前言
風起於青萍之末。2018年是長租公寓市場迅速發展的一年，也是風波不斷的一年，風險與機遇並存，長租公寓行業亦呈現出新趨勢。本次白皮書聚焦行業推動力、新生力、未來發力等三個方面探討行業的發展契機，並依然回歸商業本質與客戶需求，首次提出「25的N次方」概念。
第一部分：長租公寓的推動力
中國長租公寓自2015年「C位出道」以來，政策大力支持、資本大舉加持、企業爭相進駐，共同推動其成為「風口產業」，白皮書從政策、金融、人口三方面來詮釋長租公寓在供應和需求層面的強大推動力。
推動力之一 - 多渠道供給
增量供給方面，18城集體建設用地建租賃房試點方案獲批，集體建設用地成為核心城市住房租賃發展的重點方向;8地出臺政府購買公租房運營服務試點，公租房渠道開閘給市場化機構帶來新的利好。截至2018年底，12城推出純租賃用地，成交總量671萬㎡，其中上海成交57幅共358萬㎡，佔據全國半壁江山。集體用地方面，18個試點城市中，北京獲批項目最多，2018年已有20個項目獲批，總規模約159萬㎡。城市供應特徵上，北上廣側重新增土地供應，深圳重點發力城中村規模化統租改造。
存量供應方面，政府和市場雙核發力，政府端的存量供應有公租房、城中村和人才公寓，市場端的存量物業主要形式包含自持商辦及住宅、酒店物業、小品牌公寓、廠房和宿舍等。住房租賃的生產資料供應渠道呈現多元化發展態勢，租賃土地資源向國企和大型房企集中，公寓運營商憑藉優秀的運營管理能力也有機會參與其中。
推動力之二 -金融支持
金融政策對長租公寓的發展支持力度加大，2018年保監會發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，允許保險資金進入長租公寓。中國證監會、住房城鄉建設部發文《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，加速推進行業資產證券化進程。目前已獲批的住房租賃資產證券化產品已達18個，發行規模近200億元。住房租賃專項債作為房企的重要輸血工具，也完成發行12起，總金額達257億元。
股權融資方面，2018年公寓運營商(集中式+分散式，不含平臺方)累計融資18起，合計約96億元。另外，公寓運營商和大型金融資本共同搭建投資平臺成為新穎的資本運作方式，例如朗詩寓和平安的合作等，從獲取物業，品牌運營以及到最後的資產退出，實現「全流程服務」。
第二部分：長租公寓的新生力
2018年長租公寓市場風起雲湧，在政策和資本的雙重助推下，行業進入發展的快車道，越來越多品牌企業競相加入，熱度始終居高不下;同時「租金貸爆雷」 「甲醛超標」等風波頻出，也引起了各方的高度關注。一邊是風口、一邊是風波，長租公寓的發展似乎走到了十字路口，回顧2018年，行業在危機中出現了新的變化。
行業新生力——競爭格局轉變
萬億市場紅利下，長租公寓參與方不計成本規模化擴張，市場供應量出現爆發式增長。微領地研究院持續跟蹤了全國28個集中式公寓品牌企業，其中包括創業系、房企系、酒店系、中介系的典型企業，調查數據顯示2018年28個品牌在運營房量達到了25萬間，相比2017年的14萬間，增長近1倍;其中房企系在資金與資源的雙重優勢下，增長最為迅猛，同比增長130%。
從城市格局來看，一線城市為公寓企業必爭之地，數據顯示一線城市的集中式公寓合計在運營房量達到了近13萬間(統計28個品牌)，其中上海4.9萬間領先全國，廣深緊隨其後，分別為3.1萬間、2.9萬間;二線城市中杭州及南京發展較快，房量分別達到了2萬間和1.5萬間。
從企業布局來看，房企系全面進駐一二三線城市，形成全國化布局;創業系重點深耕一線城市及核心二線城市;酒店系及中介系布局相對分化，但也側重一二線城市。
