張玉,石英婧
「這個市場確實足夠大。希望會有更多參與者和監督部門進來，對行業的發展有好處。」8月23日，寓多多品牌公寓創始人魏良慶向《中國經營報》記者表示。
近日，受「胡景暉炮轟租金被離職」「自如等23家中介違規遭查處」事件的影響，「長租公寓推高房租」的聲音甚囂塵上，長租公寓被捲入輿論漩渦。在這背後，不同玩家入場、不同資本裹挾的長租公寓市場構建了一種新的行業生態，卻也正陷入一場資本的「酣戰」。
連日來，本報記者先後實地走訪了上海市內的自如、青客公寓、蛋殼公寓、V領地青年社區以及旭輝控股(集團)有限公司(00884.HK，以下簡稱「旭輝控股集團」)旗下博樂詩服務公寓、柚米國際社區等多家長租公寓進行調查。
旭輝控股集團相關負責人回應稱，旭輝領寓在租金上漲邏輯上參考本身持有或租賃的物業的市場波動(租房有其時間周期)進行調整，不會發生突然漲價的情況。
魔方公寓相關負責人回應表示，最近相關熱點跟魔方集中式長租公寓關聯性不大，不方便予以回應。V領地相關負責人表示，V領地做的是集中式長租公寓，跟自如、蛋殼等分散式拿房模式完全不一樣，同時，V領地也沒有做分散式公寓的計劃，不方便接受採訪。
租金漲價風波
房租暴漲，成為這個夏天的熱議話題。胡景暉的一句「他們以高出市場20%到40%的價格在收，導致收房成本直接上升」在引起巨大爭議的同時，也道破了房租上漲的事實。
8月19日，記者實地走訪了位於上海市昌裡路98弄117號上南七村的自如品牌長租公寓。記者了解到，該房整租押一付三，月租為3990元;如果要押一付一，則需在3990元的基礎上每個月多交5%，合同期為一年一籤，為線上簽訂，如果續租，系統會自動漲價，但該工作人員稱他們可以申請調價。
8月20日，記者實地走訪了上海市嘉定區真南路和民主東街的蛋殼公寓。據相關銷售人員透露，近段時間以來，上海房租漲價明顯，「上半年的房租跟下半年的房租都不一樣，差不多相差400元～500元」。
8月21日，記者實地走訪了位於浦東大道1139弄的V領地青年公寓，記者從工作人員那裡了解到，從今年3月份到現在房租已經漲了接近10%。該工作人員稱，如果租客需要續租，會在原租金的基礎上上漲3%，續租不到半年不會享受折扣優惠。
8月23日，記者實地走訪了位於上海市浦東新區浦東大道的柚米國際社區，記者了解到，該公寓房型都是統一的，面積在25～30平方米，租金在3500元左右，但是短租的租金要比長租的租金貴10%。記者在走訪該公寓附近的一家太平洋房屋中介時發現，一個35平方米左右的整租房租金僅3000元。
此外，記者對比發現不同長租公寓推出的類似房源價格也不相同。同樣位於上海市徐匯區的實業公寓內合租的一間9平方米的臥室，蛋殼公寓APP上面標示的價格為3090元/月、2830元/月不等，自如APP上面標示的價格為2730元/月。
魏良慶坦言，「以高出市場20%～40%的價格收」確實是存在的，好的房源、地鐵口的房源往往是長租公寓運營商爭奪的焦點，每一家收房條件都不相同，「為了競爭，彼此抬價，很常見」。
不過他同時表示，長租公寓還處於行業發展期，就目前來說，長租公寓佔整體市場份額僅為2%左右。對房租即便有影響，遠遠沒有達到人為能抬高整體市場價格的能力。「租賃市場租金上漲的根源在於供需矛盾。就目前而言，畢業季的影響，大量學生走向工作崗位，市場需求大增，而供給有限，導致房租上漲。這也算是一個主要影響因素。」
針對長租公寓運營及企業發展相關問題，青客公寓副總裁屈成才在接受本報記者採訪時表示，青客的採房過程會經過多個流程的審批。首先，採購行為和出售行為是由兩個團隊分別來進行的，如果採購價格過高，銷售團隊有權否決掉這個單子。其次，青客會有一個收益管理部門對整個價格進行審核，對一些異常波動的數據做審核，也有一票否決權。因此不會出現哄抬價格的現象。
「租賃市場已經出現了壟斷定價權，如果都是小公司、小業主，互相有競爭，但如果是一個有幾十萬套房的龐然大物，它是有定價權的，不僅僅是二手房買賣，租賃也一樣。以小區可比租金價格，包括自如等房源租金，相比普通租賃房源價格要高30%以上。」中原地產首席分析師張大偉表示。
除了定價方面不透明，本報記者實地走訪多家長租公寓了解到，青客公寓、蛋殼公寓等長租公寓大多為零散房東的房子，分散在不同小區，加以簡單地分割和裝修之後，出租給年輕人。
