| 時間：2015年12月14日 22:04:51 中財網 |
目錄
註冊資產評估師聲明 ................................... 1
評估報告摘要 ........................................ 2
評估報告正文 ........................................ 4
一、 委託方、被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用者 ........................... 4
二、 評估目的 ...................................................................................................................... 7
三、 評估對象和評估範圍 .................................................................................................. 7
四、 價值類型及其定義 ...................................................................................................... 8
五、 評估基準日 .................................................................................................................. 8
六、 評估依據 ...................................................................................................................... 8
七、 評估方法 .................................................................................................................... 10
八、 評估程序實施過程和情況 ........................................................................................ 16
九、 評估假設 .................................................................................................................... 18
十、 評估結論 .................................................................................................................... 19
十一、 特別事項說明 ....................................................................................................... 20
十二、 評估報告使用限制說明 ....................................................................................... 22
十三、 評估報告日 ........................................................................................................... 22
評估報告附件 ....................................... 24
註冊資產評估師聲明
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評
估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集
的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相
應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產、負債清單由委託方、被評估單位申報
並經其籤章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用
評估報告是委託方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關係；
與相關當事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存在偏
見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調
查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關
注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假
設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明
的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
評估報告摘要
重要提示
本摘要內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳
細情況和合理理解評估結論，應認真閱讀評估報告正文。
北京中企華資產評估有限責任公司接受北京信威通信技術股份
有限公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則，遵循獨立、
客觀、公正的原則，按照必要的評估程序，對涿鹿華達房地產開發有
限公司的股東全部權益在評估基準日的市場價值進行了評估。現將評
估報告摘要如下：
評估目的：北京信威通信技術股份有限公司擬對涿鹿華達房地產
開發有限公司進行增資，為此需對評估基準日時涿鹿華達房地產開發
有限公司的股東全部權益價值進行評估，為上述經濟行為提供價值參
考依據。
評估對象：涿鹿華達房地產開發有限公司的股東全部權益價值。
評估範圍：涿鹿華達房地產開發有限公司的全部資產及負債。評
估基準日，評估範圍內的資產包括流動資產、固定資產、無形資產、
遞延所得稅資產，總資產帳面價值為 30,890.70 萬元；負債為流動負債，
總負債帳面價值為 31,346.11 萬元；淨資產帳面價值-455.40 萬元。
評估基準日：2015 年 11 月 30 日
價值類型：市場價值
評估方法：資產基礎法
評估結論：本評估報告選用資產基礎法評估結果作為評估結論。
具體評估結論如下：
涿鹿華達房地產開發有限公司評估基準日總資產帳面價值為
30,890.70 萬元，評估價值為 32,503.50 萬元，增值額為 1,612.80 萬元，
增值率為 5.22%；總負債帳面價值為 31,346.11 萬元，評估價值為
31,346.11 萬元，無評估增減值；淨資產帳面價值為-455.40 萬元，淨
資產評估價值為 1,157.40 萬元，增值額為 1,612.80 萬元，增值率為
354.15%。
資產基礎法具體評估結果詳見下列評估結果匯總表：
資產基礎法評估結果匯總表
評估基準日：2015 年 11 月 30 日 金額單位：人民幣萬元
項目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率%
A
B
C=B-A
D=C/A×100%
流動資產
1
30,408.94
32,008.69
1,599.75
5.26
非流動資產
2
481.76
494.81
13.05
2.71
固定資產
5
26.55
37.28
10.73
40.40
無形資產
8
2.24
4.56
2.32
103.62
其他資產
10
452.97
452.97
-
-
資產總計
11
30,890.70
32,503.50
1,612.80
5.22
流動負債
12
31,346.11
31,346.11
-
-
負債總計
14
31,346.11
31,346.11
-
-
淨資產
15
-455.40
1,157.40
1,612.80
354.15
涿鹿華達房地產開發有限公司的股東全部權益的評估值為
1,157.40 萬元。
本評估報告僅為評估報告中描述的經濟行為提供價值參考依據，
評估結論的使用有效期限自評估基準日 2015 年 11 月 30 日起一年有效。
評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、
特別事項說明及其對評估結論的影響。
北京信威通信技術股份有限公司擬對涿鹿華達
房地產開發有限公司進行增資項目
評估報告正文
北京信威通信技術股份有限公司：
北京中企華資產評估有限責任公司接受貴公司的委託，根據有關
法律、法規和資產評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，採用資
產基礎法，按照必要的評估程序，對北京信威通信技術股份有限公司
擬對涿鹿華達房地產開發有限公司進行增資事宜涉及的涿鹿華達房
地產開發有限公司股東全部權益在 2015 年 11 月 30 日的市場價值進行
了評估。現將資產評估情況報告如下。
一、 委託方、被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使
用者
本次評估的委託方為北京信威通信技術股份有限公司，被評估單
位為涿鹿華達房地產開發有限公司，業務約定書未約定其他評估報告
使用者。
(一)委託方簡介
企業名稱：北京信威通信技術股份有限公司
法定住所：北京市海澱區東北旺西路 8 號
中關村軟體園 7 號樓
法定代表人：王靖
註冊資本：226723.5501 萬元人民幣
公司類型：其他股份有限公司(非上市)
營業執照註冊號：110000410108211
成立日期：1995 年 11 月 02 日
經營範圍：技術開發、技術服務；計算機系統服務；銷售自行開
發後的產品；租賃、維修機械設備；貨物進出口、代理進出口、技術
進出口；生產用戶環路通信技術產品及元器件；第二類增值電信業務
中的信息服務業務（僅限網際網路信息服務）（網際網路信息服務不含新
聞、出版、教育、醫療保健、藥品和醫療器械、電子公告服務）；（電
信與信息服務業務經營許可證有效期至 2018 年 04 月 24 日）生產電子