從發展現狀來看，創業系開始艱難轉型，資本逐漸向頭部企業聚集，中小企業受租金貸等影響，融資能力下降，經營不善，問題頻出，不僅增量收縮，部分企業甚至爆倉倒閉。物業成本上升，傳統的包租模式出現盈利困境，創業系發展遭受嚴峻挑戰，開始轉型託管加盟等輕資產模式。房企通過輕重結合的模式加速奔跑，輕資產快速上量(如包租、託管、城中村改建及租賃用地合作等)，提升市場佔有率，重資產模式謀求盈利(自持資產、自主收購、基金合作收購等)，但經歷2年的高速擴張，盈利困境開始顯現，也步入反思調整。酒店系開始開始各謀出路，發揮自身經營優勢，一方面嘗試長短租與日租結合的經營模式，另一方面加快輕資產加盟託管的發展 。中介系的主營業務-分散式公寓在2018年出現困境，負面新聞不斷，同時大規模擴張考驗盈利能力，亦開始思考轉換發展模式。
產品新生力——多元化產品結構的探索
極小戶型。為獲取更廣泛的客源、穩定高出租率、追求坪效的提升，通過優化房間功能、節約房型面積，將單房建築面積控制到25㎡以內，以更低的租金匹配剛性租房需求，提升出租率和坪效。
高端產品。在激烈的拿房競爭推高物業獲取成本的背景下，部分公寓企業開始主動或者被動化的定位中高端客群市場，推出高價的租房產品，實際上是高估了中高端租房需求，導致高價項目前期爬坡困難，成熟期出租率難以穩定，經營狀況堪憂。
藍領公寓。客源穩定、需求旺盛的藍領公寓市場逐漸受到企業重視，尤其是住宅群租整治力度較大的核心城市，企業對於規範化的宿舍產品的需求更為迫切。但是藍領公寓市場對於政策的依賴性較強，對於消防安全及運營管理的要求較高，目前僅北京、杭州有規範細則出臺，其他城市的相關政策仍不明確，因此藍領公寓的發展緩慢而謹慎。
隨著公寓行業的發展，越來越多的運營商開始選擇嘗試裝配式內裝。傳統裝修存在工程周期長，甲醛汙染嚴重等問題。一方面增加空置時間，影響企業收入;另一方面，裝修汙染等問題影響客戶體驗。相比之下，裝配式內裝採用乾式工法，將工廠生產的模塊化內裝產品，現場進行組合安裝，有效縮短工期，材料環保耐用，優點突出。另外，《租賃式住房裝修技術規程》開始起草，預計2019年上半年正式公布，雖然目前政府對於租賃住宅的裝配式內裝並未提出強制要求，但已將裝配式內裝體系納入裝配率計算：以上海為例，租賃用地的出讓條款均要求100%裝配式建築。在政策的推動下，裝配式內裝將會成為長租公寓開發建設的重點產業環節。
租客新生力：25歲租戶的5大標籤
25歲左右的年輕人已經成為一線租房主力軍，微領地研究院數據顯示，25歲以下租房人群佔比達到了66%，其中22歲以下人群佔到了39%，多為剛畢業的年輕人和在校大學生，工作經驗在2年以下的佔比達48%。
25歲租客的標籤1——#從集體生活溜了#：身為獨生子女的95後青年，進入大學後住進學生宿舍，被動選擇群居，他們從小獨立自主，喜歡放飛自我、獨享私密，嚮往獨居。數據顯示，選擇長租公寓居住的25歲以下年輕人佔到66%，其中在校大學生佔了四成。他們大多家庭條件優越，偏好更有品質和私密性的公寓。
25歲租客的標籤2——#過渡期也要過得爽#：剛畢業或者是新晉職場小白，大多數(佔比67%)月收入在1萬元以內，雖然是過渡性居住，但也願意付出工資的25%來居住長租公寓，以提升居住的便利性和生活品質。
25歲租客的標籤3——#廁所佔領者#：他們對於獨立衛生間的需求最為強烈，對於獨立私密的一居室也更為偏好，房間可以小一點，但房間設施要齊全，理想租房生活不可或缺的兩大要素是：獨門獨衛+功能齊全。
25歲租客的標籤4——#貪「懶」主義#：他們非常關注生活的便利性，對於健身房、超市、公共客廳的需求最高，渴望隨叫隨到、觸手可得的生活服務，大部分的需求通過周邊配套就可以解決，通過公寓服務就可以滿足，能「懶」則「懶」。
25歲租客的標籤5——#顏即正義#：在尋找房源時，除了位置與價格，更關注房間裝修的精美程度，戶型偏愛loft戶型。因為大多數追求品質感，真正的顏值控，所以從住宅小區搬到了長租公寓。
