本報記者 郭陽琛 童海華 上海報導
突如其來的新冠肺炎疫情，打破了長租公寓服務商對春節後「小陽春」的期望，也使得長租公寓的「寒冬」被迫拉長。
據克而瑞統計數據，為了應對疫情，超八成長租公寓服務商為滯留租客提供了免租策略，其中，74%的企業免租期限在一個月，17%的企業免租期超過兩個月。
但連日來，多名蛋殼公寓房東向《中國經營報》記者反映，蛋殼公寓以新冠肺炎疫情為由要求房東至少免除一個月的租金，但對租客卻只以優惠券的形式代替免租。值得一提的是，為了儘快獲得房東理解，蛋殼公寓對員工勸服房東的步驟和話術都有詳細指導。
蛋殼公寓方面表示，確實在和一部分房東商討減免房租。因為疫情，很多租客無法返程，導致房屋空置，此時蛋殼公寓希望與房東共擔風險，共同渡過這個難關。
此外，隨著返工潮的來臨，全國多地的疫情由輸入性向擴散性過渡。無論是分散式還是集中式長租公寓，都以服務異地人口為基礎，如何積極防疫並「活下去」，成為長租公寓服務商面臨的一場大考。
減租「羅生門」
「我一接電話，蛋殼就說根據合同不可抗力條約要增加免租期，此後還要視情況延期。」家住北京的王芳（化名）對此大為不悅，在她看來，蛋殼公寓一直是命令式的態度，而沒有與其協商。之後，又有工作人員與王芳「商量」想將免租時長縮減為15天。
據記者獲得的一份名為《2月份要求業主增加免租期的工作方案》顯示，此次蛋殼公寓要求房東給予免租包括北上廣深等12個城市，共涉及7萬多名業主，其中北京、深圳、上海三市業主均過萬人。
和其他長租公寓服務商一樣，2月3日，蛋殼公寓發布公開信表示，針對疫情期間無法正常居住的租客，蛋殼公寓將推出租金返還措施。針對武漢地區無法返程的租客，蛋殼公寓計劃返還一個月的租金，其他地區將根據各地發布的延期返工天數返還相應的租金。
但讓蛋殼公寓將免租成本推給房東的做法讓王芳頗為不悅。看到公開信後，她立馬聯繫了她房屋的三名租客，卻發現租客並沒有收到任何免租優惠。「讓我們免租也能理解，蛋殼怎麼能不給租客免租？」氣憤之下，王芳將告知書和催款函發給了蛋殼公寓，要求其在15個工作日內補發租金。
北京市住建局相關負責人表示，從2月3日起就收到了許多房東的投訴，4日市住建委、東城區住建委和區市場監管局一起約談了蛋殼公寓紫梧桐（北京）資產管理有限公司，5日該公司旗下的蛋殼公寓承諾就減免房租事宜與房主協商，按合同支付房租，住建部門將督促其在15天內履行合約。
而在疫情中心的武漢，因租金減免問題，房東與租客對蛋殼公寓有著更多的怨言。
「我們武漢房東本來還指望房租做生活費，但減免一個月只是家常便飯，更有房東被要求減免三個月。」武漢房東李維（化名）告訴記者，其房屋租客儘管好不容易獲得一個月房租的減免，「但卻是以優惠券的形式發放到租戶蛋殼APP的帳戶中，抵扣服務費、水電費等費用，且僅限因疫情無法返回武漢的租客」。
而其他地區租客能享受的減租優惠更少，大多在15天以內。不僅如此，不少無法返漢的租戶表示，仍需要繳納服務費、保潔費、維修費等費用。「我還在老家黃岡，未來一段時間房子沒有住，也沒人打掃，服務費等雜七雜八的費用仍要一個月一交。」租戶小吳說。
渴望「活下去」
「用優惠券代替減租，讓公益行為有些搞資金池的意味，蛋殼公寓應該也是資金匱乏，才會不顧房東、租客的反對出此下策。」一名不願具名的業內專家認為，如果蛋殼公寓要求房東免租，房東減免的也應真金白銀對等補貼給租客。
快速擴張導致的資金匱乏一直是長租公寓的行業「通病」，為了少受疫情影響「熬」到「小陽春」，蛋殼公寓也頗費「苦心」，甚至對員工勸服房東的步驟和話術都有詳細指導。
據上述工作方案，蛋殼公寓明確員工每人每天至少完成40個有效電話，與業主溝通共有四級機制。第一層級，要求工作人員100%明確告知增加免租期事項，需最大限度爭取業主諒解和接受；第二層級：業主若有疑問，由客服部門對業主進行二次溝通和爭取；第三層級，若還不接受，由公司VOC部門介入與業主進行溝通；第四層級，若業主仍不接受並要求訴諸法律，由公司法務部門介入。
此外，該文件對工作人員與業主溝通的注意事項也都明確列出。例如：「儘量避免商量、協商這些詞彙，這些詞彙容易讓業主覺得有商量餘地。」「部分業主並非強烈拒絕的，需要我們引導，從社會疫情問題-行業問題-蛋殼此次困難時刻，多跟業主聊公司的不容易，會讓業主去思考，只要業主思考了，態度就會有變化，有變化就會轉變成去接受。」
