來源於：中國經營報
隨著越來越多的玩家和資本進入，長租公寓市場所面臨的資金風險正在急劇放大。
日前，據報導，雷軍旗下順為資本投資、排名行業前七的長租公寓「寓見」突然爆倉。緊隨其後，長沙地區最早的長租公寓品牌咖啡貓被曝資金鍊斷裂，出現無法返租、返押金問題，涉及數百業主，總額超千萬。而在2個月以前，杭州的鼎家公寓也爆倉了。
連日來，多位寓見公寓房東和租客向《中國經營報》記者反映，寓見公寓現已處於失聯狀態，很多房東9月就未收到寓見資管的租金，而部分租客或將因為房東未收到租金而被趕出公寓，同時仍有相當一部分的租客深陷租金貸、擔心自己徵信受影響以及投訴無門的苦惱之中。截至記者發稿，有多位租客向記者表示，浦發銀行已開始結清貸款。
10月24日，記者來到位於徐匯區漕河涇新興技術開發區新匯園90棟7樓的寓見公寓隸屬的上海小寓信息科技有限公司（以下簡稱「小寓科技」），在大廳的企業名錄上，已看不見小寓科技的企業牌。在小寓科技辦公室內，早已無人辦公，只有兩位工作人員負責登記訪客記錄。
針對租客的擔憂，上海市徐匯區經偵支隊回應稱，寓見公寓的事情屬於民事案件，各租客應該去各自房屋所在地的派出所進行備案。
此外，記者也多次聯繫寓見公寓方面，但截至發稿，未收到任何回復。同時，記者按照湖南咖啡貓網絡科技有限公司（以下簡稱「咖啡貓科技」）官網提供的聯繫方式聯繫對方，得到回覆稱此號碼已經更換很久，其並不認識咖啡貓科技。寓多多公寓方面在回復記者表示，寓多多走穩紮穩打的發展路線，暫時未發現是否收到影響，未來也不知道是否會受到影響。同樣，記者聯繫自如品牌方面，截至發稿未收到相關回復。中駿長租公寓品牌方隅方面表示，公寓行業是微利行業，資金壓力比較大，中駿在公寓這塊發展比較穩健，不會像其他公寓一樣過於樂觀的去獲取外部的房源，方隅比較謹慎，對於收益測算也會有嚴格的要求和把控，必須達到內部收益的要求。
爆倉前曾頻換金融平臺
10月16日，寓見資產管理有限公司（以下簡稱「寓見資管」）發布《致租戶的一封信》稱，由於公司自身經營管理不善，現已出現了嚴重的資金短缺，公司現已無任何資金可供調配，公司股權也已全部質押給貸款銀行，帳戶管理權也已經被貸款銀行全面接收。
租客陶先生告訴本報記者，去年12月份他與寓見公寓籤了1年的合同，到今年4月份，寓見公寓管家告知說房租降價了，需要重新與元寶e家籤訂合同，時間仍為1年，所有合同均是電子合同，沒有紙質版。當時陶先生就提出疑問，自己是否需要交租到2019年4月，管家回復稱不需要，只需要交到今年12月即可。「直到看到網上消息，才知道籤的合同是租金貸，現在寓見和元寶e家都聯繫不上了，但是按照元寶e家app上合同要到明年4月才算到期。」陶先生補充道，現在在寓見公寓微信公眾號涉及的電子合同電子版已經無法打開了。
而稍早前，陶先生還收到元寶e家群發的簡訊中稱，近日因寓見遇到資金流動問題，不能及時給房東付房租，導致房東攆租戶的情況出現，針對此種情況，請租客一定不要搬離房屋，只要租客按時付歸還貸款，租住權是有一定保障的，同時關於寓見資金流動性的問題元寶e家正在積極協調相關方與寓見溝通解決，請勿搬離房屋。
陶先生的經歷並非個例，記者在採訪中了解到，寓見公寓更換的金融產品也並非只有元寶e家，據記者在各寓見租客維權群不完全統計，寓見租客被捆綁的租金貸包括元寶e家、應花分期 、分付君 、平安好房金融、螞蟻借唄，以及建行、浦發等商業銀行的金融產品。
另一位租住寓見公寓的卞先生向記者表示，租房伊始，寓見管家說房租要是在平安好房上走金融貸款會比付現金便宜，但就在合同剩兩三個月到期時，寓見管家又介紹說換到浦發銀行，租金會再次打折。「從平安轉到浦發，特意去查詢說換平臺後，之前的金融貸款合同還在，於是就叮囑管家解決，管家當時回復稱剩下的貸款已經結清」。實際上，卞先生說自己上一份金融貸款合同並未結清，就在今年9月份的時候，寓見客服再次打電話給卞先生說再換一個金融平臺租金會繼續打折。卞先生說，有些不知情的租客為此背負了三四家金融機構的貸款。
資金問題或為爆倉首因
據統計，從去年2月份開始，已有GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓接連爆倉，加之近期的寓見公寓和咖啡貓公寓，目前共有10家長租公寓機構先後爆倉。
長租公寓為何頻爆倉？寓見公寓發布的《致租戶的一封信》提及，因公司自身經營管理不善，出現了嚴重的資金短缺，公司現已無任何資金可供調配。
10月19日，據長沙晚報報導，長沙地區最早的長租公寓品牌咖啡貓被曝資金鍊斷裂，出現無法返租、返押金問題，長沙地區超過400戶（其中200多套已裝修完畢）業主「被」貸款，涉及金額1000多萬元。咖啡貓實際負責人稱，這主要是受政策影響，融資合作方無法提供足夠資金，使得原來承諾的工程款不到位，從而出現了資金鍊斷裂的問題。
