來源：時代周報
2020年剛開年，長租公寓又陷風口浪尖。
近日，據媒體報導，國內首個赴美上市的長租公寓品牌青客公寓(NASDAQ:QK)，因拖欠租金而遭遇業主投訴風波。
據悉，青客公寓以「虧損」及盤整「高進低出」房源為由，單方面要求房東下調房源租金價格，若房東不同意則暫停支付租金。
在一份向業主出具的降租解約溝通函中，青客公寓表示根據相關文件，公司部分公寓屬於「高進低出」的房源，因此提出對「高進低出」房源的解決方案，包括降低房屋託管租金，或者與業主解約。
1月9日，時代周報記者撥通青客公寓方面的電話，對方表示稍後聯繫記者詳細說明。但截至發稿時，仍未收到回復。
這是長租公寓2020年的第一場風波。
自2019年以來，長租公寓便置身質疑中心。多位業內人士向時代周報記者，2020年，長租公寓的形勢依然嚴峻，需要引起各方重視。
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違規「高進低出」
2019年最後一個月，住建部、發改委以及公安部等六部委聯合下發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（下稱「意見」），對住房租賃市場進行了規範。
其中，對於長租公寓中存在的「高進低出」、「長收短付」，以及租金貸等亂象提出了明確的監管要求。
青客公寓所依據的文件，即是上述六部委聯合下發的意見。這也是六部委發文後，青客公寓自查出自己存在「高進低出」的違規現象。
1月7日，景暉智庫首席經濟學家胡景暉對時代周報記者表示，六部委出臺的意見還是很及時地關注到住房租賃領域的問題。但從六部委發文，到各地具體怎麼執行，以及出臺配套的細則還需要時間。而現在應該關注的是今年是否會出現大型長租公寓暴雷潮。
1月9日，財經評論員嚴躍進則對時代周報記者表示，長租公寓應當遵守國家政策調控的內容，青客公寓作為一家已上市的企業，出現違規現象很容易對其形象產生影響。高進低出會擾亂市場，大的長租公寓進行自我整改，也能促進行業有序發展。
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高速擴張的風險
青客公寓的違規背後，或許與其擴張速度息息相關。
青客公寓在2019年11月5日登陸納斯達克。據青客公寓招股書披露，截至2018年年末，其公司在中國品牌長租公寓租賃市場運營商中排名第三。
資料顯示，青客公寓運營城市包括北京、上海、蘇州、杭州等六大城市。
截至2019年9月30日，青客公寓已出租的房屋數量為9.25萬套，已籤約的租賃單位數量為9.96萬套。
但自成立以來青客公寓一直處於虧損狀態。
招股書顯示，2017年、2018年以及2019年前三季度，青客公寓的總虧損額高達11.17億元。
另據其2019年四季度財報顯示，公司繼續虧損1.01億元。
胡景暉對時代周報記者表示：「青客公寓在美國上市，融了不到五千萬美金，拋掉上市成本拿回來不到三個億，按照以往的燒錢的速度也就夠它再支撐半年。青客公寓上市融資最主要是維持運營，無力去擴張發展」。
青客公寓的高額虧損與其過往的快速擴張不無關係。
青客公寓成立於2012年，最初的運營房源數量只有940間，到2019年底已經接近10萬間，七年裡擴張了106倍。
長租公寓並不是一個「賺快錢」的行業，這是業內的普遍共識。
青客公寓能在短時間內擴張為目前規模，其中或許有一部分不規範操作的原因。在此次流出的與業主的溝通函中，青客公寓也承認了自己存在「高進低出」的違規操作。
據悉，長租公寓行業分為集中式和分散式，集中式公寓投資金額大，租賃運營周期長，從業企業整體實力雄厚；而分散式公寓進入門檻低，起步容易。
青客公寓就屬於後者。
為了搶佔市場規模，部分分散式長租公寓運營商以槓桿融資爭奪房源，投放租戶收割更多的運營資金，進而投資更多的房源。但是如果沒有足夠的租戶承接新房，房屋空置率達到一定比例，長租公寓運營商資金鍊就會出現問題。
據天眼查顯示，上市前青客公寓第一大股東為創始人金光傑，持有74.53%的股份，餘下的股東均為風險資本。
其中，賽富投資基金的管理基金之一廈門思元投資管理有限公司持有其15.00%的股份；達晨創投執行合伙人肖冰持股比例10.47%。
「像青客公寓這種網際網路創業的公司實力不強，他們運營的房源在數量級上沒有規模優勢。開發商和中介機構去做長租公寓還好一點，有資金兜底。而且房產中介做收房和出租房都有自己的渠道，租客和業主還可以二次轉化。」胡景暉向時代周報記者表示。
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行業亂象
事實上，像青客公寓這樣分散式長租公寓運營商，在市場中佔據了相當大的比重。
根據邁點研究院的數據，2017年末分散式長租公寓供應商佔比接近八成，而集中式長租公寓供應商佔比不足兩成。同時，國內重點城市分散式品牌長租公寓房間總數，達到了150萬間。
雖然2017年起陸續有房地產商背景的運營方加入長租公寓領域，但由於集中式公寓獲取門檻高，分散式公寓仍然佔據著市場主流。
這些小而多的分散式長租公寓供應商，也是暴雷潮中的主要面孔。
據不完全統計，自2018年起，已經有包括寓見公寓、愛公寓等在內的20多家長租公寓運營商爆出資金鍊斷裂、跑路等問題。
2019年，樂伽公寓的暴雷也為行業敲響了警鐘。樂伽公寓2016年成立，在南京、合肥、杭州等7個城市運營，房源數量達到4.5萬間。
在六部委聯合下發意見前，長租公寓領域經歷了一段時間的野蠻生長，缺乏監管規範導致行業亂象頻生。
時代周報的記者調查後發現，一些長租公寓運營商在項目暴雷後抽逃資金，過段時間後再次進入長租公寓領域，形成了惡性循環。
12月27日，某長租公寓品牌的租戶告訴時代周報記者，其所在的長租公寓在9月初開始拖欠業主的房租，租戶也被業主要求提前搬離。由租戶組成的小組調查後發現，公司股東與兩年前被爆出跑路破產的長租公寓運營方是同一人。
「他們原來的團隊換個『馬甲』，重新進入長租公寓領域，又收割了一大批不知情的用戶。」上述租戶對時代周報記者表示。
時代周報記者了解到，更值得關注的是一些長租公寓運營商資金抽逃的行為。
據上述租戶對記者介紹，他們通過工商信息了解到，在業主和租戶大規模投訴前，公司的股東就變更了註冊資本，將原本七千多萬的註冊資金，降低至幾十萬。「就算我們通過法律途徑解決，申請公司破產，也分不到什麼錢了」。