經濟觀察報特約記者 陳月芹 「我是一個半夜被清退隔斷的中年人。」坐在床上，曹海君看著房間裡幾百冊書發呆。
11月20日，曹海君被自如管家告知，他租住的房間因是客廳隔斷，第二天就要被拆除，需要找新的住處並儘快搬家。
來不及憤怒，一再確認沒有迴旋餘地後，曹海君打開各個租房軟體，預約搬家公司，像每次出差前來不及收拾行李一樣，這一次搬家也沒法打包全部的家當。
第二天，曹海君租住的隔斷如期被拆除，點開室友發來的現場視頻，拆牆師傅的釘斧幾經起起落落，那面陪伴了他幾個月的隔斷牆被拆卸成零碎的木板，露出了隔音棉和支架。
今年7月北京新版租賃合同發布後，隔斷出租房成為歷史，已出租的隔斷房源，被要求限期、分批拆除。在這種情況下，曹海君的隔斷房被拆除似乎成為一種必然，但讓他惱火的是自如的補充機制和處理方式。
對於自如等長租公寓運營商們，如何對拆掉的「隔斷」進行補缺更為迫切。58安居客房產研究院首席分析師張波表示，由於收房成本這一硬性支出無法改變，「採用分隔增加房間數量是提高坪效最普遍的方式，也是目前長租公寓獲利的一種主要途徑。」
兩種補償方式
這是曹海君大學畢業後租的第一個房子，承載著他對生活的期望和事業的起點。幾個月前租房時，管家未提及是隔斷間。被要求搬走時，自如管家僅提供500元、一次性使用的搬家券和「無責退租」作補償。
自如管家還截取了自如租房合同上的一段話：第六條第三款規定，「因自然災害、拆遷、市政改造等不可抗力導致本合同無法繼續履行的，或因客觀或不可歸責於雙方的原因需調整房屋現有戶型，導致本合同無法繼續履行的，本合同自行解除，且雙方均不承擔任何違約責任，甲方應提供新的房源信息供乙方選擇。」
「我最後還是同意了。」曹海君表示，「維權、訴訟的過程漫長又繁瑣，搬一次家，我已經筋疲力盡了。」
和曹海君有著相似遭遇的還有謝韻。今年9月初，租住自如的謝韻被告知房間是隔斷房，即將被拆除，且不提供任何賠償。有著八個月身孕的她到豐臺區人民法院起訴自如。兩個星期後，法院通知謝韻和自如方進行調解。
「剛走進調解室，自如的法務就說願意賠償一個月租金。」令謝韻不解的是，立案前她與管家、大區經理溝通要求賠償的正是一個月租金，但溝通無果。
走法律途徑後，她只需要到法院提交自如的工商信息、租房合同及相關證據，換來的是自如截然不同的態度和賠償。這一過程，她共花費兩個上午時間到法院交材料及調解，兩個星期內解決。
將維權過程分享到社交平臺後，謝韻收到了很多相似經歷的租客的求助，她也一一教對方如何走法律途徑。截至12月11日，她已幫助20餘位租客成功獲得相應補償。
對於截然不同的賠償方案，管家吳其透露：「管家的權限很小，半年以前我們收到通知，如果拆除優化間（隔斷間），自如提供500元搬家券和無責退租，管家可以協助提供其他房源，但仍得按照原價租；至於一個月租金賠償，需要租客走法律流程，才會提供賠償。這是不同部門的權限和職責，我們也沒辦法。」
雖然拆隔斷行動還在進行中，自如等長租公寓與租客的糾紛時有發生。通過走訪自如、蛋殼等長租公寓房源獲悉，目前隔斷間仍作為正常房源出租，自如app上甚至刪除「優化間」字眼、下架合租板塊中的戶型圖以規避檢查。「只要不被室友或樓上下住戶舉報，或者被強制拆除，現存隔斷間還會繼續出租，有些住隔斷間的租客自己想換房子住，也會舉報，這樣就能無責換租。」吳其稱。
N+1模型被拆掉
無論是俗稱的隔斷間，還是被包裝後的優化間稱謂，在長租公寓行業被稱之為「N+1」模式，即將房屋中大的起居室、客廳經過改造後作為單間臥室獨立出租。
在北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥看來，「N+1」的邏輯不難理解，假設機構收一個兩居室，付給業主的房租是4000元/月，通過裝修轉手出租，每個房間每月收取2500元租金，合計5000元，賺取的價差是1000塊；如果將兩居室打隔斷改成三居室，每居室收2200元租金，滿租情況下，每月租金收入是6600元，賺取的價差擴大到2600元，是原來的2.6倍。
趙慶祥表示，隔斷間的租金一定程度上也能覆蓋裝修成本，假設裝修一套房需要20000元，僅一間隔斷間10個月的租金便能收回裝修成本。而且打隔斷後單間房的租金下降了，也有利於提高出租率。
中房經聯主席胡景暉表示，租客有通過合租分攤租金成本的需要，中介機構、租賃經營機構有做『N+1』提升單套房屋額外租金收益的需求，這是市場隔斷房層出不窮主要原因。」
