探尋資本市場新機遇，如何通過精準的決策定位和關注細節的解決方案獲得項目的成功?
騰飛元創大廈地處九江路686號， 毗鄰人民廣場南京路步行街核心商圈，步行可達外灘。 大廈地上14 層,地下2層,1998 年完成設計圖紙，並於2004年修改圖紙並竣工。基地面積2521平方米，總建築面積27,850平方米。項目雖然有著優越的地理位置，但和南京東路是相對脫離的。大樓自建成使用以來，一直處於低迷狀態，在資本市場中口碑不佳。長期以來，沒有資本方考慮將其納入收購計劃，一方面因為投資的風險評估，另一方面沒有尋求到合適的改造方案。騰飛集團在收購此物業之前，邀請羅昂團隊對項目進行了全方位的可行性研究，並以此為基礎堅定並完成了收購計劃。
改造前 | Before
改造後| After
與歷史旅遊街區南京東路截然不同，九江路更具商務氛圍和價值。人民廣場歷史風貌保護區以九江路為界，項目位於風貌區邊緣，東西側分布新舊兩種年代建築，東側為上海市首批優秀近代建築永安百貨大樓， 對項目的立面形式有一定的限制和影響。如何在滿足室內基本物理條件的同時，打造周邊範圍的整體和諧成為項目立面設計的核心理念。
大廈作為既有建築的城市更新類型項目，較短的設計周期和報批層面的提前預估，通常是投資商關注的重點。例如，提前考慮不同幹預類型的報批流程，以儘量減少設計變更以及出圖反覆，對於項目的順利推進至關重要。項目距今僅使用了十幾年，5層以上現有的幕牆體系立面情況良好。同時羅昂團隊考慮到業主要求：施工期間不影響現有租戶，較短的報批時間和有限的預算，因此本次設計不改變原有建築的使用功能，不變動原有的建築結構。立面裝修的範圍集中在1-4 層區域，5 層以上僅進行立面清理粉刷，不做大的調整。室內進行裝修，以提升使用者舒適感。
建築本身存在較多的局限性，如何正視建築弱點，打破物業在資本市場上固有的低端廉價形象，通過品牌重塑和與眾不同的設計解決方案，實現資產增值，是logon羅昂設計師所關注的核心。羅昂設計團隊試圖在不改變結構、外立面不向外延伸的情況下，通過有限的改造內容，實現出眾的效果。通常，精準的定位和品牌重塑是項目成功的基礎。本項目因其物業本身的特殊性，改造成為現代甲級寫字樓具有較大挑戰性，為了優化租金及物業長期價值，應考慮通過品牌重塑手段將項目打造為具有自身特色的精品寫字樓，以提升市場競爭力，吸引相應的目標客群。一般，統籌考量的品牌策略對於項目而言是較優的選擇方案，遵循清晰的建築理念及商業模式，從建築的各個層面表達並呼應其品牌價值，以此改變人們對於此項目的原有認知。
和南京路相比，九江路商業價值較低。建築的一、二層具有較好的可視性，應打造成為一個獨特的可以提升整棟建築價值的目的地空間，而非傳統的底層功能。引入 BOUTIQUE精品的理念，將過時的建築改造成新的商務中心，重新定位建築功能，將市集理念植入現狀低層零售空間。1-4層功能作為一個單元整體打造，集市集空間、活動空間、聯合辦公和設施於一體，以實現品牌重塑。
靈活多元的辦公空間，全天候的生活市集以及匠心獨造的創新社群，形成新一代的辦公生態系統，滿足了年輕白領們全新的「工作+生活」方式和多元化需求。全天候生活市集，包括一樓的Lifestyle—運動、餐廳、麵包房，二樓的Food—輕餐、咖啡、小食等10餘家商戶，其業態涵蓋餐飲、潮流文化、運動健身等。
所有的外立面決策均為以解決問題為出發點。現狀一、二層外立面建築不夠通透，通過安裝裝飾玻璃幕牆，改變原有整體外觀不連續且封閉的鋁板結構牆，使得整體一二層外立面連續通透，適應新的商業氛圍，也通過內部功能的展示由內而外的重塑品牌形象。
