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共壹冊 第壹冊
山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任
公司擬轉讓所持有的山西瑞兆豐復
合肥有限責任公司100%股權項目
評估報告
中和誼評報字【2015】31009號
北京中和誼資產評估有限公司
評估報告日：2015年12月28日
地址：北京市崇文門外大街11號新誠文化大廈A座11層
郵編：100062 電話：010-67084076 傳真：010-67084810
山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司擬轉讓
所持有的山西瑞兆豐複合肥有限責任公司
100%股權項目
評估報告目錄
註冊資產評估師聲明 .................................................. 1
評估報告摘要 ........................................................ 2
評估報告 ............................................................ 7
一、委託方、被評估單位和委託方以外的其他評估報告使用者.............. 7
二、評估目的....................................................... 11
三、評估對象和評估範圍............................................. 14
四、評估類型及其意義............................................... 15
五、評估基準日..................................................... 16
六、評估依據....................................................... 16
七、評估方法....................................................... 20
八、評估程序實施過程和情況......................................... 30
九、評估假設....................................................... 31
十、評估結論....................................................... 31
十一、特別事項說明................................................. 32
十二、評估報告使用限制說明......................................... 34
十三、評估報告日................................................... 34
山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司擬轉讓
所持有的山西瑞兆豐複合肥有限責任公司
100%股權項目
註冊資產評估師聲明
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨
立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告中陳述的內容
是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產、負債清單由委託方、被評估單位申報並經其籤章確認；
所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的
責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關係；與相關當事方
沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已對評
估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產
的法律權屬資料進行了查驗。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的
限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說
明及其對評估結論的影響。
山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司擬轉讓
所持有的山西瑞兆豐複合肥有限責任公司
100%股權項目
評估報告摘要
中和誼評報字【2015】31009號
山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司（以下簡稱「豐喜集團」）：
北京中和誼資產評估有限公司接受貴公司的委託，根據有關法律、法規和資產評
估準則、資產評估原則，採用資產基礎法，按照必要的評估程序，對貴公司所持有的
山西瑞兆豐複合肥有限責任公司（以下簡稱「瑞兆豐」）股東全部權益在 2015年9
月30日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下：
一、 評估目的
根據2015年10月22日《化工產業管理局黨政聯席會議紀要》
陽煤化工會紀【2015】
48號、2015年10月28日《
陽泉煤業（集團）有限責任公司董事會、黨委會、經理層
聯席會議紀要》陽煤會紀【2015】234號、2015年11月10日《關於太化集團收購豐
喜集團所持瑞兆豐公司股權的請示》陽煤化字【2015】854號、2015年12月14日《關
於太化集團收購豐喜集團所持瑞兆豐100%股權事項有關情況說明》、2015年12月15
日《山西省人民政府國有資產監督管理委員會關於太化集團收購山西陽煤豐喜肥業（集
團）有限責任公司所持山西瑞兆豐複合肥有限責任公司100%股權有關問題的意見》晉
國資產權函【2015】836號及《山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司黨政聯席會
會議紀要》【2015】15期文件 ，豐喜集團擬轉讓所持有的瑞兆豐100%股權。豐喜集
團委託北京中和誼資產評估有限公司對瑞兆豐股東全部權益在評估基準日的市場價值
進行評估，為轉讓行為提供價值參考依據。
二、評估對象和評估範圍
1、評估對象為豐喜集團持有的瑞兆豐於評估基準日的股東全部權益。
2、評估範圍為瑞兆豐申報的於評估基準日的資產和負債，總資產帳面價值
311,349,010.29元，總負債帳面價值15,388,485.69元，股東全部權益價值
295,960,524.60元。評估範圍具體包括流動資產、非流動資產和流動負債。其中流動
資產主要包括其他應收款和存貨，其他應收款帳面價值185,767.46元,為應收山西陽
煤豐喜肥業（集團）有限責任公司稷山分公司的往來款；存貨為原材料、在庫周轉材
料和產成品，帳面價值 6,101,145.90元。非流動資產主要包括固定資產和無形資產，
其中固定資產帳面原值 379,169,697.75元，帳面淨值 273,851,220.25元，包括房屋
建築物、構築物、管道溝槽、機器設備、車輛和電子設備；無形資產為兩宗土地，位
於稷山縣康復路31號和32號，土地使用權人以出讓方式取得該土地使用權，土地面
積為175672平方米，現狀為工業用地。帳面原值34,607,257.78元，帳面淨值
31,210,876.68元。流動負債主要為其他應付款，帳面價值15,388,485.69元，全部
為應付山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司聞喜複合肥公司的往來款。
納入本次評估範圍的具體資產帳面情況如下：
被評估單位：瑞兆豐 評估基準日：2015年9月30日 單位：人民幣元
科目名稱
帳面價值
一、流動資產合計
6,286,913.36
其他應收款
185,767.46
存貨
