住宅 83.76%
非住宅 -20.81%
普通住宅 32,738.54
6.. 應納土地增值稅稅額 非普通住宅 1,723.08
非住宅 -
小計 34,461.62
已繳納土地增值稅（已結轉）
仍需繳納土地增值稅 34,461.62
1 0. 增值稅、營業稅金附加（含土地增值稅）
根據以上工作，對各年預繳的增值稅、營業稅金附加（含土地增值稅）
各年預繳及清算情況如下表：
增值稅、營業稅金附加（含土地增值稅）預測表
金額：人民幣萬元
項目名稱 稅率 2016 年 5-12 月 2017 年 2018 年 2019 年
計算增值稅的銷售額 28,455.55 79,861.68 89,597.68 77,910.06
一、 營業稅金及附加 97.56 273.81 307.19 897.58
營業稅
增值稅（簡易徵收） 5.00% 813.02 2,281.76 2,559.93 7,479.81
預繳增值稅 813.02 2,281.76 2,559.93 2,226.00
累計預繳增值稅 813.02 3,094.78 5,654.71 7,880.71
彙算清繳增值稅 0. 00 0.00 0.00 5,253.81
清繳時點 清繳
城市維護建設稅 7.00% 56.91 159.72 179.20 523.59
教育費附加 5.00% 40.65 114.09 128.00 373.99
水利建設基金 0.00 0.00 0.00 0.00
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項目名稱 稅率 2016 年 5-12 月 2017 年 2018 年 2019 年
二、土地增值稅 702.97 1,827.02 2,216.46 29,595.56
預交土地增值稅 702.97 1,827.02 2,216.46 1,976.86
累計預交土地增值稅 822.59 2,649.61 4,866.07 6,842.93
彙算清繳土地增值稅 0.00 0.00 0.00 27,618.70
清繳時點 清繳
三、所得稅 585.80 1,795.59 1,988.92 12,473.23
所得稅預繳率 15.00%
預繳所得稅 585.80 1,795.59 1,988.92 1,586.28
累計預繳所得稅 585.80 2,381.39 4,370.31 5,956.59
所得稅率 25.00%
彙算清繳所得稅 0.00 0.00 0.00 10,886.95
清繳時點 清繳
1 1. 企業所得稅
銷售期，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率
分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。被評估單位認定
的預計毛利率為 15%，在項目竣工後，根據項目的銷售情況測算，銷售金額扣
減成本、稅金、期間費用和銷售利潤率後的值確定項目應納所得額，所得稅
稅率為 25%。
項目企業所得稅= （項目預計銷售收入-含投資利息的建設總支出 -增值稅
-稅金及附加-銷售費用 -管理費用 -土地增值稅）×所得稅率
依據上述方法，未來年度項目企業所得稅測算如下：
金額單位：人民幣萬元
項目名稱 2016 年 5~12 月 2017 年 2018 年 2019 年
所得稅 585.80 1,795.59 1,988.92 12,473.23
1 2. 項目預測年度各期淨現金流的確定
通過對以上各項的預測，得出企業預測年度淨現金流量見下：
預測年度各期淨現金流量預測表
金額單位：人民幣 萬元
項目名稱 2016 年 5-12 月 2017 年 2018 年 2019 年
現金流入 28,455.55 79,861.68 89,597.68 77,910.06
銷售收入 28,455.55 79,861.68 89,597.68 77,910.06
出租收入
現金流出 24,431.93 41,679.71 34,424.77 60,700.60
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項目名稱 2016 年 5-12 月 2017 年 2018 年 2019 年
開發成本 21,311.23 33,375.91 25,031.94 8,343.98
增值稅 813.02 2,281.76 2,559.93 7,479.81
營業稅金及附加 97.56 273.81 307.19 897.58
管理費用 352.25 528.38 528.38 352.25
銷售費用 569.11 1,597.23 1,791.95 1,558.20
土地增值稅 702.97 1,827.02 2,216.46 29,595.56
所得稅 585.80 1,795.59 1,988.92 12,473.23
開發項目淨現金流量 4,023.62 38,181.96 55,172.90 17,209.46
1 3. 折現率的確定
折現率又稱報酬率，是投資回報與所投入資本的比率。本次評估考慮到
開發項目是房地產開發企業的主要經營產品，項目的開發投入、銷售模式、
資金回籠、融資方式等與企業經營密不可分，其經營管理風險與企業風險是
一致的，因此本次開發項目的折現率採用企業加權平均資本成本 ( ) ，即
1 0. 37%。詳見收益法評估技術說明 中 ，折現率的相關計算過程。
1 4. 開發成本評估值的確定
開發項目年淨現金流量=房地產銷售收入-續建開發成本-管理費用 -銷售
費用 -增值稅-城建稅及教育費附加-土地增值稅-企業所得稅
根據以上公式，開發成本評估結果如下表：
金額單位：人民幣萬元
項目名稱 2016 年 5-12 月 2017 年 2018 年 2019 年
現金流入 28,455.55 79,861.68 89,597.68 77,910.06
銷售收入 28,455.55 79,861.68 89,597.68 77,910.06
出租收入
現金流出 24,431.93 41,679.71 34,424.77 60,700.60
開發成本 21,311.23 33,375.91 25,031.94 8,343.98
增值稅 813.02 2,281.76 2,559.93 7,479.81
營業稅金及附加 97.56 273.81 307.19 897.58
管理費用 352.25 528.38 528.38 352.25
銷售 費用 569.11 1,597.23 1,791.95 1,558.20
土地增值稅 702.97 1,827.02 2,216.46 29,595.56
所得稅 585.80 1,795.59 1,988.92 12,473.23
開發項目淨現金流量 4,023.62 38,181.96 55,172.90 17,209.46
WACC 北京中企華資產評估有限責任公司 47
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折現率 10.37% 10.37% 10.37% 10.37%
折現年期 0.33 1.17 2.17 2.67
折現係數 0.9680 0.8900 0.8100 0.7700
折現現金流 3,894.87 33,981.95 44,690.05 13,251.29
加：
以前年度預售款現金流入 5,835.46
項目期末預繳土地增值稅收回
減：
以前年度收入結轉金額 -
以前年度營業稅金及附加流出 326.79
以前年度土地增值稅流出 119.63
以前年度所得稅流出 -
項目期末所得稅彙算補交
開發成本評估值 101,207.19
海韻星洲 (18 期 B 地塊) 項目開發成本評估值為 1,012,071,900.00 元。
(六) 存貨評估結果及增減值分析
1. 評估結果
存貨評估結果匯總表
金額單位:人民幣元
科目名稱 帳面價值 評估價值 增減值 增值率%
開發產品 105,665,099.82 155,726,986.00 50,061,886.18 47.38
開發成本 1,385,108,281.42 5,093,101,849.37 3,707,993,567.95 267.70
存貨合計 1,490,773,381.24 5,248,828,835.37 3,758,055,454.13 252.09
減：存貨跌價準備 0.00 0.00 0.00
存貨淨額 1,490,773,381.24 5,248,828,835.37 3,758,055,454.13 252.09
2. 評估增減值原因分析
存貨評估值 5,248,828,835.37 元，評估增值 3,758,055,454.13 元，增
值率 252.09%。評估增值原因主要如下：
由於企業取得土地的時間相對較早，存貨帳面價值只包括項目成本，而
評估價值是市場公允價值，對已投入成本應體現的合理的開發利潤進行體現，
故形成評估增值。
三、 設備類資產評估技術說明
(一) 評估範圍
納入本次評估範圍內的 設備類資產帳面原值 3884397.32 元，帳面淨值
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593614.78 元， 未計提減值準備。各類設備資產帳面價值如下 ：
金額單位： 人民幣 元
項目 帳面原值 帳面淨值
車輛 3,075,852.12 329,831.09
電子設備 808,545.20 263,783.69
設備類資產合計 3,884,397.32 593,614.78
(二) 設備類資產概況
1. 設備基本情況及特點
設備類資產主要由電子設備及車輛構成。
(1) 電子設備
電子設備主要是辦公電子設備 (如印表機、電腦) 以及其他辦公用品等。
以上主要設備購置並啟用於 2008 年至 2015 年間，目 前均可正常使用。
(2) 車輛
評估範圍內的車輛均屬非營運車輛，主要用於公務、運輸等方面，包括
轎車、輕型客車、越野客車等，以上車輛大多購置並啟用於 2006 年至 2014
年間。目前車輛均可正常使用。所有車輛行駛證至評估基準日均在年檢有效
期內，證載所有人均為廣東逸濤萬國房地產有限公司。
2. 根據相關設備管理規定，企業結合各設備在生產中的作用、價值量等
對各類設備進行分類管理。
3. 帳面原值的構成
設備類資產因設備類別和購建方式的不同，其帳面原值的構成亦不相同，
具體情況如下：
電子設備帳面原值構成相對簡單，一般僅包括設備購置價，少數的含有
運雜費、安裝費；車輛帳面原值中含車輛購置費、車輛購置稅、牌照費。
4. 設備類資產折舊政策
企業目前設備類資產折舊政策如下：
設備類別 折舊年限 殘值率 年折舊率
車輛 4 5% 23.75%
電子設備 3 5% 31.67%
5. 設備佔用的房屋及土地情況
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評估範圍內主要設備均位於廣東逸濤萬國房地產有限公司項目部，設備
佔用的房屋及土地使用權為項目開發所在地。
(三) 核實方法、過程與結果
1. 核實方法與過程
(1) 指導企業填報相關表格並準備資料
指導企業相關財務與資產管理人員在資產清查 的基礎上，按照評估機構
提供的 資產評估申報明細表、 資產調查表及其填寫要求，進行登記填報，同
時收集設備購置合同、發票 、 技術說明書以及反映性能、狀態、經濟技術指
標等情況的文件資料。
(2) 初步核實企業提供的 資產評估申報明細表及相關資料
評估人員通過查閱有關資料，了解評估範圍內 設備類資產 的概況，審閱
資產評估申報明細表及相關資料 ，檢查有無填列不全、資產項目不明確 、漏
項等現象， 提請企業進行必要的修改和補充 。
(3) 現場核實與調查
評估人員根據經過初步核對的資產評估申報明細表以及相關技術資料對
設備類資產進行了現場勘察，勘察原則為覆蓋各類、典型勘察。勘察內容包
括：現場核對設備名稱、規格型號、生產廠家及數量是否與申報表一致；了
解設備的技術性能、生產能力、運行狀況、維護管理情況以及設備的完損程
度、預計剩餘使用年限等。在現場勘察的同時，通過查閱相關資料及與企業
相關人員訪談的方式， 了解企業設備管理制度，設備類資產帳面原值的構成、
折舊方法等會計政策。
(4) 完善資產評估申報明細表
根據現場核實結果，進一步完善資產評估申報明細表，以做到「表」、「實」
相符。
(5) 查驗權屬資料
對評估範圍內設備類資產的權屬資料進行必要的查驗，如：重大設備 的
購置合同及發票、車輛行駛證等。
2. 核實結果
經核實並提請企業修改完善後，企業提供的設備類資產評估申報明細表
相關數據與核實結果基本相符，各設備均可正常使用。
(四) 評估方法
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由於評估範圍內主要設備類資產的市場交易案例難以獲取，無法採用市
場法評估；由於評估範圍內設備類資產不具備獨立獲利能力，未來收益及風
險難以準確預測，亦無法採用收益法評估，根據本項目的性質及評估範圍內
設備類資產的特點，本次評估主要採用成本法。計算式如下：
評估值=重置成本×成新率
1. 重置成本
(1) 車輛
對於車輛，通過市場調查確定車輛購置 費，加上車輛購置稅和其它合理
的費用 (如牌照費) 確定其重置成本。
(2) 電子設備
對於電子設備，一般通過市場調查確定市場購置價作為重置成本。
對於部分老舊電子設備 (如電腦等) 、車輛，由於存在活躍的二手市場，
則直接以類似設備的二手市場價格作為評估值。
2. 成新率
依據設備經濟壽命年限和已使用年限，通過對設備使用狀況的現場調查，
綜合考慮實際技術狀況、設備負荷與利用率、維修保養狀況等因素綜合確定
其成新率。
(1) 對於一般設備，原則上採用理論成新率 (年限法成新率) 確定，如設備
實際狀況與理論成新率差別較大時，則根據勘察結果加以調整。計算式如下：
成新率=理論成新率 (年限法成新率) ×調整係數
其中理論成新率=(經濟壽命年限- 已使用年限)/經濟壽命年限× 100%
(2) 對於車輛，根據相關報廢標準，分別測算出年限法成新率和裡程法成
新率，按照孰低原則確定理論成新率，並根據勘察結果加以調整。計算式如
下：
成新率=理論成新率×調整係數
(五) 典型案例
案例：陸地巡洋艦霸道 JTEBL29J475 小型越野客車
明細表序號：固定資產 —車輛評估明細表 (表 4-6-5) 序號 14
規格型號：陸地巡洋艦霸道 JTEBL29J475 小型越野客車
生產廠家：日本豐田汽車公司
啟用日期： 2013 年 5 月
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牌號：粵 AXL297
帳面原值： 471803 元
帳面淨值： 0 元
1. 性能參數
發動機： 4.0L275 馬力 V6
變速箱： 5 擋手自一體
長 *寬*高 (mm) ： 4850*1875*1865
核定載客： 8 人
軸距 (mm) ： 2790
總質量： 2800kg
2. 重置成本
重置成本=車輛購置費+車輛購置稅+其他費用
車輛購置費通過調查有關報價信息並通過向銷售廠商詢價結合評估機構
掌握的有關價格信息綜合確定車輛購置費為 40 萬元 (含稅) 。
根據《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》， 車輛購置稅按照車輛購
置費扣除增值稅後的 10%計算。
其他費用主要考慮牌照費等辦證手續費用，由於廣州市實行牌照搖號競
拍方式上牌，根據近年競價情況，牌照費用均價在 1.15 萬元左右。
重置成本=400000+400000/1.17 × 10%+115 00
=445688 (元，佰元取整)
3. 成新率
(1) 年限法成新率
根據《機動車強制報廢標準規定》，該類車無使用年限限制，經濟壽命
年限按 15 年計，該車 2013 年 5 月啟用，至評估基準日已使用 3 年。
年限法成新率=(15-3)/15 × 100%
=80%
(2) 裡程法成新率
根據《機動車強制報廢標準規定》，該類車引導報廢裡程為 60 萬公裡，
該車至評估基準日已行駛 273536 公裡。
裡程法成新率=(600000-273536)/600000 × 100%
=54%
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(3) 理論成新率
以年限法成新率和裡程法成新率兩者孰低作為理論成新率，根據以上計
算結果，理論成新率確定為 54%。
(4) 調整係數
評估人員對該車進行了現場勘察，勘察結果如下：
勘察項目 勘察結果
車身 車體骨架無明顯變形；車身表面無明顯凹陷、鏽蝕，局部有劃痕；前後保
險杆完整；風擋、風窗玻璃完好；輪胎磨損情況正常。
發動機 主要構件未見明顯凹凸、修復痕跡；散熱器格柵基本完好；未見明顯機油
靜 總成 滲漏；油管、水管、線束等有輕度老化。
態 座艙 車頂及周邊內飾局部有破損、汙跡；座椅中度磨損；儀表臺配件齊備無破
損；玻璃升降器、門窗等工作正常。
底盤 變速箱、減震器等未見明顯滲漏；轉向節、傳動軸等主要構件無明顯鬆動、
松框或擦痕。
其他 功能性零部件基本齊備或工作正常。
啟動基本順暢，發動機無明顯異響，發動機怠速有輕微抖動；儀錶板指示
啟動 燈顯示正常，各類燈光和調節功能基本正常；車輛排氣無明顯異常；空調、
音響、中控系統等工作基本正常。
路試 發動機運轉、加速略有遲滯；行駛中發動機、底盤、轉向等部位無明顯異
響；制動系統工作正常有效；行駛未見明顯跑偏。
根據上述勘察結果，評估人員認為該車輛實際成新狀況基本可反映其實
際成新狀況，根據車輛的實際情況，確定調整係數取 100%。
成新率=理論成新率 ×調整係數
=54% × 100%
