王童童房天下
隨著地產行業的不斷發展和住房需求的不斷細化，住房租賃行業中的細分類目長租公寓憑藉「精細化運作」一直處於行業成長的上風口。直至2020年，不少受到新冠肺炎疫情和商業運營升級雙重考驗的長租公寓企業，最終走上了一邊「急速擴張」，一邊「暴雷不止」的不歸路上。
前段時間，蛋殼公寓維權事件和墜樓事件，再次將「長租公寓暴雷」拉入大眾的視野，也讓長租公寓飽受詬病的盈利模式再度陷入熱議。
回顧2020年，1月17日蛋殼公寓成功登陸美國紐交所，成為當年登陸紐交所的第一支中概股。彼時聯合創始人兼CEO高靖現場致辭：上市只是一個全新的起點，蛋殼將不忘初心。
同年11月蛋殼北京總部聚集百人維權，12月3日廣州蛋殼租客墜樓血濺當場，12月9日天眼查APP顯示，蛋殼公寓關聯公司紫梧桐（北京）資產管理有限公司被列為失信被執行人。自此，「房管局約談」「最高法回應」，蛋殼事件終於發展到無法收場的局面。
從頂峰跌至谷底，蛋殼歷經不到一年。蛋殼暴雷，究其原因與以「急速擴張，搶佔市場份額」為目的的「類金融」盈利模式直接相關。可見步子邁太大，真的容易扯到蛋。
然而事實是，自2018年以來長租公寓陸續「爆雷」逾百家，據天眼查數據顯示，全國目前已經註銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，佔相關企業總量的15%。
不可置否，將長租公寓的「陰暗面」拉至大眾視野鞭屍的，確實是蛋殼事件的蔓延。至此，蛋殼事件敲響行業警鐘，長租公寓或進入至暗時刻。
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為何頻繁暴雷？
目前市場上的長租公寓分為兩類：集中式與分散式。集中式公寓是通過收購或租賃來獲得項目整體（整棟或一棟中的幾層）的管理權，統一改造後出租的租賃模式；分散式公寓是從房東處獲得房屋的運營管理權，統一裝修後對外出租的租賃模式。
表面上看來，集中式因為房源集中管理便利，可以通過精細化運營有效提升收益，但長租公寓普遍存在於一二線城市，前期收購資金投入大，短期內難以迅速回款達成盈利；而分散式由於前期資本沉澱較少，運營靈活，更利於企業在短期內快速擴張。
自2018年長租公寓成為風口，越來越多的企業湧入進來，分散式公寓因門檻低競爭更加激烈、混亂、無序，難以提供協同服務。企業為了快速盈利擴張規模，高價收入房源管理權，低價出租給租客，採取「租金貸」的「類金融」盈利模式，因此暴雷也多發生在分散式公寓之中。
在「租金貸」這種應用模式中，長租公寓、房東、租客、金融機構之間形成一個閉環。房東提供房源，長租公寓作為牽頭的中介機構，銀行提供租金貸，租客從長租公寓和銀行上享受服務。長租公寓是串聯起整條鏈的關鍵要素，一旦出現問題，其他三個環節都將受到影響。
中國政法大學智慧財產權研究中心特約研究員李俊慧表示：「長租公寓熱衷以『隱瞞真相』或『改頭換面』的方式，誘導租客選擇租金貸方式，甚至以貼息方式給租客讓利，其最大的利益點在於租金貸可以快速實現長期租金一次性回款。其結果是，長租公寓平臺採用『長收短付』方式，變相佔用房東應得房租收益，甚至視為自身經營收入挪作他用，搶佔房源實施不正當競爭。」
長租公寓大力推動租金貸模式，導致長租公寓頻頻暴雷，究其原因一是有利可圖，二是市場監管不利漏洞百出，潛在或不當收益空間巨大。
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淘汰賽誰將成為倖存者？