當前，分散式長租公寓運營商通常扮演的是二房東角色。在空·白研究院創始人楊現領看來，二房東模式下，分散式長租公寓行業盈利主要來自租金價差，因此長租公寓運營商會與原業主籤訂3至5年甚至更長時間的包租協議。一方面，協議時間內，如若周邊租金漲價，運營商能獲得更大租金收益；另一方面，通過打隔斷，可以增加房屋數提高出租坪效。
此外，一些大型運營商還會提供增值服務業務拓展收入渠道，如引導租客使用租金貸、開拓保潔、搬家、家修等延伸服務。
今年7月，新版《北京市住房租賃合同》和《北京市房屋出租經紀服務合同》示範文本正式發布。除了對租賃方式、租金等內容進行規定外，再次強調了以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住等有關禁止違法群租的規定。
中原地產分析師張大偉直言，當前許多長租公寓採用「二房東吃差價」模式，如果某一隔斷房源被拆除，那麼原本由各個居室協調而生的租金及成本模型將不再適應，其成本與利潤的平衡關係也將被打破。如果沒有多一間（N+1）的可能性，現階段租賃行業無利可圖。
除了提高坪效、空間上計算寸土寸金外，張大偉也指出長租公寓「和時間賽跑」的遊戲規則，「所有的長租公寓玩的都是一個以時間為核心要素的期限套利遊戲：裝修、分租這些其實都只是資金池的補充。」
一位做分散式長租業務的業內人士也透露，今年公司在北京的分散式長租開始不做增量，一是在今年以前與房東籤約的房源，如因隔斷被舉報等因素需要拆除，公司會主動配合監管部門；二是與房東籤約的租賃合同到期後，公司也會主動拆除隔斷；三是今年新收儲的房源不再打隔斷。
對於減少隔斷間的分攤，剩餘房間租客合同到期後，房租是否會上漲的問題，該業內人士表示，租房市場起起落落是市場行為，公司會根據合同到期後周邊房租水平進行調整。
慢下來
從8年前進入長租公寓以來，YOU+國際青年社區創始人、董事長兼CEO劉洋一直堅定做集中式長租在他看來，基於地理位置的服務始終是分散的，「三年、五年與房主的合同到期後，一旦房主不再續約，裝修成本未必能掙回來，運營方又需要去重新尋找房源。」
與傳統賺租金差商業模式不同，劉洋講述了YOU+的商業邏輯——既能在傳統的行業裡獲取租金差，又能獲取社區帶來的增值，因此劉洋將集中式長租公寓形容為「兩棲動物」。
劉洋表示，從前端找項目、論證、改造，投入裝修，再帶投入運營，（成本）預計要分五年攤銷。「實際上，到今年8月份，我們的盈利才開始轉正。」。
在劉洋看來，自2017年以來放棄直投店模式，轉型輕資產運營，YOU+通過提高精細化去做社區運營，既滿足個性化居住需求，也通過盤活存量資產讓社區增值。
據劉洋透露，目前YOU+已實現籤約3-4萬間，合作接近10萬間，幫助更多公司去賦能，收取被運營項目的品牌宣傳及運營管理費，大致佔項目增值部分的6-7成。此外，YOU+正嘗試承接廣州城投、天河人才公寓等政府端項目，派駐社群管家，為其做物業基礎管理。
劉洋認為，長租公寓行業進入特殊階段，需要一個全新思考的邏輯，「原本計劃30年做這件事，現在抱著3年態度成長，必然會出現問題。」
楊現領也感嘆，「行業跑太快了」。他表示，經過兩三年的迅猛發展，有的機構都在規模層面展開惡性競爭，陷入集體規模競爭的負循環。與此同時，行業也形成一種共識——要慢下來，活下去，樹立「慢」的價值觀，去建立「慢」的能力。
楊現領進一步解釋，長租運營是一場持久戰，本質是服務、價值，而平衡房東、租客和政府三方關係，是長租運營商應該思考的第一命題。
其中，通過做大品牌效應，提供基於租客需求的品質服務，提供穩定、適配、價格合理、擁有一定的品質的產品；提供基於業主需求的資產價值創造，為其提供資產安全、保值，可持續獲得穩定的現金回報；政府核心需求是穩定的租賃關係，形成有序規範的租賃市場。這需要長租行業形成真正健康、可持續的運營能力。
「長租公寓未來的兩個邏輯即用戶思維的產品邏輯、價值思維的資管邏輯。」12月4日，新派公寓創始人王戈宏在公開論壇上談及長租公寓的發展趨勢時指出，「長租公寓未來是消費品與金融的結合體，為大型開發商全租賃用地提供全方面服務和資產增值，並以類Reits基金最終實現退出。
兩年前，王戈宏便提出一個觀點，關於長租公寓的未來，要麼做輕，要麼做重，做二房東未來會遇到很大的問題，競爭會非常激烈。
楊現領對長租行業持樂觀態度。一方面，私人租賃市場的崛起是更大的國際趨勢；存量房時代資產管理缺失、大量租賃需求沒有得到滿足、床位和單間的需求大，且適合標準化，這三大表象仍喻示著行業存在巨大的發展空間。