6,101,145.90
二、非流動資產合計
305,062,096.93
固定資產
273,851,220.25
無形資產
31,210,876.68
三、資產總計
311,349,010.29
四、流動負債合計
15,388,485.69
其他應付款
15,388,485.69
五、非流動負債合計
-
六、負債總計
15,388,485.69
七、淨資產（所有者權益）
295,960,524.60
3、委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致，不存在
調整事項。
4、納入評估範圍的資產和負債已經中喜會計師事務所（特殊普通合夥）進行了專
項審計，並出具了報告中喜專審字【2015】第0826號《關於對山西瑞兆豐複合肥有限
責任公司資產清查的審計報告》。
5、企業申報的無形資產為兩宗土地。
6、企業無申報的表外資產。
7、本評估範圍中兩宗土地由北京天健利人土地房地產評估有限公司評估並獨立
出具與本評估報告書基於同一評估目的的報告書《土地估價報告》京利（2015）（估）
字第100號，本評估機構僅對其帳面值及評估結果進行匯總，不承擔估值等法律責任。
8、對企業價值影響較大的主要資產是固定資產，包括房屋建築物、構築物、
管道溝槽、機器設備、車輛與電子設備。部分房屋建築物有房產證，房屋所有人
為山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司稷山分公司，均能正常使用;機器設備、
車輛和電子設備有購置發票，部分機器設備和電子設備不能繼續使用。
9、納入評估範圍的資產所佔用的土地為山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任
公司聞喜分公司和山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司稷山分公司所有。
10、納入評估範圍的固定資產由於純鹼、氯化銨及液氨等產品均處於供大於求
的狀態，市場需求不旺，價格低迷，成本銷價倒掛，月虧損1100萬元，處於嚴重
虧損狀態，故從2014年9月開始閒置。
三、價值類型
本次評估採用市場價值作為選定的價值類型。
四、評估基準日
本次評估的評估基準日為2015年9月30日。
五、評估方法
本次評估確定採用資產基礎法進行評估。
六、評估結論
山西瑞兆豐複合肥有限責任公司在評估基準日2015年9月30日，委估總資產帳
面價值為31,134.90萬元，總資產評估值為31,647.93萬元，總資產增值額為513.03
萬元，增值率為1.65%，負債帳面價值為1,538.85萬元，負債評估值為1,538.85萬
元，負債增值額為0.00元，增值率為0.00%；委估股東全部權益帳面價值為 29,596.05
萬元，股東全部權益評估值為30,109.08萬元，股東全部權益增值額為513.03萬元，
增值率為1.73%；
資產評估結果匯總表
被評估單位：瑞兆豐 評估基準日：2015年9月30日 單位：人民幣萬元
項 目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率％
A
B
C=B-A
D=C/A×100
流動資產
628.69
609.63
-19.06
-3.03
非流動資產
30,506.21
31,038.30
532.09
1.74
固定資產
27,385.12
27,558.77
173.65
0.63
無形資產
3,121.09
3,479.53
358.44
11.48
資產總計
31,134.90
31,647.93
513.03
1.65
流動負債
1,538.85
1,538.85
-
-
非流動負債
-
-
-
負債合計
1,538.85
1,538.85
-
-
淨資產（所有者權益）
29,596.05
30,109.08
513.03
1.73
評估結論詳見評估明細表。
根據委託方的委託，被評估單位帳面列示的價值為31,210,876.68元的土地使用
權，由北京天健利人土地房地產評估有限公司具體實施土地價值評估並出具京利
（2015）（估）字第100號《土地估價報告》。土地使用權評估值為34,795,353.00
元。本報告僅對土地使用權的帳面值及其評估結果進行匯總，不承擔估值引起的法律
責任。
七、評估結論使用有效期
根據國家的有關規定，本評估報告應由委託方報經國有資產監督管理部門備案。
經備案的評估結論使用有效期為自評估基準日起一年內有效，即從2015年9月30日
至2016年9月29日止。如果資產狀況、市場狀況與評估基準日相關狀況相比發生重
大變化，委託方應當委託評估機構執行評估更新業務或重新評估。
八、影響評估結論的特別事項
本評估報告存在如下特別事項，提請報告使用者予以關注：
(一)引用其他機構出具報告結論的情況：
1、本報告是在中喜會計師事務所（特殊普通合夥）出具的《關於對山西瑞兆豐復
合肥有限責任公司資產清查的審計報告》（中喜專審字【2015】第0826號）的基礎上
進行的；
2、本報告引用了北京天健利人土地房地產評估有限公司出具的編號為京利
（2015）（估）字第100號《土地估價報告》中土地的評估值且報告已在稷山縣國土
資源局備案。
3、本報告是在山西國潤律師事務所出具的《關於太原化學工業集團有限公司收
購山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司持有的山西瑞兆豐複合肥有限責任公司
100%股權的法律意見書》的基礎上進行的。
（二）權屬資料不全面或者存在瑕疵的情形：
納入本次評估範圍的房屋建築物共94項，有8項有房屋產權證，其房屋所有權人
為山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司稷山分公司，其餘房屋無產權證。
（三）評估程序受到限制的情形：
受評估工作時間及客觀條件的限制，未對隱蔽工程進行現場核實，評估工作主要
依據被評估單位提供的相關技術資料進行的。
（四）評估資料不完整的情形；
無。
（五）瑞兆豐承諾評估基準日不存在法律、經濟等未決事項；
（六）瑞兆豐承諾資產不存在抵押、擔保等事項；
九、評估報告日
本次評估報告日為2015年12月28日，為註冊資產評估師專業意見形成日。
以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結
論，應當閱讀評估報告正文。
山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司擬轉讓
所持有的山西瑞兆豐複合肥有限責任公司
100%股權項目
評估報告
中和誼評報字【2015】31009號
山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司：
北京中和誼資產評估有限公司接受貴公司的委託，根據有關法律、法規和資產評
估準則、資產評估原則，採用資產基礎法，按照必要的評估程序，對貴公司擬轉讓所
持有的山西瑞兆豐複合肥有限責任公司（以下簡稱「瑞兆豐」）股東全部權益在 2015
年9月30日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下：
一、委託方、被評估單位和委託方以外的其他評估報告使用者
(一)委託方簡介
委託方：山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司
1、登記情況
企業名稱：山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司（以下簡稱「豐喜集團」）
住址：山西省運城禹都經濟開發區庫東路1號
法定代表人：李廣民
註冊資本：陸億陸仟玖佰萬圓整
公司類型：有限責任公司（自然人投資或控股的法人獨資）
成立日期：1998年07月08日
經營範圍：經營本企業自產產品的出口業務和本企業所需的機械設備、零配件、
原輔材料的進口業務，但國家限定公司經營或禁止進出口的商品及技術除外；煤化工
及相關產業的技術轉讓、技術諮詢、技術服務；批發零售化肥；裝卸搬運。生產銷售
農業用硝酸銨鈣、硫酸銨、尿素、碳銨、複合肥、復混肥、原料化工產品、精細化工
產品、化工機械、建材、包裝材料、純鹼、氯化銨、甲醇、液氧、液體二氧化碳、液