=54%
4. 評估值
評估值=(重置成本-牌照費) × 成新率+牌照費
= (445688-11500) × 54%+11500
=245962 (元)
(六) 評估結果
1. 設備類資產評估結果
根據以上評估工作，得出如下評估結果：
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金額： 人民幣元
科目名稱 帳面價值 評估價值 增值額 增值率%
原值 淨值 原值 淨值 原值 淨值 原值 淨值
設備類合計 3,884,397.32 593,614.78 2,384,649.00 1,702,553.00 -1,499,748.32 1,108,938.22 -38.61 186.81
車輛 3,075,852.12 329,831.09 1,929,249.00 1,370,396.00 -1,146,603.12 1,040,564.91 -37.28 315.48
電子設備 808,545.20 263,783.69 455,400.00 332,157.00 -353,145.20 68,373.31 -43.68 25.92
2. 評估結果與帳面價值比較變動情況及原因
(1) 車輛原值減值主要原因是近年來汽車市場價格趨於逐年下降趨勢， 造
成形成車輛評估減值。 評估淨值增值的原因 主要是本次評估採用的經濟壽命
年限大於會計折舊年限。
(2) 電子設備評估原值減值主要原因是 電子設備近幾年降價導致評估減
值 ， 評估淨值增值的原因 主要是本次評估採用的經濟壽命年限大於會計折舊
年限。
四、 房屋建築物類資產評估技術說明
(一) 評估範圍
評估範圍內的房屋建築物類資產包括固定資產--房屋建築物，帳面原值
47,014,390.40 元，帳面淨值 42,082,776.74 元，未計提減值準備。房屋建築
物類資產帳面價值如下：
金額單位：人民幣元
項目 項數 建築面積 帳面原值 帳面淨值
合計房屋建築物 3 18149.71 47,014,390.40 42,082,776.74
3 18149.71 47,014,390.40 42,082,776.74
(二) 房屋建築物類資產概況
1. 總體概況
評估範圍內的房屋建築物類資產為位於廣州市 南沙區金濤東街 8 號的商
埠壹號 G10 房地產 。房屋建築物 的用途為商鋪， 建築結構為鋼混。房屋建築
物於 2012 年建成投入使用，為企業自行開發。
2. 權屬狀況
評估範圍內的房屋共計3項，至評估基準日均已取得權屬證書，證載房屋
所有權人均為 廣東逸濤萬國房地產有限公司， 建築面積合計18149.71平方米。
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3. 房屋建築物類資產利用狀況
評估範圍內的房屋建築物類資產於2012年建成投入使用，建築物質量合
格，日常維護和管理正常，主要房屋建築物基礎穩定，未發現有明顯不均勻
沉降，主體承重構件節點牢固，未發現明顯傾斜、變形、裂縫等現象，配套
附屬設施設備均可正常使用，總體狀況一般，未發現有異常毀損。目前均由
託管企業對外出租。
4. 帳面原值的構成
評估範圍內自建的房屋建築物帳面原值主要包括土地成本、建安造價、
設計費、勘察費、利息以及其他分攤的費用。
5. 房屋建築物類資產佔用的土地情況
評估範圍內的房屋建築物類資產佔用的土地使用權共 1 宗 ，已取得權屬證
書，與房屋建築物一同辦理了房地合一證，已納入本次評估範圍，其本次評
估採用收益法評估，不再單獨評估。
6. 房屋建築物類資產折舊政策
企業目前房屋建築物類資產折舊政策如下：
類別 折舊年限 淨殘值率 年折舊率
房屋建築物 20-40 5% 4.75%-2.375%
(三) 核實方法、過程與結果
1. 核實方法與過程
(1) 指導企業填報相關表格並準備資料
指導企業相關財務與資產管理人員在資產清查的基礎上，按照評估機構
提供的 資產評估申報明細表、 資產調查表及其填寫要求，進行登記填報 ， 同
時收集資產的 權屬 證 明文件、工程合同資料、決算資料和反映性能、狀態 、
經濟技術指標等情況的文件資料。
(2) 初步核實企業提供的 資產評估申報明細表及相關資料
評估人員通過查閱有關資料，了解評估範圍內 房屋建築物類資產 的概況，
審閱 資產評估申報明細表及相關資料，檢查有無填列不全、資產項目不明確 、
漏項等現象 ， 提請企業進行必要的修改和補充 。
(3) 現場核實與調查
根據經過初步核對的資產評估申報明細表，評估人員對評估範圍內的房
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屋建築物類資產進行了現場勘察。對於房屋建築物，重點勘察其用途、層數、
結構特徵、內外裝飾、附屬設施設備等情況。在現場勘察 的同時，通過查閱
相關資料及與企業相關人員訪談的方式，了解房屋建築物類資產帳面原值的
構成、折舊方法等會計政策，通過市場調查， 收集 當地同類房屋建築物的造
價信息以及相關市場信息等評估資料。
(4) 完善資產評估申報明細表
根據現場核實結果，進一步完善資產評估申報明細表，以做到「表」、「實」
相符。
(5) 查驗權屬資料
對評估範圍內房屋建築物的權屬資料進行必要的查驗，查驗內容包括證
載所有權人、建築面積、結構類型等，同時了解房屋建築物所佔用的土地情
況。
2. 核實結果
經核實並提請企業修改完善後，房屋建築物類資產評估申報明 細表相關
數據與核實結果基本相符。
(四) 評估方法
評估範圍內的房屋建築物類資產企業自行開發的商鋪，目前由託管企業
對外出租，為收益型物業，其未來收益及風險可用貨幣衡量的，採用收益法
評估。
◆收益法簡介
收益法基本計算式如下：
式中： ──房地產評估值；
──未來可獲收益的年限；
──未來第 年的淨收益；
──折現率。
(五) 典型案例
案例 (收益法) ：商埠壹號 G10 一層
明細表序號：固定資產 —房屋建築物評估明細表 (表 4-6-1) 序號 1
1. 區域狀況描述與分析
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(1) 位置狀況
①坐落：待估房地產位於廣州市南沙區金濤東街 8 號 101 。
②方位：商埠壹號 G10 位於金沙路西側、金濤東街南側、進港大道北側、
環市中路以東。
③樓層：第 1 層，對於商業用房，所處樓層好。
④平面布局：平面較規則，開間進深比一般，布局 一般。
綜合以上情況，待估房地產位置狀況較好。
(2) 交通狀況
待估房地產所處區域路網密度大，有金沙路、進港大道路、環市中路等
主幹道構成交通網絡，道路通達度較高；金沙路上的金洲村公交車站有南 20、
南 31b 路等公共線路停靠，進港大道上的今洲廣場公交車站有番 141b 短線、
番 141b、番 141 短線、番 141 路、番 143、南 19 、南 3、南 49 、南 56 、南 6
路等公共線路停靠，公交便捷度較好，輻射範圍廣，待估房地產距離公交站
點近；附近乘坐計程車較便利；交通便捷度較好。
(3) 外部配套設施
①基礎設施：區域內已通上水、通下水、通電、通路、通電訊、通管道
煤氣等，基礎配套設施完備。
②公共服務設施： 周邊有銀行營業網點 (建設、招商、光大、郵儲等) 、
學校、超市、商場、郵局、醫院等，公建基礎設施及生活配套服務設施齊全。
(4) 周邊環境景觀條件
周邊環境、景觀條件一般。
(5) 商服繁華度
待估房地產所在 區域為南沙區中心商圈， 商業氛圍較好。
2. 實物狀況描述與分析
(1) 土地實物狀況描述與分析
①名稱： 商埠壹號 G10。
②四至： 商埠壹號 G10 東至金沙路，西至居民小區 ，南至進港大道，北
至金濤東街。
③面積：待估房地產已辦理粵房地權證穗字第 0450022032 號《廣東省房
地產權證》，土地共用面積 6476.82 平方米。
④形狀：所在宗地形狀較規則，形狀較好。
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⑤地形、地勢：所在宗地地形平坦、地勢不高，地形、地勢較好。
⑥地質：地基承載力能滿足建設要求。
⑦開發程度：樓宇宗地內外已達五通（通上水、通下水、通路、通電、
通訊），樓宇宗地內場地平整，開發程度較好。
(2) 建築物實物狀況描述與分析
①名稱： 商埠壹號 G10。
②規模：建築面積為 5714.05 平方米。
③建築結構：鋼混結構。
④設施設備：電梯、中央空調、給水、排水、消防等設施設備齊全，設
施設備較好。
⑤裝飾裝修：室內普通裝修。
⑥層高：層高 4 米，適合商業使用。
⑦外觀：外牆面為釉面磚。
⑧新舊程度及工程質量：建成於 2012 年底，工程質量合格。
⑨物業管理：專業物業管理公司管理，物業管理較好。
⑩公共部位裝修：公共部位裝修較好。
3. 權益狀況描述與分析
(1) 用途：待估房地產設計用途為商業。
(2) 規劃條件：待估房地產按規劃條件進行建設。
(3) 所有權
①土地所有權：待估房地產的土地所有權屬於國家所有。
②房屋所有權：待估房地產房屋所有權人為 廣東逸濤萬國房地產有限公
司 。
(4) 土地使用權：待估房地產土地使用權為出讓方式取得 ， 剩餘土地使用
權年限為 25.6 年。
(5) 權屬情況：已辦理粵房地權證穗字第 0450022032 號《廣東省房地產
權證》，證載權利人為廣東逸濤萬國房地產有限公司。
(6) 租賃情況：至評估基準日，待估房地產託管於廣州市澳琪商貿有限公
司，由廣州市澳琪商貿有限公司對外租賃，託管期限 2008 年 10 月 1 日至 2018
年 9 月 30 日止，期間不收取租賃費用。
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(7) 其他權益狀況：待估房地產未設立用益物權，不存在抵押或被佔用、
拖欠稅費、查封等形式的限制權利情況。
4. 評估測算過程
(1) 年有效毛收入的測算
有效毛收入包括租金毛收入和其他收入。計算式如下：
有效毛收入=潛在租金毛收入× (1-租金損失率)+其他收入
①潛在租金毛收入
潛在毛收入是指房地產在充分利用、沒有空置下所能獲得的歸屬於房地
產的總收入。綜合分析待估房地產的用途及所處的市場環境，確定待估房地
產的收益方式為出租。
由於託管期 內免租金，則租金收入自 託管期 結束後起算，即 2018 年 10
月 1 日起算。評估人員通過市場調查 了解到，目前當地同類房地產的客觀月
租金單價平均在 80 元-100 元，根據待估房產的實際情況， 考慮目前託管期屆
滿時期間的租金變化情況 ， 確定託管期結束後 租金單價為 100 元/平方米 ·月。
②租金損失率
租金損失是指待估房產在未來收益期內空置、被拖欠租金及其他原因導
致的租金損失。通過調查當地類似房地產的平均出租率，年空置期一般為半
個月，結合考慮未來收益期內可能出現的其他原因導致的租金損失，確定租
金損失率取潛在毛收入的 5%。
③其他收入
其他收入是指在未來收益期內歸屬於房地產的除租金以外的其他收入，
根據待估房地產的實際情況確定其他收入為押金運用收益。根據當地同類房
地產租賃市場的一般情況，押金取兩個月租金，押金運用收益為押金的存款
利息 (利率取一年期金融機構人民幣存款基準利率) 。
(2) 年運營費用
運營費用是指維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用。根據
待估房產的實際情況及相關規定，本次評估確定的運營費用包括租賃稅費、
修繕費、管理費、保險費。
①租賃稅費
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租賃稅費包括房產稅和增值稅及附加。根據有關法規，房產稅取有效毛
租金的 12%， 增值稅為不含稅的有效毛租金的 5%， 城建稅取增值稅的 7%，教
育費附加取增值稅的 5%。
②修繕費
修繕費是指對房屋建築物的日常維護和修繕的費用，根據待估房產建築
物的實際情況，確定建築物年修繕費為建築物重置成本的 1%。根據房屋建築
物的工程技術特徵，通過調查當地同類建築物的平均開發成本及其他相關費
用水平，確定建築物的重置單價為 3000 元/平方米。
③管理費
管理費是指產權人在日常管理中應支付的相關費用，根據此類費用佔租
金比例的平均統計數據並結合待估房產的實際情況確定管理費取有效毛收入
的 1%。
④保險費
保險費是指產權人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費
用 ，根據有關規定及此類費用的平均統計數據確定保險費取建築物重置價的
1 ‰。
淨收益 a=有效毛收入-運營費用
(3) 折現率
折現率又稱報酬率，是投資回報與所投入資本的比率。 本次採用累加法，
即將報酬率視為包含安全利率和風險調整值兩大部分 ， 通過對待估房產和當
地房地產市場狀況的綜合分析， 分別 確定各部分取值 ，再將它們相加得到報
酬率 。計算過程如下：
項目 取值說明 取值
安全利率 取一年期金融機構人民幣存款基準利率 1.50%
投資風險補償率 地產時，所要求的額外風險補償投資者投資於收益不確定、具有一定風險性的房 2.90%
風險
調 管理負擔補償率 投資者投資房地產而付出額外管理所要求的補償 0.10%
值整 缺乏流動性補償率 投資者所投入的資金由於缺乏流動性所要求的補 1.50%
償
不動產增值預期帶來的折扣率 不動產增值預期所帶來的對不動產租金收益回報率的折扣 -1.00%
報酬率合計 5.00%
(5) 收益期限
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建築物為框架結構，經濟壽命年限 60 年，已使用 4 年，尚可使用年限 54
年，土地使用權剩餘使用年限 25.6 年，則確定收益期限為 25.6 年。
(6) 租金增長率
通過對當地房地產市場的分析以及對未來市場基本走勢的判斷，我們預
計待估房地產的租金水平在租賃期結束後未來收益期五年內將按一定比率逐
年增長，之後趨於穩定，年增長率取 5%。
(7) 收益現值單價
收益現值單價測算過程如下：
金額單位：人民幣元
序號 收益期間 月租金 有效毛收 運營費用 淨收益 報酬率 折現係數 折現值
入 (元)
1 2016-4-30 至 2018-9-30 0 0.00 0 0.00 5.00% 0.9427 0
2 2018-9-30 至 2018-12-31 100 285.75 60.51 225.24 5.00% 0.8832 199
3 2019-1-1 至 2019-12-31 105 1200.15 252.48 947.67 5.00% 0.8567 812
4 2020-1-1 至 2020-12-31 110 1260.16 263.45 996.71 5.00% 0.8160 813
5 2021-1-1 至 2021-12-31 116 1323.16 274.98 1048.18 5.00% 0.7772 815
6 2022-1-1 至 2022-12-31 122 1389.33 287.07 1102.26 5.00% 0.7403 816
7 2023-1-1 至 2023-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.7051 817
8 2024-1-1 至 2024-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.6716 778
9 2025-1-1 至 2025-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.6396 741
10 2026-1-1 至 2026-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0. 6093 706
11 2027-1-1 至 2027-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.5803 673
12 2028-1-1 至 2028-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.5527 641
13 2029-1-1 至 2029-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.5264 610
14 2030-1-1 至 2030-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.5014 581
15 2031-1-1 至 2031-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.4776 554
16 2032-1-1 至 2032-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.4549 527
17 2033-1-1 至 2033-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.4333 502
18 2034-1-1 至 2034-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.4127 478
19 2035-1-1 至 2035-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.3931 456
20 2036-1-1 至 2036-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.3744 434