長租公寓野蠻生長，行業所面臨的痛點槽點被一一剖出，唱衰長租公寓模式的聲音越來越大，更有業內人士聲稱長租公寓或進入淘汰賽後半場？
2020年，受經濟下行、行業混亂、融資趨緊等因素影響，長租公寓行業面臨巨大挑戰，那麼，長租公寓又該如何實現自救？以下三點或能成為參考方向。
加快轉型，輕資產運營模式暴雷的長租公寓在經營模式上多為重資產模式，運用「高收低出」「長收短付」的高金融槓桿，但這種模式對運營管理能力的要求極高，一旦資金鍊承壓，企業就將面臨暴雷的風險。
近年來，輕資產模式在行業中的認可度逐年提高，運營託管和品牌輸出或確是一條可行的轉型方向，不過輕資產模式對產品、服務以及品牌輸出能力也有更高的要求。企業在轉型之前需要有紮實的運營經驗，專業的人才團隊和良好的口碑效應。
探索路徑，棄用「租金貸」
長租公寓的暴雷讓「租金貸」的脆弱性加快暴露速度，12月2日，暫停自如"海燕計劃"用戶使用自如分期、輕鬆付。
租金貸是長租公寓「借雞生蛋」、轉嫁矛盾與風險的有效手段。這種盈利模式處於灰色邊緣地帶，風險極大。一個考慮長足發展的企業不該將租賃業務做成了金融產品，蛋殼的前車之鑑告訴我們玩火的人必將引火自焚。
深耕運營，重建用戶信心
長租公寓暴雷事件頻出，最大的受害者無疑是租客。長此以往，租客必將對長租公寓失去信任，對行業的影響將是不可預估的。
因此，長租公寓應做好租賃前後的客戶服務，通過優化產品，細化運營，加強服務來重新獲得租客的信任。未來，如何建立用戶口碑，提升用戶黏性，與用戶長期保持良好關係將成為運營工作的重中之重。
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房東租客如何避坑？
住房租賃作為民生行業，是所有在大城市打拼的人都繞不開的領域。所以企業更應該實時自檢，政府應該加強市場監管，重拳整治市場亂象，切實保障租客利益。
那麼房東和租客又該如何有效避坑呢？利益永遠是陷阱裡最具誘惑力的誘餌，當租客和房東放鬆警惕，覺得有利可圖時，那你離跌入陷阱就不遠了。
對於房東來說1.選擇靠譜的託管公司
房東在選擇託管公司時，提前了解託管公司的實力和背景，可以通過百度企查查等有效渠道獲取公司的基本情況，可以在論壇貼吧微博等社交平臺搜索，查看已有用戶對公司的評價，評估託管公司的口碑，差評太多的就可以直接pass了。
2.對高於市場的租金要保持懷疑
租賃行業處於風口時，高價收入房源管理權是託管公司慣用的伎倆。一旦和應用租金貸的託管公司籤訂合同，房東和租客就會成為矛盾雙方，房東應警惕高租金承諾，一旦達成籤約，風險變量將是不可控的。
對於租客來說
1. 謹慎選擇租金明顯低於周邊同類別房源的中介，小心「餡餅」變成「陷阱」。
2. 租房時選擇靠譜的平臺，房源的真實性有一定的保障。如果選擇長租公寓，儘量挑選大品牌資金雄厚的，不然運營商跑路，你就無家可歸了。
3. 千萬不要和金融機構籤署貸款協議，不然中介跑路房東逐客，你不僅無家可歸，可能還會背上貸款，還貸能力不足的還會徵信受損。
4. 最好直接和房東籤約，同時向房東索要房屋權屬證明，不要把租金交給第三方機構更加可靠。
總而言之，在長租公寓瘋狂擴張這場資本家的角逐賽中，沒有誰能成為真正的贏家！
長租公寓企業只有回歸初心放慢腳步，通過精細化運營，踏踏實實服務租客，才能為社會創造更大的價值，真正做到讓生活更美好。