氮、液氬、硝酸銨、硝酸鈉、大量元素水溶肥料、中量元素水溶肥料、尿素硝酸銨溶
液、硝酸鎂、農業用硝酸鉀、農業用硝酸鈣、土壤調理劑、亞硝酸鈉、聚乙二醇二甲
醚、氧氣、乙炔、硝酸、甲醛、輕油、洗油、蒽油、炭黑氰胺、二甲基亞碸、氨基模
塑料、環己酮、二萘酚、己二酸、甘氨酸、液化天然氣、硫酸鉀、氯化鈣、氫氧化鎂
（僅限分支機構按許可證生產經營，有效期至2018年3月29日）***
2.企業基本情況
山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司成立於1998年，註冊資金66900萬元，
是山西
陽煤化工投資有限責任公司全資子公司，是集化肥、化工、化機製造於一體的
國家大型煤化工企業集團。
經營本企業自產產品的出口業務和本企業所需的機械設備、零配件、原輔材料的
進口業務；煤化工及相關產業的技術轉讓、技術諮詢、技術服務；批發零售化肥；裝
卸搬運。氨醇年生產能力為160餘萬噸，化肥、化工產品實物總量360萬噸以上。其
中：尿素200萬噸、甲醇40萬噸、純鹼20萬噸、氯化銨20萬噸、碳銨20萬噸、復
肥40萬噸、農業用硝酸銨鈣10萬噸、三聚氰胺5.2萬噸、硝酸、硝銨、硝鹽等其它
產品25萬噸、塑料編織袋6000萬套，化工機械設備製造能力15萬噸，年可實現銷售
收入100億元左右。
總部設在山西省運城經濟開發區，公司註冊資本6.69億元，資產140餘億元，員
工9000餘人，其中大專畢業生及各類專業技術人員佔到30%以上。下設臨猗、新絳、
稷山、平陸、聞喜復肥、運銷、供應、包裝8個分公司和華瑞、豐荷、陽煤化機、三
維豐海、漢楓、泉稷、瑞兆豐、國貿、海鐵、汙水處理、晉豐11個子公司。
（二）被評估單位概況
1、登記情況
企業名稱：山西瑞兆豐複合肥有限責任公司（以下簡稱「瑞兆豐」）
住址：山西省運城市稷山縣康復路31號
法定代表人：宋文戈
註冊資本：壹仟萬元整
公司類型：有限責任公司（自然人投資或控股的法人獨資）
成立日期：2009年01月20日
經營範圍：複合肥生產、銷售。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可
開展經營活動）******
2、企業基本情況
山西瑞兆豐複合肥有限責任公司是山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司出資
的全資子公司，成立於2009年01月，註冊資金人民幣1000萬元，其中固定資產700
萬元，項目總投資約2000萬元，公司佔地面積80畝。
目前瑞兆豐在崗員工150餘名，其中大中專畢業生及技術人員佔到70%。
生產線採用最先進的轉鼓造粒新工藝，主要設備有電子配料系統、轉鼓造料機、
迴轉乾燥機、流化床冷卻器、自動包裝機等，設計年生產能力20萬噸，可根據顧客不
同的配方需求，採用不同的原料生產複合肥、摻混肥、有機-無機復混肥料等，滿足不
同地域、不同作物的需求。
公司2014年9月至今未生產，公司所有職工分流到聞喜復肥分公司。2015年4
月，公司將註冊地址變為「稷山縣康復路31號」（ 山西陽煤豐喜肥業（集團）有限
責任公司稷山分公司所在地）。2015年4月山西陽煤豐喜肥業（集團）有限公司稷山
分公司以其2.72億元固定資產和263.51畝土地資產對山西瑞兆豐複合肥有限責任公
司進行增資，增資金額合計298294461.80元，全部計入「資本公積」科目，增資行為
取得了《山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司黨政聯席會會議紀要》［（2015）
15期］。
3、近期已經審計的財務報表
資 產
2015年9月30日
2014年12月31日
2013年12月31日
流動資產：
貨幣資金
32,127.61
預付款項
其他應收款
存貨
6,101,145.90
6,159,931.22
8,155,896.81
流動資產合計
6,101,145.90
6,192,058.83
8,155,896.81
非流動資產：
固定資產淨額
274,036,987.71
12,430,544.19
13,488,768.80
無形資產
31,210,876.68
非流動資產合計
305,247,864.39
12,430,544.19
13,488,768.80
資產總計
311,349,010.29
18,622,603.02
21,644,665.61
流動負債：
應付職工薪酬
應交稅費
其他應付款
15,388,485.69
15,161,205.18
13,385,392.98
一年內到期的非
流動負債
流動負債合計
15,388,485.69
15,161,205.18
13,385,392.98
非流動負債合計
負債合計
15,388,485.69
15,161,205.18
13,385,392.98
淨資產
295,960,524.60
3,461,397.84
8,259,272.63
項目
2015年9月30日
2014年12月31日
2013年12月31日
一、營業收入
11,716,659.25
34,928,144.43
其中：主營業務收入
9,978,686.07
34,928,144.43
其他業務收入
1,737,973.18
減：營業成本
5,795,335.04
16,514,534.04
35,213,772.44
其中：主營業務成本
12,528,935.13
31,563,869.01
其他業務成本
1,737,973.18
營業稅金及附加
銷售費用
48,665.93
710,545.40
管理費用
2,198,232.74
2,938,957.85
財務費用
5,789,757.23
727.06
400.18
資產減值損失
5,577.81
加：公允價值變動收益
投資收益
其中：對聯營企業和合營企業的投
資收益
二、營業利潤
-5,795,335.04
-4,797,874.79
-285,628.01
加：營業外收入
減：營業外支出
37,100.00
其中：非流動資產處置損失
三、利潤總額
-5,795,335.04
-4,797,874.79
-322,728.01
減：所得稅費用
四、淨利潤
-5,795,335.04
-4,797,874.79
-322,728.01
4、委託方與被評估單位的關係
委託方與被評估單位為母子公司關係。
（三）委託方以外的其他評估報告使用者
委託方以外的其他評估報告使用者為被評估單位、太原化學工業集團有限責任公
司、
陽泉煤業（集團）有限責任公司、山西省人民政府國有資產監督管理委員會和國
家法律法規規定的其他報告使用者。
二、評估目的
1、項目背景
受宏觀經濟影響，化工產品特別是包括純鹼、氯化銨等基礎化工產品市場走低，
形勢嚴峻，前景不容樂觀。為了盤活閒置資產，降低資產損失，以太化集團為主體，
藉助其房地產開發優勢，通過對瑞兆豐公司的股權收購，實現對現有土地的開發。
股權轉讓的必要性及可行性
（1）從產業發展布局出發，符合收購雙方的產業發展方向
A、太化集團從2011年逐步關停以來，利用政府「退城入園」的有利政策，加快
推進非化產業發展，以廠區土地資源為基礎，通過房地產開發、商務中心建設、物流
貿易等現代服務業發展，建設工業遺址公園、物貿城、溫泉城等一批項目，實現本部
產業由第二產業向第三產業轉型，目前正積極尋求實現房地產開發業務的市場化運作。
瑞兆豐股權收購後，合理開發其閒置土地給太化集團房地產開發市場化運作提供了有
利且合適的良好契機。
B、豐喜集團是一個集化肥、化工、化機製造於一體的國家大型煤化工企業集團，
主要產業的發展方向是化工產品的製造與銷售，戰略發展導向是「以肥為主、肥化並
舉」的發展方向。面對瑞兆豐公司停產以來需要處置的閒置資產、特別是閒置的263.51
畝土地急需得到開發利用的經營局面，豐喜集團一方面因瑞兆豐資產處置方向不符合
其發展戰略定位而難以合理處置，另一方面因不具備土地和房地產開發資質而顯得無
能為力，為此迫切需要尋找合作夥伴，以期儘早開發、減少損失；而同屬陽煤集團的
太化集團不僅擁有在轉型過程中積累的處置資產的豐富經驗，而且具有房地產二級開
發資質，無疑是很好的合作夥伴。
（2）以股權轉讓的方式進行是基於效率和稅收的雙重考量
從實現土地開發的最終目的出發，太化集團和豐喜集團經多次溝通磋商，在全面
分析風險與費用後，認為直接轉讓土地使用權方式目前無法實現，而通過轉讓股權的