8月20日，杭州一家名為「鼎家網絡科技有限公司」長租公寓運營商宣布，因經營不善，資金鍊斷裂，已停止運營。據鼎家公司法定代表人魏永鋒的闡述，鼎家2017年進入長租公寓市場，幾個月後才發現公寓行業利潤很薄，運營成本卻很高，漸漸地一直在虧損。「2017年的時候大概每月虧損幾十萬元，2018年獲得融資後開始擴張，雖然房源數量上去了，但是運營成本也更高了，虧損也就越多。到了2018年7月份，每月虧損達到了140萬~150萬元。
此前，長租公寓品牌「愛公寓」所屬的上海歆禺房屋租賃有限公司對外承認，公司出現資金鍊斷裂的情況，已通過股權出讓的方式併入中元世家（北京）資產管理有限公司。另據報導，愛公寓租金貸波及的租客上千人，初步估算金額在1500萬元~2000萬元之間，公司目前存在的負債在1.3億元-1.4億元之間。
7月22日，由貝殼研究院與21世紀產業研究院共同出品的《2018年中國住房租賃白皮書》（以下簡稱白皮書）顯示，截至目前，已出現第一批倒閉的公寓企業，資金鍊斷裂、消防不合規、產權法律風險是導致關店的主要原因，長租公寓關店率達到3.6%。
蘑菇租房聯合創始人龍東平在接受本報記者採訪時表示，在過去的幾年中，公寓市場發展迅速，很多公寓品牌借勢而起，加上國家政策的鼓勵，租賃市場一直處於供不應求的局面，未來公寓的供應量仍會不斷地增長，這也包括明年開發商也會處於一個爆發的階段。此番寓見爆倉就是在發展的過程中資金沒有跟上，導致資金鍊斷裂，他預計公寓爆倉的情況仍將會發生。
據啟信寶消息顯示，小寓科技在2014年到2015年曾獲得天使輪、A輪來和B輪三輪融資，其中天使輪的250萬人民幣來自險峰長青；A輪數百萬美金來自聯創策源和順為資本；B輪投資方為中城投資、毅達資本、西高投，具體融資金額未公布。值得一提的是順為資本歸屬雷軍旗下。
另有消息稱，寓見公寓已經找到了「接盤方」，或為青客。小寓科技在《業主公告》中表示， 「鑑於目前的現狀，我們已經與上海最具實力的本土機構達成合作意向，由該機構全面接手各位業主房屋的後續運營管理，現正在做系統對接、數據核對以及聯繫業主等工作。」
針對此事，《中國經營報》記者聯繫致電青客公寓副總裁屈成才，對方表示上述消息為傳言，並非真的。
盈利困局難解
「長租公寓運營商實際上是規模化的二房東，本質上是在賺取差價，主要是依靠服務、租金回籠投資，但回籠的過程時間長，因此需要有金融的介入。」在上海中原市場分析師盧文曦看來，長租公寓與金融結合的模式本身沒錯，只是在快速發展過程中規則指定或者監管力度不能缺位。
據蜂鳥屋統計數據顯示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、優客逸家、蛋殼公寓等），總融資金融約為75.792億元；集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V領地、灣流國際等）融資總額約為71.15億元。
中駿方面在接受記者採訪時表示，方隅公寓是從去年年底開始籌備的，只有1年時間，現在是以中駿自持的物業為主改造運營，持有的房源約1萬套，從籌備以來投入運營的項目只有2個，1個是在泉州，1個在上海，已進入穩定運營期的項目出租率都在95%左右。在籌備開業的還有2個，剩下的都在不同程度的工程裝修中。公司目前剛開始投入，前期投入以集團的資金為主，同時也會和一些資本公司談合作，一旦有具體落地的項目會對外公布，現在面臨的還是項目開業和運營的問題。
盧文曦表示，目前長租公寓行業擴張的速度快，但市場空間更大。現在長租公寓企業越來越多，競爭越激烈，如果擴張的速度過快，企業駕馭不了的話，就會面臨資金壓力。
事實上，近年來，政府對於長租公寓市場的監管也日趨嚴格。上海市住建委等五部門在9月30日聯合下發了《關於進一步規範本市代理經租企業及個人「租金貸」相關業務的通知》，共推出10條具體監管舉措，明確了開展個人「租金貸」業務條件、代理經租企業須提示風險、加強風險管理、銀行業金融機構的主體責任、建立並嚴格執行面談制度等要求。
另據克而瑞地產研究中心統計數據顯示，今年以來已經有多家企業的公司債被叫停，其中包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發45億小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，對於當前長租公寓來說，導入金融模式是利好的，彌補了長租公寓短期收益不好的缺點。但是在資金方面要監管好，可借鑑浙江的長租公寓的發展政策，即強調知情權。若是這方面做到位，那麼預計後續發展的機會還是會很大。
龍東平指出，其他公寓運營商應當借鑑已爆雷公寓的經驗，這其中就包括控制現金流，提高運營效率，同時也要控制好公寓的裝修成本。在拿房成本和稅收固定的情況下，運營成本和裝修成本控制的更精細，公寓的精細化運營能力、人效再提高，才是公寓盈利的關鍵。