經驗而言，歷史風貌保護區的建築，其立面可以進行新的設計和新裝飾材料的運用，但是顏色選擇和設計理念上應與歷史風貌區的整體風格相呼應，通常此類建築不允許出現標新立異的立面樣式。因此項目立面設計要素取材於永安百貨，提取永安百貨南立面中，牆面與窗面幾何比例，通過複製和重新排列，形成了設計的雛形。同時由於永安百貨建築立面既有的模數系統，直接促成本案也具有精確的模數體系，看似複雜的外立面僅由三種尺寸的裝飾板排列構成。
出於物理指標和裝飾效果的雙重考慮，立面裝飾板選擇金屬板，具有穩定的物理性能，同時其低飽和度的淡金色啞光表面，減少了對周邊環境的影響，以實現與周邊環境的整體和諧。原有3-4層南立面沒有採光，改造後原有外立面石材裝飾面替換成金屬裝飾板的同時，通過旋轉外立面單元來創造外立面粗糙感，給窗戶帶來採光，並形成現代的城市界面形象。
城市更新類建築，根據現有建築本身表現評估、基礎設施條件、結構改變的局限性和預算及投資回報的限制性,制定將採取的措施策略,以提高建築的適用性。騰飛大廈對機電系統、照明系統、新風過濾系統、訪問控制系統等進行了更新換代，為更多元化的精緻辦公提供了硬體保障。
大廈室內設計在尊重原有功能，不改變現有建築疏散樓梯及前室、消防電梯的安全設計的基礎上進行裝修設計。現狀低層建築平面原設計為商場卻一天未作為商場使用，未充分發揮平面的使用效率和功能性。在改造過程中，羅昂團隊充分考慮平面的使用效率和適用性。1 層的東南角與西南角兩個最重要的商業可視面目前被兩部逃生樓梯實牆遮擋，為優化底層的商業氛圍，將樓梯間處的幕牆略微外擴，營造出通透的商業效果，在東西兩側一層商業區，採用Z 字折形的立面效果，增加商業可視面，突破單調的幕牆效果。7-14 層的室內裝修基於現狀的疏散情況進行平面分隔，得房率提高5%左右。
室內裝修風格以簡約風格為主，不做過多的裝飾，注重實用性和可持續性。設計將有限的層高提高30cm，並通過照明設計解決了採光問題。因為消防原因標準層過道過長，通過合理的照明設計，承擔引導性的同時，給人寬敞、明亮、舒適的感覺。走廊兩側錯落布置的入口空間，打破了單調冗長的過道感。
品質始於設計、細節成就臻品。設計從各個方面關注細節，為項目成為品質化標杆奠定了基礎。羅昂團隊的現場服務是項目全流程服務中重要的一環，目標解決改造項目現場遇到的各種未知問題，保證項目的順利推進和品質把控。
煥然一新的騰飛元創大廈擁有集複合型聯合辦公、傳統辦公及全天候生活市集的為一體的全新辦公生態系統。多元化的物業形態相得益彰，滿足了企業租戶全生命周期的各種辦公與生活的需求。
辦公與零售業態的相互賦能，將騰飛元創大廈打造成為生活與工作完美融合的創新之地，也成為這一多元化街區的新地標，為南京東路板塊城市更新又添力作。.
項目名稱：騰飛元創大廈
項目地點：上海市黃浦區九江路686號
設計公司：logon.design 德國羅昂建築設計諮詢有限公司
關於羅昂設計
logon羅昂是具有德國背景的國際設計公司，為城市、建築和室內空間提供創新型解決方案。logon羅昂由德國知名設計師Frank Krüger柯復南先生和王芳女士於2005年共同創立。逾十年間，logon羅昂在城市規劃、建築以及室內設計領域呈現眾多不同風格及體量的作品，榮獲海內外諸多重要的設計獎項，為業內人士肯定的同事，更專注於聯通公眾，為人們打造品質空間。