方式切實可行，符合陽煤集團的整體利益。主要原因：
A、股權轉讓是基於效率的需要
根據陽煤集團的布局，此經濟行為經國資委審核同意後，太化集團在稷山縣要想
快速實施房地產的開發與銷售，需要設立新的開發主體來實施，在衡量設立新公司與
改變瑞兆豐公司經營資質兩者利弊後，認為利用原有瑞兆豐公司主體，可有效、快速
推進項目的實施。即需要以股權轉讓的方式進行，轉讓後，瑞兆豐公司將成為太化集
團的全資子公司。
B、股權轉讓是基於稅收的合理規劃
a、實施土地直接轉讓將涉及營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、
土地交易費，經測算預計稅費總額約181.11萬元。
b、實施股權轉讓將涉及印花稅、土地交易費，經測算預計稅費總額約46.2元。
經對比分析後，認為實施股權轉讓可以合理規避稅費134.91萬元，實現陽煤集團
整體利益最大化。
（3）土地開發後的效益可觀
瑞兆豐公司擁有的兩宗土地263.51畝，目前帳面成本約3100萬元。經初步測算，
實現土地開發的累計總投資約需20.10億元，開發累計總收入預計約24.61億元，總利
潤預計4.51億元，投資收益率達22.44%，土地開發效益可觀。
（4）經濟行為的實施會實現多贏
股權轉讓完成後，太化集團可以通過改變瑞兆豐公司經營資質後迅速開展房地產
開發各項工作，早投資、早收益；豐喜集團可以利用股權轉讓價款補充流動資金和工
程項目建設資金，儘快走出經營困境，實現盈利；陽煤集團站在大集團層面考慮，若
整合成功，將會改善陽煤集團的經營狀況，為促進陽煤集團及所屬企業戰略布局和戰
略調整的實施起到積極推進作用，同時改善所屬企業各自的經營狀況。
2、評估目的
根據2015年10月22日《化工產業管理局黨政聯席會議紀要》
陽煤化工會紀【2015】
48號、2015年10月28日《
陽泉煤業（集團）有限責任公司董事會、黨委會、經理層
聯席會議紀要》陽煤會紀【2015】234號、2015年11月10日《關於太化集團收購豐
喜集團所持瑞兆豐公司股權的請示》陽煤化字【2015】854號、2015年12月14日《關
於太化集團收購豐喜集團所持瑞兆豐100%股權事項有關情況說明》、2015年12月15
日《山西省人民政府國有資產監督管理委員會關於太化集團收購山西陽煤豐喜肥業（集
團）有限責任公司所持山西瑞兆豐複合肥有限責任公司100%股權有關問題的意見》晉
國資產權函【2015】836號及《山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司黨政聯席會
會議紀要》【2015】15期文件 ，豐喜集團擬轉讓所持有的瑞兆豐100%股權。豐喜集
團委託北京中和誼資產評估有限公司對瑞兆豐股東全部權益在評估基準日的市場價值
進行評估，為轉讓行為提供價值參考依據。
三、評估對象和評估範圍
1、評估對象為豐喜集團持有的瑞兆豐於評估基準日的股東全部權益。
2、評估範圍為瑞兆豐申報的於評估基準日的資產和負債，總資產帳面價值
311,349,010.29元，總負債帳面價值15,388,485.69元，股東全部權益價值
295,960,524.60元。評估範圍具體包括流動資產、非流動資產和流動負債。其中流動
資產主要包括其他應收款和存貨，其他應收款帳面價值185,767.46元,為應收山西陽
煤豐喜肥業（集團）有限責任公司稷山分公司的往來款；存貨為原材料、在庫周轉材
料和產成品，帳面價值 6,101,145.90元。非流動資產主要包括固定資產和無形資產，
其中固定資產帳面原值 379,169,697.75元，帳面淨值 273,851,220.25元，包括房屋
建築物、構築物、管道溝槽、機器設備、車輛和電子設備；無形資產為兩宗土地，位
於稷山縣康復路31號，土地使用權人以出讓方式取得該土地使用權，土地面積為
175672平方米，現狀為工業用地。帳面原值34,607,257.78元，帳面淨值
31,210,876.68元。流動負債主要為其他應付款，帳面價值15,388,485.69元，全部
為應付山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司聞喜複合肥公司的往來款。
納入本次評估範圍的具體資產帳面情況如下：
被評估單位：瑞兆豐 評估基準日：2015年9月30日 單位：人民幣元
科目名稱
帳面價值
一、流動資產合計
6,286,913.36
其他應收款
185,767.46
存貨
6,101,145.90
二、非流動資產合計
305,062,096.93
固定資產
273,851,220.25
無形資產
31,210,876.68
三、資產總計
311,349,010.29
四、流動負債合計
15,388,485.69
其他應付款
15,388,485.69
五、非流動負債合計
-
六、負債總計
15,388,485.69
七、淨資產（所有者權益）
295,960,524.60
3、委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致，不存
在調整事項。
4、納入評估範圍的資產和負債已經中喜會計師事務所（特殊普通合夥）進行了專
項審計，並出具了報告中喜專審字【2015】第0826號《關於對山西瑞兆豐複合肥有限
責任公司資產清查的審計報告》。
5、企業申報的無形資產為兩宗土地。
6、企業無申報的表外資產。
7、本評估範圍中兩宗土地由北京天健利人土地房地產評估有限公司評估並獨立
出具與本評估報告書基於同一評估目的的報告書《土地估價報告》京利（2015）（估）
字第100號，本評估機構僅對其帳面值及評估結果進行匯總，不承擔估值等法律責任。
8、對企業價值影響較大的主要資產是固定資產，包括房屋建築物、構築物、
管道溝槽、機器設備、車輛與電子設備。部分房屋建築物有房產證，房屋所有人
為山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司稷山分公司，均能正常使用;機器設備、
車輛和電子設備有購置發票，部分機器設備和電子設備不能繼續使用。
9、納入評估範圍的資產所佔用的土地為山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任
公司聞喜分公司和山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司稷山分公司所有。
10、納入評估範圍的固定資產由於純鹼、氯化銨及液氨等產品均處於供大於求
的狀態，市場需求不旺，價格低迷，成本銷價倒掛，月虧損1100萬元，處於嚴重
虧損狀態，故從2014年9月開始閒置。
四、價值類型及其定義
本次評估採用市場價值作為選定的價值類型，具體定義如下：
市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評
估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
根據資產評估業務約定書之約定，本次評估的評估基準日為2015年9月30日。
本次評估工作中所採用的價格及其他參數均為評估基準日的標準。
以2015年9月30日作為評估基準日，主要是根據委託方實現經濟行為的需要確
定的。
六、評估依據
在本次資產評估中，我們以國家有關資產評估的法律、法規和規章制度的規定及
相關文件資料為依據，對各項資產和負債進行了評估，主要評估依據如下：
（一）行為依據
1、《化工產業管理局黨政聯席會議紀要》
陽煤化工會紀【2015】48號
2、《
陽泉煤業（集團）有限責任公司董事會、黨委會、經理層聯席會議紀要》陽
煤會紀【2015】234號
3、《關於太化集團收購豐喜集團所持瑞兆豐公司股權的請示》陽煤化字【2015】
854號
4、《關於太化集團收購豐喜集團所持瑞兆豐100%股權事項有關情況說明》
5、《山西省人民政府國有資產監督管理委員會關於太化集團收購山西陽煤豐喜
肥業（集團）有限責任公司所持山西瑞兆豐複合肥有限責任公司100%股權有關問題的
意見》晉國資產權函【2015】836號
6、《山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司黨政聯席會會議紀要》【2015】15
期。
（二）法規依據
1、《中華人民共和國公司法》（2013年12月28日）；
