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編者按：隨著蛋殼風波的不斷蔓延，關於「長租公寓出路在哪」的話題在今年一直大熱。從11月17日起，北京商報地產頻道推出特別報導——尋找長租公寓破局之路，我們希望藉助這個系列報導與行業、金融機構、消費者、小業主們討論幾個問題：長租公寓還能不能做？誰能做？怎麼做？誰來監管？甲醛、隔斷間等公共安全問題如何破解？長收短付、違規放貸甚至泛資金池等金融問題誰來監管？除了大裝修、長合同以外，還有哪些模式更利於抵抗下行市場存在的風險？
爆雷不止的長租公寓在引發行業熱議的同時，也將現階段直接關乎運營商盈利的「N+1」模式暴露在公眾關注目光下。北京商報記者近期走訪調查發現，儘管北京層面已經明令「禁止群租房、隔斷房」，但目前北京租賃市場中隔斷間出租的現狀仍然存在，而在大量既有隔斷間房源未被企業限期整改之外，新籤業主房源的隔斷增量還在繼續，甚至出現N+2、N+N的情況。
01
從N+1到N+N
所謂「N+1」模式，是指將房屋中比較大的起居室、客廳經過改造後作為一間的臥室單獨出租。作為目前市面上絕大多數分散式長租公寓運營商的主要盈利手段，「N+1」模式近年來尤以在合租房型中最為廣泛運用。
北京商報記者近期走訪調查發現，在北京部分區域小區的大戶型租賃房源中，原本不被承認的「N+1」，甚至已被衍生到了「N+5」。以豐臺區六裡橋片區、一個始建於2003年的住宅小區為例，有業主告訴記者，同小區多棟樓中最大戶型不過三居室，而長租公寓品牌運營商來此收房後，將鄰居原本的三居室房源改成了五居室。
北京商報記者隨後在某頭部長租公寓APP上找到了這一類房源，從圖片可以清晰的看出，原來寬敞的大三居客廳與餐廳，均被改成了隔斷間。
而這樣的「超大合租房」改造案例，並非個例存在。在某長租公寓品牌App的線上推介房源中，5居-7居室可以搜索出數十套，涉及北京多個區域的新老小區房源。為了方便租客找房，平臺甚至在合租房源搜索中直接設置了 「五戶及以上」的快捷選項。
除此以外，記者還在調查中了解到，在大量既有隔斷間房源持續出租之外，新籤業主房源的隔斷增量還在繼續。據知情人士透露，在一面表態配合房管部門進行隔斷間有序清除的同時，部分長租公寓品牌運營商在從業主處收房時仍然心存僥倖、違規進行隔斷，使得現階段市場仍然有新增隔斷房源入市。
「一線城市和經濟發達的二線城市租賃需求特別旺盛，尤其是暑期畢業季，供不應求對租金上漲形成嚴峻壓力；另一方面，租房人群有通過合租分攤租金成本的需要，而中介機構、租賃經營機構則有做『N+1』提升單套房屋額外租金收益的需求。」同策研究院分析師陳朦朦表示，正是基於上述幾點「需求」，市場上的隔斷房層出不窮。
被視為「機構二房東」的分散式長租企業，現階段大多側重「賺差價」這一模式實現盈利，該模式更被解讀為「N+1」在租賃市場屢禁不止的關鍵因素。有分析稱，由於房源規模直接影響著長租企業的市佔率和企業估值，加之在當前長租公寓盈利模式尚不清晰的現實條件下，以「租金差」為主要盈利點的企業少了那間隔斷，大部分都不能長久地活下去。
「隔斷房源供應背後，一定程度上反映出國內租賃市場真實的租賃需求。由此，也產生了機構運營商從供給側提供隔斷房租賃產品的可能性。當前大部分長租企業，均寄希望於通過『N+1』實現收支平衡或者盈利預期。」空·白研究院創始人楊現領在接受北京商報記者採訪時表示，現階段對於很多長租公寓運營商而言，多出來的一間很大程度上就是企業的盈利點所在。
據了解，目前長租公寓的投資回報期大約是合同期的一半，而企業方面最大的成本支出是拿房成本，其次就是改造成本；除此以外，長租企業從拿房再到各項指標合規後出租，期間的「時間差」也會產生一定隱形成本。分散式長租公寓的改造成本雖然會低於集中式，但每間房的改造成本也要2萬-3萬元。
長租企業通過「N+1」這一增加額外房源的手段，找補上述幾部分成本，並以此謀求盈利。以某長租公寓品牌位於東城區廣渠門片區的三居室合租房為例，該套房本為2室1廳1衛，經長租企業將客廳單獨隔出一間臥室後，一直以3居1廳1衛的形式對外出租。截至目前，隔斷間仍未拆除，處於在租中。
記者簡單算了一筆帳，面積為13.9平米的房源系客廳隔斷房，此前對外出租的月租金為3160元（租客選擇季付下的租金價格，月付租金以季付價格為基礎上漲5%），其餘兩間正規主、次臥中， 14平米左右的主臥價格為3360元/月（季付），另外一間9平米次臥的月租金達到了2730元。綜合計算，一套面積在80平左右的出租房源，長租企業每月可從3戶租客處收取租金共計9250元，全年租金收入超11萬。同時，租客為長租公寓支付的服務費也是一筆不小的開支：據測算，每年可產生服務費超萬元。這也就意味著，在房租穩定不上漲的情況下，上述有隔斷的三居室每年可為長租企業貢獻超12萬元的租金。
據悉，鏈家網上同小區面積為80平米2室1廳1衛的房源出租價格僅為7300元/月。
58安居客房產研究院分院院長張波張波也向北京商報記者表示，如果按現有長租公寓的運營模式來看，「N+1」是長租公寓重要的盈利手段，因為目前絕大部分的長租公寓本質上還是「二房東」模式，這一模式的盈利十分依賴房源利用的效率。
