4月9日，又一個重磅的消息傳來，關於《構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（下文簡稱《意見》）。其中第四點，明確了健全長期租賃，先租後讓，彈性年期供應，出資作價等工業用地市場供應體系。這一點指導意見提得很模糊，但是很多內行人一眼就看出了，這是從高層的角度，對之前深圳等地區M0用地政策的肯定和貫徹。關於M0用地的制度，大概率會在全國推行，成為以後產業拿地中的常態，投拓人不得不知。01什麼是M0用地呢？很多人都是第一次接觸這個新鮮概念，今天這篇文章就來講解一下。M0用地，即新型產業用地，是指為適應傳統工業向新技術、總部經濟、協同生產空間等新的產業轉型升級需要，而提出的新的建設用地分類。是在原有的M類工業用地中，增加M0類型的用地。即融合創意、設計、研發、清潔生產等新型產業功能附加相關配套服務的用地。M0的概念，借鑑了香港用地政策中兼容「無汙染工業+商務辦公+服務貿易」功能的混合用地，以及新加坡用地政策中兼容「研發設計+無汙染製造+商務辦公」的BP用地概念。是大城市在解決建設用地空間緊張，原有工業用地使用效率低下，盤活既有土地資源提出的一種新思路。深圳市最早提出M0用地政策的地方。最早在2013年1月，為了緩解建設用地的空間壓力，發布了《深圳市人民政府關於優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》。其中關於允許工業用地分割銷售的政策試點，轟動了一線城市。對於一些新興產業，深圳在地價、配套用房、土地供應方面給出了十分寬鬆的政策，最高還給與50%的地價優惠。這就為工業用地的地產化，提供了機會。從2016年開始，深圳的工業用地價格漲了近十倍。2017年12月，深圳政府發布了升級版的政策《深圳市關於工業區塊線管理辦法（徵求意見稿）》，然後再2018年8月15日正式執行。其中對建築整體設計、產權分割要求、產業準入要求、產業監管及土地回收等事項進行了詳盡的限定。深圳的先行試點經驗，為大灣區各地政府提供了經驗參考，隨後東莞、廣州、佛山、中山、惠州等城市，都在2018-2019年先後頒布了當地的的M0用地政策。02經過大灣區各地的紛紛試點，現在的M0政策已經十分清晰，其主要包含的內容有：1、關於容積率有新的規定。傳統的工業用地，根據《工業用地建設用地控制指標》規定容積率不小於0.6，一般在1.0-2.0之間，個別最高不得超過3.0。新型M0用地，原則上容積率不低於3.0，最高不超過5.0，可以根據具體需求，提高項目容積率。產業部分的建築，按照工業廠房規範設計，研發部分用房，可以允許按照辦公設計規範設計。2、關於項目配套有新的規定。傳統的工業用地，根據《工業用地建設用地控制指標》配套不得超過總用地面積的7%，或者有些城市規定不得超過總建築面積的15%。新的M0用地政策下，產業用途的建築面積不得低於50%，配套辦公研發等用房的建築面積不得超過30%，配套住宅的建築面積不得高於20%，但僅能出售給入駐企業的職工。3、關於分割銷售的新規定。新型M0產業用地的分割銷售比例，一般不得超過總建築面積的49%。同時，符合分割轉讓的產業用房單棟套內建築面積，不得低於2000平米，並且每個基本單元的套內建築面積不得低於300平米。這就杜絕了房企分割銷售公寓的情況，無形抬高了產業入駐門檻，增加了後期銷售難度。4、關於出讓地價的計算，在參考普通工業用地價格的基礎上，綜合可分割銷售的商服用地地價，折算相應的分割銷售比例，容積率和實際出讓年限等綜合計算。5、對於產出的明確要求。目前有M0用地政策的地方，都對產出制定了詳細的標準，跟用地的區位掛鈎。例如上海的松江片區，普通工業用地投資強度要求為522萬元/畝，創新型M0用地則要求不低於1200萬元/畝，可見要求之高。本文以上內容為參照典型城市，東莞市的政策做法，各地區略有差異。03此次《意見》從政策高度肯定了此前M0用地的探索，鼓勵各地方增加混合產業用地公積，將深刻影響之後產業用地政策。此前因為受限於供地類型的，目前很多地方政府與房企在勾地時，都是選擇商業+住宅捆綁的方式，設條件拿地。隨著未來M0用地政策的全國推廣，各地都會建立相應的M0用地政策，用以承載相關急需的產業，而不是只有在商業用地上做文章。特別是關於M0政策中，分割銷售政策的明確化，以及對於產出的具體要求，對於做真產業的公司來說是一個利好，但是對於純粹想勾地然後開發住宅的房企來說，是一個噩耗，操作空間愈發縮小了。
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