2017年房地產估價師考季已經來臨，廣大考生已經陸續進入了備考狀態，為了使大家的複習更有針對性，建設工程教育網特別整理了房地產估價師《房地產基本制度與政策》科目的考試特點及學習方法，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！
房地產基本制度與政策命題特點
1.簡單記憶性試題所佔比重逐漸增大
例題1：根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》，對覆核結果進行鑑定時，專家組成員中房地產估價師不得少於（ ）。（2014年真題）
A.1/3
B.1/2
C.2/3
D.3/4
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房屋徵收評估異議處理和爭議調處。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》，對覆核結果進行鑑定時，專家組成員中房地產估價師不得少於1/2。參見教材P52。
例題2：轉讓房屋開發建設項目，除建設用地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應達到全部開發投資總額的（ ）以上。（2013年真題）
A.25%
B.30%
C.35%
D.50%
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是房地產轉讓的條件以出讓方式取得土地使用權用於投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上。參見教材P106。
2.注重基本概念與基本原理考核
《房地產基本制度與政策》採取客觀性試題的形式。客觀性試題主要側重於考查應試者對基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。要求對這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎上記憶。
例題：編制城市總體規劃和詳細規劃時，必須控制的城市基礎設施用地的控制界線為城市（ ）。
A.紫線
B.黃線
C.綠線
D.藍線
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是城鄉規劃控制線。城市黃線是指對城市發展全局有影響、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界限。參見教材P64。
3.特別注意變化或新增內容
歷年考試大綱對《房地產基本制度與政策》考試內容的要求雖有變動，但基本要求還是一致的。但是有時國家政策出現調整，大綱多少就有些變化。一是當年《房地產基本制度與政策》大綱、指導教材的新增內容；二是現行法律、法規、政策的新變化內容，都是當年出題的重點。
4.注重綜合知識的考核
從近幾年考試來看，除綜合分析題外，其他兩種題型中，往往在一道試題會涉及到幾個知識點。特別是通過對近幾年本門課程的考試試卷分析，靈活運用的試題題型所佔的比例，呈現出逐年加大的趨勢，應引起我們的高度重視。特別是，考試難度、考試內容範圍都在增大，給考生帶來了不少壓力。這主要是為了全面考核應試者的綜合分析能力。如：
例題1：商品房現售條件與預售條件的不同之處有（ ）。
A.已通過竣工驗收
B.取得建設工程規劃許可證
C.取得建設用地使用權證書
D.取得建築工程施工許可證
E.物業管理方案已落實
『正確答案』AE
『答案解析』本題考查的是商品房預售。商品房預售應當符合以下條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投人開發建設的資金達到工程建設總投資的25 %以上，並己經確定施工進度和竣工交付日期；（4）商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
商品房現售，必須符合以下條件：（1）出售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（2）取得土地使用權證書或使用土地的批准文件；（3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安置已經落實；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期；（7）物業管理方案已經落實。參見教材P110～112。
5.注重試題的靈活性
例題1：下列建設項目中，應通過出讓方式取得國有建設用地使用權的是（ ）。
A.部隊營房
B.國有企業辦公樓
C.國家投資的核電站
D.科技博物館擴建
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃、方式和年限。選項ABD屬於劃撥形式。國家投資的核電站也是商業化運營。參見教材P27～29。
6.注重計算知識點的計算考核
某房地產開發項目銷售收入為65000萬元人民幣，扣除項目金額為35000萬元，則應繳納土地增值稅（ ）萬元。（2014年真題）
A.9000
B.10250
C.12000
D.15000
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是稅率和應納稅額的計算。①計算土地增值額。土地增值額=65000萬元-35000萬元=30000萬元。②計算土地增值額佔扣除項目金額比例。30000/35000=85.71%，50%＜85.71%＜100%。③選擇適用公式。土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%=30000×40%-35000×5%=10250（萬元）。參見教材P212。
7.有關法律、法規和規章條文的考核
李某購房，取得房屋所有權的時間是（ ）。 （2014年真題）
A.籤訂房屋買賣合同
B.付清房價款
C.記載於不動產登記簿
D.取得房屋所有權證書
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是不動產登記的基本規定。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記，自記載於不動產登記簿時發生效力。參見教材P133。
8.重點知識重複考核
轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起（ ）日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。（2003、2010年考試真題）
A.30
B.45
C.60
D.90
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是房地產開發項目轉讓。《城市房地產開發經營管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。參見教材P97。
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