第三部分：長租公寓未來在發力
長租公寓經歷過去3年的高速發展，以及2018年的市場洗禮，行業雖然趨於冷靜和理智，但依然是欣欣向榮、充滿活力， 25的N次方詮釋長租公寓行業、客戶、產品、運營模型方面呈現的新動能、新力量。
25平米小戶型公寓：獨門獨衛契合租房願望
25㎡劃分出臥室、客廳、廚房和衛生間，容納就寢、會客、洗漱、晾曬、收納、書寫六大生活功能系統，麻雀雖小、五臟俱全，既保障生活品質又具超高性價比，恰好滿足年輕人對舒適、私密、獨享居住的所有需求，備受租客熱捧。
對運營商來說，25㎡的小戶型，定價低於住宅一居室，略高於分布式合租產品，價格競爭力較強，但是通過控制單房面積，來提高單平米租金水平，同時能夠獲得穩定的高出租率。整體來看，25㎡戶型的動態坪效(單平米租金乘以出租率)最優。
25%的租金收入比：降低「房格爾係數」提升幸福感
「房格爾係數」常用于衡量居住幸福感，是指房租支出佔可支配收入的比重，專家認為，房租收入比在25%以內是合理的，房租收入比在25%-30%處於居民可以承受的範圍之內，一旦超過30%則表明房租壓力過大。
上海白領的平均薪酬在10000元左右，以V領地為例，平均租金在2500元，租金佔白領工資的25%，匹配「房格爾係數」，租戶對租金的滿意度較高，幸福感較強。同時我們通過大樣本量的租戶調研，數據也顯示25歲的年輕人能夠樂於接受的租金收入比在25%，除去房租，可以用過更多的可支配收入，以提高生活消費品質。
2500間：「泛社區」效應滿足更多居住需求
「泛社區」模式下，更有利於公寓設施的配套齊全，24h監控、智能門鎖家電、社區巴士、搬家服務，同時設立休閒、娛樂、健身、會客的多功能社交共享空間，最大程度地滿了用戶對「住」的高品質要求。
同樣以致力於探索「大社區模式」的V領地為例，截止目前1000間以上的單店就達到10家，在「大社區模式」的基礎上，選擇租賃熱點片區密集布局，通過大社區帶動小社區，形成有效聯動共享，建設「泛社區」連鎖經營模型，有利於實現集約化管理，降低人力成本、運營成本、銷售成本，提高管理效率，有效提升盈利能力。
V領地已在上海構建了四大「泛社區」，分別為「新靜安片區」、「金橋片區」「外高橋片區」、「浦江片區」，每個泛社區的房量在2500-3500間。以新靜安片區、外高橋片區為例，V領地項目的動態坪效(單平米日租金乘以出租率)比周邊的品牌公寓高出25%-30%。運營人房比達到1:130，單房運營(涵蓋銷售、人力、運營管理費用等)優化到260元/月，遠低於同行業400-600元的平均水平，做到了品牌連鎖公寓的成本最優。
從物理空間看，2500間以上的社區承載能力更強，能滿足更多居住需求，形成獨立的生態系統。而對於公寓產品而言，「大體量」還有利於打造產品差異化，保證「住」的品質，滿足租客對居住的多樣化需求。
25%的機構化：助力未來租賃市場穩定發展
租賃機構化水平代表租房市場的成熟度，專業化機構的蓬勃發展是租賃市場持久健康發展的保障。當前中國住房租賃機構化趨勢開啟，但與發達國家相比，仍有較大差距。美國租賃機構化比例為30%，德國45%，日本83%，而目前中國機構化不到10 %。未來我國長租公寓市場要保持增長態勢，「機構化」大勢所趨。
在政策、資本和全行業消費升級的多重力量驅動下，中國租賃行業將進入高速發展期，租賃機構化率有望提升至25%。相信未來會有越來越多具備專業投資眼光、高超運營能力與專業服務品質的機構從長租公寓市場脫穎而出，引領中國長租公寓進入全新的優質發展階段。
微領地研究院《2018-2019長租公寓行業白皮書》總結：相較於傳統租房模式，如今的租賃市場已煥然一新。先行者反思求變，後發者加速奔跑。在95後青年消費力升級、願意為更高品質生活買單的當下，提供高效、便利、高性價比的一站式服務的長租公寓社區將成為城市青年們更青睞的租房選擇。
來源：北國網
責任編輯：侯哲