21 2037-1-1 至 2037-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.3566 413
22 2038-1-1 至 2038-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.3397 394
23 2039-1-1 至 2039-12-31 128 1458.79 299.78 1159.01 5.00% 0.3235 375
24 2040-1-1 至 2040-12-31 128 1458.79299.78 1159.01 5.00% 0.3081 357
25 2041-1-1 至 2041-11-23 128 1300.75 267.31 1033.44 5.00% 0.2942 304
合計 13,796
(8) 收益期後建築物殘值折現值
根據建築物的結構、 工程特徵 、裝修檔次等因素，其殘值折現值較小，
本次忽略不計。
5. 評估值
評估單價=收益現值單價
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=1 3796 (元/平方米)
評估值=評估單價×建築面積
=1 3796 × 5714.05
=78831034 (元)
(六) 評估結果
1. 房屋建築物類資產評估結果
金額：人民幣元
科目名稱 帳面價值 評估價值 增值額 增值率%
原值 淨值 原值 淨值 原值 淨值 原值 淨值
房屋建築物類 47,014,390.40 42,082,776.74 162,081,559.00 162,081,559.00 115,067,168.60 119,998,782.26 244.75 285.15
2. 評估結果與帳面價值比較變動情況及原因
評估增值 11999.88 萬元，增值率 285.15%。增值原因：待估房地產土地
取得時間較早，其土地取得成本較低，而近年土地市場價值增長較大，反映
在房地產市場價格上漲，收益水平提高。
五、流動負債評估技術說明
(一) 評估範圍
流動負債主要包括：應付帳款、 預收帳款 、 應交稅費 、 應付利息 、 其他
應 付款、 一年內 到期 的非流動負債等。
上述負債在評估基準日帳面值如下：
金額單位：人民幣元
科目 帳面值
應付帳款 101,304,123.86
預收帳款 426,908,549.67
應交稅費 6,702,388.75
應付利息 616, 840.28
其他應付款一年內到期的非流動負債 1,630,248,312.82
349,461,020.00
流動負債合計 2,515,241,235.38
(二) 流動負債各科目核實、評估的方法和結果
1. 應付帳款
應付帳款帳面值為 101,304,123.86 元， 核算內容是企業企業開發的項目
工程款等業務應付供貨方的款項等 。
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評估人員 通過查閱有關合同 、協議等 資料 ， 核實業務內容、結算方式、
期限 、發生日期 和金額等內容， 並對部分大額款項發函詢證 。經核實， 未發
現有無需支付的款項，則以核實後帳面值作為評估值。
應付帳款評估值為 101,304,123.86 元 。
2. 預收帳款
評估基準日預收帳款帳面值 426,908,549.67 元。核算內容為預收售房款。
評估人員向被評估單位調查了解了預收帳款形成的原因，按照重要性原
則，對大額或帳齡較長等情形的預收帳款進行了函證，並對相應的合同進行
了抽查。預收帳款以核實無誤後的帳面價值作為評估值。
預收帳款評估值為 426,908,549.67 元。
3. 應交稅費
應交稅費帳面值 6,702,388.75 元 ，內容包括土地增值稅、 個人所得稅等 。
評估人員 查閱 了 相關帳簿和憑證，了解企業負擔的稅種、稅率以及相關稅收
政策。 核實無誤後 ， 以帳面值作為評估值。
應 交稅費評估值為 6,702,388.75 元 。
4. 應付利息
評估基準日應付利息帳面價值 616,840.28 元。核算內容為被評估單位按
照合同約定應支付的金融機構貸款利息。
評估人員取得了各筆借款的借款合同、貸款對帳單、評估基準日最近一
期的結息證明等，逐筆核對了借款金額、借款期限和借款利率，以及被評估
單位評估基準日應付利息的記帳憑證等。應付利息以核實無誤後的帳面價值
作為評估值。
應付利息評估值為 616,840.28 元。
5. 其他應付款
其他應付款帳面值 1,630,248,312.82 元 ，內容包括企業應付的 關聯往來
款 、 工程保證金、 代收款等。 評估人員 查閱 了相關帳簿和憑證 ， 核實其核算
內容、發生時間、款項性質及金額， 並對部分項目發函詢證 。 經核實， 未發
現有無需支付的款項，則以核實後帳面值作為評估值。
其他應付款評估值為 1,630,248,312.82 元 。
6. 一年內 到期 非流動 負債
一年到期非流動負債帳面值 349,461,020.00 元，是被評估企業 向銀行借
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入的在評估基準日後一年內需償還的借款，全部為人民幣借款。評估人員通
過查閱借款合同、擔保合同、相關帳簿和憑證等資料並對借款進行函證，以
核實放款單位、金額、期限和利率等內容。核實無誤後，以帳面值作為評估
值。
一年到期非流動負債評估值為 349,461,020.00 元 。
(三) 流動負債評估結果
金額單位：人民幣元
科目名稱 帳面值 評估值 增值額 增值率 (%)
應付帳款 101,304,123.86 101,304,123.86 0.00 0.00
預收帳款 426,908,549.67 426,908,549.67 0.00 0.00
應交稅費 6,702,388.75 6,702,388.75 0.00 0.00
應付利息 616, 840.28 616,840.28 0.00 0.00
其他應付款一年內到期的非 1,630,248,312.82 1,630,248,312.82 0.00 0.00
流動負債 349,461,020.00 349,461,020.00 0.00 0.00
流動負債合計 2,515,241,235.38 2,515,241,235.38 0.00 0.00
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第四章收益法評估技術說明
一、 評估對象
本報告評估對象為 廣東逸濤萬國房地產有限公司 股東全部權益價值。
二、 收益法適用性分析
企業價值評估中的收益法， 是指將預期收益資本化或者折現，確定評估
對象價值的評估方法 。收益法應用的前提是：①被評估企業未來預期收益及
獲得預期收益所承擔的風險可以預測並可以用貨幣衡量；②被評估企業預期
收益年限可以預測。
被評估企業提供了歷史年度的經營和財務資料以及未來經營收益預測的
有關數據和資料，通過分析企業提供的相關資料並結合對宏觀經濟形勢、企
業所處行業的發展前景以及企業自身的經營現狀的初步分析， 我們認為， 被
評估企業具備持續經營的條件，未來預期收益、風險可以預測並可以用貨幣
衡量， 預期收益年限可以預測 ， 因此可以採用收益法對被評估企業股權價值
進行評估。
三、 收益預測 的盡職調查
收益法評估中的盡職調查工作 的步驟及內容如下：
(1) 查閱歷年財務報表及其他相關資料， 分析被評估企業歷年的營業收
入、成本及相關 費用的構成及變 動原因 ，分析企業各項經濟技術指標、財務
指標變動原因 。
(2) 調查收集影響被評估企業經營的有關信息和資料， 內容包括宏觀經濟
形勢、 被評估企業所處行業的政策、現狀及發展前景、 被評估企業稅收及其
他優惠政策等 。
(3) 分析企業的資產和負債，核實是否存在溢餘資產、非經營性資產及負
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債 。
(4) 與 被評估企業有關人員就被評估企業 的未來經營規劃、發展前景進行
訪談。
(5) 分析被評估企業提供的 預測未來經營收益的有關數據和資料。
四、 收益預測的假設條件
收益預測時遵循的假設條件如下：
1. 假設評估基準日後宏觀經濟形勢不會出現重大變化，被評估企業所處
地區的政治、經濟和社會環境不會出現重大變化 ， 並且無其他不可預測和不
可抗力因素對被評估企業造成重大影響 。
2. 假設評估基準日後影響企業經營的國家現行有關法律、法規及企業所
屬行業的基本政策無重大變化。
3. 假設和被評估企業相關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性徵收
費用等在評估基準日後不發生重大變化 。
4. 假設被評估企業在評估基準日後持續經營。
5. 假設委託方、 被評估企業及其他相關當事方提供的有關評估資料真實、
完整、合法、有效。
6. 假設評估基準日後被評估企業採用 的會計政策和編寫本評估報告時所
採用的會計政策在重要方面保持一致。
7. 假設評估基準日後被評估企業在現有管理方式和管理水平的基礎上，
經營範圍、方式與目前保持一致。
8. 假設被評估企業在經營過程中完全遵守相關法律、法規。
9. 假設被評估企業管理層是負責的、穩定的，且有能力擔當其職務。
10. 假設評估基準日後被評估企業的現金流入為平均流入，現金流出為平
均流出。
11. 本次評估是基於企業基準日的存量資產為基礎進行的，並未考慮企業
在未來可能取得的新項目開發所產生的價值，假設收益期為預測期，假設企
業現有項目銷售完後清算。
12. 假設評估範圍內的房地產開發項目在銷售完成時按照國家有關法律
對土地增值稅進行彙算清繳。
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13. 本次評估時，採用的未完工程的後續開發成本為根據企業管理層等預
計項目總 開發成本減去在評估基準日已投入的 開發成本金額進行確定的，評
估師進行了必要核實，未考慮部分項目工程竣工決算時，項目 開發成本 (土地、
建安、前期、市政配套、基礎設施及開發間接費) 與此預算金額可能存在的差
異對評估結果產生的影響 。
14. 本次營改增後涉稅測算處理參考 國家稅務總局發布 的 《房地產開發企
業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（ 2016 年第 18 號） 、
財政部和國家稅務總局發布的《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》
(財稅〔 2016 〕 36 號) 之《附件 2：營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》 。
適用一般計稅方法計稅的項目 ， 增值稅率按照 11%的稅率計算；適用簡易計稅
方法計稅的項目 ，按照增值稅率 5%的稅率計算 。
15. 假設被評估企業能夠按照經營計劃順利完成項目投資和銷售 並且開
發項目的後續投資與企業的經營計劃無重 大差異。
16. 假設被評估企業未來不會因未按規定按時開工而受到相應行政處罰。
五、企業經營、 資產、 財務分析
(一) 行業背景分析
1. 我國宏觀環境發展情況
近年來我國國民經濟持續較快發展，綜合國力大幅提升， 2010 年國內生
產總值躍居世界第二位。
2015 年，全球經濟緩慢復甦，不同國家之間的經濟增長分化明顯，雖然
中國經濟基本面沒有發生大幅改變，但在經濟增速換擋期、結構調整陣痛期
和前期政策刺激消化期的「三期疊加」背景下，全年經濟增速下行風險加大，
穩增長壓力巨大。 2015 年國民經濟在新常態下平穩運行。初步核算，全年國
內生產總值 676708 億元，比上年增長 6.9%。其中，第一產業增加值 60863 億
元，增長 3.9%；第二產業增加值 274278 億元，增長 6.0%；第三產業增加值
341567 億元，增長 8.3%。第一產業增加值佔國內生產總值的比重為 9.0%，第
二產業增加值比重為 40.5%，第三產業增加值比重為 50.5%，首次突破 50%。
全年人均國內生產總值 49351 元，比上年增長 6.3%。全年國民總收入 673021
億元。
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GDP 同比增速放緩僅次於 2009 年一季度全球經濟危機的低點。在「穩增
長」和「調結構」指導方針下，固定資產投資大幅 下滑、出口在全球需求衰
退下處於弱勢格局，消費不振，經濟增速下滑壓力較大，尤其是作為國民經
濟支柱產業之一的房地產行業進入調整期，各項指標增速出現明顯放緩甚至
下滑。一時間在經濟迎來「新常態」背景下，房地產行業發展「拐點」已經
到來，未來行業進入「白銀時代」成為普遍共識。
根據《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年 (2011 —2015 年)
規劃綱要》，十二五期間，按照與應對國際金融危機衝擊重大部署緊密銜接、
與到 2020 年實現全面建設小康社會奮鬥目標緊密銜接的要求，保持經濟平穩
較快發展，預計國內生產總值年均增長 7%。
2. 近年我國房地產運行情況
2015 年，全國房地產開發投資 95979 億元，比上年名義增長 1.0% （扣除
價格因素實際增長 2.8% ），增速比 1-11 月份回落 0.3 個百分點。其中，住宅
投資 64595 億元，增長 0.4%，增速回落 0.3 個百分點。住宅投資佔房地產開
發投資的比重為 67.3%。
2015 年，房地產開發企業房屋施工面積 735693 萬平方米，比上年增長
1.3%，增速比 1-11 月份回落 0.5 個百分點。其中，住宅施工面積 511570 萬
平方米，下降 0.7%。房屋新開工面積 154454 萬平方米，下降 14.0%，降幅收
窄 0.7 個百分點。其中，住宅新開工面積 106651 萬平方米，下降 14.6%。房
屋竣工面積 100039 萬平方米，下降 6.9%，降幅擴大 3.4 個百分點。其中，住
宅竣工面積 73777 萬平方米，下降 8.8%。
2015 年，房地產開發企業土地購置面積 22811 萬平方米，比上年下降
31.7%，降幅比 1-11 月份收窄 1.4 個百分點；土地成交價款 7622 億元，下降
23.9%，降幅收窄 2.1 個百分點。
2015 年，商品房銷售面積 128495 萬平方米，比上年增長 6.5%，增速比
1-11 月份回落 0.9 個百分點。其中，住宅銷售面積增長 6.9%，辦公樓銷售面
積增長 16.2%，商業營業用房銷售面積增長 1.9%。商品房銷售額 87281 億元，
增長 14.4%，增速回落 1.2 個百分點。其中，住宅銷售額增長 16.6%，辦公樓
銷售額增長 26.9%，商業營業用房銷售額下降 0.7%。
2015 年末，商品房待售面積 71853 萬平方米，比 11 月末增加 2217 萬平
方米。其中，住宅待售面積增加 1155 萬平方米，辦公樓待售面積增加 128 萬
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平方米，商業營業用房待售面積增加 458 萬平方米。
3.2015 年廣東省 房地產市場運行情況
⑴市場運行情況分析
①銷售市場運行情況
Ⅰ . 銷量雖創新高，去化壓力未減
2015 年，廣東商品房銷售面積 1.17 億平方米，同比大幅增長 25.4%；銷
售金額 1.14 萬億元，同比增長 35.2%；銷售均價 9796 元/平方米，同比增長
7.8%，整體呈現量增價漲的運行態勢。與歷年相比， 2015 年商品房的銷售量、
價均創下新高，其中銷售面積比歷史次高水平的 2013 年高出 1844.62 萬平方
米，增幅達 18.8%。
從全年走勢看，商品房銷售量從年初的負增長持續提速， 8 月之後增速緩
慢回落。從各月情況看，自 5 月起，全省商品房銷售面積均在 1000 萬平方米
左右，呈現穩定的運行態勢。由此反映， 2015 年第四季度的增速回落主要是
由於 2014 年的「9 · 30」政策效應，即因基期數據增大所致。總體而言， 2015
年廣東商品房銷售處於高速增長區間，市場運行穩健。
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截至 2015 年期末，全省商品房待售面積 5637.94 萬平方米，同比小幅增
長 3.1%。其中，商品住宅 3493.35 萬平方米，同比下降 1.5%；辦公樓 219.70
萬平方米，同比增長 10.6%；商業營業用房 887.91 萬平方米，同比增長 8.5%；
其他房屋 1036.98 萬平方米，同比增長 14.6%。數據顯示，在國家和地方政府
積極支持合理住房消費的背景下，全省商品住宅的待售面積有所下降；但辦
公樓、商業營業用房、其他用房等商業物業待售面積繼續增加。
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Ⅱ . 市場分化加劇，城市群存優勢
按用途分，全省商品住宅銷售面積和金額分別為 1.05 億平方米和 9967.32
億元，同比分別大幅增長 28.6%和 43.2%；銷售均價 9495 元/平方米，同比增
長 11.4%。辦公樓銷售面積 311.12 萬平方米，同比大幅增長 35.0%；商業營
業用房銷售 479.21 萬平方米，同比下降 2.4%；其他用房銷售 393.05 萬平方
米，同比下降 8.7%。 數據顯示， 2014 年的商品住宅和辦公樓銷售面積同比分
