據相關數據，2019年，有53家長租公寓倒閉，因資金鍊斷裂跑路的45家。今年2-4月，16家長租公寓倒閉。8月份，全國有15家公寓倒閉，杭州3家長租公寓幾乎同時「跑路」，各地紛紛提醒房東和租客要注意風險。
Sep.6th,2020
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01
一個民生行業，當它的底線不斷被「踐踏」，就要變天了。
記得8月19日，我愛我家集團副總裁胡景暉離職時的那句話，「長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險」。現在來看，真的應驗了。2019年開啟的長租公寓「爆雷潮」，很可能還未結束。
據數據，2019年，有53家長租公寓倒閉，因資金鍊斷裂跑路的45家。今年2-4月，16家長租公寓倒閉。
8月份，全國有15家公寓倒閉，杭州3家長租公寓幾乎同時「跑路」，各地紛紛提醒房東和租客要注意風險。長租公寓的「至暗時刻」延續多久？問題出在哪裡？
02
驚人的相似。
倒閉的長租公寓，有一個共同的標籤——「高收低租」，即支付房東的租金，高於收取租客的租金。你可能會說，「腦子秀逗了吧」！但早期燒錢搶市場的「共享經濟」，比如共享出行（滴滴、UBER）、共享單車等，大家的模式是一樣的，都是「先賠錢佔市場，然後再實現盈利」。
基本邏輯就是「唯快不破」的網際網路打法，即以較高租金大量籌集房源，以較低租金把房源租給租客，短期內快速佔領市場，產生資本市場需要的「規模效應」，這樣才能獲得風險投資的青睞，然後再講故事、「上市」、「完美退出」。你看，這些明星，不都是這樣的嗎？
行業內秉持這樣一個給創業者「打雞血」的理念：衣食住行，都會誕生至少一家獨角獸企業。
穿衣，有淘寶、唯品會；吃飯，有美團、大眾點評；出行，有滴滴。這些明星企業的估值，都在幾百億、幾千億美元。現在，唯獨「住」的領域，還未出現獨角獸，這就是各路資本豪賭的理由。
支撐這個「打雞血」理念的，是幾年前大家都引用的一個報告，說到2020年，中國租房總收入將達1.6萬億元，2030年將達4.6萬億元。
客單價格（租金）比吃飯、買衣、出行高的多的租房，將誕生數個獨角獸企業。我就納悶了，這是怎麼算出來的，國人一直將租房作為權宜之計，怎麼能和國外比呢？
03
其實，不管滴滴還是某殼，都在虧損。
滴滴6年來融資超過200億美金，累計虧損390億。剛剛踏上美股的某殼，市值達472.08億美元，超過萬科和百度，資本市場勢頭迅猛掩蓋不了虧損局面，2017-2019年，連虧3年。2020年一季度淨虧12.31億，超2019年全年虧損的一半。
長租公寓已經上市的兩家頭部企業——蛋殼和青客，在虧損的泥潭裡越陷越深。
2017到2020年一季度，蛋殼淨利潤率分別為-41.36%、-51.2%、-48.24%、-63.6%。2020年第一季度，蛋殼營收19.40億元，同比增長62.5%，淨虧損12.34億元，比去年同期的8.16億元增長了51.2%。
近年來，包括長租在內的共享經濟，之所以長期虧損還能活得自在，很大程度上就在於政策扶持、資本加持。2015至2017年，國家級層面關於培育支持租賃市場和租賃企業的文件下發了8個、相關會議召開了數次。仿佛在一夜之間，長租公寓成為資本市場炙手可熱的新星。
越來越多的玩家入場，長租公寓企業掀起了一場規模戰。大家都認為，誰先在規模上站到C位，誰就贏了，「贏家通吃」嘛！於是，就出現了不惜通過「高收低租」的自殺式邏輯搶佔市場。
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饒有意味的是，倒下的大多是「創業系」的公寓企業，而房企系（比如萬科泊寓、龍湖冠寓）、大型中介系（世聯紅璞）基本都好好的。為啥？筆者接觸過一些創業者，發現他們都是「80後、90後」的青年才俊，很多是在創投市場其他領域浸淫多年。問他們，為何要投資長租公寓呢？
一致的回答是，政策扶持力度大、市場需求潛力大，然後就拿發達國家租賃佔比和我國比較，最後就算出了市場潛力有多大了。而且，就像蛋殼CEO高靖講的那樣，「讓年輕人有尊嚴地在城市居住」，租賃領域的消費升級、體驗訴求、貼心管家等增值前景也是非常可觀的。
行業投資邏輯，也是一樣一樣的，搶先把規模做大，探索增值服務，上市退出。大家看看，這個邏輯與共享單車、共享出行是一樣的，就是資本市場的玩兒法，但距離居住謬之千裡。
