變相加槓桿 長租公寓ABS業務或迎強監管

2020-12-12 金評媒

來源: 中國證券報   

近期，關於金融資本攪亂租房市場秩序的話題引發監管部門關注。專家表示，長租公寓作為ABS底層資產此前備受追捧：一方面符合投資者對於風險和收益的預期，另一方面成為長租市場發展的重要助力。但是當前長租公寓市場存在諸多亂象，部分機構借道ABS變相加槓桿，增大了風險。預計長租公寓ABS相關業務很快會迎來強監管，產品發行或面臨更高門檻。

加槓桿「遊戲」亂花迷眼

「以往很多租賃企業用的是租金沉澱和押金沉澱的作法。如今在資本挾持下，借用了外部金融槓桿，帶來風險是必然的。」中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉表示。

胡景暉所指的外部金融槓桿，廣義上被認為是長租公寓的資產支持證券。目前，市場上推出了「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」「中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」「新派公寓權益型房託資產支持專項計劃」「中聯前海開源·保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃」「高和晨曦·中信證券·領昱1號資產支持專項計劃」等長租公寓相關的ABS產品。

據東方金誠統計，截至8月21日，已發行長租公寓ABS共8單，總規模98.07億元，產品類型包括類REITs、CMBS、信託受益權ABS。此外，遠洋地產長租公寓ABS等已獲交易所審批通過。

興業研究固收首席分析師徐寒飛指出，住房租賃ABS有三種證券化模式：雙SPV的收費收益權ABS、CMBS和類REITs。輕資產運營的住房租賃主體僅可選擇收費收益權ABS，以未來一定期限內的租金收入作為底層資產，採用「信託+專項計劃」雙SPV模式；重資產運營的住房租賃主體以房企為主，可選擇CMBS和類REITs。CMBS和類REITs均對標的物業在產權、土地性質、實際用途等方面的法律完備性要求較高，同時要求標的物業的租金收入對當期應付本息保持較高覆蓋度。

知情人士透露，當前最受質疑的某資產證券化項目，通過與信託機構合作，由信託計劃向月付租客發放貸款，月付租客與信託機構之間實質形成「借貸關係」。而該信託計劃的受益人為長租公寓公司所設立公司。隨後，該公司將信託計劃的受益權轉給新設的資管計劃，從而搭建ABS構架。

上述人士指出：「長租公寓公司一般以季度或半年度向房東支付房租，而通過發行ABS可以一次性得到幾乎全年租金。如此一來，可以得到約等於半年或9個月房租的資金池，從而產生巨大的資金錯配空間。由於在此ABS計劃中，信託僅起到通道作用，並未實際監管託管帳戶，從而讓長租公寓公司可支配池內資金進行擴張，籤訂更多房源從而擴大市場佔比。」

風險陡增需警惕

一位評級機構人士對中國證券報記者表示，正規評級公司通常不會輕易對上述模式ABS產品作出評級，原因在於這類ABS中涉及的機構有較大交叉，並且該計劃的本質使長租公寓企業得到資金池且幾乎不受監管，風險較高。「長租公寓機構一方面通過其他方式得到支付貸款的資金，另一方面通過ABS再次獲取幾乎等額的資金。也就是說，（在底層資產價值上）至少加了2倍槓桿，一旦底層資產斷裂，個別機構將面臨較大風險。」前段時間由於鼎家「暴雷」而映入公眾眼帘的「租金貸」，可以看做是長租公寓ABS的「異化版」：租客在與長租公寓籤訂租約時，與一家同該企業合作的資方籤訂貸款合約，由資方將租金支付至長租公寓方，租客向該金融機構按月還清租房貸款。也就是說，租客在完全不知情的情況下「被貸款」，且由於租客支付的房租與長租公寓公司需要支付給房東的房租存在時間差，便有了資金錯配獲利空間。長租公寓的資金池並沒有任何監管介入，更沒有備付金制度。

不少金融業內人士擔憂，一旦金融市場發生波動，部分項目房租可能無法順利支付。如果進一步加入信用違約債券、擔保債務憑證等金融衍生品，必將帶來更高的槓桿，資金鍊一旦斷裂將產生嚴重後果。

監管短板亟待補上

長租市場背後的金融亂象引發了多個監管部門的重視。此前北京市住建委披露，針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源的報導，聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源等。

8月27日，深圳市網際網路金融協會發布了《關於防範「長租公寓」業態涉網際網路金融的風險提示》，對「租金貸」存在的風險做出提示，並籲請會員單位不要與違法違規的長租公寓中介服務商開展類似「租金貸」業務。

在中國社科院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤看來，從業務的本質上來講，長租公寓ABS是合法合規的，但從其實際運營狀況看，與當前的資管規定、住房金融監管規定的理念不符：一是規避牌照管理的限制，通過發行信託產品，用信託牌照獲得貸款進行租戶分期付款，存在利用通道進行貸款的違規行為；二是即便產品設計合規，也不符合當前房地產宏觀調控思路。「預計接下來相關業務會被暫時禁止或提高標準要求，監管短板亟待補上。」他說。

但無論如何，長租公寓是我國房屋租賃市場發展的重要方向。東方金誠結構融資部總經理郭永剛表示，ABS作為長租公寓融資的方式之一，相比權益資本及其他私募債務資本而言，在成本、效率方面具有優勢。長遠看來，有利於改善長租公寓行業資金結構和資金成本，從而推動行業良性發展。

分析人士表示，隨著我國住房市場長效機制建設的逐步完善，長租公寓機構的融資方式將進一步規範。國際經驗表明，成熟的長租公寓機構融資方式多元，對於REITs自身所持的資產要求，各經濟體有明確規定。從全球範圍來看，各經濟體對於REITs所持實物房地產物業的比例要求都較高，且在新加坡與中國香港，條例明確規定REITs所募集資金不可參與空地投資，切斷了「炒地皮」「囤地」的可能性。

來源: 中國證券報

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