別下降 7.6%和 10.3%，而商業營業用房和其他用房則分別增長 13.2%和 36.7%，
2015 年同比則均與 2014 年呈現相反走向。由此反映，置業需求持續存在，房
地產依然是資產配置的重要去向，但業態結構不斷分化。
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按地區分，珠三角地區的商品房銷售面積 8706.88 萬平方米，同比增長
29.4%，佔全省的 74.5%，比重較 2014 年提高 2.3 個百分點；東翼銷售 516.11
萬平方米，增長 33.4%，佔全省的 4.4%；西翼銷售 880.12 萬平方米，增長 5.7%，
佔全省的 7.5%；粵北山區銷售 1577.91 萬平方米，增長 15.4%，佔全省的 13.5%。
數據顯示，珠三角地區的商品房銷售面積的全年同比增速走勢明顯領先於其
他地區，反映了房地產市場與社會經濟的內在聯繫關係，在住宅供求關係由
總體緊缺過渡到總體平衡階段之後，房地產區域市場的分化正不斷凸顯。
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全省 21 個地級市中，商品房銷售面積超過 1000 萬平方米的有廣州、佛
山、惠州、中山和東莞 5 個城市，比 2014 年增加了 3 個；其中，廣州、惠州
和佛山的商品住宅銷售面積均超過 1200 萬平方米，分列第一二三位。從住房
銷售均價看，深圳、廣州、珠海分別以 33661 元/平方米、 14083 元/平方米和
14031 元/平方米位列前三，其中，深圳、珠海房價同比漲幅包攬前二，廣州
市場重心主要是在外圍區域，拉低了全市均價。由此反映，伴隨著區域經濟
一體化的不斷發展，房地產市場以城市群形態發展的趨勢也在增強，城市群
的中心城市由於需求旺盛使得房價高企，進而輻射帶動周邊城市、地段市場
的活躍。
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②開發投資建設情況
Ⅰ . 資金回籠加快，結構整體穩健
2015 年，廣東房地產企業到位資金 1.42 萬億元，同比增長 25.1%，同比
提高 16. 9 個百分點。其中，國內貸款 2577.81 億元，佔到位資金的 18.2%；
利用外資 26.65 億元，佔 0.2%；自籌資金 3933.40 億元，佔 27.8%；其他資
金來源 7626.44 億元，佔 53.8%。自籌資金佔比同比下降 4.9 個百分點，以銷
售回籠資金為主的其他資金佔比提高 8.6 個百分點，達到歷年最高，資金結
構明顯改善。
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其中，隨著政策環境的持續改善和商業銀行對個人按揭貸款支持力度的
加大，企業來自個人住房按揭貸款的資金快速增長，全年合計 2322.61 億元，
同比大幅增長 51.4%。來自銀行開發貸款 2379.53 億元，同比增長 9.5%；非
銀行金融機構貸款 198.27 億元，同比下降 23.8%，意味著企業的資金成本有
所下降。
Ⅱ . 投資增速下滑，市場信心不足
2015 年，全省房地產完成投資 8538.47 億元，同比增長 11.8%，增速同
比下降了 5.4 個百分點。房地產投資增速下降，一方面是宏觀經濟下行，企
業對市場信心不足；另一方面是去庫存成為了行業共識，未來中長期的策略
將以去庫存、謀轉型為主，企業主動放慢投資節奏。
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按投資結構分，建安工程投資 6048.40 億元，同比增長 11.4%，佔房地產
投資的 70.8%；設備工器具購置 99.21 億元，同比增長 27.1%，佔 1.2%，兩者
合計拉動房地產投資增長 8.4 個百分點。土地購置費 1711.53 億元，同比增
長 7.6%，佔房地產投資額的 20.0%，拉動房地產投資增長 1.6 個百分點。除
了土地購置費外的其他費用 679.34 億元，佔房地產投資額的 8.0%，拉動房地
產投資增長 1.8 個百分點。數據顯示，土地購置費對投資增速的拉動明顯下
降，同比下降了 7.6 個百分點，是房地產投資增速放緩的主要原因。
開發建設方面，截至 12 月期末，全省商品房施工面積 5.79 億平方米，
同比增長 7.3%，同比下降 8.8 個百分點。其中， 2015 年新開工面積 1.27 億
平方米，同比下降 5.3%；竣工面積 6044.43 萬平方米，同比下降 17.5%。
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從土地購置情況看，全省土地購置面積 1478.80 萬平方米，同比下降
24.4%；土地成交價款 890.97 億元，同比增長 4.0%；土地成交均價 6025 元/
平方米，同比大幅增長 37.6%。其中，廣深兩市土地購置面積佔全省 18.4%，
同比下降了 3.3 個百分點；但成交價款佔 50.1%，提高了 15.1 個百分點，廣
深兩市成交價款佔比大幅提高是拉動全省土地購置均價增長的主要因素。
⑵後 市展望
2015 年，雖然房屋銷售市場總體回暖，但開發投資依然低迷。展望 2016
年，國內經濟運行依然面臨較為嚴峻的考驗，房地產投資築底回升對經濟穩
增長意義重大。從宏觀政策走向來看，央行將繼續實施穩健的貨幣政策以平
衡資本流出壓力，引導中長期實際利率下行以降低企業融資成本，促進房地
產需求持續釋放以進一步化解市場庫存，進而改善金融機構的貸款意願和房
地產企業的投資意願。對於房地產市場而言，預計中央仍將從供需兩端發力，
穩步推進農村土地制度改革試點；加快戶籍制度改革進程，推動新型城鎮化
建設；取消過時的限制性措施，促進房地產市場持續穩定健康發展。需求端
將繼續放寬公積金、貨幣信貸及財政等政策，加大對改善型住房需求的支持
力度；供應端將加大安置房貨幣化分配的力度，加快培育和發展住房租賃市
場。
從市場走勢看，當下穩定住房消費、鼓勵購房需求的政策環境不會改變，
目前的首套房首付比例和按揭利率、二套房的首付比例均在低位，且仍有進
一步下降空間，短期內住房需求依然會持續釋放；中長期而言，提高戶籍人
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口城鎮化率、戶籍制度改革及全面實施二胎政策等，都將為房地產市場帶來
持久的需求動力。
與此同時，房地產企業分化與轉型仍將持續。一方面，對於一線城市及
人 口流入較多的部分二線城市，去庫存的壓力不大，但大多數三四線城市及
部分二線城市則不容樂觀；另一方面，房企轉型深化的趨勢依然會延續，「地
產+金融」模式將成為行業未來的大趨勢。分化市場下，開發商紛紛重回大中
城市，進一步推高了土地價格，而地價漲幅高於房價、利潤率下行的態勢使
得開發商的資金壓力增大，引入外部資金、合作開發，對房企而言，既能降
低融資成本、又能分攤風險，地產金融化趨勢會進一步加強，以房地產為基
礎的資產運營、資產證券化、金融服務的黃金時代已經開啟。
綜上，市場分化、房企併購整合和優勝劣汰的競爭格局會進一步加劇，
房地產行業的內涵會發生深刻的變化，房地產企業只有順應趨勢、積極謀變、
堅定轉型，方能走得更遠。
4. 2015 年廣州市房地產市場運行情況
⑴商品住宅成交量持續上漲，但均價漲幅接近 0
2015 年廣州樓市整體強勁反彈，成交金額衝歷史高點。 2015 年商品住宅
成交 1237 萬平方米，成交金額 1860 億元，同比分別增長 28%和 30%。
市場呈現供不應求趨勢，但成交均價幾乎無變化。 2015 年商品住宅成交
均價 15060 元/平方米，與去年持平。相較北、上、深，廣州是唯一一個房價
沒有上漲的一線城市。
「量熱價冷」的核心原因就是近郊和遠郊的項目熱賣。 2015 年，遠郊的增
城和近郊的番禺仍是第一主力成交區，成交面積均在 200 萬平方米以上，同
時遠郊的南沙、花都成交面積佔比分別提高了 5.35 個百分點和 3.29 個百分
點。 2015 年廣州商品住宅成交面積增量由增城、從化、花都、南沙 4 個遠郊
區所貢獻，所以廣州商品住宅市場整體才會呈現「成交量快增、成交均價不
變」的局面。
⑵住宅市場剛需主導，高端豪宅遠遜北上深
2015 年，廣州商品住宅市場剛需釋放強烈，改善需求相對疲軟。 2015 年
150 萬元以下的剛需住宅成交面積佔比接近 6 成，佔比上升 3 個百分點；
15 0-300 萬元的改善需求成交面積佔比不升反降，降幅超過 4 個百分點。
300-750 萬元的中高端需求成交面積佔比有不同程度的上升。
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總體上，廣州商品住宅成交類型呈「兩頭翹、中間凹」格局。對此，有
兩種解釋：一是廣州中產階級居住條件不錯，改善意願一般，二是部分投資
性需求由於限購和房價上漲，購買動力不足。
2015 年，廣州 1000 萬以上的豪宅 2015 年共成交 837 套，比 2014 年多賣
153 套左右，成交面積 30.97 萬平方米，同比增長 27%，成交金額 131 億元，
同比增加 25%。其中 1000 萬到 2000 萬之間總價的住宅成交 695 套，同比上漲
12%。儘管廣州豪宅成交量較快增長，但增幅低於北、上、深，就連杭州也將
其遠遠拋在身後。當然，這也從側面證明廣州當前房價相對合理。
⑶大都市圈發展良好，「大廣州」市場容量全國第一
雖然廣州住宅市場成交不算好，但是整個「大廣州」市場還是充滿活力，
如果算上佛山，整體成交加在一起是全國第一。這種情況和深圳類似，「大
深圳」（含東莞、惠州）去年共成交 2323 萬平方米，而「大廣州」（含佛山）
去年成交則達到 2681 萬平方米。所以，整體來看，珠三角城市一體化發展情
況還比較不錯的。
⑷現代服務業並未刺激廣州 商辦市場，商辦成交大幅縮水
2015 年廣州商辦共成交 95 萬平方米，同比下滑 20%。其中，商業成交 53
萬平方米，同比減少 19%，創 6 年來新低；辦公成交 42 萬平方米，同比減少
22%，創 7 年來新低。和北京、上海有所不同的是，廣州商辦市場成交不增反
減，降幅較大。
⑸熱銷項目以剛需和改善為主
2015 年銷售金額 TOP10 的入榜門檻約 25 億元，最高近 55 億元。前三名
分別是保利琶洲灣、萬達城、富力東山新天地。從上榜項目類型看，剛需和
改善項目是主力；中高端有保利琶洲灣、富力東山新天地、珠光御景壹號 3
個項目入榜；沒有豪宅項目 入榜。
⑹二手房市場活躍度不高，成交量不及一手房
2015 年廣州二手房共成交 8 萬套，共計 697 萬平方米，較 2014 年增長
40%。成交面積比一手住房少 540 萬平方米，二手房成交面積不僅次於上海、
北京、深圳，甚至排在南京、蘇州之後。
⑺土地出讓金額創新高，溢價率創新低
2015 年廣州共成交經營性土地建築面積 1214 萬平方米，同比上升 28%；
成交金額 928 億元，同比上升 13%；成交樓板價為 7644 元/平方米，同比下降
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12%。總體來看， 2015 年廣州土地市場成交金額創歷史新高，但整體溢價水平
持續走低，為近年新低，市場熱度與 2013 年相比相去甚遠。
⑻市場以穩為主，歸功於經濟發展和良好的購買力
以往來看，廣州市場一向是以穩為主。前幾年市場有壓力的時候，廣州
市場並未出現大幅波動，去年市場火爆的時候，廣州市場依然表現很穩。這
也是和廣州經濟發展、居民的購買力以及購買習慣相掛鈎。
2015 年廣州 GDP 為 18100.41 億元，同比增長 8.4%，其產業結構更趨優
化，第三產業增加值比重同比提高 1.55 個百分點，對經濟增長的貢獻率達
70.6%，首超七成。總體看，中長期內，廣州的經濟基本面足以支撐樓市持續
發力。
另外，截至 2015 年底， 廣州商品住宅可售貨量 913.25 萬平方米，去化
周期降至 7.53 個月，為過去一年的最低水平。整體市場供求關係均衡，也是
支撐廣州樓市持續發力因素之一。
對於廣州 2016 年表現，還是以穩為主，量穩價平將是 2016 年主旋律。
在政策環境進一步趨於寬鬆的前提下，廣州亦有望對穗六條等限購政策
作出局部調整，刺激需求入市，加上自 2013 年底所實行的外地人購房 3 年社
保/納稅證明將在 2016 年首次期滿，被抑制的需求有望釋放，預計 2016 年廣
州商品住宅交易量有望穩中求進。
目前廣州並未出現房價泡沫，市場比較理性， 2016 年房價受 到成交結構
影響還會保持穩定，但中心城區改善和高端產品的價格還是有一定上漲空間。
5.2015 年廣州市 南沙區房地產市場運行情況
⑴南沙房地產市場分析
南沙眾商雲集，目前世界 500 強企業在南沙投資項目已達 40 個。美國通
用、德國巴斯夫、日本豐田汽車、日本 JFE 鋼板、名幸電子、三菱重工、瑞
士龍沙集團等著名跨國公司，中船集團、東方電氣、第二重型機械廠、越秀
廣紙集團、廣鋼集團、國通管材集團等在中國有較大影響的國家級骨幹企業
以及東凌集團、立白化工集團等省市名牌民營企業，也先後在南沙落戶。產
業的進駐，為南沙房地產的發展打下 了堅實的基礎。
2011 年至 2016 年，南沙的成交價格一路攀升， 2016 年截止 4 月底，平
均成交價格已達 1.2 萬/ ㎡；過去 12 個月，南沙的月平均成交面積 15.7 萬方，
年成交近 200 萬方，價格穩定在 1.15-1.2 萬。
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截止 4 月底，南沙庫存商品住宅面積 124 萬方，存銷比約 10 個月； 2016
年 1-4 月，南沙的成交面積佔整個廣州成交面積的 13%，僅次於增城、黃浦，
與番禺並列第三。
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從 2011 年起，南沙土地市場供應的宅地與成交面積相關 172 萬方，市場
以去庫存為主； 2015 年最高地價已拍至 6312 元， 2016 年至今還未有土地供
應。
從 2011 年至今，南沙商品住宅成交建面與成交的商品住宅建面差 172 萬
方； 2016 年至今，南沙還未有土地供應，但成交面積已達 70 萬方，土地越來
越稀缺。
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時間 成交建面 溢價率 成交商品住宅面積 差額
2011 101.8 22% 86.5 15.3
2012 56.4 42% 114.6 -58.2
2013 129.8 24% 104.8 25.0
2014 63.8 0% 93.6 -29.8
2015 133.9 15% 188.3 -54.4
2016 0.0 0% 70.6 -70.6
合計 485.6 － 658.4 -172.8
南沙 1-4 月商品住宅成交榜中第 1 名為南沙濱海花園，成交金額近 14 億，
全年可實現的成交金額或超過 40 億，成交均價 1.25 萬，當前現場住宅報價
1.35 萬/ ㎡；
2016 年 1-4 月南沙商品房成交前 10
項目名稱 成交金額 成交套數 成交均價
南沙濱海花園 13.88 1156 12481
疊翠峰 6.33 583 11828
金茂灣 5.68 601 14938
富力天海灣 4.15 337 13350
保利 綠地大都匯 3.91 424 14205
萬科南方公元 3.30 370 10051
南沙灣東苑 3.14 160 15383
晴海岸 2.95 264 11310
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凱德·新玥 2.82 376 8376
南沙保利城 1.61 165 10319
⑵南沙購房客戶對象情況
南沙區域目前的客戶群主要分三類：一類為南沙本地的客戶，以當地的
白領、公務員和企業中高層人士為主；其二為番禺及廣州市區的客戶，南沙
臨近番禺，且價格相對低洼，吸引番禺二次置業者，多來源番禺的白領及企
事業高層；其三為外來度假型投資客戶 ，南沙臨近東莞，與香港隔海相望，
加上南沙港口的開通，吸引了不少香港、東莞的度假型投資客。
南沙歷史主要樓盤客戶群一覽表
樓盤名稱 客戶群
碧桂園天璽灣 以南沙、番禺的商務人士、企業中高層為主，二次置業比例較
大，廣州客戶佔一定份額
中惠璧瓏灣 以番禺、南沙的白領、公務員及企事業單位中高層為主，廣州、
東莞、香港客戶為輔
南沙雲山詩意 以高校教師為主，公務員及企事業單位中高層為補充
濱海珺城 以南沙、番禺的白領、企事業中高層、公務員為主，廣州、香
港、東莞為輔
南沙定位為國家級新區、廣州要以南沙為突破口建設一個新廣州的戰略
等，南沙勢必將成為廣州發展的又一大新的增長點，成為探索科學發展模式
的先行區、廣州產業高端發展的主力區、資源節約型和環境友好型社會建設
的示範區，建設成為全國一流的現代化、國際化臨港經濟圈，打造成宜業宜
居的現代化濱海生態新城。
6. 我國主要的房地產政策
(1) 國務院辦公廳下發《關於切實穩定住房價格的通知》 (2005 年 3 月 26
日，國八條) ，這八點要求為：一是高度重視穩定住房價格；二是切實負起穩
定住房價格的責任；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加
普通商品房和經濟住房土地供應，並督促建設；四是嚴格控制被動性住房需
求，主要是控制拆遷數量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監測