產品、無線通訊設備；專業承包。（依法須經批准的項目，經相關部
門批准後依批准的內容開展經營活動。）
(二)被評估單位簡介
1.公司簡況
企業名稱：涿鹿華達房地產開發有限公司(以下簡稱「華達地產」)
法定住所：涿鹿縣涿鹿鎮隆都路怡馨小區 1 號
法定代表人：石波濤
註冊資本：1,000 萬元
經營期限：自 2014 年 6 月 5 日至 2044 年 6 月 4 日
公司類型：有限責任公司
營業執照號：統一社會信用代碼：91130731308115170N
經營範圍：房地產開發經營；基礎設施建設項目的開發、建設及
諮詢、培訓服務（非學歷培訓）；建材銷售；物業管理。（依法須經批
準的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）
2.歷史沿革：
華達地產成立於 2014 年 6 月 5 日，為涿鹿合符發展建設投資有
限公司出資設立的全資子公司。公司設立時的住所為涿鹿縣涿鹿鎮隆
都路怡馨小區 1 號，法定代表人為石麗霞，註冊資本為 1,000 萬元，
公司類型為有限責任公司（法人獨資），經營範圍為「房地產開發經營；
基礎設施建設項目的開發、建設及諮詢、培訓服務（非學歷培訓）；
建材銷售；物業管理。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方
可開展經營活動）」，經營期限自 2014 年 6 月 5 日至 2044 年 6 月 4 日。
2015 年 9 月，法人股東涿鹿合符發展建設投資有限公司將其對華
達地產的 650 萬元、350 萬元出資額分別轉讓給新股東蔡麗霞、閆曉
傑。
該次股權轉讓完成後，華達地產的股東及股權結構如下：
序號
股東名稱
出資方式
出資額（萬元）
出資比例
1
蔡麗霞
貨幣
650
65%
2
閆曉傑
貨幣
350
35%
合計
1,000
100%
2015 年 11 月，股東蔡麗霞、閆曉傑將其對華達地產的 650 萬元、
350 萬元出資額分別轉讓給新股東鄭召坡、石波濤。
該次股權轉讓完成後，華達地產的股東及股權結構如下：
序號
股東姓名
出資方式
出資額（萬元）
出資比例
1
鄭召坡
貨幣
650
65%
2
石波濤
貨幣
350
35%
合計
1,000
100%
3.近兩年的財務和經營狀況
被評估單位近兩年來的財務狀況如下表：
金額單位：人民幣萬元
項目
2014 年 12 月 31 日
2015 年 11 月 30 日
流動資產
18,244.34
30,408.94
非流動資產
146.13
481.76
資產總計
18,390.46
30,890.70
流動負債
17,748.73
31,346.11
非流動負債
-
-
負債合計
17,748.73
31,346.11
所有者權益
641.73
-455.40
被評估單位近兩年來的經營狀況如下表：
金額單位：人民幣萬元
項目
2014 年度
2015 年 1-11 月
一、營業收入
-
-
項目
2014 年度
2015 年 1-11 月
減：營業成本
-
-
營業稅金及附加
-
-
銷售費用
108.90
451.22
管理費用
272.92
910.30
財務費用
80.83
78.45
資產減值損失
7.65
-1.89
加：投資收益
-
-
二、營業利潤
-470.31
-1,438.07
加：營業外收入
-
-
減：營業外支出
-
-
三、利潤總額
-470.31
-1,438.07
減:所得稅費用
-112.04
-340.93
四、淨利潤
-358.27
-1,097.14
被評估單位 2014 年度及評估基準日的會計報表已經致同會計師
事務所（特殊普通合夥）審計，並發表了無保留意見。
4.委託方與被評估單位之間的關係
委託方與被評估單位為未來投資關係。
(三)業務約定書約定的其他評估報告使用者
本評估報告僅供委託方和國家法律、法規規定的評估報告使用者
使用，不得被其他任何第三方使用或依賴。
二、 評估目的
因北京信威通信技術股份有限公司擬對涿鹿華達房地產開發有
限公司進行增資事宜，為此需對評估基準日時涿鹿華達房地產開發有
限公司的股東全部權益價值進行評估，為上述經濟行為提供價值參考
依據。
三、 評估對象和評估範圍
(一) 評估對象
根據評估目的，評估對象是涿鹿華達房地產開發有限公司的股東
全部權益價值。
(二) 評估範圍
評估範圍是涿鹿華達房地產開發有限公司的全部資產及負債。評
估基準日，評估範圍內的資產包括流動資產、固定資產、無形資產、
遞延所得稅資產，總資產帳面價值 30,890.70 萬元；負債為流動負債，
總負債帳面價值 31,346.11 萬元；淨資產帳面價值-455.40 萬元。
委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估範
圍一致。評估基準日，評估範圍內的資產、負債帳面價值已經致同會
計師事務所（特殊普通合夥）審計，並發表了無保留意見。
四、 價值類型及其定義
根據評估目的，確定評估對象的價值類型為市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方，在各自理性行事且未受任何
強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計
數額。
五、 評估基準日
評估基準日是 2015 年 11 月 30 日。
評估基準日由委託方確定。
六、 評估依據