2、《中華人民共和國企業國有資產法》（2008年10月28日）；
3、中華人民共和國國務院令第378號《企業國有資產監督管理暫行條例》（2003
年5月13日）；
4、國務院91號令《國有資產評估管理辦法》（1991年11月16日）；
5、財政部令第14號《國有資產評估管理若干問題的規定》（2001年12月31日）；
6、國務院國有資產監督管理委員會令第12號《企業國有資產評估管理暫行辦法》
（2005年8月25日）；
7、國務院國有資產監督管理委員會 國資委產權[2006]274號《關於加強企業國
有資產評估管理工作有關問題的通知》（2006年12月12日）；
8、《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》（國資委財政部2003年第3號令）；
9、山西省人民政府辦公廳轉發省國資委等部門關於國有企業改革配套文件的通知
（晉政辦發〔2006〕33號）；
10、《國有資產評估管理辦法實施細則》（1991年第91號令）
11、關於發布《機動車強制報廢標準規定》的通知商務部、發改委、公安部、環
境保護令（2012年第12號）
12、《關於企業國有資產評估報告審核工作有關事項的通知》（國資產權[2009]941
號）
13、《企業國有資產評估項目備案工作指引》（國資發產權[2013]64號）
14、其他與資產評估相關的法律、法規等。
（三）準則依據
1、《資產評估準則—基本準則》（2004年5月1日）；
2、《資產評估職業道德準則—基本準則》（2004年5月1日）；
3、《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（2003年3月1日）；
4、中評協[2011]227號關於印發《資產評估準則——企業價值》的通知；
5、中評協[2007]189號《資產評估準則--評估報告》、《資產評估準則--評估程
序》、《資產評估準則--業務約定書》、《資產評估準則--工作底稿》、《資產評估
準則--機器設備》、《資產評估準則—利用專家工作》和《資產評估價值類型指導意
見》等7項資產評估準則（2007年11月28日）；
6、中國資產評估協會關於印發 中評協[2008]218號《企業國有資產評估報告指
南》(2008年11月28日)；
7、中評協[2011]230號《中評協關於修改評估報告等準則中有關籤章條款的通
知》；
8、《評估機構業務質量控制指南》；
9、《資產評估職業道德準則——獨立性》（中評協〔2012〕248 號）；
10、財政部頒布的國內企業會計準則體系。
（四）權屬依據
1、機動車輛行駛證；
2、電子設備購置發票；
3、房產證、土地證；
4、被評估企業提供的其他權屬證明文件。
（五）取價依據
1、《基本建設財務管理規定》（財建[2002]394號）；
2、《工程勘察設計收費管理規定》（計價格[2002]10號）；
3、《關於工程勘察設計收費管理規定有關問題的補充通知》（計辦價格[2002]1153
號）；
4、《建設工程監理與相關服務收費管理規定》（發改價格[2007 ]670號）；
5、《招標代理服務收費管理暫行辦法》（計價格[2002]1980號）；
6、《關於規範環境影響諮詢收費有關問題的通知》計價格[2002]125號；
7、國家計委關於印發建設項目前期工作諮詢收費暫行規定的通知（計價格
[1999]1283號）；
8、山西省建設工程計價依據—建築工程預算定額(2011年)；
9、山西省建設工程計價依據—裝飾工程預算定額(2011年)；
10、山西省建設工程計價依據—市政工程預算定額(2011年)；
11、山西省建設工程計價依據—安裝工程預算定額(2011年)；
12、山西省建設工程計價依據—建設工程費用定額(2011年)；
13、山西省建設工程其他費用標準（2009年）
14、山西工程建設標準定額信息（2014年第4期）；
15、山西省建築工程投資估算指標（2003年)；
16、晉建標定字〔2011〕7號《山西省關於調整建築安裝工程稅金的通知》；
17、晉建標字[2011]494號《關於發布山西省建築安裝工程概算調整係數及有關
問題的通知》；
18、建設部建標[2000]38號《全國統一建築安裝工程工期定額》《房屋完損等級
評定標準》（原國家城鄉建設環境保護部頒布）；
19、《關於調整山西省建設工程計價依據中人工單價的通知》晉建標字〔2014〕
89號；
20、《財政部國家稅務總局關於全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財
稅〔2008〕170號）；
21、資產評估常用數據與參數手冊；
22．委估資產的購置合同、協議；
23. 《2015機電產品報價手冊》；
24、商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012年第12號《機動車強制報廢
標準規定》；
25、中國人民銀行評估基準日貸款利率及長期國債利率；
26、被評估企業提供的工程圖紙及工程決算等有關資料；
27、評估師現場察看和市場調查取得的與估價相關的資料。
（六）其他依據
1、被評估企業提供的各類《資產評估申報明細表》 ；
2、被評估企業提供的資產負債表、會計憑證、銀行對帳單及餘額調節表，以及有
關協議、合同書、發票等財務資料；
3、中喜會計師事務所（特殊普通合夥）出具的《關於對山西瑞兆豐複合肥有限責
任公司資產清查的審計報告》。（中喜專審字【2015】第0826號）；
4、北京天健利人土地房地產評估有限公司出具的《土地估價報告》。京利（2015）
（估）字第100號；
5、山西國潤律師事務所出具的《關於太原化學工業集團有限公司收購山西陽煤豐
喜肥業（集團）有限責任公司持有的山西瑞兆豐複合肥有限責任公司100%股權的法律
意見書》。
6、被評估企業提供的其他有關資料。
七、評估方法
（一）評估方法的選擇
企業價值評估的基本方法包括收益法、市場法和資產基礎法（成本法）。根據本
次評估的資產特性，以及由於我國目前市場化、信息化程度尚不高，難於收集到足夠
的同類企業產權交易案例，不宜採用市場法，而被估企業到評估基準日已經停產一年，
暫時無法產生收益，故不宜採用收益法，因此本次評估確定採用資產基礎法進行評估。
（二）評估方法簡介
資產基礎法是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定被評估企業股
東權益（淨資產）價值的評估思路，即將構成企業的各種要素資產的評估值加總減去
負債評估值求得企業股東權益（淨資產）價值的方法。
計算公式為：
股東全部權益價值評估值=各單項資產評估值之和-負債評估值。
本次評估範圍內的各項資產及負債具體評估方法如下：
一）流動資產
根據各項流動資產的特點，選擇與之相匹配的評估方法。對債權類資產按核實後
可享有的權利價值評估。具體如下：
1、應收款項的評估，應收款項為其他應收款，首先對該應收款項進行核對，查看
其是否帳表相符；對帳面金額較大的應收款項進行函證，核實帳面金額的準確性；抽
查相關業務合同，核實業務的真實性； 其次，判斷分析應收款項的可收回性確定評估
值。
2、存貨為原材料、在庫周轉材料和庫存商品。
首先，評估人員對原材料進行了盤點，並查閱了有關帳冊，以驗證核實帳面數量；
通過市場調查取得該種原材料近期購買價格，利用核實後的數量乘以現行市場購買價，
並考慮材料購進過程中的合理的運雜費、適當的損耗和驗收整理入庫攤銷費，確定其
評估值。選用公式：評估價值=材料單價×數量。
其次，評估人員對在庫周轉材料進行了盤點，並查閱了有關帳冊，以驗證核實帳
面數量; 其次根據向供貨商了解的材料的市場價格來確定在庫周轉材料的評估價值。
選用公式：評估價值=材料單價×數量。
最後，評估人員對庫存商品進行了現場盤點，並查閱了有關帳冊，以驗證核實帳
面數量。其次根據向企業了解的產成品市場適銷情況，將庫存商品定為勉強銷售的產
品。對於勉強銷售的產品，根據其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和稅後淨利
潤確定評估值。計算公式為：
某庫存商品評估值=出廠銷售價格-銷售費用-全部稅金-稅後淨利潤=出廠銷售單
價×庫存數量×（1-銷售費用率-全部稅金率）-100%稅後淨利潤
由於該企業為農業生產資料相關企業，故免徵增值稅。
不含稅出廠銷售單價根據企業提供的與評估基準日時間相近的實際銷售單價減去