房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組
織對穩定住房價格工作的督促檢查。
(2)2005 年 4 月 27 日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，提
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出了八項加強房地產市場引導和調控措施 (被業界稱為「新國八條」 ) 。這八
條措施為：一是強化規劃調控，改善商品房結構。二是加大土地供應調控力
度，嚴格土地管理。三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，
保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。四是完善城鎮廉租住房制度，保
障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場，
特別要加大對房地產交易行為的調節力度。六是加強金融監管。七是切實整
頓和規範市場秩序。八是加強市場監測，完善市場信息披露制度。
(3)2005 年 5 月 11 日，國務院辦公廳轉發建設部、發改委、財政部、國
土資源部、中國人民銀行、稅務總局、銀監會《關於做好穩定住房價格工作
的意見》 (被業界稱為「七部委八條」或「七部委意見」 ) 。這八條意見是：
強化規劃調控，改善住房供應結構；加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；
調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴 格稅收徵管；加強房地產信貸管理，防範
金融風險；明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費；加
強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度；切實整頓和規範市場秩序，嚴肅
查處違法違規銷售行為；加強市場監測，完善市場信息披露制度。
(4)2006 年 5 月 17 日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究促進
房地產業健康發展措施，會上通過了六項措施調控房地產業 (被業界稱為「國
六條」 ) 。這六項措施為：一、切實調整住房供應結構，重點發展中低價位、
中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房；二、嚴格執行住房開發、
銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，科學確定房地產開發土地供應
規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為；三、合理控制城市房屋拆遷
規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；四、加強房地產開發建設全過
程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為；五、加
快城鎮廉租住房制度建設，規範發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場
和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難；六、完善房地產統計和
信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場
供求信息，堅持正確的輿論導向。
(5) 《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》 (國辦發
〔 2010 〕 4 號，國務院 2010 年 4 月 17 日 ) ；
(6) 國務院辦公廳《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通
知》 (國辦發〔 2011 〕 1 號， 2011 年 1 月 26 日發布「國八條」 ) ，提出地方政
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府控制房價的目標責任制，強化差別化住房信貸政策，從嚴制定和執行住房
限購措施等，政策力度再度加強。
(7) 國務院發布《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通
知》 (國辦發〔 2013 〕 17 號， 2013 年 2 月 26 日發布「新國五條」細則 ) ，通
知稱：當前房地產市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區
房地產市場出現分化。房價上漲過快的城市，要進一步提高第二套住房貸款
的首付款比例和貸款利率。二手房稅收由交易總額的 1-2%，從嚴按差額的 20%
徵收。
(8)2014 年 3 月 5 日的政府工作報告稱，要「針對不同城市情況分類調控，
增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地
產市場持續健康發展。」 2014 年 6 月，呼和浩特成為全國首個正式發文放開
限購的城市。隨後，其他城市陸續跟進，完全放開或部分放開限購政策。截
止 2014 年底，在全國的限購城市中，除北上廣深及三亞 5 城外，其他城市均
放鬆或取消了限購，很多省級政府和城市級政府出臺了刺激需求的一系列措
施。
(9)2014 年 12 月 22 日籤署第 656 號《中華人民共和國國務院令》，公布
《不動產登記暫行條例》。根據《條例》，未來我國不動產登記將實現多層
次信息共享，其中國土資源部將牽頭建立不動產登記信息管理平臺，以確保
國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。該條例自 2015 年 3 月 1 日起施行。
《條例》的正式公布，標誌著不動產統一登記工作頂層設計基本完成，轉而
進入正式落實階段。
(10) 中國人民銀行於 11 月 21 日宣布，自 2014 年 11 月 22 日起，金融機
構一年期貸款基準利率下調 0.4 個百分點至 5.6%；一年期存款基準利率下調
0.25 個百分點至 2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利
率浮動區間的上限由存款基準利率的 1.1 倍調整為 1.2 倍；其他各檔次貸款
和存款基準利率相應調整，並對基準利率期限檔次作適當簡併；這是繼 2012
年 7 月後，兩年多來央行首次降息。
(11)2014 年 9 月 30 日，中國人民銀行、銀監會發布了《關於進一步做好
住房金融服務工作的通知》，簡稱「央四條」，主要內容在於放鬆個人房貸，
對擁有 1 套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品
住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策，購買第三套以及以上住房可以
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使用貸款。首套房貸款最低首付款比例為 30%，首套房貸款利率下限為貸款基
準利率的 0.7 倍。
(12)2014 年 3 月 16 日，新華社發布了中共中央、國務院印發的《國家新
型城鎮化規劃 (2014—2020 年) 》，《規劃》主要內容可以歸納為一條主線、
四大任務、五項改革：一條主線，就是要緊緊圍繞全面提高城鎮化質量，加
快轉變城鎮化發展方式，以人的城鎮化為核心，以城市群為主體形態，以綜
合承載能力為支撐，以體制機制創新為保障，走以人為本、四化同步 、優化
布局、生態文明、文化傳承的中國特色新型城鎮化道路。四大任務就是有序
推進農業轉移人口市民化，優化城鎮化布局和形態，提高城市可持續發展能
力，推動城鄉發展一體化。五項改革就是要統籌推進人口管理、土地管理、
資金保障、城鎮住房、生態環境保護等制度改革，完善城鎮化發展體制機制。
(13)2015 年 9 月 30 日，央行和銀監會聯合發出通知，在不實施「限購」
措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首
付款比例調整為不低於 25%。同日，央行、財政部、住建部聯合發出通知，明
確自今年 10 月 8 日起將實施多項舉措，切實提高住房公積金使用效率，全面
推行異地貸款業務。
(14)2015 年 11 月 10 日，中央財經領導小組第十一次會議時提出要化解
房地產庫存，促進房地產持續健康發展。
(15) 中國人民銀行 23 日決定，自 2015 年 10 月 24 日起，下調金融機構
人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低社會融資成本；並自同日起，下
調金融機構人民幣存款準備金率 0.5 個百分點，以保持銀行體系流動性合理
充裕。自 24 日起，金融機構一年期貸款基準利率下調 0.25 個百分點至 4.35 ％；
一年期存款基準利率下調 0.25 個百分點至 1.5 ％；其他各檔次貸款及存款基
準利率、人民銀行對金融機構貸款利率相應調整；個人住房公積金貸款利率
保持不變。央行還自同日起，下調金融機構人民幣存款準備金率 0.5 個百分
點，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長。同時，
為加大金融支持「三農」和小微企業的正向激勵，對符合標準的金融機構額
外降低存款準備金率 0.5 個百分點。
(二) 企業經營狀況分析
廣東逸濤萬國房地產有限公司系房地產開發企業，目前在廣州市南沙區
從事房地產開發業務，目前擁有的地塊及項目主要圍繞南沙區環市北路周邊
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地區，地塊及項目明細如下：
權 土 土
利 序 地 土地使用證 地 土地證面積 土地出讓合同面積 出讓合 出讓金金額 使用權終 備註
人 號 名 號 用 （㎡） （㎡） 同編號 （元） 止日期
稱 途
萬 南國土
1 國 番府國用 58,077 讓字 16,261,560 半島
一 （2000）字 [2000]23 三
期 第 101,330.90 號 2070/7/3 期，
萬 13-001903、 南國土 已開
2 國 13-000124 56,395 讓字 15,790,600 發部
二 號 [2000]24 分
期 號
番府國用 半島
萬 （2002）字 南國土 三
3 國 第 43,799.20 43,799 讓字 12,263,720 2070/7/4 期，
三 13-002087、 [2000]25 已開
廣 期 13-000069 號 發部
東 號 分
逸 萬 南國土
濤 4 國 47,121 讓字 13,193,880
萬 四 [2000]26
國 期 番府國用 號 已開
房 萬 （2002）字 商 南國土 發。
地 5 國 第 住 138,053.20 43,659 讓字 12,224,520 2070/7/3 屬於
產 五 13-002098、 [2000]27 半島
有 期 13-000080 號 一二
限 萬 號 南國土 期
公 6 國 47,273 讓字 13,236,440
司 六 [2000]28
期 號
番府國用
萬 （2000）字 南國土 抵押
7 國 第 30,700.30 36,491 讓字 10,217,480 2070/7/3 給長
七 13-001904、 [2000]29 安信
期 13-000125 號 託
號
番府國用
萬 （2000）字 南國土
8 國 第 40,788.90 44,047 讓字 12,333,160 2070/7/3
八 13-001905、 [2000]30
期 13-000126 號
號
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權 土 土
利 序 地 土地使用證 地 土地證面積 土地出讓合同面積 出讓合 出讓金金額 使用權終 備註
人 號 名 號 用 （㎡） （㎡） 同編號 （元） 止日期
稱 途
番府國用
萬 （2000）字 南國土 抵押
9 國 第 11,277 14,867 讓字 4,162,760 2070/7/1 給長
九 13-001906、 [2000]31 安信
期 13-000127 號 託
號
萬 南國土
10 國 43,058 讓字 17,223,200
十 [2000]54
期 號
萬 南國土
國 讓字
11 十 19,710 [2000]55 9,855,000
一
期 番府國用 號
萬 （2002）字 20,874 抵押
國 第 85,563.90 南國土 2071/11/22 給長
十 13-002099、 讓字 安信
12 二 13-000081 （含 12 期 B） [2000]56 10,437,000 託
期 號 號
A
萬 25,793
國 南國土
13 十 讓字 7,222,040
三 （含 13 期 B） [2000]57
期 號
A
萬
國
14 十 與 12 期 A共用
二 番府國用 已開
期 （2002）字 發。
B 第 23,871.80 2071/11/22 屬於
萬 13-002104、 商埠
國 13-000086 壹號
15 十 號 與 13 期 A共用
三
期
B
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權 土 土
利 序 地 土地使用證 地 土地證面積 土地出讓合同面積 出讓合 出讓金金額 使用權終 備註
人 號 名 號 用 （㎡） （㎡） 同編號 （元） 止日期
稱 途
萬 番府國用
國 （2002）字
16 十 第 35,263.70 2072/7/17
四 13-002138、 南國土
期 13-000120 讓字
A 號 75,438.10 [2000]58 21,122,668.00
萬 番府國用 號及補
國 （2002）字 充協議
17 十 第 40,174.40 2072/7/17
四 13-002139、
期 13-000121
B 號
萬 番府國用 半島
國 （2002）字 南國土 三
18 十 第 119,293.20 119,293.20 讓字 33,402,040 2071/11/21 期，
五 13-002140、 [2000]59 已開
期 13-000122 號 發部
號 分
萬
國
十 抵押
19 八 08 國用（04） 326,939.39 2071/11/22 給建
期 第000025 號 信信
地 託
塊 南國土
一 554,143 讓字 155,160,040
萬 [2000]62
國 號
十 在建
20 八 08 國用（04） 227,203.71 2071/11/22 工程
期 第000026號 抵押
地
塊
二
沙 番府國用
螺 （2001）字
21 灣 第 工 23,960.50 4,530,750 2046/11/20
地 13-002002、 業
塊 13-000089
號
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權 土 土
利 序 地 土地使用證 地 土地證面積 土地出讓合同面積 出讓合 出讓金金額 使用權終 備註
人 號 名 號 用 （㎡） （㎡） 同編號 （元） 止日期
稱 途
合 1,248,220.10
計
目前，萬國四、五、六期地塊所屬半島一、二期項目已於 2007 年 9 月完
工，目前剩餘少量辦公用房，建築面積約 6,749.57 平方米；萬國十二 A、 B
及十三期 B 所屬的商埠壹號項目已於 2010 年 5 月完工，目前剩餘少量商鋪，
建築面積約 1,509.59 平方米，原計劃歸屬於商埠壹號項目的 13A 地塊目前為
空地，尚未開工；萬國十四期 A 地塊所屬的海韻蘭庭一期項目，已於 2012 年
10 月完工，目前剩餘少量住宅和車位，其中住宅建築面積約 210.80 平方米，
車位 220 個；萬國一、二、三、十五期地塊所屬的半島三期項目已於 2006 年
3 月開工，目前形象進度約為 20%；萬國十八期地塊二所屬的海韻星洲項目已
於 2013 年 10 月開工，目前形象進度約為 24%。其餘地塊（ 7 、 8 、 9 、 10、 11 、
13A、 14B、 18A、沙螺灣地塊）目前均未開工建設。
被評估企業預計上述全部地塊項目於 2021 年年底全部竣工， 2023 年銷售
完畢。
(三) 企業歷史年度財務分析
1. 歷史年度財務狀況與經營業績
被評估企業近年資產負債表如下：
金額單位： 人民幣 萬元
項目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 4 月 30
日
流動資產 449,160.51 467,343.25 301,724.69 239,891.80
長期股權投資
固定資產 146.94 154.94 112.22 4,267.64
在建工程
無形資產 4,047.52 4,724.73 7,432.55
其他非流動資產 2,465.99 2,536.62 2,653.31
資產總計 455,820.96 474,759.53 311,922.78 244, 159.44