(一) 法律法規依據
1. 《中華人民共和國公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二屆全國
人民代表大會常務委員會第六次會議通過修訂，並於 2014 年 3 月 1
日起施行）；
2. 《中華人民共和國城市房地產管理法》（2007 年 8 月 30 日第十
屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過）；
3. 《中華人民共和國土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十屆全國
人民代表大會常務委員會第十一次會議通過）；
4. 《城市房地產抵押管理辦法》（2001 年 8 月 15 日建設部令第 98
號）；
5. 《中華人民共和國企業所得稅法》（2007 年 3 月 16 日第十屆全
國人民代表大會第五次會議通過）；
6. 關於修改《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》和《中
華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的決定（財政部令第 65 號）
（2011 年 10 月 28 日公布，自 2011 年 11 月 1 日起施行）；
7. 《企業會計準則——基本準則》(財政部令第 33 號)；
8. 《城鎮土地估價規程》（GB T18508-2014）；
9. 《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507-2001)；
10. 《房地產估價規範》(GB/T50291-2015)；
11. 《房地產估價基本術語標準》（GB/T 50899-2013）；
12. 有關其他法律、法規、通知文件等。
(二) 評估準則依據
1. 《資產評估準則——基本準則》（財企[2004]20 號）；
2. 《資產評估職業道德準則——基本準則》（財企[2004]20 號）；
3. 《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協
[2003]18 號)；
4. 《資產評估準則——評估程序》（中評協[2007]189 號）；
5. 《資產評估準則——工作底稿》（中評協[2007]189 號）；
6. 《資產評估準則——機器設備》（中評協[2007]189 號）；
7. 《資產評估準則——不動產》（中評協[2007]189 號）；
8. 《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2007]189 號）；
9. 《資產評估準則——無形資產》（中評協[2008]217 號）；
10. 《評估機構業務質量控制指南》（中評協[2010]214 號）；
11. 《資產評估準則——企業價值》（中評協[2011]227 號）；
12. 《資產評估準則——評估報告》（中評協[2011]230 號）；
13. 《企業國有資產評估報告指南》（中評協[2011]230 號）；
14. 《資產評估準則——業務約定書》（中評協[2011]230 號）;
15. 《資產評估職業道德準則——獨立性》（中評協〔2012〕248
號）；
16. 《資產評估準則——利用專家工作》（中評協〔2012〕244 號）。
(三) 權屬依據
1. 《國有建設用地使用權出讓合同》、《國有土地使用證》；
2. 《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程
施工許可證》；
3. 《商品房預售證》等相關核准文件；
4. 《房屋建築面積測繪成果書（預測）》；
5. 其他有關產權證明。
(四) 取價依據
1. 評估基準日銀行存貸款基準利率；
2. 企業提供的項目可行性研究報告、項目投資概算等資料；
3. 企業與相關單位籤訂的工程承發包合同；
4. 企業提供的工程付款進度統計資料及相關付款憑證；
5. 企業提供的以前年度的財務報表、審計報告；
6. 企業有關部門提供的未來年度經營計劃；
7. 企業提供的主要產品目前及未來年度市場預測資料；
8. 評估人員現場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料；
(五) 其他參考依據
1. 被評估單位提供的資產清單和評估申報表；
2. 致同會計師事務所（特殊普通合夥）出具的審計報告；
3. 北京中企華資產評估有限責任公司信息庫。
七、 評估方法
企業價值評估的基本方法主要有收益法、市場法和資產基礎法。
企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確
定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現法
和現金流量折現法。
企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者
可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用
的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。
企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的