8月20日，記者實地走訪了位於上海市嘉定區新源路的青客公寓發現，除了原有的房間布局，其中一間為客廳隔斷出來的房間。「我們雖然是做公寓，但實際上是以住宅形式的。」相關工作人員表示。
記者在對蛋殼公寓的走訪中也了解到，小區外沒有任何關於蛋殼公寓的介紹，僅在房間內不同臥室的門上標有「蛋殼公寓」等字眼。除了原有的房間布局，另有一間臥室為客廳隔斷而成。
不過，上述長租公寓運營商直言，「N+1是抑制租金上漲最重要的手段，房東在把房子出租出去的時候不會因為有沒有隔斷降低對租金收益的期待，但是你在少了一間房的情況下租金勢必會加到其中的每一間房上面。」
張大偉分析認為，對於當下租賃市場的亂象來說，大量的資本進入的是存量改造，存量改造本身並不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。
多方資本「酣戰」已現爆倉者
儘管不斷有資本「殺入」長租公寓領域，低回報率的盈利困局也一直在考驗著行業內的各位「遊戲玩家」，大潮退去，方知道誰在裸泳。
我愛我家前副總裁胡景暉關於「長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險」的警告話音剛落，日前，杭州鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司宣布破產，給其曾服務的業主和租戶留下了一地雞毛。租客們通過一個名為51返唄(現更名為「愛上街」)的APP，平臺公司一次性把租金付給了鼎家，租客再每月返還給貸款APP相應的金額。如今，鼎家破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，而房東也未收到鼎家公司應給的之後租金，一些房東已經準備收房。
事實上，長租公寓「金融貸」在行業內並不稀奇。記者在走訪中了解到，蛋殼公寓付款方式分為「半年付」和「一年付」兩種方式，不用走分期付款的流程。「一年付」為押1付12共13個月的房租，「半年付」為押1付6共計7個月的房租。此外，如果租客選擇「押一付一」的付款方式，則需要由蛋殼公寓出面並以租客的名義與金融機構籤訂一年的貸款。不過，對於具體籤約的金融機構，上述銷售人員卻表示並不清楚。
青客公寓相關工作人員表示，籤約都是以長籤形式進行，「半年籤」需「押二付六加當月剩餘天數」;「一年長籤」需「押一付一」，中途退房押金不能退回。長租實際上是「租金貸」形式，「我們青客公寓租的房子，跟銀行籤訂合同，租客每個月還的帳單實際上是銀行替我們在收錢，是以客戶的名義進行貸款。」
8月21日，記者實地走訪了位於浦東大道1139弄的V領地青年公寓，據工作人員介紹，該公寓分為短租和長租兩種方式，只要租期在六個月以下，均為短租。在租金方面，短租租金按官網價格，長租租金公司規定可以有九五折的優惠。在付款方式方面，半年合同的付款方式為付三押二，一年合同的付款方式為付一押二，但是可能需要辦理租金貸，貸款業務可以直接在APP上進行辦理，每個月按期按房租還貸款，期間產生的利息由公司負責。
除了品牌公寓運營商，萬科、旭輝、龍湖等一些傳統的房地產企業也開始涉足房地產企業。據悉，在長租公寓發展方面，旭輝領寓目前已形成博樂詩、柚米、菁社三條產品線，並於19座城市落地70個項目，管理規模逾35000間。
8月23日，記者實地走訪了位於上海市新金橋路1568號的博樂詩服務公寓，據工作人員介紹，該公寓屬於酒店式公寓，租金12000元/月起。同時，記者還了解到，該公寓一天的房價大概在五六百元左右，和酒店類似，房間裡家具家電齊全，並且配有健身設備、會議室和餐廳。該公寓還有商務中心和快遞服務。
「一線城市房租上漲較快，長租公寓爭搶房源確實是不爭的事實，就像一年多前的共享單車市場，競爭激烈的時候，幾大巨頭在資本支持下採用高成本擴張方式，改變了行業生態。長租公寓市場遠遠比我們想像的要大得多，其中包括萬科、龍湖、旭輝等傳統房地產公司都有自己的品牌，華住等酒店集團也入局，更不乏自如等從中介機構成長起來的品牌，以及以寓多多為代表的創業公司，這個市場足夠大，不是一家或者哪幾家可以完全控制的。」魏良慶說道。
特約撰稿付魁對本文亦有貢獻