銷項稅額確定；銷售費用率的比率根據企業最近兩年的實際發生額分別進行測算。
二）非流動資產
非流動資產包括固定資產和無形資產。其中固定資產包括房屋、構築物、機器設
備、電子設備、運輸車輛等。具體評估方法如下：
1、建築物類固定資產
評估值＝重置全價×成新率
重置全價=建安工程造價+前期及其他費用+資金成本
（1）重置全價的確定
A、建安工程造價的確定
建築安裝工程造價包括土建工程、裝修、暖通、給排水、電氣工程的總價，建安
工程造價採用預(決)算調整法進行計算。評估人員根據設計圖紙與工程量，套用《山
西省建築及裝飾工程預算定額》(2011)、《山西省安裝工程預算定額》(2011)、《山
西省市政工程預算定額》(2011)、《晉建標字2014（89）號文人工費調整項》、《山
西工程建設標準定額信息》(2015年第五期)等相關信息，計算得出建築安裝工程造價。
B、工程建設前期費用及其他費用
前期費計算分為稷山廠區和聞喜廠區兩部分。
前期及其他費用，包括當地地方政府規定收取的建設費用及建設單位為建設工程
而投入的除建築造價外的其它費用兩個部分。包括的內容及取費標準見下表：
稷山廠區工程建設前期及其它費用表
序號
項目名稱
取費依據
計算方法
費率(%)
【一】
建設管理費
3.43
1
建設單位管理費
財政部 財建[2002]394號
建安工程總造價×費率
1.3
2
工程監理費
發改價格(2007)670號
建安工程總造價×費率
1.81
3
招標代理費
計價格(2002)1980號
建安工程總造價×費率
0.32
【二】
可行性研究費
計價格[1999]1283號
0.64
1
編制項目建議書
建安工程總造價×費率
0.12
2
編制可行性研究報告
建安工程總造價×費率
0.16
3
評估項目建議書
建安工程總造價×費率
0.18
4
評估可行性研究報告
建安工程總造價×費率
0.18
【三】
勘察設計費
3
1
工程勘察費
計價格(2002)10號
建安工程總造價×費率
1.5
2
工程設計費
計價格(2002)10號
建安工程總造價×費率
1.5
【四】
環境評價費
計價格[2002]125號
建安工程總造價×費率
0.2
【五】
勞動安全衛生評價費
勞動部令號
建安工程總造價×費率
0.1
合 計
【一】+【二】+【三】+【四】+
【五】
7.37
聞喜廠區工程建設前期及其它費用表
序號
項目名稱
取費依據
計算方法
費率(%)
【一】
建設管理費
3. 8
1
建設單位管理費
財政部 財建[2002]394號
建安工程總造價×費率
1.32
2
工程監理費
發改價格(2007)670號
建安工程總造價×費率
2.2
3
招標代理費
計價格(2002)1980號
建安工程總造價×費率
0.28
【二】
可行性研究費
計價格[1999]1283號
0.66
1
編制項目建議書
建安工程總造價×費率
0.12
2
編制可行性研究報告
建安工程總造價×費率
0.14
3
評估項目建議書
建安工程總造價×費率
0.2
4
評估可行性研究報告
建安工程總造價×費率
0.2
【三】
勘察設計費
3.5
1
工程勘察費
計價格(2002)10號
建安工程總造價×費率
1.75
2
工程設計費
計價格(2002)10號
建安工程總造價×費率
1.75
【四】
環境評價費
計價格[2002]125號
建安工程總造價×費率
0.3
【五】
勞動安全衛生評價費
勞動部令號
建安工程總造價×費率
0.2
合 計
【一】+【二】+【三】+【四】+
【五】
8.46
C、資金成本
資金成本系在建設期內為工程建設所投入資金的貸款利息，其採用的利率按基準
日中國人民銀行規定標準計算，工期按建設正常情況周期計算，並按均勻投入考慮：
資金成本＝(工程建安造價+前期及其它費用)×合理工期×貸款利息×1/2
利 率 表
項目
年利率（%)
一、短期貸款
一年以內（含一年）
4.60
二、中長期貸款
一至五年（含五年）
5.00
五年以上
5.15
（2）成新率的確定
成新率採用據理論成新率及現場勘查實際情況來確定。
採用綜合成新率方法確定其成新率，其計算公式為：
綜合成新率＝理論成新率×40%+勘察成新率×60%
1)勘察成新率
評估人員實地勘查委估建築物的使用狀況，調查、了解建築物的維護、改造情況，
對其主要結構部分、裝修部分、設施部分進行現場勘查，結合建築物完損等級及不同
結構部分相應的權重係數確定成新率。
評定標準及權重係數如下：
建築物完損等級及成新率評定簡表
完損等級
新舊程度
評 定 標 準
完好房
100%
90%
80%
新建、完整、堅固、無變形、使用良好、裝修粉刷有新鮮感
新建、完整、堅固、無變形、使用良好、但微見稍有損傷
新建、完整、堅固、無變形、使用良好、油漆粉刷色澤略好
基本完好房
70%
60%
50%
結構整齊、色澤不鮮、外粉刷少量剝落
結構基礎完好、少量損壞、部分牆身裝修剝落
房屋完整、結構有損、裝修不靈、粉刷風化酥鬆
一般損壞房
40%
結構較多損壞、強度有減、屋面漏水、裝修損壞、變形、粉刷剝落
嚴重損壞房
危險房
30%以下
須大修方能解除危險
不同結構類型房屋成新率評分修正係數表
層數
鋼筋混凝土結構
混合結構
磚木結構
其他結構
結構
部分
G
裝修
部分
S
設備
部分
B
結構
部分
G
裝修
部分
S
設備
部分
B
結構
部分
G
裝修
部分
S
設備
部分
B
結構
部分
G
裝修
部分
S
設備
部分
B
單層
0.85
0.05
0.10
0.70
0.20
0.10
0.80
0.15
0.05
0.85
0.05
0.10
二～三層
0.80
0.1
0.10
0.60
0.20
0.20
0.70
0.20
0.10
四～七層
0.75
0.12
0.13
0.55
0.15
0.30
七層以上
0.80
0.10
0.10
0.58
0.16
0.26
勘察成新率=結構部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設備部分得分×B
2)理論成新率
理論成新率＝(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
2、設備類固定資產
根據評估目的、委估資產的特點和收集資料情況，本次評估按持續使用原則，依
現行市場價格為依據，主要採用重置成本法評估。計算公式為：
評估值＝重置全價×成新率。
1）重置全價的確定
A、機器設備的重置全價
機器設備的重置全價包括設備的購置價和設備達到正常使用狀態所必需的運雜
費、安裝調試費、工程建設其他費用和資金成本等。依據財政部國家稅務總局(財稅
〔2008〕170號)《關於全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》，自2009年1月1
日起，購進或者自製(包括改擴建、安裝)固定資產發生的進項稅額，可根據《中華人
民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第538號)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施
細則》(財政部 國家稅務總局令第50號)的有關規定，從銷項稅額中抵扣。因此，對於生
產性設備在計算其重置全價時應扣減購置設備及所支付運輸費用的進項稅額。即
重置全價＝設備購置費＋安裝工程費＋設備基礎費＋其他費用＋資金成本－購置
設備及所支付運輸費用的進項稅額
①設備購置價的確定
主要通過向生產廠家或經銷商詢價或參照《2015機電產品報價手冊》等價格資料，
以及參考近期同類設備的購置合同價格(含稅)確定。
②運雜費
以購置價為基礎，根據所處地區不同和設備的具體情況，根據運輸距離遠近和難
易程度，參照國產設備運雜費率表，按不同運雜費率計取。
對按照慣例或約定由供貨廠(商)送貨到家，或方便運輸所需費用較少的一般設備，
重置時不計運雜費。
③安裝調試費
根據設備的特點、重量和安裝難易程度，參照機械行業和《資產評估常用數據與參
數手冊》按照設備購置價格比例選取，以購置價為基礎。
對於無固定安裝或不需安裝，或按照慣例或約定由經銷商協助安裝的設備，重置
時不計安裝調試費。
④工程建設其他費用和資金成本
工程建設其他費用包括建設單位管理費、勘察設計費、工程建設監理費、可行性
研究費、招標代理服務費和環境評價費。分別依據財建[2002]394號《基本建設財務管