流動負債 462,757.17 460,969.83 284,987.31 251,524.12
非流動負債 0.00 20,000.00 35,000.00 0.00
負債合計 462,757.17 480,969.83 319,987.31 251,524.12
所有者權益 -6,936.22 -6,210.29 -8,064.53 -7,364.68
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被評估企業近年利潤表如下：
金額單位： 人民幣 萬元
項目 201 3 年 2014 年度 2015 年度 2016 年度月 1-4
一、營業收入 24,595.26 9,639.64 5,148.22 499.46
減：營業成本 16,850.85 5,992.15 4,118.98 352.05
營業稅金及附加 2,464.75 978.71 394.60 43.24
銷售費用 878.60 708.94 786.38 306.88
管理費用 1,913.37 1,316.41 781.08 241.60
財務費用 -58.88 -180.25 -93.38 -11.00
資產減值損失 155.36
加：公允價值變動收益
投資收益
二、營業利潤 2,546.57 823.70 -839.44 -588.67
加：營業外收入 3.03 14.40
減：營業外支出 141.69 51.12 19.40 27.86
三、利潤總額 2,404.88 775.61 -844.44 -616.54
減: 所得稅費用 1,217.52 350.30 9.81
四、淨利潤 1,187.35 425.31 -844.44 -626.34
2. 資產負債結構及變化分析
(1) 資產結構及變化分析
近年資產結構如下：
金額單位： 人民幣 萬元
近幾年資產總額 呈降低趨勢 。 主要是 以前年度企業分立影響。
(2) 流動資產結構及變化分析
近年流動資產結構如下：
金額單位： 人民幣 萬元
項目 2013年12月31日2013年12月31日2014年12月31日2014年12月31日 2015年12月31日2015年12月31日 2016年4月30日2016年4月30日
項目 金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例
應收帳款貨幣資金 金額20,787.58比例4.63%0.00%金額9,169.96比例1.96%0.00%金額11,402.88比例0.00%3.78%金額5,226.0681.59 比例2.18%0.03%北京中企華資產評估有限責任公司 92
其他應收款預付款項流動資產 449,160.51-7,502.8698.54%-1.67%467,343.251,502.3398.44%0.32%301,724.691,396.3196.73%0.46%239,891.8080.00 0.03%98.25%
非流動資產 271,175.85 60.37% 193,555.06 41.42% 154,429.17 51.18% 83,600.16 34.85%
存貨 6,660.45164,699.941.46%36.67%7,416.29263,115.901.56%56.30%10,198.09134,496.333.27%44.58%4,267.64149,077.34 62.14%1.75%
其他流動資產合計 455,820.96 100.00%0.00%474,759.53 100.00%0.00%311,922.78 100.00%0.00%244,159.441,826.65 100.00%0.76%
合計 449,160.51 100.00% 467,343.25 100.00% 301,724.69 100.00% 239,891.80100.00%
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從流動資產構成來看， 企業其他應收款、存貨佔流動資產的比例較大，
兩項合計佔流動資產比例 各年均在 90% 以上， 其中 存貨佔流動資產的比例較
大，存貨主要是開發成本，這是由房地產開發企業經營的特點所決定的 。
(3) 非流動資產結構及變化分析
近年非流動資產結構如下：
金額單位： 人民幣 萬元
非流動資產中， 無形 資產佔比較大， 主要是企業將土地帳面值計入無形
資產所致。
(4) 負債結構及變化分析
近年負債結構如下：
金額單位： 人民幣 萬元
負債中， 其他應付款 佔比較大， 主要是關聯往來款。
3. 償債能力分析
近年主要償債能力指標如下：
各項償債能力指標顯示企業償債能力一般。
4. 營運能力分析
近年主要營運能力指標如下：
項目 2013年12月31日2013年12月31日2013/12/312014年12月31日2014年12月31日2014/12/312015年12月31日2015/12/312015年12月31日 2016年4月30日2016/4/302016年4月30日
項目 金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例
應付帳款 項 目金額 5.95比例 0.00%金額16,150.23比例 3.61%金額10,144.53比例3.17%金額10,130.41比例4.03%
預收款項 43,405.79 /2013年度9.38% 44,735.57/2014年度10.01% 49,242.57/2015年度15.39%/2016年1-4月42,690.85 16.97%北京中企華資產評估有限責任公司 93
應付職工薪酬固定資產 146.9473.812.21%0.02%154.940.002.09% 0.00%112.22 0.001.10%0.00%4,267.640.00100.00%0.00%
應交稅費 1,341.29 0.29% 1,515.69 0.34% 69.23 0.02% 670.24 0.27%
應付利息無形資產流動比率 0.00 0.00%0.97 0.00 1.010.00% 0.001.060.00% 61.680.950.02%
其他應付款一年內到期非流動負債4,047.52417,930.3360.77%90.31%0.00%4,724.73364,610.4363.71%81.57%0.00%7,432.55225,530.9772.88%70.48%0.00%163,024.8334,946.100.00%64.81%13.89%
流動負債合計長期借款長期待攤費用速動比率 2,465.99462,757.1737.02%100.00%0.00%0.612,536.62427,011.9220,000.0034.20%0.4495.53%4.47%2,653.31284,987.3135,000.000.5926.02%89.06%10.94%251,524.120.360.00%100.00%0.00%
負債合計非流動負債合計資產負債率合計 6,660.45462,757.17100.00%100.00%0.00%1.027,416.29447,011.9220,000.00100.00%1.01100.00%4.47%10,198.09319,987.3135,000.001.03100.00%100.00%10.94%4,267.64251,524.121.03100.00%100.00%0.00%
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項目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1-4 月
存貨周轉率（次） 0.10 0.02 0.03 0.00
總資產周轉率（次） 0.05 0.02 0.02 0.00
被評估企業 營運能力 一般。
5. 盈利能力分析
(1) 營業收入分析
近年營業收入結構如下：
金額單位： 人民幣 萬元
項目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-4 月
金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例
主營業務收入 24,595.26 100.00% 9,639.64 100.00% 5,148.22 100.00% 499.46 100.00%
其中：物業銷售收入 24,595.26 100.00% 9,639.64 100.00% 5,148.22 100.00% 499.46 100.00%
營業收入合計 24,595.26 100.00% 9,639.64 100.00% 5,148.22 100.00% 499.46 100.00%
企業作為房地產開發企業 ， 主要以物業銷售 為 主 ，業務結構單一。
(2) 營業成本分析
近年營業成本結構如下：
金額單位： 人民幣 萬元
項目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-4 月
金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例
主營業務成本 16,850.85 100.00% 5,992.15 100.00% 4,118.98 100.00% 352.05 100.00%
其中：開發成本 16,850.85 100.00% 5,992.15 100.00% 4,118.98 100.00% 352.05 100.00%
營業成本合計 16,850.85 100.00% 5,992.15 100.00% 4,118.98 100.00% 352.05 100.00%
被評估企業對應成本主要為開發成本。
(3) 銷售毛利率分析
近年毛利率如下：
項目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-4 月
毛利率 毛利率 毛利率 毛利率
總毛利率 31.49% 37.84% 19.99% 29.51%
被評估企業近年總體毛利率水平較為穩定 ， 2015 年 出現一定程度的降幅 。
(4) 期間費用分析
近年期間費用構成如下：
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金額單位：人民幣萬元
2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-4 月
佔營 佔營 佔營業 佔營業
項目 金額 業收 金額 業收 金額 收入比 金額 收入比
入比 入比 例 例
例 例
銷售費 878.60 3.57% 708.94 7.35% 786.38 15.27% 306.88 61.44%
用
管理費 1,913.37 7.78% 1,316.41 13.66% 781.08 15.17% 241.60 48.37%
用
財務費 58.88 0.24% 180.25 1.87% 93.38 1.81% 11.00 2.20%
- - - - - - - -
用
合計 2,733.08 11.11% 1,845.09 19.14% 1,474.08 28.63% 537.48 107.61%
近幾年企業期間 費用總體呈 上升趨勢，三項費用合計佔營業收入比重從
201 3 年的 11.11%增加到 201 5 年的 28. 63%。
(四) 資產配置分析
1. 經 營性資產分析
經營性資產是指與被評估企業正常 生產經營相關的 ， 企業自由現金流量
預測所涉及的資產與負債 。
經分析，被評估企業的經營性資產包 括貨幣資金、經營性債權和債務、
固定資產 (包括設備類資產) 以及其他經營性資產。
2. 非經營性資產分析
非經營性資產是指與企業正常經營無關的， 企業自由現金流量預測未涉
及的資產和負債。
經分析， 被評估企業的 非經營性資產和負債主要包括非經營性債權與債
務、未納入收益預測的 固定資產、 部分存貨 等。
3. 溢餘資產分析
溢餘資產是指超過企業正常經營所需的 ， 企業自由現金流量預測未涉及
的資產。
經分析， 被評估企業的 溢餘資產主要為 溢餘貨幣資金，溢餘貨幣資金是
指企業評估基準日持有的超過其正常經營所需的貨幣資金。
六、收益模型的選取
企業價值評估中的收益法， 是指將預期收益資本化或者折現，確定評估
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對象價值的評估方法 。 收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折
現法 ，經綜合分析， 本次收益法評估採用 現金流量折現法，並採用 企業自由
現金流折現模型， 該模型 的計算式如下：
股東全部權益價值=企業整體價值-付息債務價值
1. 企業整體價值
企業整體價值是股東全部權益價值和付息債務價值之和 ，計算式如下：
企業整體價值=經營性資產價值+溢餘資產價值+非經營性資產淨值
(1) 經營性資產價值
經營性資產是指與被評估企業正常 生產經營相關的 ， 企業自由現金流量
預測所涉及的資產與負債。經營性資產價值的計算式如下：
式中： ──經營性資產價值；
──預測年度；
──折現率；
──第 t 年企業自由現金流量；
──預測期年限；
──預測期後企業自由現金流量 (終值) ；
──終值折現係數。
① 收益期和預測期
對於房地產開發企業，明確的收益預測期限根據基準日正在開發或即將
開發 (基準日已有規劃建設方案的空地) 的開發建設期 (含銷售期限) 確定為明
確的預測期限。
由於企業對基準日正在開發的項目開發完成後，在評估基準日管理層及
評估師均無法判斷企業未來將在什麼地方獲得什麼樣的土地開發什麼樣的項
目，因此本次按有限年期即基準 日已有的項目開發期為收益期 。
②預測期企業自由現金流量
預測期內各年企業自由 現金流量的計算式如下：
企業 自由現金流量=息前稅後淨利潤+折舊及攤銷-資本性支出 -營運資金
變動額
③折現率
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本次評估收益額口徑為企業自由現金流量 ，按照收益額與折現率口徑一
致的原則， 折現率採用 加權平均資本成本模型 ( ) 確定。 計算式如下：
式中： ──權益資本成本；
──債務資本成本；
──權益資本佔全部資本的比重；
──債務資本佔全部資本的比重；
──所得稅率。
其中，權益資本成本 採用 資本資產定價模型 ( ) 確定，計算式如下：
式中： ──無風險報酬率；
──股東權益的系統風險係數；
──市場風險溢價；
──企業特定風險調整係數。
(2) 溢餘資產價值
溢餘資產是指超過企業正常經營所需的 ， 企業自由現金流量預測未涉及
的資產 。 本次評估根據資產的性質及特點， 採用適當的方法進行評估。
(3) 非經營性資產淨值
非經營性資產淨值是指與企業正常經營無關的， 企業自由現金流量預測
未涉及的資產和負債的淨值。本次評估根據資產、負債的性質和特點，分別
採用適當的方 法進行評估。
2. 付息債務價值
付息債務是指評估基準日 需要付息的債務， 為一年內到期非流動 負債 ，
以核實後的帳面值或企業實際應承擔的負債確定評估值。
七、測算過程
房地產開發企業所開發的項目，一般開發建設周期較長，會跨越多個會
計年度，這是由房地產開發的性質決定的。
房地產行業屬資金密集型行業，為了籌集資金，房產銷售往往採取預售
方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款，由此形成商品交付與收款
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存在較大時間差異。
產品成本計量相對滯後。一方面由於項目施工與其成本決算往往存在時
間差，導致成本計量落後於形象進度；另一方 面，基礎設施及公共配套設施
的建設往往落後於商品房的建設。特別是「大盤」項目在實行統一規劃、滾
動開發的情形下，往往存在一期商品房已經交付入住，而花園、會所等公共
配套設施可能尚未完成甚至尚未開工的情形，導致項目成本無法得到準確的
計量。
鑑於上述經營性質的特殊性，本次評估從實現銷售的現金回款角度對公
司淨現金流進行預測。
(一) 企業淨現金流量的預測
本次評估預測是在分析企業歷史數據的基礎上確定基期數據，然後遵循
我國現行的有關法律、法規，根據國家宏觀政策及地區的宏觀經濟狀況，研
究了房地產市場的現狀與前景，考慮企業的發展規劃、經營計劃及所面臨的
市場環境和未來的發展前景等因素。依據企業提供的未來收益預測，經過綜
合分析研究編制的。評估是在充分考慮 企業 現實基礎和發展潛力的基礎上，
並在上述各項假設和前提下的分析預測。
1. 銷售收入的預測
企業在可預測期內的主要收入來源為海韻蘭庭一期 、 半島一二期 、 海韻
蘭庭二期 、 商埠壹號 、 1-3 及 15 地塊、 7-8 地塊、 9 地塊、 10-11 地塊、 13A
地塊、 14B 地塊、 18B 地塊等的房地產開發項目的銷售。併入銷售預測的項目
的開發進度及銷售情況如下：
(1) 項目概況如下
①海韻蘭庭一期 （ 14A 地塊項目 ）已於 2012 年 10 月 建成， 已售部分已全
部結轉收入， 目前剩餘住宅面積 210.80 平方米 ，車位 220 個待售。預計 2017
年售訖 。
②半島一二期 已於 2007 年 9 月 建成 ， 已售部分已全部結轉收入， 目前剩
餘商業（ 辦公 ） 物業 6749.57 平方米待售。 預計 2017 年售訖。
③海韻蘭庭二期 於 2014 年 9 月 建成， 已售部分已全部結轉收入， 目前剩
餘住宅 9941.92 平方米 ，車位 256 個待售。預計 2017 年售訖 。
