年內最大規模房企IPO落定，祥生控股於11月18日正式登陸港交所。9點30日，港股開盤，祥生控股股價平開，報5.59港元，與招股價持平。截至上午12點收盤時，仍報5.59港元。
相比於金輝控股、上坤地產開盤首日破發的狀況，祥生控股似乎「稍好那麼一點點」，但是作為千億房企中最後一家上市的企業，其股價表現並不亮眼。此外，截至今年4月底，祥生控股負債率不降反升，全部踩中「三道紅線」，這也為其發展帶來挑戰。
銷售額過千億，獲稱「年內規模最大房企IPO」
據克而瑞數據統計，2019年祥生控股實現籤約銷售金額1174.7億元，跨入千億房企陣營，而其上市也被稱為「年內規模最大房企IPO」。
祥生控股成立於1995年，總部位於上海，董事會主席兼執行董事為陳國祥，現年68歲。祥生控股主要在浙江省的城市及泛長三角區域的其他城市開發及銷售物業，涉及的業務板塊有地產開發、小鎮開發、建築安裝、物業服務、酒店旅遊、商業運營等。值得一提的是，該公司發家並深耕浙江，祥生控股也與中梁、德信、佳源並稱為「浙系四小龍」。
2020年6月，祥生控股向港交所遞交招股書，開啟IPO之路。在向港交所遞交招股書140餘天后的10月23日，祥生控股通過港交所聆訊，被媒體稱為「創下年內房企上市最快聆訊速度」。
最新數據顯示，截至2020年7月31日，祥生控股擁有205個處於不同開發階段的物業項目，包括181個附屬公司開發的項目及24個合營企業及聯營公司開發的項目；應佔總建築面積約為2382.48萬平方米。
在營收方面，2017年、2018年、2019年及2020年前4個月，祥生控股實現收入分別為62.93億元、142.15億元、355.20億元及85.52億元。
事實上，祥生控股也是今年繼匯景控股、港龍中國地產、金輝控股、上坤地產之後成功上市的第5家內地房企。
相比於往年，今年資本市場對於房企上市似乎更為嚴格。今年以來，不少擬上市的中小企業循環在招股書遞交-失效-遞交的過程中，諸如大唐地產、三巽控股、領地控股、中國文旅在招股書失效後繼續遞表。此外，萬創國際4次遞表失效，奧山控股、海倫堡地產二度闖關折戟後，再無後續。
負債率不降反升，全部踩中「三道紅線」
雖然是年內規模最大的房企IPO，也是目前千億房企中最後一家上市的房企，但是祥生控股上市當日股價並未出現驚喜，而是平開。這與房企在資本市場的整體處境包括估值、股價等大勢有關。此前，匯景控股、港龍中國地產、上坤地產均出現股份認購不足、開盤首日破發的情況，金輝控股也是開盤首日破發。
對於祥生控股來說，在香港公開發售方面，出現認購不足的情況，共認購3252.2萬股香港發售股份，相當於香港公開發售初步可供認購的6000萬股香港發售股份總數的約0.54倍。國際發售方面，略有超額認購，相當於國際發售初步可供認購的國際發售股份總數5.4億股的約1.49倍；國際發售的發售股份最終數目約為5.67億股股份，相當於全球發售初步可供認購發售股份總數的約94.6%。
在業內看來，股份認購不足、股價反應平平，這也與房企自身有關，祥生控股的超高負債率引人關注。相比於其他房企負債率大幅下調，祥生控股今年的負債率不降反升。
截至2017年、2018年及2019年12月31日及2020年4月30日，祥生控股的資產負債率分別為17.7倍、10.1倍、4.8倍及5.7倍；在淨負債率方面，分別為13.8倍、7.4倍、3.6倍及4.3倍。
由此可以看出，近3年多以來（截至今年4月底），祥生控股每年的負債率均出現明顯上升。對於淨負債率上升的原因，祥生控股表示，主要由於借貸淨額增加以及資產淨值略有下降所致。
在借款方面，截至2019年12月31日，祥生控股總借款為285.274億元，至2020年4月30日為322.143億元，截至2020年8月31日則再度升至414.416億元。
如果按照「三道紅線」來看，2020年4月30日，祥生控股按（總負債-合約負債）/（總資產-合約負債）計算得出的資產負債比率為90%；按（計息負債總額-現金及銀行結餘）/權益總額計算得出的淨負債比率為426%；按現金及銀行結餘除以短期計息負債計算得出的現金與短期借款比率為0.5，全部踩中「三道紅線」。
對於募集資金使用用途，祥生控股表示，約60%（或約18.70億港元）將用於為現有項目建設提供資金（包括物業開發項目的建築成本）；約30%（或約9.35億港元）將用於償還用作項目開發用途的部分現有信託貸款；約10%（或約3.11億港元）將用於一般業務經營及營運資金。
新京報記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