1月17日，蛋殼公寓以「DNK」為交易代碼正式在紐約證券交易所掛牌上市，成為繼青客公寓之後第二家赴美上市的長租公寓企業。據了解，此次上市募集資金為1.5億美元。
但蛋殼公寓虧損問題依舊嚴峻。相關數據顯示，其在2017年、2018年淨虧損分別為2.72億元、13.70億元，尤其在今年前三季度淨虧損甚至達到25.16億元人民幣。
國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝接受媒體記者採訪時表示，蛋殼公寓堪稱「公寓虧損王」，以其2019年前9個月淨虧損額計算，年化預計虧4.69億美元，上市募集的資金僅夠虧3.8個月。「如果西貝餐飲帳上的現金流撐不過3個月，或許蛋殼只夠撐1個月。」
蛋殼公寓的困境其實也是行業危機的縮影。據克而瑞調查報告，八成長租公寓企業認為由於客流驟減，未來收入預期將受到極大影響。長租公寓的現金流一向緊張，若疫情持續發展，50%的企業認為企業現金流可能癱瘓。
「長租公寓的資金回報周期較長，接二連三與房東、租客發生爭議也是資本浮躁的後遺症。」上述業內專家表示，將租房當作金融工具運營，是蛋殼等長租公寓目前最大的危機。發展初期，為了快速佔領市場，頭部企業會不計成本地擴張；成功上市後，企業能通過增配股、企業債、融資借款等更多途徑變現，「運營方向從一開始就跑偏了」。
抗「疫」過冬
「太冷清了，最近一周就帶了兩個人看房，整個行業也是如此。」一名上海地區的蛋殼公寓管家沈容（化名）告訴記者，本身年前行情就不好，本想著年後衝業績，往年這時候有很多外地來上海想租房的年輕人，但受疫情影響，今年租房市場尤為清冷。「最近一個月同一房源都會調價好幾次，現在租金水平也處於低谷階段，『首月0元住』等活動也未達到相應效果。」
沈容的說法也得到數據上的印證。據克而瑞數據，77%的長租公寓企業表示疫情期間出租率與上年同期相比下降50%以上；超八成的企業招租量與上年同期相比下降80%以上，64%的企業招租量幾乎為0。
記者了解到，除了預計的租賃市場高潮落空，新冠肺炎疫情發生後，蛋殼、自如、相寓等相繼要求租客必須在指定日期前完成返程信息填寫，否則將凍結密碼鎖，強制回收智能門鎖權限、凍結密碼鎖，這一行為被許多租客認為「不合理」。
據沈容介紹，蛋殼正在詳細統計租客是否經過疫區或在疫區停留，租客也可以向管家詢問室友的屬地和健康情況。進入小區後，小區物業將統一進行信息登記，外來租客需要隔離14天。但由於大部分小區對於外來人口管控，分散式公寓保潔工作目前無法進行，待恢復管控後，保潔工作將繼續。
青客相關負責人在接受記者採訪時表示，工作中發現、得知返城租客或新籤的租客出現發熱、咳嗽、缺氧等症狀，第一時間向街鎮、社區疾控防疫部門和公司進行報告，並協助做好相關區域的消毒工作。根據房源所在小區的政策要求，除無法進入小區的將暫停保潔服務，保潔人員會進行體溫檢測，合格者佩戴口罩每月全面消毒兩次。
「這幾天一直忙著整理租客的返程信息。」自如相關負責人直言，防疫工作保潔消毒是重中之重，自如保潔人員從2月17日開始提前復工。「他們的健康情況公司會監測，日常保潔還會額外增加全面消毒。」
此外，自如、青客、住家公寓、越秀星寓等長租公寓服務商還提供武漢當地空置房源，為奮戰一線的醫護人員免費提供住宿服務。
而集中式長租公寓將承受更大的抗「疫」壓力。克而瑞研報分析稱，集中式公寓可能面臨強制清退和租客反彈的困境。部分城市出現街道、社區等要求轄區內集中式住房租賃企業清退租客、關店的情況，再加上延遲復工等政策，意味著老客戶無法正常返回入住，或將引發批量退租潮。
上海中原地產市場分析師盧文曦仍對長租公寓的未來抱有信心。他認為，隨著人口流動加速，一線、新一線城市的租賃市場仍有著強大的資源吸引力。「長租公寓當前最主要的是企業應當回歸最底層的商業邏輯，來思考應當如何用更低的成本收到房源，如何更好地服務，而不是只想著如何在資本市場中分一杯羹。」
（潘心潔對本文亦有貢獻）
（編輯：石英婧 校對：顏京寧）