「換言之，「N+1」是目前長租公寓提高坪效的主要做法，如果不能進行相應分割，很難僅僅通過對居住空間翻新和優化就產生有效的增值效應。」 張波說道。
02
安全隱憂與法律風險
（圖片來源：視覺中國）
在對「N+1」模式現階段存在的價值表示認同的同時，多名行業專家也指出了該模式存在的潛在風險。
首當其衝的是，是安全風險。陳朦朦指出，若隨意進行「N+1」的改造，不僅會減少人均居住面積，影響採光與通風，居住者的居住安全性與居住舒適度無法得以保障；也可能堵塞房屋的疏散通道，並增加對水、電、煤等公共設施的使用強度，造成消防問題。
據了解，2017年發生在大興西紅門的一起嚴重火災，便是由於違規群租及隔所下電氣線路故障所招致，這也使得政府下令嚴查群租房、隔斷房。
諸葛找房高級分析師陳霄也指出，長租公寓「N+1」模式在安全性和居住舒適性等方面，仍然存在諸多弊端。「尤其是在疫情之下，這種問題更加凸顯，人口的過度集中對於疫情的防控帶來很多問題。」
安全風險的另一面，也有很大可能來自於企業運營自身。在楊現領看來，當前市場一個值得關注的不良現象是，長租企業瘋狂跑馬圈地，通過不斷加槓桿擴充房源規模，甚至不惜違背市場規律。這被楊現領視為長租公寓領域「無效率的規模擴張」。其認為，這種擴張也在無形中加大了長租企業出現系統性金融及運營風險的概率。
事實上，自「N+1」模式引發外界關注之日起，長租公寓「N+1」是否應該合法化的問題，在業內已經掀起了多輪討論，但國內不同城市在政策規範方面也存在一些差異。
據同策研究院不完全統計，目前已有上海、南京、杭州、武漢、成都、蘇州、廣州等多個城市陸續推出「N+1」政策。這些城市，對於「N+1」都是持「支持但審慎」的態度，但在鼓勵的同時並未放鬆監管。以上海為例，它是全國最早落實「N+1」模式的城市，早在2015年便推出了相關政策實施「N+1」合法化，並於2019年對合法化進行了延期，有效期至2024年9月30日。上海「N+1」合法化對隔斷間平米數、承重結構、消防安全等均作出了規定。
但在北京，隔斷間的存在卻並不「合法」。2019年7月，北京市住建委會同市市場監管局接連發布3個合同示範文本，更是將禁止隔斷房提升至法律層面。具體來看，除了對租賃方式、租金等內容進行規定外，新版住房租賃合同示範文本對於群租房的政策再次重申：以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。
以北京為例，從政策規範這一角度來看，「法律風險」是現階段部分城市長租公寓運營商的「不能承受之重」。
「『N+1』各地執行的政策差異非常大，總體是寬進嚴出，這類產品被終止的可能性很大，因此投資和經營N+1存在巨大的風險！」在房東東公寓學院創始人全靂看來，「N+1」是一種過渡性的住房租賃產品，但不是終極方式。該模式僅存在於住房居住矛盾突出的區域，但不代表所有城市都適合。另外，「N+1」對於街道社區管理也是增加了很大的難度，並不會受到政府職能部門的關注和扶持，從長遠看，被取代的可能性非常大。
03
高頻租賃糾紛
現階段，儘管「N+1」模式來源於有限的市場真實需求，但不能否定的是，該模式背後與之相關的高頻租賃糾紛，似乎也從另一側面印證了監管層認定模式「不合法」的合理性。
北京商報記者以關鍵詞「xx（品牌名稱）隔斷間」在某消費者服務平臺進行搜索，可見投訴記錄共計321條。從投訴時間線來看，儘管在2019年7月北京住建委再度發文嚴禁隔斷，但在三百餘條投訴記錄中，發生在2020年內的北京租客投訴仍然佔據了較大的比重。投訴者大多被居委會要求限期搬離隔斷間，但長租企業避談違規出租隔斷後的違約賠償。
在最新調查中，北京商報記者了解到，當前居住在長租公寓隔斷間中的租客，只要不被合租室友、同小區業主舉報，或者被居委會要求限期搬離，市面現存的部分隔斷間仍然可以對外出租。2020年以前，如果租客居住的隔斷間被拆除，大多數分散式長租公寓運營商會向租客給出「退還合約期未產生費用及押金+賠償一個月租金+無責換租（附贈搬家券）」的方案，這也是絕大部分租客「最理想」的解決方案。不過當前，租金賠償選項已經被長租企業取消。
近期在實地探訪北京多區域長租公寓隔斷房源時，記者被帶看管家明確告知，房源系隔斷間，如遇拆除，僅支持無責換租（附贈搬家券）。
被北京明令禁止的隔斷間，曾被分散式長租公寓品牌運營商以「優化間」之名，保留於長租市場。然而伴隨著監管趨嚴，部分長租公寓App線上房源「屏蔽」了優化間這一簡介；此外，在記者的跟蹤調查中更是發現，租客在被「隔斷」的背後，是長租公寓品牌為躲避監管，集體下架合租房源戶型圖，從而讓租戶無從考證房源原始戶型。
對於當前市面上存在的企業違規隔斷、肆意擴大「N+1」界限的市場違規操作，陳朦朦直言，應該把好政策這道關，不能讓「N+1」變成了「N+2」、「N+3」甚至更多。
「拆除隔斷間，是對業主、運營商及租房者三方的損失。若產生違建，理應從源頭上制止，避免拆除造成的不必要糾紛。」 陳朦朦說道。
記者丨盧揚 榮蕾
編輯丨胡可