資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，
確定評估對象價值的評估方法。
《資產評估準則——企業價值》規定，註冊資產評估師執行企業
價值評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集
情況等相關條件，分析收益法、市場法和資產基礎法三種資產評估基
本方法的適用性，恰當選擇一種或者多種資產評估基本方法。
根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，
以及三種評估基本方法的適用條件，本次評估選用的評估方法為資產
基礎法。評估方法選擇理由如下：
考慮到華達地產涿鹿中原項目分為四期開發，二、三、四期工程
目前尚未取得相關規劃許可，未來收益等數據難以完整預測，故難以
採用收益法進行評估。
考慮到在國內流通市場中的上市公司中尋找在資產規模、增長潛
力和風險等方面與目標公司相類似的公司的成交案例很困難，故難以
採用市場法進行評估。
綜上所述，本次評估選用資產基礎法進行評估，具體方法分述如
下：
1.流動資產
評估範圍內的流動資產主要包括：貨幣資金、預付帳款、其他應
收款、存貨、其他流動資產。
(1)貨幣資金，包括現金和銀行存款，通過現金盤點、核實銀行對
帳單、銀行函證等，以核實後的價值確定評估值。
(2)預付帳款主要為被評估單位預付國網冀北電力有限公司張家
口供電公司的電費。對於預付帳款，評估人員通過核查帳簿、原始憑
證、相關合同，核對預付的款項與合同是否符合，檢查評估基準日後
合同履行情況，沒有發現異常，以審計後帳面值確定評估值。
(3)其他應收款核算的內容為被評估單位除預付帳款以外的其他
各種應收及暫付款項。主要是應收的往來款及個人借款等。評估人員
向被評估單位調查了解了其他應收款形成的原因、應收單位或個人的
資信情況、歷史年度其他應收款的回收情況等。按照重要性原則，對
大額或帳齡較長等情形的其他應收款進行了函證，並對相應的合同進
行了抽查。採用個別認定與帳齡分析相結合的方法確定評估值，同時
將評估基準日計提的其他應收帳款壞帳準備評估為零。
(4)存貨核算內容為涿鹿中原房地產開發項目的開發成本。開發成
本中涿鹿中原一期在評估基準日已取得當地規劃部門審定的規劃建
設指標，所在區域房地產開發、交易市場較活躍，並結合本項目特點
以及帳面價值的構成，具備運用假設開發法的條件，故選用假設開發
法評估，本次選用動態假設開發法。二三四期在評估基準日未取得當
地規劃部門審定的規劃建設指標，且評估基準日為未開發的宗地，故
本次評結合評估對象特點選用市場比較法進行評估。
動態假設開發法評估具體測算步驟如下：
A.調查待開發房地產的基本情況；
B.選擇最佳的開發利用方式；
C.估計開發建設期；
D.預測開發完成後的房地產價值；
E.估算後續開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金及附加、
土地增值稅、所得稅；
F.折現率的確定。
動態假設開發法的基本原理是運用現金流折現法原理，預測開發
項目按評估基準日的房產市場價格、銷售進度、開發進度安排，測算
未來各年房產銷售現金流入和後續開發成本、銷售費用、管理費用和
稅金（銷售稅費、土地增值稅及企業所得稅）的現金流出，得出每年
的淨現金流量，採用適當的折現率將各期淨現金流折現並加和而得到
的開發項目價值。計算公式為:
開發成本評估值=開發後房地產價值現值-後續開發成本現值-銷
售費用現值-管理費用現值-營業稅金及附加現值-土地增值稅現值-企
業所得稅現值
a.估計開發建設期
根據項目建設規模，預計項目後續建設開發期經營期。
b.預測開發完成後的房地產價值
對於已預售部分，按照預售合同總價確定預售部分銷售金額。對
於未預售部分，按開發完成後可售房屋預計銷售金額確定。
c.後續開發成本
房地產開發成本主要包括土地成本、前期工程費、建築安裝工程
費、市政管網工程費、園林環境工程費、公共配套設施費、開發間接
費等。根據本項目的開發計劃和實際開發情況，預測未來開發成本的
投入。
d.銷售費用
根據行業通常的銷售費用比例和本項目的實際情況，預測後續建
設開發期經營期年度的銷售費用。
e.管理費用
根據行業通常的管理費用比例和本項目的實際情況，確定後續建
設開發期經營期年度的管理費用。
f.銷售稅金及附加
銷售稅金及附加=預計銷售金額×銷售稅金及附加率
g.土地增值稅
根據當地稅務部門對所開發項目規定，按房屋預售收入預徵，待
項目完成後，按照地塊統一進行彙算清繳，多退少補。
h.所得稅
根據當地稅務部門對所開發項目規定，按房屋預售收入和規定的
毛利率預徵，待項目完成後，按照項目統一進行彙算清繳，多退少補。
i.折現率的確定
根據銀行貸款利率、國債收益率等利率情況，以及同類房地產開
發企業的投資情況、房地產開發行業投資收益等情況綜合確定折現率
為 12.5%。
市場比較法，是根據市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代
性的，且在評估基準日近期市場上交易的類似地產進行比較，並對類
似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估宗地客觀合理價格的方
法。
公式：P = PB.A.B.C.D.E
其中：
P------估價宗地價格;
PB-----比較實例價格;
A------待估宗地交易情況指數除以比較實例交易情況指數;
