開發商欠費被執行，買了十多年的豪宅要被法拍？
近日，一則北京市第二中級人民法院裁判文書透露了巨星成龍兩套豪宅即將被法拍的尷尬處境。
這2套將於9月28日開始拍賣的豪宅，位於北京二環路內東直門大街NAGA上院2號樓1001室、1002室。瀚海法拍網顯示，「NAGA上院99席專為鼎級人士打造的高檔住宅，開發商抱著『為一群好朋友，找一群好鄰居』的理念蓋房，最小面積300平方米，最大面積600平方米。」
房屋的主人是成龍，為何又因為開發商欠債被拍賣？
成龍大哥躺槍了 購房13年未辦房產證據查，由於該房產目前依然在開發商名下，而開發商御嘉置地有限公司（下稱御嘉置地）涉及債務糾紛，「成龍的豪宅」也成為被處置的資產之一。
法院公開資料顯示，NAGA上院為御嘉置地開發，2006年4月，成龍（陳港生）通過旗下公司中泰國際集團有限公司（下稱中泰成龍）以總價人民幣3360萬元購入兩套房產。其中，1300萬元為購房款，2060萬元為陳港生以經紀公司「JACKIE&WILLIE」授權其參與御嘉置地NAGA上院代言的費用折抵。
隨後，這兩套房屋一直由成龍及家人居住使用，並有林鳳嬌、陳祖明等居住期間繳納水、電、煤氣等物業費用為證。但因種種理由，十餘年來中泰成龍公司並未辦理正常手續。
如今御嘉置地名下東直門內大街9號NAGA上院的部分房產及車位因債務糾紛被申請強制執行，成龍這兩套房屋恰好在查封範圍內。
2019年，成龍旗下公司中泰成龍國際集團有限公司向北京市第二中級人民法院提起訴訟，要求停止對兩套房產及車位的強制執行。之後，北京市第二中級人民法院判決停止對涉案房屋的執行。
2020年6月，因開發商債務糾紛，天鴻控股不服北京市第二中級人民法院的一審判決，向北京市高級人民法院提起訴訟，要求撤銷一審判決，改判駁回中泰成龍公司所提訴訟請求。
北京市高院認為，「中泰成龍公司對於未能及時辦理位於北京市東城區東直門內大街9號院2號樓1001和1002號房屋（以下簡稱涉案房屋）的產權證存在過錯，且根據建設部、商務部、國家發展改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局聯合發布的《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》，中泰成龍公司作為未在境內設置分支機構的境外企業不得在境內購買商品房，其無法取得產權證。」
此外，「根據陳港生自行提交的證據，涉案房屋系交由陳港生個人，無證據證明中泰成龍公司已佔有涉案房屋。中泰成龍公司不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的四個要件的任何一項，同時，中泰成龍公司亦不符合執行異議複議規定第二十九條之規定，故不應停止對涉案房屋的執行。」
至此，NAGA上院的99席豪宅中，共有19套拍賣房產，比例高達20%。
律師支招避免法拍房踩坑成龍的豪宅能買嗎？這樣的法拍房能撿漏嗎？
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴記者：「法拍房往往比正常房屋買賣的價格要低不少，甚至起拍價往往是正常價格的80%左右，所以有一些購房者比較偏愛這種房子，但是其中的風險也比一般房產要高不少。」
王玉臣律師為記者細數了法拍房六大坑：
1.房產的佔有使用等存在問題，比如雖然通過競拍拿下了房屋的所有權，但是房子的佔有使用實際上是被原房主的債權人或者家人掌握，拒不配合，導致買了房子卻無法實際使用。
2.房屋產權可能有問題。有一些執行拍賣，為了儘快變現，可能不會對房子的產權做周密的調查或要求，對於產權本身有問題的房子，拿到以後可能會面臨無法辦理產權的風險。
3.對於多重查封、抵押的房產，尤其是不同法院，不同地域的法院實施的，可能會有協同不一致問題，拍賣後如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產權證。
4.房屋可能拖欠大量稅費，比如房產相關的稅費、使用過程中產生的暖氣費物業費水電費等，產生新的麻煩和成本。
5.房屋質量或結構可能有問題。如果沒有提前看房，不能及時發現房屋存在的問題，將來交房後會產生不必要的麻煩。
6.房子上可能掛有戶口無法遷出。有不少房子是掛了戶口的，現在咱們國家對戶口強制遷出方面是有法律空缺的，一些人買了法拍房戶口沒法遷出，後面打官司也很難牽走。對於屬於學區房的，更要注意。
圖片來源：攝圖網（圖文無關）
購買法拍房一定要注意什麼？王律師解釋，首先，一定要對掛牌的房產信息認真仔細查看，千萬不要只關注位置和房價，做到每一個字都要認真看。
其次，要和負責拍賣的法官和人員充分溝通，儘可能多地了解房子的相關信息，包括但不限於產權情況、抵押、查封等情況，必要的時候還要去產權登記部門核實一下。
第三，一定要現場查看，看房子的現狀，看周邊的物業情況，看房屋的是否存在質量問題，看房子是否有人居住，看是否是兇宅等等。同時，務必關注房屋的使用繳費等問題，比如找物業公司核實暖氣水電費等交納情況。
第四，要到當地派出所核實該房屋是否有戶口，再考慮是否繼續參與競拍。有一些學區房是和戶口有密切關係的，而且如果買房是為了投資，那麼有無遺留戶口在價格上有不小的差別。
最後，保險起見，參與競買錢可以通過中國裁判文書網和最高院的執行信息網檢索原房主的相關裁判文書和執行信息，確認該房屋有無其他糾紛等。
記者|包晶晶 編輯|陳夢妤孫志成 肖勇 王嘉琦
本文轉自：鎂刻地產（微信號：Real-estate-Circle）
【來源：每日經濟新聞】
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