④商埠壹號於 2010 年 5 月 建成， 已 售部分已全部結轉收入， 目前剩餘商
業 （ 店鋪 ） 1509. 59 平方米待售 ， 預計 2017 年售訖 。
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⑤半島三期（ 1 、 2 、 3 、 15 地塊） 項目
該項目 已於 2006 年 3 月 開工 ，進度較慢， 工程預計 2018 年 5 月 建成。
規劃 計容建築面積 276,868 平方米 ，其中 住宅建築面積 81,025.40 平方米 ，
商業（店面） 81,000.60 平方米， 底層住宅 (別墅） 107,119.00 平方米 ， 地下
車位 365.00 個 。 截至評估基準日，該項目已部分進行了預售， 預 收售樓款
331,421,782.82 元 。 該項目尚未結轉銷售收入。 項目 物業預計 2019 年售訖 。
⑥7-8 地塊
該項目 尚未開工 ，工程預計 2017 年動工， 2018 年建成。規劃計容建築面
積 240,031 平方米，其中住宅建築面積 214,757.00 平方米，商業 （店面）
18,653.20 平方米，地下車位 2,660.00 個。項目物業預計 2020 年售訖。
⑦9 期地塊
該項目尚未開工，工程預計 2018 年初動工， 2018 年年底建成。規劃計容
建築面積 43,838 平方米，其中住宅建築面積 40,330.96 平方米，商業（店面）
3,507.04 平方米，地下車位 260.00 個。項目物業預計 2019 年售訖。
⑧10-11 地塊
該項目尚未開工，工程預計 2019 年初動工， 2020 年年底建成。規劃計容
建築面積 255 ,122 平方米，其中住宅建築面積 234,712.24 平方米，商業（店
面） 20,409.76 平方米，地下車位 1,531.00 個。項目物業預計 2022 年售訖。
⑨13A 地塊
該項目尚未開工，工程預計 2017 年初動工， 2017 年年 中 建成。規劃計容
建築面積 22,332 平方米，其中住宅建築面積 4,844 平方米，商業（店面）
4,260.17 平方米，商業（ 寫字樓 ） 13,228.33 平方米。項目物業預計 2018 年
售訖。
⑩14B 地塊
該項目尚未開工，工程預計 2021 年初動工， 2021 年年底建成。規劃計容
建築面積 85,931 平方米，其中住宅建築面積 67,813.00 平方米，商業（店面）
7,373.00 平方米，地下車位 832.00 個。項目物業預計 2023 年售訖。
⑩18B 地塊
該項目已於 2013 年 10 月開工，預計 2018 年年底建成。規劃計容建築面
積 259,545 平方米，其中住宅建築面積 246,055.00 平方米，商業（店面）
7,600.00 平方米，地下車位 2,789.00 個。截至評估基準日，該項目已部分進
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行了預售，預收售樓款 58,354,575.00 元。該項目尚未結轉銷售收入。項目
物業預計 2019 年售訖。
各項目詳細規劃指標見資產基礎法「存貨評估技術說明」。
(2) 未來年度銷售情況
①各年度平均銷售單價
評估人員取得企業提供的預計開盤價格後，根據項目周邊已開盤的可比
樓盤目前銷售價格進行比較，結合各地區房地產市場環境進行分析，根據企
業提供的項目節點控制表、按照項目的類型分住宅、商業 、 車位等分別測算
確定銷售平均價格。
②各年度可銷售面積
根據項目的詳細規劃，並通過核實土地出讓合同，建設用地規劃許可證，
建築工程規劃許可證等證載所列面積作為項目規劃建築面積，將各項目中不
可出售面積如公共配套設施等從總規劃建築面積中予以扣除確定可出售面
積。確定項目建設周期和工程進度，測算各年度企業可銷售面積。
③銷售金額的確定
將各年度可銷售面積與各年度銷售平均單價相乘即可取得預測年度銷售
金額，其中已籤約部分直接採用合同收入作為銷售金額。
上述項目預計 2023 年全部開發完成並售完。
未來年度銷售金額測算表見下表：
銷售現金流收入測算表
金額單位：人民幣萬元
項目 2016年5-12月 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
海韻蘭庭一期 860.30 2,007.37 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
半島一二期 2,024.87 4,724.70 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
海韻蘭庭二期 4,142.78 9,666.49 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00北京中企華資產評估有限責任公司 100
商埠壹號 164.49 383.81 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1-3及15地塊 0.00 83,095.61 53,424.55 44,241.81 0.00 0.00 0.00 0.00
7-8地塊 0.00 60,232.79 120,465.58 90,349.19 30,116.40 0.00 0.00 0.00
9地塊 0.00 0.00 26,845.76 26,845.76 0.00 0.00 0.00 0.00
10-11地塊 0.00 0.00 0.00 62,533.75125,067.50 93,800.6231,266.87 0.00
13A地塊 0.00 10,968.12 13,489.82 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
14B地塊 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 29,395.2148,984.0219,588.81
18B地塊 28,455.55 79,861.68 89,597.68 77,910.06 0.00 0.00 0.00 0.00
合計 35,647.99250,940.57 303,823.39301,880.57155,183.89123,195.8380,250.8919,588.81
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2. 開發成本的預測
開發成本為項目開發各年實際支付的各項成本費用的總和，具體包括：
土地成本 (土地出讓金或地價款、土地徵用和拆遷補償費、土地稅費等) 、前
期費用 (包括勘察設計費、七通一平費、市政規費、土石方等) 、建築成本 (包
括土建工程費、安裝工程費、裝飾工程費、房屋基礎、工程監理費等) 、外部
工程費 (包括道路工程費、電力工程費、給排水工程費、煤氣工程費、通訊光
纖工程費、照明工程費、綠化景觀工程費、安防工程費、室外工程費等) 、公
共配套費 (包括停車場、社區服務中心、物管房、學校、幼兒園等) 、開發間
接費用、不可預見費等。開發成本的測算根據開發方案及各年付款計劃預測。
未來年度的開發成本的測算根據開發方案及各年付款計劃預測。未來年
度開發成本測算表見下表：
金額單位：人民幣萬元
其中海韻蘭庭一期項目、半島一二期項目 、 海韻蘭庭二期 項目 以及 商埠
壹號項目 已轉入開發產品，無需後續的開發支出
3. 增值稅、營業稅金及附加的預測
增值稅：根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》財稅〔 2016 〕
36 號文，自 2016 年 5 月 1 日起，在全國範圍內全面推開營業稅改徵增值稅 ( 以
下稱營改增) 試點，建築業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納
稅人，納入試點範圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。
項目 2016年5-12月 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
海韻蘭庭一期
半島一二期
海韻蘭庭二期 北京中企華資產評估有限責任公司 101
商埠壹號
1-3及15地塊 13,092.38 25,551.41 19,145.66 6,381.89 0.00 0.00 0.00 0.00
7-8地塊 0.00 51,844.18 50,597.75 25,102.43 0.00 0.00 0.00 0.00
9地塊 0.00 0.00 17,920.07 4,383.13 0.00 0.00 0.00 0.00
10-11地塊 0.00 0.00 0.00 52,843.97 51,453.11 25,508.28 0.00 0.00
13A地塊 0.00 7,114.24 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
14B地塊 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 32,949.39 8,092.58 0.00
18B地塊 21,311.23 33,375.91 25,031.94 8,343.98 0.00 0.00 0.00 0.00
合計 34,403.60 117,885.74 112,695.41 97,055.39 51,453.11 58,457.67 8,092.58 0.00
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根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行
辦法》（國家稅務總局公告 2016 年第 18 號）的規定，對於增值稅的計算，房
地產開發企業 中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方
法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的
土地價款後的餘額計算銷售額。
銷售額=(全部價款和價外費用 - 當期允許扣除的土地價款)/(1+11%)
同時規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項
目，可以選擇適用簡易計稅方法按照 5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方
法計稅的， 36 個月內不得變更為一般計稅方法計稅。其徵收率計稅以取得的
全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款
註：房地產老項目定義：
A. 《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30 日前
的房地產項目。
B. 《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程
施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的
建築工程項目。
本次評估中已開工老項目的增值稅計徵規則，由被評估單位根據《房地
產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務
總局公告 2016 年第 18 號）的規定，結合各項目進展及實際情況確定。
營業稅金及附加包括：營業稅、城建稅、教育費附加及土地增值稅。其
中：營業稅率為主營業務收入 5%，城建稅率為應納營業稅額及增值稅額的 7%，
教育費附加為應納營業稅額及增值稅額的 3%，地方教育費附加為應納營業稅
額及增值稅額的 2%。
土地增值稅：根據當地稅務部門對所開發項目規定，按銷售收入的適當
比率預徵，待項目完成後，統一進行彙算清繳，多退少補。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及相關補充規定，
土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人
轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額以後的餘額，實行四級超率累
進稅率，其稅率如下：
增值額未超過扣除項目金額 50%的部分 30%；
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過 100%的部分 40%；
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增值額超過扣除項目金額 100%、未超過 200%的部分 50%；
增值額超過扣除項目金額 200%的部分 60%；
根據預測的營業收入、成本，以及適用的稅率，計算確定未來各年度的
增值稅、營業稅金及附加。經過如上測算，各年度增值稅、營業稅金及附加
預測結果詳見下表：
金額單位：人民幣萬元
4. 銷售費用的預測
營業費用包括項目銷售部門的職工薪酬、折舊費、辦公費、 廣告費 、水
電費、營銷設施費 、 物業管理費、銷售代理費及其他費用等。
折舊費根據評估基準日固定資產及基準 日後資本性支出預測情況，按照
企業折舊政策計算。
其他費用通過對相關市場資料的調查，並結合管理層對銷售費用的未來
預算計算確定。各年度營業費用預測結果如下：
金額單位：人民幣萬元
5. 管理費用的預測
管理費用中包括的 管理人員工資 、 辦公費、 汽車費 、 差旅費、 招待費 、
中介費、 租賃費 、 稅金等日常管理費用。
折舊費根據評估基準日固定資產及基準日後資本性支出預測情況，按照
項目 2016年5-12月2016年5-12月2017年2017年 2018年2018年 2019年2019年 2020年2020年 2021年2021年 2022年2022年 2023年2023年
城市維護建設稅應交增值稅應交營業稅項目 1,018.5171.300.00 7,516.43526.150.00 9,640.54674.840.00 19,072.301,335.060.00 15,367.371,075.720.00 3,329.62233.070.00 13,956.16976.930.00 4,154.10290.790.00北京中企華資產評估有限責任公司 103
教育費附加銷售費用 30.56 225.49 289.22 572.17 461.02 99.89 418.68 124.62
地方教育費附加 20.37427.01 2,540.03150.33 3,000.83192.81 2,983.14381.45 1,582.06307.35 1,296.3366.59 279.12869.26 316.6283.08
土地增值稅 887.56 10,384.09 12,917.60 66,396.24 37,136.45 3,016.48 35,532.81 10,989.74
稅金及附加合計 1,009.78 11,286.06 14,074.46 68,684.91 38,980.53 3,416.03 37,207.55 11,488.23
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企業折舊政策計算。
其他費用通過對相關市場資料的調查，並結合管理層對管理費用的未來
預算分析後確定。
經測算未來年度管理費用計算如下：
金額單位：人民幣萬元
6. 營業外收支的預測
企業歷史年度的營業外收入和支出，主要為處置固定資產淨收益、處置
固定資產淨損失、罰款支出、其他等，金額較小，且存在較大的不確定性，
未來年度不再進行預測。
7. 所得稅的預測
所得稅稅率為 25%，根據公司未來情況預測，根據企業經營情況進行預測，
各年度所得稅預測情況詳見下表：
金額單位：人民幣萬元
8. 資本性支出的預測
根據企業 的業務特點、發展規劃以及目前在用的車輛和電子設備的應用
情況， 企業在未來年度資本性支出預測如下：
金額單位：人民幣萬元
9. 折舊與攤銷的預測
對於折舊費的預測，主要根據企業維持現有經營能力的固定資產並扣減
經濟壽命期滿的固定資產結合國家及企業固定資產有關折舊計提政策，測算
折舊額。折舊費預測情況詳見下表：
項目項目項目2016年5-12月2016年5-12月2016年5-12月2017年2017年2017年2018年2018年2018年 2019年2019年2019年 2020年2020年2020年 2021年2021年2021年 2022年2022年2022年 2023年2023年2023年北京中企華資產評估有限責任公司 104
所得稅車輛電子設備管理費用 25.00502.68619.66 10.006,663.06904.84 8,513.0510.00921.09 33,099.82980.285.00 20,361.23560.775.00 2,461.64455.2055.00 20,546.59303.400.00 6,366.0370.490.00
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金額單位：人民幣萬元
10. 營運資金增加額的預測
本次評估對被評估單位未來收益期按可預期項目開發周期確定，未做永
續預測。考慮到國家對商品房銷售的有關規定，在未來預測周期內，企業部