B------待估宗地評估基準日地價指數除以比較實例交易期日地價
指數;
C------待估宗地區域因素條件指數除以比較實例區域因素條件指
數;
D------待估宗地個別因素條件指數除以比較實例個別因素條件指
數;
E------待估宗地使用年期修正指數除以比較實例使用年期修正指
數。
(5)其他流動資產，主要為企業預售房款及舉辦文化節的門票收入
預繳稅費。
通過了解相關構成內容，查驗了相關原始憑證，核實了資產的真
實性和準確性。其他流動資產以核實後帳面值確認評估值。
2.設備類資產
對於設備類資產採用重置成本法進行評估。
根據企業提供的電子及其他設備明細清單，進行了核對，做到帳
表相符，同時通過對有關的合同、法律權屬證明及會計憑證審查核實
對其權屬予以確認。在此基礎上，組織專業工程技術人員對主要設備
進行了必要的現場勘察和核實。
(1)重置全價的確定
對於電子設備，重置全價根據當地市場信息、《2015 年機電產品
報價手冊》及《
中關村在線》等近期市場銷售價格確定。對於沒有市
場報價信息的設備，主要是通過參考同類設備的購置價確定。
被評估單位為房地產開發企業，非增值稅納稅人，其設備不符合
增值稅進項稅抵扣條件，因此重置全價包含增值稅。
(2)綜合成新率的確定
對於電子及其他設備，主要依據設備經濟壽命年限、已使用年限，
通過對設備使用狀況、技術狀況的現場勘查了解，確定其尚可使用年
限，然後按以下公式確定其綜合成新率。
綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
(3)評估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
3.其他無形資產
本次評估範圍內的其他無形資產核算內容為
廣聯達工程造價軟
件。對於外購軟體類資產，評估人員對其他無形資產的權屬、帳面價
值構成、攤銷是否正確等進行了核實。
根據其他無形資產的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關
條件，採用市場法進行評估，具體如下：(1)對於評估基準日市場上有
銷售的外購軟體，按照評估基準日的市場價格作為評估值；(2)對於評
估基準日市場上有銷售但版本已經升級的外購軟體，按照評估基準日
的市場價格扣減軟體升級費用後作為評估值。
4.遞延所得稅資產
本次評估範圍內的遞延所得稅資產核算內容為被評估單位根據
所得稅準則確認的可抵扣暫時性差異產生的所得稅資產。具體為因企
業自成立以來一直虧損，故計提了相應年度的可彌補虧損遞延所得稅
資產。
評估人員調查了解了遞延所得稅資產發生的原因，查閱了確認遞
延所得稅資產的相關會計規定，核實了評估基準日確認遞延所得稅資
產的記帳憑證。遞延所得稅資產以核實無誤後的帳面值作為評估值。
5.負債
評估範圍內的負債主要包括應付帳款、預收款項、應交稅費、其
他應付款。
對於負債項目中的應付帳款、預收款項、應交稅費及其他應付款
等項目的評估，我們根據企業提供的各項目明細表，對各項負債進行
核實後，判斷各筆債務是否為評估基準日公司實際承擔的，債權人是
否存在，並以基準日實際需要支付的負債額來確定評估值。
八、 評估程序實施過程和情況
評估人員於 2015 年 11 月 20 日至 2015 年 12 月 14 日對評估對象
涉及的資產和負債實施了評估。主要評估程序實施過程和情況如下：
(一) 接受委託
2015 年 11 月 20 日，我公司與委託方就評估目的、評估對象和評
估範圍、評估基準日等評估業務基本事項，以及各方的權利、義務等
達成協議，並與委託方協商擬定了相應的評估計劃。
(二) 前期準備
1.擬定評估方案
2.組建評估團隊
3.實施項目培訓
(三) 現場調查
評估人員於 2015 年 12 月 3 日至 2015 年 12 月 6 日對評估對象涉
及的資產和負債進行了必要的核實，對被評估單位的經營管理狀況等
進行了必要的盡職調查。
1.資產核實
(1)指導被評估單位填表和準備應向評估機構提供的資料
評估人員指導被評估單位的財務與資產管理人員在自行資產清
查的基礎上，按照評估機構提供的「資產評估申報表」及其填寫要求、
資料清單等，對納入評估範圍的資產進行細緻準確的填報，同時收集
準備資產的產權證明文件和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的
文件資料等。
(2)初步審查和完善被評估單位填報的資產評估申報表
評估人員通過查閱有關資料，了解納入評估範圍的具體資產的詳
細狀況，然後仔細審查各類「資產評估申報表」，檢查有無填項不全、
錯填、資產項目不明確等情況，並根據經驗及掌握的有關資料，檢查
「資產評估申報表」有無漏項等，同時反饋給被評估單位對「資產評估申
報表」進行完善。
(3)現場實地勘查
根據納入評估範圍的資產類型、數量和分布狀況，評估人員在被
評估單位相關人員的配合下，按照資產評估準則的相關規定，對各項
資產進行了現場勘查，並針對不同的資產性質及特點，採取了不同的
勘查方法。
(4)補充、修改和完善資產評估申報表
評估人員根據現場實地勘查結果，並和被評估單位相關人員充分
溝通，進一步完善「資產評估申報表」，以做到：帳、表、實相符。
(5)查驗產權證明文件資料
評估人員對納入評估範圍的土地、房屋等資產的產權證明文件資
料進行查驗。
2.盡職調查
評估人員為了充分了解被評估單位的經營管理狀況及其面臨的
風險，進行了必要的盡職調查。盡職調查的主要內容如下：