理規定》，國家計委、建設部計價格[2002]10號《工程勘察設計收費管理規定》，發改
價格[2007]670號《建設工程監理與相關服務收費管理規定》、計價格[2002]1980號，國
家發改委、環保總局計價格[2002]125號，和委估單位所在地建設工程其他費用計費標
準，並考慮設備的實際特點進行計算，分別折算為工程造價的一定比例，根據投資額
度和資產結構比例，分別確定其他費用費率，其他費用費率合計6.86%，詳見下表：
稷山廠區前期及其它費用表
序號
項目名稱
取費依據
計算方法
費率(%)
【一】
建設管理費
3.43
1
建設單位管理費
財政部 財建[2002]394號
建安工程總造價×費率
1.3
2
工程監理費
發改價格(2007)670號
建安工程總造價×費率
1.81
3
招標代理費
計價格(2002)1980號
建安工程總造價×費率
0.32
【二】
可行性研究費
計價格[1999]1283號
0.64
1
編制項目建議書
建安工程總造價×費率
0.12
2
編制可行性研究報告
建安工程總造價×費率
0.16
3
評估項目建議書
建安工程總造價×費率
0.18
4
評估可行性研究報告
建安工程總造價×費率
0.18
【三】
勘察設計費
3
1
工程勘察費
計價格(2002)10號
建安工程總造價×費率
1.5
2
工程設計費
計價格(2002)10號
建安工程總造價×費率
1.5
【四】
環境評價費
計價格[2002]125號
建安工程總造價×費率
0.2
【五】
勞動安全衛生評價費
勞動部令10號
建安工程總造價×費率
0.1
【六】
聯合試運轉費
建安工程總造價×費率
0.1
合 計
【一】+【二】+【三】+【四】
+【五】+【六】
7.47
聞喜廠區前期及其它費用表
序號
項目名稱
取費依據
計算方法
費率(%)
【一】
建設管理費
3.8
1
建設單位管理費
財政部 財建[2002]394號
建安工程總造價×費率
1.32
2
工程監理費
發改價格(2007)670號
建安工程總造價×費率
2.2
3
招標代理費
計價格(2002)1980號
建安工程總造價×費率
0.28
【二】
可行性研究費
計價格[1999]1283號
0.66
1
編制項目建議書
建安工程總造價×費率
0.12
2
編制可行性研究報告
建安工程總造價×費率
0.14
3
評估項目建議書
建安工程總造價×費率
0.2
4
評估可行性研究報告
建安工程總造價×費率
0.2
【三】
勘察設計費
3.5
1
工程勘察費
計價格(2002)10號
建安工程總造價×費率
1.75
2
工程設計費
計價格(2002)10號
建安工程總造價×費率
1.75
【四】
環境評價費
計價格[2002]125號
建安工程總造價×費率
0.3
【五】
勞動安全衛生評價費
勞動部令10號
建安工程總造價×費率
0.2
【六】
聯合試運轉費
建安工程總造價×費率
0.2
合 計
【一】+【二】+【三】
+【四】+【五】+【六】
8.66
資金成本即建設周期內佔用資金的貸款利息，根據山西瑞兆豐複合肥有限責任公
司資產的具體情況，按照稷山廠區和聞喜廠區劃分，按佔用資金的額度、合理購建周
期、金融機構同期執行的貸款利率，並按資金均勻投入不計複利計算。即
資金成本＝佔用資金額度×合理購建周期×貸款利率×1/2
利 率 表
項目
年利率（%)
一、短期貸款
一年以內（含一年）
4.60
二、中長期貸款
一至五年（含五年）
5.00
五年以上
5.15
B、電子設備重置全價的確定
辦公用電子設備和其他一般設備，根據網上查詢和當地市場信息及《慧聰商情》
等近期市場價格資料，確定評估基準日的電子設備購置價格，一般生產廠家或銷售商
提供免費運輸及安裝調試，重置時不計運費和安裝調試費。依據財政部國家稅務總局
(財稅〔2008〕170號)《關於全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》，自2009年
1月1日起，購進或者自製(包括改擴建、安裝)固定資產發生的進項稅額，可根據《中
華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第538號)和《中華人民共和國增值稅暫行
條例實施細則》(財政部 國家稅務總局令第50號)的有關規定，從銷項稅額中抵扣。
因此，對於外購設備在計算其重置全價時應扣減購置設備及所支付運輸費用的進項稅
額。即
重置全價＝設備購置費－購置設備及所支付運輸費用的進項稅額。
部分生產年代較早，市場已無類似型號的電子設備，採用市場法評估，直接參照
當地二手市場相似設備的交易價格確定評估值。
C、運輸車輛重置全價的確定
通過市場詢價取得車輛的現行購置價格，再加上車輛購置稅及其他費用確定車輛
的重置價值，其中購置稅依據相關主管部門的規定，為車輛購置價格（不含稅）的10%；
其他費用包括工商交易費、車檢費、辦照費等。
其計算公式如下：
重置全價=車輛購買價格+車輛購置稅+其他相關費用
根據（財稅[2013]106號），2014年1月1日以後購置的車輛均可以進行增值稅的抵
扣，本次評估2014年1月1日前購置的車輛重置價值為含稅價，2014年1月1日以後購置
的車輛重置價值為不含稅價。
對於廠家已不再生產、市場已無同等新車銷售的車輛，評估人員通過二手車交易
市場取得該等車輛的二手車交易價，再根據被評估車輛與交易車輛的差異狀況經調整
後確定其重置價值。
D、待報廢設備評估價值的確定
對於待報廢的設備，按可變現淨值確定評估值。
2）成新率的確定
A、大型設備
通過對設備的現場勘查，結合使用年限法綜合確定。觀察法確定成新率權重為60%,
使用年限法確定成新率權重為40%。
成新率=觀察法成新率×60%+年限法成新率×40%
B、普通設備
對價值較小的普通設備,以使用年限法為主確定設備的成新率。對更新換代速度
快、價格變化快、功能性貶值較大的電子設備，成新率根據設備的經濟使用年限及產
品的技術更新速度等因素綜合確定。
成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
C、運輸車輛
根據車輛行駛裡程和現場的勘查情況確定相應的成新率（對於小型車輛不考慮年
限法成新率），再根據孰低原則，確定車輛的成新率。
行駛裡程成新率=（規定行駛裡程-已行駛裡程）/規定行駛裡程×100%
觀察法成新率=評估分/標準分×100%
通過對車輛各組成部分觀測，視其新舊程度、磨損程度、功能保持情況綜合測定，
按權重法給總分值，確定成新率。主要觀測部分有發電機及離合器總成，變速箱及傳
動軸總成，車架總成，前橋及轉向機構，後橋及懸掛機構，各類儀表及內裝飾」。
汽車現場勘察採用分步技術鑑定法參考表：
序號
評定部位
標準分數
評定分
評定依據
1
發動機離合器總成
30
2
變速箱總成
7
3
前橋總成
8
4
後橋總成
10
5
車架總成
10
6
車身總成
25
7
輪胎
2
8
其他
8
合計分數
100
3)評估價值的確定
根據成本法的原理，將重置全價和成新率相乘得出評估價值。
計算公式如下：
評估價值=重置全價×成新率
3、無形資產
對於土地使用權，詳細評估方法及過程請查閱北京天健利人土地房地產評估有限
公司出具的京利（2015）（估）字第100號《土地估價報告》。
三）負債
採用核實法。根據被評估單位提供的負債清查評估明細表，按在評估基準日後產
權持有者實際需要承擔的負債金額確定評估值。
八、評估程序實施過程和情況
本次評估程序主要分四個階段進行。
(一)評估準備階段
與委託方洽談，明確評估業務基本事項，對自身專業勝任能力、獨立性和業務風
險進行綜合分析和評價，接受委託，籤訂資產評估業務約定書；確定項目負責人，組
成評估項目組，編制評估計劃；輔導被評估企業填報資產評估申報表，準備評估所需
資料。
(二)現場調查及收集評估資料階段
根據此次評估業務的具體情況，按照評估程序準則和其他相關規定的要求，評估
人員通過詢問、函證、核對、監盤、勘查、檢查、抽查等方式進行實地調查，從各種
可能的途徑獲取評估資料，核實評估範圍，了解評估對象現狀，關注評估對象法律權
屬。
(三)評定估算階段
對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據；根據評估
對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，選擇適用的評估方法，選取相應的