其實，很多創業投資者，對租賃市場規律和風險，看不明白，打心眼不知道這個模式到底行不行得通。
本質上，網際網路思維、資本運作，這與住房租賃這類需要深入細微的服務格格不入，所謂的「增值服務」，不過是資本市場「講故事」，騙取投資方的把戲。筆者也接觸過公寓裡苦苦堅持的企業家，他們賺的都是辛苦錢。比如，找那些閒置、空置的酒店、商業裙樓，極力降低拿房成本。
再比如，搭配不同價位產品，批量出租給醫院護士，酒店服務人員，提高出租率（出租率達90%以上才能盈利）；比如，儘量拓展更多空間、房間，提高單平效益；比如，提高人房比（單個員工管理的房間數），降低管理費用。甚至，有一個苦苦支撐的創業者說，盈利全靠偷稅漏稅。
真的很艱苦。房價那麼高，拿房成本低不了；沒有正規融資渠道，回收周期太長，工商註冊難，商業用水用電。
消費升級，其實沒想像那麼好。某殼研究院《2020年畢業及住房洞察報告》顯示，40%以上畢業生理想房租在2000元/月以下，近70%大學生接受合租。在廣州，疫情後很多租客退掉租金高的單租房，選擇「合租」，甚至退回城中村去了。其實，廣州一半的租賃住房是城中村。
05
很多創業者，初始想法都是，怎麼靠概念、故事圈來資本。這是他們眼裡的高大上，他們不可能沉下心來，做水滴石穿、久久為功的瑣碎事，甚至看不上辛苦錢。有政策扶持、有資本投資，有故事可講，助長了渾水摸魚的投機分子。近期爆出來的「跑路」者，甚至連創業者都算不上。
他們，純粹是想騙錢，通過「高收低租」、「長收短付」（收取租客租金周期，比付給房東房款的周期要長），與小貸公司、P2P合夥，以租金打折為幌子，誘騙租客一次性繳納1年甚至更長的租金。近期報導的杭州，有業主付完一年房租，3天後平臺就跑路，這是赤裸裸的詐騙行為。
國家鼓勵長租公寓，看重的就是，相比「房東-租客」的散租，長租公寓秩序更好、租賃體驗感更強，來到大城市的新市民、新就業大學生，能以較低是成本，順利且安心地「安頓」下來、「紮根」下來，再也不受「黑中介」、「黑二房東」的欺凌，能感受到城市的包容和溫暖。
但現在來看，簡直是一地雞毛。當然，這裡我們也要清醒地看到，那些創業多年，比如集中式的長租公寓，房企的、中介的，大型網際網路的，還是為規模化租賃，做出了巨大的貢獻。但就整體而言，爆雷、跑路、炒租金，足足持續了2年，信任已跌入冰點，到了不破不立的地步了。
如果是純粹市場化的行業，市場優勝劣汰，倒下一批也沒什麼。但是，住房租賃是十足的民生行業，而「租購併舉」已成為頂層設計、寫入重要文件。
一大批活該倒下，但必須要反思，未來行業該走向何方？儘管，其間有投機分子作奸犯科的成分，但長租公寓的生存環境也很惡劣。
比如，拿房、裝修、管理等前期投入太大，而回收期卻很長、前期普遍虧損，資金鍊比較緊張，卻沒有對口金融產品支持，這是行業共性。這也是長租公寓「高收低租」、「長收短付」，甚至搞「租金貸」的原因之一。有公寓企業小老闆告訴我，疫情後紓困中小微，就是沒長租公寓的份。
比如，商業辦公「改租賃」、集體土地建設租賃房，這是國家大力扶持的，收房成本也很低，但不管是消防驗收，還是民用水電，規劃的合法性、報建的便利性，現實中太難辦理了，部門間扯皮不斷，甚至中間布滿了「坑」和陷阱，增加了成本、增加了經營的難度；再比如，租賃企業地位弱、租客地位弱，在這次疫情中體現的很充分，這與國家壯大「租購併舉」格格不入。
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其實，長租公寓盈利空間還是有的。前面講了，從供給端看，很多工商、辦公、老舊小區、城中村，空間成本很低，適當改造，增加居住體驗，配上公共服務，很多年輕人是喜歡的，有溢價空間；從需求看，大城市租賃兩級分化，除了城中村，就是租金比較高的商品租賃房，中間市場很大。
未來，政府要做的是，一攬子扶持政策要落實到位，比如工改居等規劃調整，公共配套設施完善，水電「民用化」，消防安全驗收，允許「N+1」（客廳改房間），空間合理利用等等。
這些政策，上面文件都有，但地方落實過程中推諉扯皮、怕承擔責任，刻舟求劍，懶政和不作為非常嚴重。
此外，「租金貸」固然不好，但對於新就業大學生來講，「押二付一」的門檻很高，不得不借錢。因此，普惠性金融必須要覆蓋這部分人群，降低租金支付門檻。
最後再講一點，若房價還繼續上漲、租售不同權，大家買房情緒高，空間成本高，租房就是權宜之計，長租公寓難有大市場。