律師解讀：長租公寓暴雷租客「無家可歸」，誰的責任最大？

近日，深圳又一長租公寓「小鷹找房」暴雷。近期上海、成都等地的「友客」、「巢客」、「嵐越」等長租公寓相繼被曝出跑路，再到如今的小鷹公寓，今年全國各地長租公寓雷聲不斷。長租公寓接連爆雷，主要原因有哪些？長租公寓的經營模式是否存在問題？長租公寓模式下出現租客「無家可歸」的局面，誰的責任更大？租戶如何防範和維權？騰訊新聞知識官孟博律師為您解讀和支招。

長租公寓接連爆雷，主要原因有哪些？

長租公寓最近接連爆雷，反映出了目前該行業所存在的準入門檻低、監管不夠嚴格、相關法律法規不夠完善等問題。

長租公寓的經營模式是否存在問題？

以小鷹找房為例，其經營模式是一直被反覆提示風險的「高收低租」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期）。資金鍊斷離後，便出現了大量租金無法兌付的情況。

「高收低租、長收短付」的經營模式是否合法？

目前，國家對這類高風險住房租賃企業施以高壓政策，明確提出需加強對其監管，但並未明令禁止這一經營模式。

在長租公寓模式中，涉及哪些法律關係？

在該模式下，涉及多個法律關係，包括長租公寓（「二房東」）與房東之間的房屋租賃法律關係；長租公寓與承租人之間的轉租法律關係；房東與其房屋的物權關係等，若採取「租金貸」，則還會牽扯到承租人與金融平臺之間的貸款法律關係。

長租公寓模式下出現租客「無家可歸」的局面，誰的責任更大？

根據租客反映的情況和相關報導的描述來看，目前租客的困境主要是由於長租公寓連續拖欠房主租金，引發房主收房所致。可見，在這場糾紛中，長租公寓負有更多責任。

相關主體可能面臨哪些法律風險？

從民事責任來看，涉及民事欺詐、違約，需要承擔相應的賠償責任。從行政責任來看，可能會被相關部門採取約談、列入風險警示名單、暫停辦理網籤備案、記錄企業誠信檔案等方式進行處理；還可能被依法處以罰款。從刑事責任來看，若其具有非法佔有為目的，虛構事實，則涉嫌構成詐騙罪，需依法承擔刑事責任。

從行業發展來看，租金是否需要監管？

長租公寓暴雷的一個重要原因就是未能對租金實行監管，相關長租公寓企業因此「無所顧忌」。從現實來看，有必要從帳戶變更、公示監督、風險防控金設立、風險防控金使用、風險防控金調整、資金繳交、風險警示等多個角度，對租金進行監管。

租客該如何防範風險？

1、選擇靠譜的機構，遠離無照經營、超範圍經營、列入異常經營、存在違法違規記錄的企業。

2、提升風險意識，租客在承租房屋時，對於明顯低於市場價格的要提高警惕，抵制低價誘惑。

3、使用合同示範文本，並注意了解租客所需要承擔的責任、費用明細和違約條款等內容，避免霸王條款、隱形條款導致合法權益受到損害。

4、注意保存好各項證據，及時依法維權，對於租賃合同、轉帳記錄、微信聊天記錄、廣告宣傳資料等，及時進行收集整理。出現消費糾紛或遭受詐騙時，及時向監管部門投訴舉報，或向公安機關報案。

5、提升辨別能力，在處理各項事宜時，不要因輕信長租公寓所謂的「承諾」，而做出不利於自己的選擇。

完善立法，有助於治理長租公寓暴雷亂象

由長租公寓暴雷亂象頻發的原因可見，相關部門對住房租賃行業的監管力度亟需加強。治理此類亂象，住建部等多個部門已經在行動。

2020年9月7日，住房和城鄉建設部在其官方網站發出《住房租賃條例（徵求意見稿）》，面向社會公開徵求意見。

該條例對住房租賃企業的資質、行為、監督機制及法律責任進行了明確規範，旨在維護住房租賃當事人合法權益，構建穩定的住房租賃關係，促進住房租賃市場健康發展，是我國住房租賃領域首部條例性規範性文件，這對於預防、治理長租公寓暴雷亂象將會起到積極作用。