公式和參數進行分析、計算和判斷，形成初步評估結果。
(四)編制和提交評估報告階段
根據各評估小組對各類資產的初步評估結果，編制相關評估說明，在核實確認相
關評估說明具體資產項目評估結果準確無誤，評估工作沒有發生重複和遺漏情況的基
礎上，依據各資產評估說明進行資產評估匯總分析，確定最終評估結論，撰寫資產評
估報告書；根據相關法律、法規、資產評估準則和評估機構內部質量控制制度，對評
估報告及評估程序執行情況進行必要的內部審核；與委託方或者委託方許可的相關當
事方就評估報告有關內容進行必要溝通；按資產評估業務約定書的要求向委託方提交
正式資產評估報告書。
九、評估假設
1、本次評估以企業持續經營為基本假設前提；
2、本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為前提，有關資產的現行市價
以評估基準日的國內有效價格為依據；
3、本次評估假設資產處於公開市場之中；
4、本次評估假設資產處於交易中；
5、被評估單位和委託方提供的相關基礎資料和財務資料真實、準確、完整；
6、本次評估，除特殊說明外，未考慮被評估企業股權或相關資產可能承擔的抵押、
擔保事宜對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和
其它不可抗力對資產價格的影響；
7、評估範圍僅以被評估單位提供的評估申報表為準；
8、評估範圍內的資產產權合法，無爭議。
當出現與前述假設條件不一致的事項發生時，本評估結果一般會失效。
十、評估結論
山西瑞兆豐複合肥有限責任公司在評估基準日2015年9月30日，委估總資產帳
面價值為31,134.90萬元，總資產評估值為31,647.93萬元，總資產增值額為513.03
萬元，增值率為1.65%，負債帳面價值為1,538.85萬元，負債評估值為1,538.85萬
元，負債增值額為0.00元，增值率為0.00%；委估股東全部權益帳面價值為 29,596.05
萬元，股東全部權益評估值為30,109.08萬元，股東全部權益增值額為513.03萬元，
增值率為1.73%；
資產評估結果匯總表
被評估單位：瑞兆豐 評估基準日：2015年9月30日 單位：人民幣萬元
項 目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率％
A
B
C=B-A
D=C/A×100
流動資產
628.69
609.63
-19.06
-3.03
非流動資產
30,506.21
31,038.30
532.09
1.74
固定資產
27,385.12
27,558.77
173.65
0.63
無形資產
3,121.09
3,479.53
358.44
11.48
資產總計
31,134.90
31,647.93
513.03
1.65
流動負債
1,538.85
1,538.85
-
-
非流動負債
-
-
-
負債合計
1,538.85
1,538.85
-
-
淨資產（所有者權益）
29,596.05
30,109.08
513.03
1.73
評估結論詳見評估明細表。
根據委託方的委託，被評估單位帳面列示的價值為31,210,876.68元的土地使用
權，由北京天健利人土地房地產評估有限公司具體實施土地價值評估並出具京利
（2015）（估）字第100號《土地估價報告》。土地使用權評估值為34,795,353.00
元。本報告僅對土地使用權的帳面值及其評估結果進行匯總，不承擔估值引起的法律
責任。
十一、特別事項說明
本評估報告存在如下特別事項，提請報告使用者予以關注：
(一)引用其他機構出具報告結論的情況：
1、本報告是在中喜會計師事務所（特殊普通合夥）出具的《關於對山西瑞兆豐復
合肥有限責任公司資產清查的審計報告》（中喜專審字【2015】第0826號）的基礎上
進行的；
2、本報告引用了北京天健利人土地房地產評估有限公司出具的編號為京利（2015）
（估）字第100號《土地估價報告》中土地的評估值且報告已在稷山縣國土資源局備
案。
3、本報告是在山西國潤律師事務所出具的《關於太原化學工業集團有限公司收
購山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司持有的山西瑞兆豐複合肥有限責任公司
100%股權的法律意見書》的基礎上進行的。
（二）權屬資料不全面或者存在瑕疵的情形：
納入本次評估範圍的房屋建築物共94項，有8項有房屋產權證，其房屋所有權人
為山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司稷山分公司，其餘房屋無產權證。
（三）評估程序受到限制的情形：
受評估工作時間及客觀條件的限制，未對隱蔽工程進行現場核實，評估工作主要
依據被評估單位提供的相關技術資料進行的。
（四）評估資料不完整的情形；
無。
（五）瑞兆豐承諾評估基準日不存在法律、經濟等未決事項；
（六）瑞兆豐承諾資產不存在抵押、擔保等事項；
（七）其他需說明事項
1、山西瑞兆豐複合肥有限責任公司成立於2009年1月，位於聞喜縣禮元工業園，
主要生產複合肥、摻混肥、有機-無機復混肥料，生產線採用轉吉鼓造粒工藝。項目相
關設備投資約2000萬元，公司佔地約80畝。但公司以上資產佔用的土地為山西陽煤
豐喜肥業（集團）有限責任公司聞喜分公司所有。
該公司與山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司聞喜分公司同在一個工業園區，
公司管理及生產人員與聞喜公司屬同一班人員，由於受市場環境影響，2014年9月至
2015年9月山西瑞兆豐複合肥有限責任公司處於停產狀態，公司所有職工全部分流到
山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責任公司聞喜分公司。
2、2015年4月，公司將註冊地址變為「稷山縣康復路31號」（ 山西陽煤豐喜
肥業（集團）有限責任公司稷山分公司所在地）。2015年4月山西陽煤豐喜肥業（集
團）有限公司稷山分公司以其2.72億元固定資產和263.51畝土地資產對山西瑞兆豐
複合肥有限責任公司進行增資，增資金額合計298294461.80元，全部計入「資本公積」
科目，本次增資未進行資產評估和清產核實。增資中土地已經辦理相關產權變更手續
（該土地地上無任何建築物及設備）。
稷山分公司增資投入的2.72億元固定資產主要包括房屋及構築物7596.22萬元、
機器設備及管道類18500.49萬元。以上資產為稷山分公司原生產用設備，主要用於生
產純鹼、氯化銨及液氨等產品。資產佔用的土地為山西陽煤豐喜肥業（集團）有限責
任公司稷山分公司所有，土地性質為工業用地 ，地上的房屋建築物未辦理變更登記手
續。
3、2015年10月24日
中國銀行貸款利率下調，提請報告使用者關注這一期後事
項對評估結論的影響。
4、本報告未考慮控股權產生的溢價及股權流動性產生的影響。
十二、評估報告使用限制說明
(一)本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用，且只能用於本評估
報告載明的評估目的和用途。評估報告使用者應按有關法律、法規，以及資產評估業
務約定書的要求正確、恰當地使用本評估報告，任何不正確或不恰當地使用報告所造
成的不便或損失，將由報告使用者自行承擔責任。
(二)未徵得瑞兆豐書面同意，本評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露於公開
媒體。（法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外）
(三)根據國家的有關規定，本評估報告應由委託方報經國有資產監督管理部門備
案。經備案的評估結論使用有效期為自評估基準日起一年內有效，即從2015年9月
30日至2016年9月29日止。如果資產狀況、市場狀況與評估基準日相關狀況相比發
生重大變化，委託方應當委託評估機構執行評估更新業務或重新評估。
十三、評估報告日
本次評估報告日為2015年12月28日，為註冊資產評估師專業意見形成日。
(此頁無正文)
評估機構法定代表人（授權代表人）：
中國註冊資產評估師：
中國註冊資產評估師：
北京中和誼資產評估有限公司山西分公司
二〇一五年十二月二十八日
中財網