(1)被評估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產權和
經營管理結構；
(2)被評估單位的資產、財務、生產經營管理狀況；
(3)被評估單位的經營計劃、發展規劃和財務預測信息；
(4)評估對象、被評估單位以往的評估及交易情況；
(5)影響被評估單位生產經營的宏觀、區域經濟因素；
(6)被評估單位所在行業的發展狀況與前景；
(7)其他相關信息資料。
(四) 資料收集
評估人員根據評估項目的具體情況進行了評估資料收集，包括直
接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委託方、被評估單位等相關當事
方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取
的資料，並對收集的評估資料進行了必要分析、歸納和整理，形成評
定估算的依據。
(五) 評定估算
評估人員針對各類資產的具體情況，根據選用的評估方法，選取
相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成了初步評估結論。項
目負責人對各類資產評估初步結論進行匯總，撰寫並形成評估報告草
稿。
(六) 內部審核
根據我公司《資產評估業務流程管理辦法》規定，項目負責人在
完成評估報告草稿一審後形成評估報告初稿並提交公司內部審核。項
目負責人在內部審核完成後，形成評估報告徵求意見稿並提交客戶徵
求意見，根據反饋意見進行合理修改後形成評估報告正式稿並提交委
託方。
九、 評估假設
本評估報告分析估算採用的假設條件如下：
(一) 一般假設
1. 假設評估基準日後被評估單位所處國家和地區的政治、經濟和
社會環境無重大變化；
2. 假設評估基準日後國家宏觀經濟政策、產業政策和區域發展政
策無重大變化；
3. 假設評估基準日後被評估單位持續經營；
4. 假設評估基準日後被評估單位採用的會計政策和編寫本評估
報告時所採用的會計政策在重要方面保持一致；
5. 假設和被評估單位相關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策
性徵收費用等評估基準日後不發生重大變化；
6. 假設評估基準日後被評估單位的管理層是負責的、穩定的，且
有能力擔當其職務；
7. 假設評估基準日後被評估單位在現有管理方式和管理水平的
基礎上，經營範圍、方式與目前方向保持一致；
8. 假設被評估單位完全遵守所有相關的法律法規；
9. 假設評估基準日後無不可抗力對被評估單位造成重大不利影
響。
(二) 特殊假設
1. 本次評估是基於企業開發的項目均能按計劃順利開發完成和
能如期實現工程的竣工驗收。本次測算資產價值及企業價值時，未考
慮可能出現的工程質量問題、工期後延所產生的成本增加及或有負債
對評估結果的影響，開發成本能有效控制在預算範圍內；
2. 本次評估是基於企業基準日的存量資產為基礎進行的，並未考
慮企業在未來可能取得的新項目開發所產生的價值，假設收益期為預
測期；
3. 本次評估基於項目所在地目前的房地產市場情況，對可預期的
商品房的預計銷售價格進行了適當合理判斷，但未考慮未來項目所在
地房地產市場發生較大變化時對評估結果產生的影響。
本評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當
上述假設條件發生較大變化時，籤字註冊資產評估師及本評估機構將
不承擔由於假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
十、 評估結論
涿鹿華達房地產開發有限公司評估基準日總資產帳面價值為
30,890.70 萬元，評估價值為 32,503.50 萬元，增值額為 1,612.80 萬元，
增值率為 5.22%；總負債帳面價值為 31,346.11 萬元，評估價值為
31,346.11 萬元，無評估增減值；淨資產帳面價值為-455.40 萬元，淨資
產評估價值為 1,157.40 萬元，增值額為 1,612.80 萬元，增值率為
354.15%。
資產基礎法具體評估結果詳見下列評估結果匯總表：
資產基礎法評估結果匯總表
評估基準日：2015 年 11 月 30 日 金額單位：人民幣萬元
項目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率%
A
B
C=B-A
D=C/A×100%
流動資產
1
30,408.94
32,008.69
1,599.75
5.26
非流動資產
2
481.76
494.81
13.05
2.71
固定資產
5
26.55
37.28
10.73
40.40
無形資產
8
2.24
4.56
2.32
103.62
其他資產
10
452.97
452.97
-
-
資產總計
11
30,890.70
32,503.50
1,612.80
5.22
流動負債
12
31,346.11
31,346.11
-
-
負債總計
14
31,346.11
31,346.11
-
-
淨資產
15
-455.40
1,157.40
1,612.80
354.15
本評估報告評估結論採用資產基礎法評估結果，即：涿鹿華達
房地產開發有限公司的股東全部權益的評估結果為 1,157.40 萬元。
十一、 特別事項說明
以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執