分所需建設資金可以通過預售的房款解決，實行滾動開發，故未來年度除最
低現金保留量外不需考慮營運資金，最低現金保留量 以 當期所需營運資金，
以營業費用、管理費用支出，按一個月周 轉期進行測算。
營運資金變動額預測如下：
金額單位：人民幣萬元
11. 自由現金流量的預測
(1) 明確的預測期內企業自由現金流
通過對各項目銷售金額、開發成本、銷售稅金及附加、當期結轉土地增
值稅與預繳差額、所得稅、營業費用、折舊與攤銷、營業外支出、資本性支
出等科目進行的預測，得出企業未來年度淨現金流量見下表：
項目項目2016年5-12月2016年5-12月2017年2017年2018年2018年2019年2019年2020年2020年 2021年2021年 2022年2022年 2023年2023年
當期所需營運資金 114.93 285.84 325.77 329.36 177.98 145.00 96.40 31.07北京中企華資產評估有限責任公司 105
折舊及攤銷期初營運資金 38.63121.97 14.77114.93 12.67285.84 11.08325.77 7.13329.36 11.48177.98 15.83145.00 14.2596.40
營運資金增加額 -7.04 170.91 39.93 3.59 -151.39 -32.97 -48.60 -65.33
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金額單位：人民幣萬元
(2) 終值的確定
由於本次對公司的收益預測期限為有限年期，因此需要考慮收益期末企
業終值對評估價值的影響。期末回收資產包括營運資金、經營性固定資產等。
回 收營運資金按收益期最後一年營運資金確定為 31.07 萬元。
經營性固定資產中設備類資產按期末固定資產淨值確定為 43.53 萬元。
故企業終值 Pn=期末營運資金+期末固定資產
=31.07+43.53
=74.60 (萬元)
(二) 折現率的確定
本次評估收益額口徑為企業自由現金流量，按照收益額與折現率口徑一
致的原則，折現率選取加權平均資本成本 ( ) 。計算式如下：
1. 權益資本成本
權益資本成本 的計算式如下：
= + × +
式中： ──無風險報酬率；
──股東權益的系統風險係數；
項目 2016年5-12月 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
現金流入 E D
銷售收入WACCKK35,647.99 250,940.57 303,823.39 301,880.57 155,183.89 123,195.83 80,250.89 19,588.81
現金流出銷售稅金及附加增值稅管理費用所得稅開發成本營業費用WACCMRPRRKR34,403.601,009.781,018.51427.01619.66502.68Ke117,885.7411,286.062,540.037,516.436,663.06904.84D112,695.4114,074.469,640.548,513.053,000.83E921.0997,055.3968,684.9119,072.3033,099.822,983.14K980.28eeffdLL20,361.2351,453.1115,367.3738,980.531,582.06c560.77De58,457.672,461.641,296.333,416.033,329.62455.20E20,546.5913,956.1637,207.558,092.58869.26303.40111,488.234,154.106,366.03T316.6270.490.00北京中企華資產評估有限責任公司 106
加:折舊及攤銷 38.63 14.77 12.67 11.08 7.13 11.48 15.83 14.25
減:資本性支出 25.00 10.00 10.00 5.00 5.00 55.00 0.00 0.00
減:營運資金追加額 -7.04 170.91 39.93 3.59 -151.39 -32.97 -48.60 -65.33
自由現金流量 -2,312.58 103,978.26 154,940.77 80,007.22 27,032.33 53,768.79 -660.21 -2,727.08
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──市場風險溢價；
──企業特定風險調整係數。
(1) 無風險報酬率
經查詢 Wind 資訊，評估基準日 10 年期國債平均到期收益率為 2.8913%，
則本次評估無風險報酬率取 2.8913%。
(2) 股東權益的系統風險係數
股東權益的系統風險係數 的計算式如下：
式中： ──所得稅率；
──被評估企業的目標資本結構；
──無財務槓桿的股東權益系統風險係數。
通過查詢 Wind 資訊，選取滬深 A 股同類上市公司作為可比企業，利用上
述計算式將各可比企業的帶財務槓桿的股東權益系統風險係數 換算為無財
務槓桿的股東權益系統風險係數 ，並取其均值作為被評估企業的 ，被評
估企業 參考可比上市企業平均值。
通過上述測算，確定 為 0.8546 ， 為 51.20%。
=[1+(1-25%) × 51.20%] × 0.8546
=1.1828
(3) 市場風險溢價
市場風險溢價 是對於一個充分風險分散的市場投資組合，投資者所
要求的高於無風險報酬率的回報率。由於國內證券市場是一個新興而且相對
封閉的市場。一方面，歷史數據較短，並且在市場建立初期投機氣氛較濃，
市場波動幅度很大；另一方面，目前國內對資本項目下的外匯流動仍實行較
嚴格的管制，因此直接通過歷史數據得出的市場風險溢價可信度不高。而在
成熟市場中，由於有較長的歷史數據，市場總體的股權風險溢價可以直接通
過分析歷史數據得到，國際上新興市場的風險溢價通常也可以根據成熟市場
的風險溢價進行調整確定，因此本次評估市場風險溢價採用如下計算式：
市場風險溢價=成熟股票市場的基本補償額+國家風險補償額
式中：成熟股票市場的基本補償額取 1928-201 5 年美國股票與國債的算
術平均收益差 6. 18%；我國國家風險補償額取 0.9 3%。
MRPMRPMRPLDDDRRT11///TfLLLLuuuuDcEEE/EU北京中企華資產評估有限責任公司 107
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=6.18%+0. 9 3%
=7. 1 1%
(4) 企業特定風險調整係數
該企業 資產規模小於上市公司，土地儲備相對較長 ，資金回籠及融資風
險相對較高；同時該企業 實際是項目公司，投資開發特定 區域房地產項目，
業務、產品範圍較單一，項目開發有一定的風險，因此經營風險略高。綜合
考慮上述情況，綜合確定風險調整係數 Rc 取值為 2.5%。
根據上述分析，企業特定風險調整係數 確定為 2.5%。
(5) 權益資本成本
根據上述確定的參數，權益資本成本計算如下：
=2.8913%+1.1828 × 7.11%+2.5%
=1 3. 8 0%
2. 債務資本成本
債務資本成本取評估基準日金融機構五年以上人民幣貸款基準利率
4. 90%。
3. 加權平均資本成本
=1 3. 8 0% × 1/(1+51.20%)+4. 90% × 51.20%/ （ 1+51.20% ）×（ 1-25% ）
=1 0. 37%
(三) 測算過程和結果
1. 自由現金流量折現值的確定
預測期內各年自由現金流按年中折現考慮，預測期後企業終值按預測年
末折現考慮，從而得出企業的營業性資產價值，計算公式如下：
企業自由現金流量折現值=明確的預測期期間的自由現金流量現值+期末
收回價值現值
計算結果詳見下表：
WACCWACCMRPKKRRK E K D 1 T北京中企華資產評估有限責任公司 108
e dd
DE eccDE
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金額單位：人民幣萬元
項目 2016 年 5-12 月 2017 年 2018 年 2019 年 2020年 2021 年 2022 年 2023年 終值
自由現金流量 -2,312.58 103,978.26 154,940.77 80,007.22 27,032.33 53,768.79 -660.21 -2,727.08 74.60
折現期 0.33 1.17 2.17 3.17 4.17 5.17 6.17 7.17 7.92
折現率 10.37% 10.37% 10.37% 10.37% 10.37% 10.37% 10.37% 10.37% 10.37%
折現係數 0.9680 0.8910 0.8073 0.7314 0.6627 0.6004 0.5440 0.4929 0.4577
折現值 -2,238.58 92,644.63 125,083.68 58,517.28 17,914.33 32,282.78 -359.15 -1,344.18 34.14
折現值 322,534.93
2. 溢餘資產價值的確定
溢餘資產是指超過企業正常經營所需的，企業自由現金流量預測未涉及
的資產。經分析，企業的溢餘資產主要為溢餘貨幣資金。溢餘貨幣資金計算
式如下：
溢餘貨幣資金=評估基準日企業持有的貨幣資金-最低現金保有量
企業評估基準日持有的貨幣資金合計為 5,226.06 萬元。
最低現金保有量的測算方法如下：
最低現金保有量=年度付現金額/現金周轉次數
年度付現金額=不含折舊與攤銷管理費用 +銷售費用。
經測算，企業 2015 年 1-4 月份付現金額為 488.10 萬元。經與企業管理
人員溝通並測算，最低現金保有量確定為一個月的付現額。
最低現金保有量=488.10/4
=122.03 萬元
經測算，溢餘貨幣資金=5,226.06-122.03
=5,104.04 萬元
3. 非經營性資產價值的確定
經分析，企業持有的非經營性資產 (或負債) 包括： 非經營性債權和債務 、
未納入經營預測 的存貨、 固定資產 、應付利息等。對上述資產和負債採用資
產基礎法中各資產和負債的評估結果作為評估值。評估結果見下表：
金額單位：人民幣萬元
序號 所屬科目 評估值 備註
一 非經營性資產 280,745.86
1 預付帳款 80.00 關聯往來
2 其他應收款 83,600.16 關聯往來等
3 固定資產 16, 208.16 未納入收益預測
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序號 所屬科目 評估值 備註
4 存貨 180,857.54 未納入收益預測
二 非經營性負債 163,086.52
1 應付利息 61.68 非日常經營性支出
2 其他應付款 163,024.83 關聯往來等
非經營性資產淨值 117,659.35
4. 有息負債的確定
被評估企業 的付息債務為 一年內到期的非流動負債，採用資產基礎法中
付息債務的評估結果作為評估值，評估結果如下：
金額單位：人民幣萬元
序號 科目 評估值
1 一年內到期的非流動負債 34,946.10
合計 34,946.10
5. 收益法評估結果的計算
根據以上評估工作， 被評估企業 的股東全部權益價值為：
評估基準日股東全部股權價值＝企業淨現金流量折現值+溢餘資產價值+
非經營性資產價值-有息負債價值
企業整體價值=企業淨現金流量折現值+溢餘資產價值+非經營性資產價
值
=322,534.93+5,104.04+117,659.35
=445,298.32 萬元
股東全部權益價值=企業整體價值－付息債務價值
=445,298.32-34,946.10
=410,352.21 萬元
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第五章評估結論及分析
一、評估結論
評估人員根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，按照必
要的評估程序，對廣東逸濤萬國房地產有限公司 的股東全部權益價值進行了
評估。本次評估採用的價值類型為市場價值，並選用 資產基礎法和收益法進
行評估。根據以上評估工作， 得出如下評估結論：
1. 資產基礎法評估結果
截至評估基準日， 廣東逸濤萬國房地產有限公司 資產帳面值為
244,159.44 萬元，評估值為 632,075.76 萬元，增值額為 387,916.32 萬元，
增值率為 158.88%；負債帳面值為 251,524.12 萬元，評估值為 251,524.12 萬
元， 無增值；所有者權益帳面值為 -7,364.68 萬元，評估值為 380,551.63 萬
元，增值額為 387,916.32 萬元。資產評估結果匯總表如下：
資產評估結果匯總表
金額單位： 人民幣萬元
項目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率%
A B C=B-A D=C/A × 100%
流動資產 1 239,891.80 615,697.35 375,805.55 156.66
非流動資產 2 4,267.64 16,378.41 12,110.77 283.78
長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00
投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00
固定資產 5 4,267.64 16,378.41 12,110.77 283.78
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
無形資產 7 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用權 8 0.00 0.00 0.00
其他資產 9 0.00 0.00 0.00
資產總計 1 0 244,159.44 632,075.76 387,916.32 158.88
流動負債 11 251,524.12 251,524.12 0.00 0.00
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非流動負債 12 0.00 0.00 0.00
負債合計 1 3 251,524.12 251,524.12 0.00 0.00
所有者權益 14 -7,364.68 380,551.63 387,916.32
2. 收益法評估結果
截至評估基準日， 廣東逸濤萬國房地產有限公司 資產帳面值為
244,159.44 萬元，負債帳面值為 251,524.12 萬元，所有者權益帳面值為
-7,364.68 萬元，股東全部權益評估值為 410,352.21 萬元，評估增值
417,716.90 萬元。
3. 評估結論
本次評估分別採用資產基礎法和收益法對被評估企業的股東全部權益價
值進行評估，資產基礎法的評估結果為 380,551.63 萬元，收益法的評估結果
為 410,352.21 萬元，兩者相差 29,800.58 萬元，差異率 7.83%。產生差異的
主要原因是：資產基礎法評估是以企業資產負債表為基礎對企業價值進行評
估，受企業資產重置成本、成新狀況、資產 負債程度等影響較大，而收益法
評估主要從企業未來經營活動所產生的淨現金流角度反映企業價值，受企業
未來盈利能力、經營風險的影響較大，不同的影響因素導致了不同的評估結
果。
被評估企業擁有多個地塊，項目逐期 開發，資產基礎法中 只是對各項目
帳面開發成本在其所處現有區域狀態下所具有的市場價值簡單相加， 很難 完
整反映被評估企業作為 房地產項目 開發平臺 所具有 的 綜合管理能力、銷售能
力 、市場地位 ， 而這些 因素在 收益法評估結果 中 可以得到全面體現。 考慮 到
本次評估目的是為股權轉讓提供參考，通過分析兩種方法評估結果的合理性
和價值內涵，我們認為 相對於資產基礎法，收益法的評估結果更能準確反映
被評估企業未來的經營收益及風險，因此本次選取收益法的評估結果作為被
評估企業股東全部權益價值的評估結論。
根據上述分析，廣東逸濤萬國房地產有限公司股東全部權益評估值確定
為 410,352.21 萬元，評估增值 417,716.90 萬元 。
本報告評估結論未考慮流動性對股權價值的影響。
二、評估結論與帳面價值比較變動情況及原因
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上海富利騰房地產擬購買廣東逸濤萬國房地產 50%股權評估項目·評估說明
本次評估採用資產基礎法、收益法對廣東逸濤萬國房地產有限公司 股東
全部權益價值進行評估，經分析後，採用 收益法 的評估結果 410,352.21 萬元
作為評估結 論，該評估結論較 所有者權益 帳面值 -7,364.68 萬元增值
417,716.90 萬元 。
收益法評估主要從企業未來經營活動所產生的淨現金流角度反映企業價
值，考慮了廣東逸濤萬國房地產有限公司土地開發增值所形成的現金流，而
企業帳面資產僅反映目前投入的成本，未包括未來預期經營收益
三、 流動性對評估對象價值影響的考慮
由於在目前的評估實踐中，缺乏相關的實證數據，難以準確估算流動性
對股權價值的影響，本報告評估結論未考慮流動性對評估對象價值的影響。
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評估說明附件
附件一：企業關於進行資產評估有關事項的說明
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