業水平和能力所能評定估算的有關事項：
(一)本評估報告的評估結論是反映委託評估對象在持續經營、外
部宏觀經濟環境不發生變化等假設前提下，於評估基準日所表現的本
報告所列明的評估目的下的價值。
(二)本評估報告是在委託方及相關當事方提供基礎文件數據資料
的基礎上做出的。提供必要的資料並保證所提供的資料的真實性、合
法性、完整性是委託方及相關當事方的責任；註冊資產評估師的責任
是對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算並發表
專業意見。
(三)本評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。
(四)本評估結論未考慮評估值增減可能產生的納稅義務變化。
(五)委託方及相關當事方對所提供的評估對象法律權屬等資料的
真實性、合法性和完整性承擔責任；註冊資產評估師的責任是對該資
料及其來源進行必要的查驗和披露，不代表對本次委估資產的權屬提
供任何保證，對評估對象法律權屬進行確認或發表意見超出註冊資產
評估師執業範圍。
(六)本次評估中，項目的開發總建設成本及評估基準日項目的總
投資金額是根據被評估單位提供的合同臺帳、科目餘額表、總投資概
算資料等進行確定，後續開發成本是按上述數據相減後計算得出。如
項目的開發總建設成本、評估基準日項目的總投資金額及後續開發成
本在項目竣工後與結算金額有差異，應以結算金額為準，評估值也應
做相應調整。
(七)在存貨—開發成本中，本次評估結論系根據被評估單位提供
的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建
築工程施工許可證、施工圖紙及相關的工程概預算書、涿鹿中原項目
可行性研究報告、房屋建築面積測量報告[預測]、商品房預售許可證
以及其他相關文件中的相關經濟指標為依據進行評估測算。
(八)根據被評估單位提供的資料，委估資產土地使用權存在抵押
他項權利狀況，抵押權人為張家口市商業銀行股份有限公司涿鹿縣支
行。主合同借款人為涿鹿華達生物熱電有限公司，借款金額為 5000
萬元，借款期限自 2015 年 5 月 15 日至 2017 年 5 月 15 日。截至評估
基準日，涿鹿華達生物熱電有限公司對華達地產借款本金 4500 萬元，
產生的應付未付利息 14.85 萬元。除此之外，評估對象不存在租賃等
其他他項權利狀況。
(九)被評估單位申報評估的辦公家具（電子設備評估明細表第 51
項）帳面原值 242,974.00 元，為原天津華夏麒麟通信科技有限公司與
天津市富締豪家具有限公司於 2013 年 11 月籤訂的《華夏麒麟天津城
際公司中捷辦公樓家具採購工程合同》的尾款，合同總金額 405,790.00
元。由於天津華夏麒麟通信科技有限公司已於 2015 年 2 月註銷，辦
公家具均移交被評估單位使用，尾款由被評估單位支付，天津市富締
豪家具有限公司已於 2014 年 7 月向被評估單位開具了家具尾款發票，
合計金額 242,974.00 元。
(十)評估師未對各種設備在評估基準日時的技術參數和性能做技
術檢測，評估師在假定被評估單位提供的有關技術資料和運行記錄真
實有效的前提下，通過實地勘察作出判斷。
(十一)本評估報告沒有考慮由於具有控制權可能產生的溢價，也
沒有考慮流動性對評估對象價值的影響。
(十二)評估基準日至本評估報告提出日期間，被評估單位已經過
兩次工商變更登記，具體內容如下：1. 2015 年 12 月 4 日，被評估單
位法定住所變更經工商登記，變更後住所為：涿鹿縣涿鹿鎮苑莊村（南
環路北側）；2. 經 2015 年 12 月 9 日被評估單位股東會決議通過，鄭
召坡、石波濤將對被評估單位出資全部轉讓給張衛東，被評估單位法
定代表人變更為張衛東，相關變更工商登記已於 2015 年 12 月 11 日完
成。
評估報告使用者應注意以上特別事項對評估結論產生的影響。
十二、 評估報告使用限制說明
(一) 本評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途；
(二) 本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；
(三) 本評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者被披露
於公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規規定以及相關當
事方另有約定的除外；
(四) 本評估報告經註冊資產評估師籤字、評估機構蓋章後方可
正式使用；
(五) 本評估報告所揭示的評估結論僅對評估報告中描述的經濟
行為有效，評估結論使用有效期為自評估基準日起一年。
十三、 評估報告日
本評估報告提出日期為 2015 年 12 月 14 日。
評估報告附件
附件一、被評估單位專項審計報告；
附件二、委託方和被評估單位法人營業執照複印件；
附件三、評估對象涉及的主要權屬證明資料；
附件四、委託方和被評估單位的承諾函；
附件五、籤字註冊資產評估師的承諾函；
附件六、北京中企華資產評估有限責任公司資產評估資格證書
複印件；
附件七、北京中企華資產評估有限責任公司營業執照副本複印
件；
附件八、北京中企華資產評估有限責任公司評估人員資格證書
複印件；
附件九、資產評估業務約定書；
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